Требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведений к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах величин.
При полном прекращении строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей заказчика.
Постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности;
Аренды земельного участка, возмездно или безвозмездно приобретенного;
Ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.
В процессе эксплуатации земли участок может приносить доход, называемый земельной рентой , под которой понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как актива предприятия, который определяется как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации. В соответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости земельных участков в активах коммерческих организаций, в том числе с иностранными инвесторами » при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.
Приведенные выше системы, классификации основных фондов и предложения по классификации земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий результатов по определению стоимости их имущества. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитьшать основные «товарные» свойства целостного объекта и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
Составители:
Шолух Н. В. проф., докт. арх-ры, заведующий кафедры
«Градостроительство, землеустройство и кадастр»
землеустройство и кадастр»
«_____»________________ 20___ г.
Макеевка 2016 г.
ВВЕДЕНИЕ
Типология
Типология
Цель дисциплины:
- знать:
- уметь:
- владеть
Характеристики и классификации объектов недвижимости
Одной из основных задач на современном этапе развития и становления рынка недвижимости в нашей стране является разработка Единого классификатора объектов недвижимости.
Запас.
ТИПОЛОГИЯ УЧАСТКОВ НЕДР
Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.
Участки недр могут быть классифицированы по нескольким признакам.
По функциональному назначению:
предоставляемые в пользование для определенной цели:
Регионального геологического изучения, проводимого с целью общего геологического изучения недр, прогнозирования землетрясений и исследования вулканической деятельности, ведения государственного мониторинга геологической среды без существенного нарушения целостности недр;
Геологического изучения, включающего поиски и оценку месторождений полезных ископаемых, а также изучения и оценки пригодности участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;
Геологического изучения, включающего разведку месторождений полезных ископаемых;
Добычи полезных ископаемых;
Строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;
Образования особо охраняемых участков недр, имеющих научное, культурное, эстетическое, и иное значение (научные полигоны, геологические заповедники, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);
Сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.
Предоставляемые в пользование одновременно для нескольких целей (поиск и оценка, разведка и добыча полезных ископаемых, осуществляемых по совмещенной лицензии).
ТИПОЛОГИЯ ЗДАНИЙ
Здания - это наземные сооружения, имеющие внутреннее пространство, предназначенное для проживания, труда, удовлетворения тех или иных нужд человека и общества (жилые дома, производственные корпуса, клубы, больницы и т. п.). Термин «здание», неприменим к наземным сооружениям, не имеющим такого внутреннего пространства (мостам, транспортным эстакадам, градирням и т. п.), а также ко многим подземным и подводным сооружениям (тоннелям, плотинам и т. п.). Эти постройки носят название инженерных сооружений или, для краткости, просто сооружений.
По назначению здания принято разделять на три основных группы:
гражданские:
Жилые - все здания, предназначенные для использования в качестве жилищ (жилые дома, гостиницы, общежития, жилые корпуса пансионатов, домов отдыха и др.),
Общественные (например: театры, музеи, торговые центры, вокзалы и т. д.),
Административные - любые офисные здания, т. е. предназначенные для размещения офисов.
промышленные:
Производственные (заводы, фабрики),
Подсобные,
Энергетические (электростанции),
Складские.
Сельскохозяйственные (теплицы, силосные башни, помещения для скота, склады и мастерские с.-х. техники).
Задание:
1. Сколько групп капитальности зданий выделяется? Приведите примеры общественных зданий для каждой группы капитальности.
2. Дайте определение понятию «жилище». Приведите пример жилища.
3. Опишите классификацию объектов недвижимости, действующую в европейских странах.
4. По форме таблицы 5 опишите один объект недвижимости и начертите схему положения выбранного вами объекта недвижимости в общей классификации зданий, строений.
