Преддверие президентских выборов - самое подходящее время для популярных мер. Ожидающееся снижение ставок по ипотеке до 6-7% для семей с двумя детьми уже Владимир Путин и Минфин. Но насколько это реально?
Многие эксперты рынка допускают снижение ставок по ипотечным кредитам в России примерно до 7% к 2019 году, но - с оговорками. Например, для этого должен сохраниться текущий инфляционный тренд.
Если рубль опять начнет «лихорадить», то ЦБ РФ вынужден будет снова поднимать ключевые процентные ставки, а это автоматически заставит коммерческие банки увеличить свои ставки по кредитам.
Чтобы эти банки выдавали ипотеку под 6% годовых, ключевая процентная ставка регулятора не должна быть выше 5,5%.
Впрочем, закон сохранения вещества (а в данном случае - денег) будет работать и здесь. Например, снижение стоимости ипотечных кредитов может привести к росту цен на такое жилье за счет увеличения спроса. И еще один подводный камень: объем первоначального взноса.
Как рассказала «Недвижимости Mail.Ru» директор по развитию ипотечного направления компании «33Слона» Ольга Бажутина , «большинство экспертов допускают снижение средней ставки по ипотечным кредитам». Однако, по ее словам, это может повлечь за собой изменения на рынке недвижимости.
Так, на законодательном уровне планируется параллельно со снижением ставок запретить существование кредитных продуктов с минимальным первоначальным взносом или вообще без него. Это означает, что первоначальный взнос вырастет, и копить на него придется дольше.
Ольга Бажутина
Директор по развитию ипотечного направления компании «33Слона»
Первичное и вторичное жилье
Многие эксперты сходятся во мнении, что вторичная недвижимость в крупных российских городах продолжит дешеветь. Это связано с «перегретыми» ценами в годы экономического подъема и с перенасыщением рынка предложением. Ввод новостроек и удешевление ипотечных кредитов ударили по рынку вторичной недвижимости.
pixabay.com/СС 0
Отрицательными факторами служат и ухудшение состояния вторичного жилого фонда, и морально устаревшие стандарты качества жилья, спроектированного и построенного во второй половине XX века.
В регионах, где рынок не был перегрет, резкого удешевления не происходит — здесь еще остается резерв для роста спроса, а значит, и для повышения цены. Вторичное жилье в регионах показывает колебания цен, которые сложно признать статистически значимыми.
IRN. RU»:
«В городах, где в сытые годы по каким-то причинам сформировался пузырь на рынке недвижимости, цены будут снижаться. Это в меньшей степени касается Сочи и Санкт-Петербурга, а в первую очередь - Москвы. Здесь на вторичном рынке цены будут снижаться темпами примерно 10% в год. Этот тренд будет сохраняться в ближайшие годы, дно будет достигнуто примерно к 2020 году, к тому моменту они могут потерять 20-30% от текущего уровня».
Немного лучше чувствует себя рынок первичного жилья , но, по словам экспертов, ввод новых объектов на рынок дешевого жилья продолжится, а застройщики в погоне за клиентом будут предлагать новые акции и скидки. Поэтому ожидать общего роста цен не приходится.
В течение 2017 года объем предложения новостроек в Московской области снизился на 16,9%, а нехватка покупательского спроса, по оценкам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», составляет 20 – 25%.
Как рассказала генеральный директор компании Наталия Шаталина , «средневзвешенная цена квадратного метра в Москве в 2017 году колебалась в диапазоне 192 - 195 тысяч рублей, без учета элитного сегмента».
В следующем году мы предполагаем стабилизацию цен на уровне текущего года. Московская область испытывает сильную нехватку покупательского спроса, и поэтому значительный рост цен будет просто не оправдан.
Наталья Шаталина
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Что касается регионов, то здесь цены на новостройки определяются локальными экономическими трендами. Интересная тенденция сложилась, к примеру, в Казани. Банковский кризис в Татарстане привел к тому, что осенью инвесторы предпочитали выводить деньги из банков и вкладывать их в квартиры в новостройках.
Статистика показывает, что новостройки в Казани дорожают примерно на 11 - 12% в год, что значительно выгоднее банковских депозитов. Застройщики и риэлторы ожидают, что в 2018 году, благодаря подешевевшим кредитам, рост цен на первичное жилье в регионах продолжится.
Аренда жилья
По мнению большинства экспертов, сильных потрясений рынок аренды жилья не испытает. Он не был перегрет по сравнению с рынком купли-продажи жилья, поэтому цены здесь уже стабилизировались.