Таблица 5
Характеристика объекта недвижимости
| Состав сведений | Описание | |
| Жилой комплекс Пульсар 2 | Местоположение | Донецк, ул. Миронова, 15А |
| План расположения | ||
| Назначение | Жилое здание | |
| Вид разрешенного использования | Для жилья, а также под торговую и офисную площадь | |
| Вид прав на здание | Частная собственность + аренда первого этажа здания под офисы и торговлю | |
| Основной материал конструкции | Кирпич | |
| Тип здания | Многоэтажный жилой дом | |
| Год постройки | ||
| Число этажей | ||
| Площадь застройки | - | |
| Основные пешеходные коммуникации | Лифт, незадымляемая лестница | |
| Наличие инженерных сетей | Водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроэнергия, система пожаробезопасности | |
| Транспортная доступность | Жилой комплекс находится в центре города, поэтому является в высокой степени доступным |
ТИПОЛОГИЯ СООРУЖЕНИЙ
Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Таким образом, к сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства). В более узком (строительном) смысле сооружение - это строительное сооружение, которое не является зданием».
Классификация сооружений:
Инженерные сооружения (мосты, водопроводы, эстакады, галереи, трубы, водонапорные башни и т.п.);
Мемориальные сооружения (памятники, мемориальные пирамиды и обелиски;
Архитектурные сооружения (аркады, колоннады, обелиски) и др.
Задание:
1. Опишите один объект недвижимости, классифицируемый как сооружение, пользуясь таблицей 6, и определите местоположение выбранного вами объекта недвижимости в общей классификации сооружений.
Таблица 6
Характеристика сооружения
| Наименование объекта недвижимости | Состав сведений | Описание |
| Плотина Воронежского водохранилища | Местоположение (адрес) | Россия, Воронежская область, водохранилище на реке Воронеж. 51°36′30″ с. ш. 39°11′57″ в. д. |
| План расположения |  |
|
| Назначение и описание расположения по отношению к поверхности земли (подземное, наземное, наземное в обваловке, надземное) | Наземное | |
| Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размеров землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объекта | - длина 1100 и ширина 10 м - водосброс длиной 207 метров, - однокамерный шлюз, - проложенный над входом в шлюз моста длиной 112, шириной 10 и высотой 10 метров. Водосброс осуществляется с высоты 8,5 метров. По гребню плотины организовано автомобильное движение | |
| Классификация по видам основных фондов | материальный основной фонд, сооружение жилищно-коммунального хозяйства | |
| Год постройки | 1972 г. |
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Вайдман, С.И. Строительные конструкции / С.И Вайдман, Л.Ф. Теверовский, Д. . Яковлев. - Ленинград: Издательство литературы по строительству, 1970. - 344 с.
2. Предчеченский, В.М. Архитектура гражданских и промышленных зданий том. II./ В.М. Предтеченский. - Москва: Стройиздат, 1976. - 344 с.
3. Синянский, А.И. Типология объектов недвижимости: учебник для студ. Т436 учреждений высш. проф. образования / И.А.Синянский, А.В.Севостьянов, В. А.Севостьянов, Н.И.Манешина. - М.: Издательский центр «Академия», 2013. - 320 с. - (Сер. Бакалавриат).
4. Смирнова М.А. Типология объектов недвижимости. Методические указания для проведения семинарских занятий. М.: ГУЗ, 2005.
5. Недвижимость. [Текст]: [Электронный ресурс]. - Электрон. ст. - Режим доступа к ст. www.bibliotekar.ru.
6. Типология участков недр. [Текст]: [Электронный ресурс]. - Электрон. ст. - Режим доступа к ст. http://refsurf.ru.
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
к выполнению практических работ по дисциплине
«ТИПОЛОГИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»
для студентов дневной и заочной формы обучения по направлению 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»
Составители:
Бенаи Х.А. проф., докт. арх-ры, декан Архитектурного факультета.
Надьярная А.Е. ассистент кафедры «Градостроительство, землеустройство и кадастр»
Бородина А.В. преподаватель кафедры «Градостроительство, землеустройство и кадастр»
УТВЕРЖДЕНО на заседании кафедры
«Градостроительство, землеустройство и кадастр»
Протокол № ____ от «____»_________20___ г.
Заведующий кафедры «Градостроительство,
землеустройство и кадастр»
Н. В. Шолух
«_____»________________ 20___ г.
Одобрено методической комиссией высшего учебного заведения по направлению подготовки (специальности) 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»
Протокол № ____ от «____»__________20___ г.
«_____»________________ 20___ г.
Глава _____________ Х.А. Бенаи
Макеевка 2016 г.
Бенаи Х.А. Типология объектов недвижимости: Методические указания / Х.А. Бенаи, Н. В. Шолух, А. Е. Надьярная, А. В. Бородина // Министерство образования и науки Донецкой Народной Республики, Донбасская национальная академия строительства и архитектуры; – Макеевка, ДонНАСА, 2016. – 34 с.
Методические указания разработаны в соответствии с учебной программой по дисциплине «Типология объектов недвижимости» и предназначены для выполнения лабораторных работ студентами высших учебных заведений, обучающихся по направлению подготовки «Землеустройство и кадастры». В настоящих методических указаниях представлены задания теоретического и практического характера, позволяющие последовательно ознакомится с типологией объектов, отнесенных к недвижимому имуществу. Выполнение заданий способствует приобретению необходимых знаний, умений и навыков, а также компетенций, формируемых дисциплиной.
ВВЕДЕНИЕ
Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков.
Типология (от гр. tipos - отпечаток, форма, образец; logos - понятие, учение) - метод научного познания, в основе которого лежат расчленение систем, объектов и их группировка с помощью обобщен- ной, идеализированной модели или типа. Типология используется в целях сравнительного изучения существенных признаков, связей, функций, отношений, уровней организации объектов, как сосуществующих, так и разделенных во времени, и является результатом типологического описания и сопоставления. Проблемы типологии возникают во всех науках, которые имеют дело с очень разнородными по своему составу множествами объектов (как правило, дискретных) и решают задачу упорядоченного описания и объяснения этих множеств (химия, биология, психология, языкознание, география, социология и др.).
Недвижимость является основой национального богатства и «двигателем» экономического роста страны. Сфера недвижимости многогранна, очень широко представлена и связана со многими областями человеческой деятельности. Поэтому будущим специалистам в области учета и оценки недвижимости необходимо знать основные принципы и признаки классификации объектов недвижимости по типам и видам в зависимости от функционального назначения, целей государственного кадастрового учета и кадастровой оценки.
Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.
Цель дисциплины: уметь классифицировать недвижимые объекты по различным признакам, разбираться в особенностях правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве.
При освоении курса у студентов формируются компетенции:
Способность использовать основные положения и методы
Социальных, гуманитарных и экономических наук при решении социальных и профессиональных задач, способностью анализировать социально-значимые проблемы и процессы, ориентироваться в базовых положениях экономической теории, особенностях рыночной экономики (ОК-9);
Способность применять знание законов страны в части правовых вопросов регулирования земельно-имущественных отношений, разрешения имущественных и земельных споров, государственного контроля за использованием земель и недвижимости (ПК-3);
Способность использовать знания о едином объекте недвижимости для разработки управленческих решений (ПК-5);
Способность использовать знание современных методик и технологий мониторинга земель и недвижимости (ПК-15);
Способность использовать знания современных технологий технической инвентаризации объектов капитального строительства и инженерного оборудования территории (ПК-16).
В ходе освоения дисциплины студент должен:
- знать: нормы и правила застройки городских и иных территорий; типологию и конструкции зданий и сооружений в промышленном и гражданском строительстве, основы проектирования и строительного производства, технической инвентаризации и оценки зданий и сооружений;
- уметь: использовать знания о едином объекте недвижимости для разработки управленческих решений, знание современных автоматизированных технологий сбора, систематизации, обработки и учета информации об объектах недвижимости, определять вид конструкций, соответствующий архитектурному решению здания; проводить оценку качества и структуры гражданских зданий;
- владеть : методикой оценки объектов недвижимости на основе современных информационных систем и технологий, а также технологией мониторинга земель и недвижимости и методами технической инвентаризации зданий и сооружений.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ТИПОЛОГИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Признаки недвижимости:
· недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
· прочно связана с землей как физически, так и юридически;
· долговечность объекта инвестирования;
· стоимость недвижимости высока;
· каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
· потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
· новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
· строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
· способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества.