В городах, где будут проходить матчи чемпионата, ставки на посуточную аренду квартир подпрыгнут в 1,5-2 раза.
В сегменте же долгосрочной аренды эксперты не видят никаких объективных факторов роста (за исключением «черных лебедей» наподобие гиперинфляции или других катастрофических для рубля событий).
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
«Уже несколько лет цены на аренду жилья держатся примерно на одном уровне. Например, в массовом сегменте Москвы это 25 000-35 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 30 000-40 000 рублей — за двухкомнатную, 40 000-50 000 — за трехкомнатную.
Сезонные всплески спроса случаются в начале осени, однако они не оказывают практически никакого влияния на ставки: собственники, которые пытаются на волне роста активности повысить ставки, сталкиваются с сопротивлением арендаторов. Так что изменений на арендном рынке ждать не приходится».
Ввод недвижимости
2018 году на рынок должны быть выведены девелоперские проекты, которые закладывались в 2016, а значит, рынок нового жилья существенно вырастет. Дело в том, что в 2016 строительный бизнес уже оправился от шока 2015 года, и объем рынка рос очень высокими темпами. Всё это может стать дополнительным фактором давления на рыночную цену жилья (по крайней мере, в столице).
Людмила ГубаеваВ России продолжается снижение ставок по ипотеке. Согласно информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, сегодня средний размер ставок на первичном рынке составляет 10%, а на вторичном – 10,6%. Еще полтора года назад их величина превышала 13%.
По словам главы Минстроя Михаила Меня, нынешние ставки – самые низкие за всю историю отечественной ипотеки.
Стоит ли покупать квартиру в ипотеку именно сейчас, или подождать дальнейшего снижения ставок и стоимости жилья?
Время покупать квартиру
Идеально подходящего для покупки жилья момента обычно вообще никогда не наступает. Если ждать дальнейшего падения цены, можно навсегда остаться без собственной квартиры. Поэтому если вам нужно жилье и вы можете себе его позволить, покупайте прямо сейчас. Помимо снижения ставок, дешевеют и сами квартиры, а из-за уменьшения спроса продавцы готовы на скидки.
Согласно информации портала «Мир квартир», на столичном рынке вторичного жилья цены за полгода в среднем снизились на 1,5%. Падает стоимость недвижимости и в регионах. В 43 крупнейших городах страны цены снизились: в Новосибирске – на 8,5%, в Махачкале – на 14,3%.
Если же квартира приобретается с инвестиционными целями (например, для дальнейшей перепродажи), то сегодня ситуация для этого не самая подходящая. Докризисного роста цен новостроек на 25% за год ожидать не приходится. Спрос падает, поэтому квартиры могут дешеветь и дальше. Снижаются и расценки на аренду, поэтому сдавать купленную квартиру с выгодой тоже может не получиться.
Как уменьшить размер ставки и выплат?
Купившие жилье по ипотеке под более высокие проценты сегодня могут . Подобные программы предлагают многие банки, переманивая клиентов своих конкурентов. Банк погасит ваш долг и заключит с вами новый договор. Это выгодно банкам, поскольку они привлекают уже проверенных заемщиков.
К примеру, вы взяли на 15 лет заем 2 млн под 13,5% и платите ежемесячно 26 тыс. руб. После рефинансирования под 11,5% размер ежемесячных выплат уменьшится до 23 тысяч. За год экономия составит 36 тыс. руб., за 15 лет – 540000 руб.
Перед заключением договора рефинансирования стоит хорошо все просчитать.
Изучаем подводные камни
Процедура рефинансирования весьма небыстрая и совсем не бесплатная. Как минимум, вам придется повторно делать оценку недвижимости (что обойдется в регионах примерно в 2 тыс. руб., в столице – в 5–6 тысяч) и оформить страховку. Однако это мелочи. Хуже другое.
Заемщик зачастую узнает реальную стоимость нового кредита лишь в день сделки, когда у него появляется возможность прочесть кредитный договор. Согласно законодательству, у граждан есть 5 дней на изучение договора. На практике редко кто пользуется этим правом. При рефинансировании это усугубляется необходимостью погашения долга по строго определенным датам.
Даже если вы заранее будете знать размер ставки, текст договора может содержать немало сюрпризов. Согласно графику платежей может неожиданно вырасти объем итоговой переплаты по кредиту. Могут быть прописаны неприятные нюансы досрочного частичного погашения. Если заемщик частично погашает долг досрочно, то банк может вместо уменьшения срока кредитования снизить размер ежемесячного платежа – чтобы не допустить уменьшения полученных процентов.