Свойства недвижимости:
· полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
· фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
· стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
· неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
· ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью).
Под объектом недвижимости понимается , во-первых, предприятие в целом, как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
· здание (сооружение);
· обособленные водные объекты;
· многолетние насаждения;
· инженерные сооружения и сети;
· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения.
С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1).
Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками (рис. 2), которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов:
Стационарность, неподвижность - признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
Рисунок 1 Сущностные характеристики объектов недвижимости
Материальность - объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости
Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.
Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая (рис. 3).
Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта - это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации).
1. проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.
2. Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно - инженерной группы, руководство проектированием.
3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика: координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла.
На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.
4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает эксплуатацию, объектов, их обслуживание и ремонт. Эксплуатация объектов недвижимости, являясь многомерной функцией в системе управления, включает в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования помещений; материальный учет; противопожарную охрану и технику безопасности; управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, перемещение и переезды, изменения и перестройки; устранение аварийных ситуаций, обеспечение эксплуатации и ремонта, установку мебели и охрану объекта.
Жизненный цикл материальных объектов принято делить в следующем порядке: замысел - рождение - зрелость-старение и смерть. Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная - проектная - строительства - эксплуатации - закрытия.
Рисунок 2. Признаки объектов недвижимости
Рис. 3. Триединство объектов недвижимости
5. Предпроектная (начальная) стадия включает: анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии
6. Стадия закрытия объекта - полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат чего - либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию. Эти затраты являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, то затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.
Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 4).
Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.
Время жизни - отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.
Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.
С точки зрения периода жизни объекта недвижимости, выделяют такие сроки, как:
Эффективный возраст , отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т. д.
Хронологический (фактический) возраст , соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.
Оставшийся срок экономической жизни , используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
Жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 5). Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.
Контрольная работа
Государственный университет по землеустройству
Введение
Объектов недвижимости великое множество и все они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам. Рассмотрим такое понятие, как типология. Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.
Цель дисциплины: уметь классифицировать недвижимые объекты по различным признакам, разбираться в особенностях правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве.
Применение классификации по различным признакам будет рассмотрено в данной работе на следующих объектах недвижимости:
Торгово-развлекательный центр «Золотой Вавилон»;
Электроподстанция «Грач»;
Комсомольский проспект;
Земельный участок в Дмитровском районе Московской области;
Участок недр «Никольский - 1»;
Пироговское водохранилище;
Участок леса в национальном парке «Лосиный остров»;
Многолетние насаждения ботанического сада РАН.
Глава 1. Теоретические основы типологии объектов недвижимости
Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. В Своде Законов Российской Империи недвижимым имуществом признавались земля и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие орудия, а также все то, что из земли извлечено.
В основах гражданского законодательства СССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Дальнейшее свое отражение деление на движимые и недвижимые вещи нашло в Гражданском кодексе РФ, части первой, введенной в действие с 1 января 1995 г. Так, статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
В соответствии с законодательством РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Гражданский кодекс РФ, осуществив деление вещей на движимые и недвижимые вещи, одновременно ввел институт государственной регистрации недвижимости. Во исполнение положений статьи 131 ГК РФ 21 июля 1997 г. был принят ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу с 31 января 1998 г.
Определяющие факторы объектов недвижимости:
Родовые. Связь с землей, степень подвижности, длительность кругооборота, форма функционирования и ее состояние в процессе использования, способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств, общественное значение. Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (непосредственной и опосредованной).
Степень подвижности - абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.
Форма функционирования - натурально-вещественная и стоимостная.
Состояние потребительской формы в процессе использования - не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.
Длительность кругооборота (долговечность) - многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании.
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств - постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.
Общественное значение - пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством.
Видовые Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) - определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество.
Глава 2. Типология зданий
В состав зданий входят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу. Также в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.
Основные признаки классификации зданий
Этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные.
Вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное.
Система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная).
Температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые.
Транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое.
Вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные, глинобитные, панельные.
Капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленные.
Срок службы: 100, 80, 65, 40, 20.
Производственные здания
Общественные здания
В данной расчетно-графической работе признаки классификации зданий были изучены на примере ТРК «Золотой Вавилон» в районе ОТРАДНОЕ. «Золотой Вавилон» - это современный торговый комплекс европейского стиля с современной архитектурой. Торговый комплекс «Золотой Вавилон» вмещает в себя гипермаркет «Карусель», современный шестизальный кинотеатр «Люксор», более 120 бутиков, кафе, бары, рестораны на любой вкус, удивительный детский городок, а также предприятия сферы услуг (представительство крупного банка, аптека, химчистка, салон красоты и т.д.). Описание ТРК «Золотой Вавилон» представлено в Таблице 1. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации зданий и строений представлено в приложении 1.
Таблица 1 - Описание здания
Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЗдание ТРК «Золотой Вавилон»Местоположение (адрес)Москва, СВАО, ул. Декабристов 12, План расположенияСм. рис. 2НазначениеПроизводственноеОсновной материал конструкцииЖелезобетон с металлическим каркасомГод постройки2002Число этажей2Площадь застройки38 000 м2Дополнительный состав имущества зданияКотельная установка для отопления, внутренняя сеть водопровода и канализации; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства; подъемники и лифты.Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособностиОбъект недвижимости относится к торгово-промышленным зданиямОписание особых публично-правовых предписаний по охране и эксплуатацииЗапрет на постройку и эксплуатацию очистных сооружений и предприятий химической промышленности в радиусе 500 метровГлава 3. Типология сооружений
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства).
Классификация сооружений:
Функциональное назначение - коммуникационные, транспортные, водоканализационные, устройства для размещения технического оборудования, прочие сооружения.
Вид строительного материала - земляные и деревянные, каменные и кирпичные, металлические, железобетонные.
Капитальность - прочные, особо прочные, вековой прочности.
Срок службы - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 лет.
В данной работе с целью изучения признаков классификации сооружений были рассмотрены следующие объекты: электроподстанция «Грач» и Комсомольский проспект. Электроподстанция «Грач» 110/20 кВ мощностью 2х80 МВА обеспечивает электроэнергией свыше 1,2 млн кв. м жилья для более чем 30 тыс. человек. Была поставлена под напряжение 12 января 2008 года. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 2. Комсомольский проспект (рис. 4) - проспект в Центральном административном округе города Москвы. Проходит от Крымской площади (Садового кольца) до Лужнецкого моста. Пересекает улицы: Тимура Фрунзе, и Хамовнический Вал. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 3. Описание сооружений (электроподстанции и дороги) представлено в Таблице 2.
Таблица 2 - Описание сооружений
Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЭлектроподстанция ГрачМестоположение (адрес)Москва, ЮЗАО, пос., Захарьино, ул. Гагарина Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание воздушных линий электропередачПризнак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаОхранная зонаКлассификация по видам основных фондовПроизводственнаяГод постройки2008Автомобильная дорогаМестоположение (адрес)Комсомольский проспектПлан расположенияСм. рис.Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание внутренних пассажирских и грузовых перевозок. Наземное.Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаШумовая зона автомобильной дороги 100 м.Классификация по видам основных фондовКосвенно производственнаяГод постройки1958
Производственная недвижимость является выгодным объектом для инвестиций. Но производственная недвижимость бывает разной, и на сегодняшний день используется несколько классификаций объектов производственной недвижимости.
К классификации производственной недвижимости можно добавить и уровень готовности объектов недвижимости: это готовые к эксплуатации объекты, незавершенное строительство, объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.