Договоры иногда содержат условия запрета сдачи квартиры в аренду. На сделке внимательно изучить договор не получится. Добивайтесь предварительного ознакомления с договором (со всеми условиями кредитования), либо ищите другой банк.
Как говорится в докладе департамента денежно-кредитной политики ЦБ РФ, предпринимаемые регулятором действия по оздоровлению банковского сектора, включающие отзыв лицензий, не оказали существенного влияния на конкуренцию среди кредитных организаций. Сокращение количества банков в результате проводимой Банком России политики оздоровления банковского сектора не оказало значимого отрицательного влияния на конкуренцию, говорится в документе.
Активная надзорная политика способствовала снижению волатильности корпоративного и розничного кредитования, поясняется в исследовании. По оценкам ЦБ, показатель системной стабильности возрос на 3,7% в розничном кредитовании и на 41% в корпоративном кредитовании.
И все же участники рынка считают, что ситуация далека от позитивной. Отзывы лицензий Банка России у малых и средних банков, вероятно, продолжатся, и это способно затронуть и более крупные банки, а также негативно повлиять на рынок недвижимости, падение цен на котором вследствие реализации системных рисков может достигнуть 20%, считают аналитики Райффайзенбанка.
Как пишет агентство «Прайм» со ссылкой на исследование банка, ликвидации или реструктуризации других банков (в том числе и крупных из топ-50), при которых незащищенные кредиторы теряют свои средства, вероятно, продолжатся (прежде всего, как ответ регулятора на недобросовестное поведение менеджмента и собственников). При этом потенциальный отток депозитов корпоративных клиентов из малых и средних банков может создать у них дефицит ликвидности.
Влияние политики отзыва лицензий сейчас имеет ограниченное влияние на экономику страны, полагает генеральный директор ИК "Форум" Роман Паршин. По его словам, фонд АСВ, из которого выплачиваются средства вкладчикам в рамках программы страхования вкладов, почти полностью наполнен кредитами ЦБ. Сейчас это сумма около 1.7 трлн рублей, и она растет. Но фактически, это просто эмиссионные деньги, которые вбрасываются в экономику в то время, когда «сгорают» депозиты и средства на счетах коммерческих организаций в тех банках, которые потеряли лицензию, а судя по динамике курса рубля за последние полтора года, этих эмиссионных денег было всегда немного больше, чем «сгоревших», но совсем немного. То есть соблюдается некий баланс между потерянными средствами физлиц и организаций и эмиссией.
Недвижимость действительно является популярным предметом залога, но на аукционах она реализуется обычно почти по рыночной цене, за вычетом 5-7%, напоминает эксперт. И там довольно сложно с правильным юридическим оформлением этой недвижимости, то есть не все физлица могут справиться с этим, и, скорее всего, эти 5% будут потрачены на юридическое сопровождение. Недвижимость слабо пользуется спросом, гораздо быстрее разбирают такие активы, как автомобили и оргтехнику. А общее снижение цен на рынке недвижимости и отсутствие спроса делают ее продажу через аукцион еще более медленной и сложной. Вряд ли это обрушит рынок.
С другой стороны, продолжает Роман Паршин, отзыв лицензий у банков из топ-50 может иметь такие системные последствия, которые сейчас сложно предсказать, там может быть сложная цепочка причинно-следственных связей, которая приведет к очередному шоку в экономике совершенно неожиданно. Чем меньше остается коммерческих крупных банков, и чем большую долю рынка занимают банки государственные, тем система в целом становится менее устойчивой и более восприимчивой к внешним шокам.
Для рынка недвижимости еще одним таким шоком становится запуск программы реновации, когда на рынок будет выведен огромный объем квадратных метров жилья в дополнение к 3 млн квадратных метров, уже имеющихся в наличии, а вдобавок - создается мега-девелопер, который будет обладать большой долей рынка и сможет демпинговать в силу своего административного ресурса. Это может привести к снижению цен на недвижимость на дополнительные 5-10% в течение полутора лет, и тогда, возможно, застройщикам придется продавать сегодняшние квартиры и офисы даже ниже себестоимости. Покупателям квартир остается только подождать еще какое-то время, чтобы сделать действительно выгодную покупку.
Действительно опасения Райффайзенбанка понять можно, признает, в свою очередь, аналитик «Алор Брокер» Алексей Антонов. Рынок недвижимости тесно завязан на банковском кредитовании - крупные банки выступают обеспечителями строительства, они кредитуют дольщиков и в случае краха такого банка образуется сразу несколько проблем - недострой, масса недовольных дольщиков и вопросы решения в итоге лягут на плечи государства. В ряде регионов существуют программы с госучастием по реабилитации недостроев обанкротившихся застройщиков - государство вынуждено привлекать более надежных девелоперов и субсидировать почти половину проектов, чтобы не допустить социального и экономического взрыва.
Соответственно, указывает Антонов, при продолжении действующей политики ЦБ, ожидать позитивных сдвигов на рынке недвижимости в ближайшие годы мне стоит. Однако, скорее всего, все это приведет к определенному сужению банковского сектора, а также рынка недвижимости. То есть в дальнейшем в этой сфере будут присутствовать только крупные банки из топ-30 и застройщики с внушительным портфелем проектов. Однако, как известно проблемы текущих строек, которые могут пострадать от отзывов лицензий решать придется, как мы уже сказали выше, за счет бюджета.
Между тем, говорит эксперт, несмотря на реальные угрозы для рынка недвижимости и для банковского сектора в целом, нельзя исключать такой фактор как связи и влияние административного ресурса. Как известно, в ситуации с банком Югра ЦБ уже как минимум больше года знал о происходивших в банке проблемах. При этом видно, добавляет Алексей Антонов, что регулятор надеялся до последнего что банк удастся спасти. Соответственно, хочется высказать мысль, что активной волны введения временной администрации в банки произойти не сможет по той простой причине, что предварительно ЦБ будет пытаться уладить проблемы за закрытыми дверями и только крайние меры, как в случае Югры, Татфондбанка или Банка Москвы могут привести к такого рода последствиям. Но объективно, если отбросить вариант "закрытых переговоров", - многие банки могут оказаться в зоне риска.
Скорее всего, ожидает аналитик, в подобном заявлении "Райффайзенбанк" пытается выразить точку зрения большей части банковского сообщества и обратить внимание регулятора, что слишком активная политика по отзывам лицензий влияет в общей массе на замедление экономического процесса, что для России сейчас крайне актуально. По мнению Антонова, громких крахов банков как минимум до середины 2018 года не последует, а вот после оглашения результатов выборов президента, ожидаемо, может произойти много неожиданного - зависит от того как проголосуют и сменится ли аппарат правительства.
Российский рынок недвижимости продолжают терзать различные противоречия. Иногда в нем даже сочетаются несочетаемые, казалось бы, явления. С одной стороны, объем продаж как на первичном, так и на вторичном рынках падает. Но, с другой стороны, реализация жилья эконом- и комфорт-класса растет и, по прогнозам экспертов, выйдет на докризисный уровень.
Но если на рынке новостроек ситуация выглядит более-менее ясной и вполне себе оптимистичной, то на рынке вторичного жилья наметились определенные трудности. И как долго они будут вставать на пути продавцов, не до конца ясно.
Наиболее яркая тенденция последних месяцев на вторичке: рост стоимости квадратного метра недвижимости жилья в Москве значительно отстает от нынешних темпов инфляции. Плюс ко всему, продавцы зачастую предлагают на свои квартиры существенные скидки. И это нормальный и вполне логичный шаг, если учитывать обстоятельство, что на вторичном рынке недвижимости самая важная задача — это реализовать квартиру или дом как можно быстрее.
Действительно, ситуация на вторичном рынке для продавцов стала весьма тревожной — за последние два месяца на 23,5 процента увеличилось количество объектов, продающихся со скидкой. Ну, а если такая тенденция есть в Москве, то и в других городах в скором времени будет то же самое. По стопам российской столицы уже пошли Санкт-Петербург, Казань и Нижний Новгород — здесь значительная часть недвижимости на вторичном рынке также продается со скидкой.
В последние месяцы реальная цена сделки все чаще оказывается ниже изначально запрошенной. Дошло до того, что в апреле этого года на московском рынке из всех проданных объектов более 60 процентов были реализованы с дисконтом. Иногда скидка может достигать даже 10 процентов, но средний размер дисконта составляет 5,7 процента. Так что на приобретении жилья на вторичном рынке можно сэкономить некоторую сумму, которую затем можно направить на ремонт приобретенных квадратных метров.
Эксперты придерживаются разных мнений относительно будущего вторичного рынка недвижимости. Одни уверены, что скидки будут предоставлять еще как минимум год, а другие убеждены, что к осени все закончится, и цены вернутся к обычным - "бесскидочным" - показателям.