Так же классификация объектов производственной недвижимости делится: на недвижимость специализированная и неспециализированная. Такая классификация используется при необходимости оценки производственных объектов. Первый тип производственной недвижимости в этой классификации обычно используется после продажи объекта по тем же направлениям, что и до продажи. К примеру, какой-то завод или производство. Но и в этом случае недвижимость может быть приобретена с целью снесения, освобождения места под другое строительство. Подобные объекты недвижимости редко пользуются спросом. Зато неспециализированная недвижимость покупается и продается достаточно часто.
Тип недвижимости:
|
Специализация |
Характеристики |
|
Химическая промышленность |
Преимущественно одноэтажные здания ограниченной ширины (не более двух пролетов). Используются также многоэтажные здания с провисающим оборудованием. |
|
Машиностроение |
Одноэтажные ж/б здания, удаленные от селитебных районов города. Крупногабаритные цеха площадью не менее 3 тыс. кв.м. Наличие подъездных путей, ж/д ветка. Мощность электроснабжения не менее 400 кВт. Желательно наличие кран-балки. Наличие земельного участка площадью не менее 0,5 Га. |
|
Легкая промышленность |
Планировочная структура зданий принята на основе четкого зонирования площадей этажей с центральным расположением подсобных помещений и вертикальных коммуникационных устройств. Одно- и многоэтажные здания. Наличие всех коммуникаций. Электроэнергия - 220 Вт и более. |
|
Пищевая промышленность |
Высота потолков не менее 3м. Соответствие здания соответствующим технологическим процессам. |
|
Деревообрабатывающая промышленность |
Мощность электроэнергии не менее 380 кВт. Высота потолков не менее 4м. |
|
АЗС |
Наличие резервуаров для хранения горюче-смазочных предложений. Наличие земельного участка площадью не менее 0,1 Га. |
|
Автосервис |
Наличие смотровых ям. Высота потолков более 3м. Наличие всех коммуникаций. |
|
Металлообрабатывающая промышленность |
Ж/б сооружение. Мощность электроснабжения не менее 400 кВт. Наличие подъездных путей, ж/д ветка. Высота потолков - 4м и более. |
|
Перерабатывающая промышленность |
Кирпичное или ж/б сооружение высотой не менее 4м. Бывшее здание элеватора, газо-, нефтеперерабатывающего предприятия. |
|
Сельское хозяйство |
Наличие земельного участка площадью не менее 1 Га. Одноэтажные сооружения. |
|
Издательская деятельность |
Железобетонные перекрытия между этажами. Высота потолков не менее 3-4м. |
|
Строительная промышленность |
Мощность электроснабжения не менее 400 кВт. Желательно наличие кран-балки. Наличие земельного участка площадью не менее 0,5 Га. |
|
Многофункциональные здания |
Здания, обладающие наиболее универсальными характеристиками, достаточными для организации производства различных специализаций. |
УДК 347.214.2 М.Ю. Безвербная
ББК 67.404 Иркутский институт (филиал) ВГУЮ
(РПА Минюста России) Иркутск, Российская Федерация
К ВОПРОСУ О КЛАССИФИКАЦИИ И ТИПОЛОГИИ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
ИНфОРМАЦИЯ О СТАТЬЕ
Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. -2016. -№ 4. ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639 / 2313-6715.2016.4.4. Дата поступления: 05.11.2016.
АННОТАЦИЯ
Рассмотрена классификация объектов недвижимости по различным признакам, представлены два метода классификации: иерархический и фасетный. Применены разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения объектов недвижимости. Отдельное внимание уделено объектам жилой недвижимости, где автор рассматривает несколько типологических построений. Рассмотрена классификация объектов недвижимости, представляющая наибольший интерес для инвесторов.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА
Объект недвижимости; недвижимое имущество; типология объектов недвижимости.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ
Безвербная М.Ю. К вопросу о классификации и типологии объектов недвижимости // Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. -2016. -№ 4.
M.Yu. Bezverbnaya,
Irkutsk Institute (Branch), All-Russian State University of Justice, Irkutsk, the Russian Federation
TO THE ISSUE OF CLASSIFICATION AND THE TYPOLOGY OF REAL
PUBLICATION DATA
Prologue: Law Journal. - 2016. - № 4.
ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639 / 2313-6715.2016.4.4.
Submission date: 05.11.2016.
The article examines the classification of real estate objects on various grounds, and presents two classification methods: hierarchical and facet. Different principles of classification depending on real estate objects origin and purpose are applied. The author pays special attention to real estate objects consisting of several typological buildings. The classification viewed in the article is of great interest to investors.
Real estate object; fast estate; typology of real estate objects.
BIBLIOGRAPHIC DESCRIPTION
Bezverbnaya M.Yu. To the issue of classification and the typology of real estate objects // Prologue: Law Journal. - 2016. - № 4.
Bezverbnaya M.Yu. To the issue ofclassification and the typology of real estate objects
Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов как с экономической, так и с правовой точек зрения. В этих целях можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.
При классификации недвижимости обычно используют один из двух существующих методов: иерархический и фасетный .
Иерархический метод - последовательное (по ступеням) разделение множества объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы. При этом глубина классификации может быть различной и включать несколько ступеней.
Определение недвижимости иерархическим методом предполагает выделение в его структуре двух составляющих: естественное и искусственное происхождение. Естественные (природные) объекты - земельный участок, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называются «недвижимостью по природе».
Искусственные (рукотворные) объекты включают все созданные человеком объекты, носят название «недвижимость по закону».
К искусственным объектам относятся :
1) Жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (4-9 этажей), дом повышенной этажности (1020 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может быть кондоминимум, квартира, комната, жилой дом.
2) Коммерческая недвижимость - предприятие как имущественный комплекс, здания и сооружения, гаражи для аренды, склады, офисы, рестораны, магазины, гостиницы.
3) Общественные (специальные) здания и сооружения - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, санатории, спортивные комплексы); учебно-воспитательные (детские сады, школы, институты, дома детского творчества); культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, планетарии); специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты.
4) Инженерные сооружения - мелиоративные сооружения, комплексная инже-
нерная подготовка земельного участка под застройку.
Фасетный метод предполагает параллельное разделение множества объектов на независимые группы (виды, подвиды). Метод имеет следующие особенности: наличие лишь одной ступени классификации, разделение множества объектов по разным признакам, высокая информационная насыщенность.
Общую классификацию объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам представим следующим образом:
1) По функциональному назначению: производственные и непроизводственные объекты недвижимости.
2) По происхождению: естественные, искусственные, комбинированные.
3) По степени готовности: введенные в эксплуатацию, незавершенные строительством.
4) По форме собственности: частные, государственные, смешанные.
5) По отраслевой принадлежности: промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые.
В ГК РФ приведена следующая классификация объектов недвижимого имущества.
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся «отдельные объекты»: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; все, что прочно связано с землей, в том числе: леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, объекты незавершенного строительства; приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты.
В соответствии со ст. 132 ГК РФ, а также согласно ст. 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ к «сложным объектам» относятся: предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; право обозначения предприятия, продукции, работ и услуг; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права1.
В законодательных, нормативных и методических документах используется класси-
1 СПС «КонсультантПлюс».
Bezverbnaya M.Yu. To the issue ofclassification and the typology o.real estate objects
фикация объектов недвижимости по различным основаниям: физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
По физическому статусу выделяют: земельные участки; здания, строения, сооружения; помещения.
По назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.
Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:
2) жилье (жилые здания и помещения);
3) коммерческая недвижимость;
4) промышленная недвижимость;
5) гостиницы, хостелы, мотели представляют особый класс недвижимости (эти объекты предназначены для временного, а не постоянного проживания, в отличие от жилой недвижимости);
6) рекреационная недвижимость направлена на обеспечение потребностей в отдыхе и восстановления здоровья людей (это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (гольф-клубы, яхт-клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений);
7) институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и т.п. объектов;
8) недвижимость смешанного использования представляет собой комбинацию приведенных выше типов недвижимости (напр., здания, в которых на первых этажах находятся магазины или офисы, а выше - жилые помещения.
Жилая недвижимость представлена различного рода особняками, малосемейными многоквартирными домами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда.
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений.
В зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
Первичное жилье (место постоянного проживания);
Вторичное жилье (загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени);
Жилье временного проживания (предназначено для кратковременного проживания: гостиницы, хостелы, мотели).
Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики жилых зданий:
Элитное жилье;
Жилье повышенной комфортности;
Типовое жилье;
Жилье низких потребительских качеств.
Существует также классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
Дома с кирпичными стенами;
Панельные дома;
Монолитные дома;
Деревянные дома;
Дома смешенного типа.
Для инвесторов более привлекательной является следующая классификация объектов недвижимости :
1) Коммерческая (офисная) недвижимость может быть нежилой и жилой. Квартирно-офисные варианты пользуются высоким спросом маленьких компаний, которые только начинают. Самым большим спросом пользуются бизнес-центры, размещенные в центре города, административные здания, здания различных коммунальных и государственных структур.
2) Коммерческая (торговая) недвижимость является более доходной, чем жилая. К торговой относятся супермаркеты, торгово-развлекательные центры, магазины, иные предназначенные для торговли помещения.
3) Складская недвижимость (большие ангары, гаражи, склады на первом этаже, в подвале с лифтом, с удобным подъездом, рампой). Самыми лучшими считаются специализированные склады, которые построены для определенной группы товаров, в соответствии с требуемыми нормами.
4) Промышленная (индустриальная) недвижимость, используемая для осуществления промышленных производственных процессов. Она представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, заводы, комбинаты, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Особый подраздел промышленной недвижимости составляет агропромышленная недвижимость, представленная пригодными для растениеводства и животноводства земельными угодьями.
Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно гово-
Bezverbnaya M.Yu. To the iesue ofclassification and the typolouy of real eslMe oOjerts
рить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, рынке коммерческой, в первую очередь офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и рынке земли в некоторых регионах.
Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты подвергают дальнейшей классификации по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, в данном регионе.
По видам собственности объекты недвижимости разделяются на:
Частные (находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников);
Государственные (находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации);
Муниципальные (находящиеся в муниципальной собственности);
Общественные (находящиеся в собственности общественных объединений);
Коллективные или смешанные (находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности: частной, государственной, муниципальной, общественной).
По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.
Таким образом, классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости, а также установление правового режима для учета различных объектов недвижимости.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Власенко Т.В. Классификация объектов недвижимости на рынке // Экономика и экология территориальных образований. - 2015. - № 1. - С. 10-13.
2. Мурзин А.Д. Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра: краткий курс. - Ростов н/Д, 2013. - 216 с.
3. Перминов А.С. Экономика недвижимости: введение в курс. Текст лекций. - Ростов-н/Д, 2011. - 75 с.
1. Vlasenko T.V. Classification of real estate objects at the market . Ehkonomika i ehkologiya territorial"nyh obrazovanij - Economy and ecology of territorial entities. 2015. Issue 1. Pp. 10-13. (In Russ.).
2. Murzin A.D. Real Estate: the basics of economics, assessment and cadastre: a short course . Rostov-on-Don, 2013. 216 p. (In Russ.).
3. Perminov A.S. Economics of real estate: an introduction to the course . Rostov-on-Don, 2011. 75 p. (In Russ.).
Безвербная Марина Юрьевна (Иркутск) - кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры государственно-муниципального управления и предпринимательского права Иркутского института (филиала) «Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)», (664011, г. Иркутск, ул. Некрасова, 4, e-mail: [email protected]).
INFORMATION ABOUT THE AUTHOR
Bezverbnaya, Marina Yurievna (Irkutsk) - Ph.D. in Economics, Ass. Professor, Department of State Municipal Management and Business Law, Irkutsk Institute (Branch), All-Russian State University of Justice (Nekrasov st., 4, Irkutsk, 664011, e-mail: [email protected]).
Bezverbnaya M.Yu. To the issue ofclassification and Hie typology of real estate obiects