“Надо признать, что для вторичного рынка сейчас далеко не самые лучшие времена. Главная причина в том, что слишком много объектов предлагается на рынке новостроек. Иногда цены там даже немного ниже, чем на вторичке, — говорит независимый риелтор Мария Горячева. — В таких условиях даже скидка при продаже дома или квартиры не станет панацеей. Для того чтобы гарантированно продать свое жилье в сжатые сроки, необходимо начинать скидку процентов с 7-8. А еще лучше сразу же выставить квартиру или дом, который по стоимости будет процентов на 10 процентов ниже аналогичных предложений. Но готовиться необходимо к сбавлению 12-13 процентов от первоначальной стоимости — если, конечно, изначально недвижимость выставлялась без скидок. В ближайшие 9-10 месяцев ситуация не изменится — ведь на первичном рынке сейчас явный перебор предложений, многие покупатели просто не успевают до вторички дойти. Но говорить о чем-либо конкретно можно только ближе к декабрю этого года”.
“Я не очень понимаю всех этих панических прогнозов относительно рынка вторичного жилья. Да, сейчас надо делать скидку, но уже к осени размер этой самой скидки будет существенно меньше, да и покупателей прибавится, — убежден руководитель агентства недвижимости “Мой дом” Сергей Цыгалев. — Мой совет тем, кто сейчас продает жилье на вторичном рынке: если есть возможность подождать до начала осени, ей надо воспользоваться, в скором времени спрос на этот сегмент недвижимости увеличится. Главная причина — это стабилизация курса рубля по отношению к доллару и евро. Тот, кто хотел купить себе уже подержанную квартиру и даже отложил на это необходимую сумму, просто ждал, когда ситуация на валютном рынке успокоится. И теперь, когда падение рублю пока что не грозит, такие покупатели станут выходить на рынок и приобретать недвижимость. Но произойдет это не раньше августа-сентября — в июне-июле на вторичном рынке всегда возникает некоторое затишье”.
В связи с острым дефицитом покупателей застройщики жаждут льготной ипотеки с максимально доступными ставками – 7%, а лучше 5% годовых. Банкиры энтузиазма по поводу предложений девелоперов не испытывают: дешевая ипотека с низким первоначальным взносом может обернуться для них огромными проблемами после прекращения государственного субсидирования – это произойдет при снижении ключевой ставки ЦБ до определенного уровня. В еще более неприятной ситуации банки окажутся, если цены на жилье упадут на 20% и более, отмечают специалисты аналитического центра « ».
Льготная ипотека: застройщики хотят еще дешевле
Поддержка спроса на рынке новостроек с помощью запуска государственной программы субсидирования ипотечных ставок – самая эффективная антикризисная мера, заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на организованном газетой «Ведомости» IX Московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF. Застройщики полностью согласны с такой оценкой, но предлагают, как говаривал известный политический деятель, «расширить и углубить». В смысле - снизить максимальную ставку по льготной ипотеке, которая сейчас составляет 12% годовых.
«Если снизить ставку до 7%, то те люди, которые выбирают между арендой и покупкой (квартиры – прим. ред.), точно выберут наш рынок, это может привлечь в строительный сектор московского региона до 300 млрд руб. дополнительных инвестиций», - отметил президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин на том же мероприятии.
Председатель совета директоров «Корпорации Кошелев» Владимир Кошелев, строящий в регионах дома по 35 000 – 40 000 руб. за кв. м, считает необходимым пойти еще дальше.
«Совокупный доход наших покупателей, на двух членов семьи, составляет 30 000 руб. Поэтому в месяц люди могут платить не более 6 000 руб., то есть ставка по ипотеке должна быть не более 5-6%», - сказал застройщик. По его мнению, достигнуть этой цели можно с помощью рефинансирования ипотечных портфелей банков в ЦБ под 2-3% годовых.
«Не нужно человеку, который с инфарктом попал в больницу, массаж делать. Нужно существенно снизить стоимость ипотеки. В два раза - как раз та цифра, которая бы соответствовала ситуации в экономике и покупательской способности населения», - соглашался с коллегами Андрей Назаров, председатель совета директоров ГК «Гранель».
Инициативу подмосковных девелоперов по снижению ставки до 7% активно поддерживают региональные власти, что, в общем, неудивительно. Как выразился зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин, в регионе строится больше квартир, чем есть покупателей во всей Российской Федерации. 264 из 595 областных застройщиков уже задерживают сроки ввода домов. При таком раскладе местные чиновники, естественно, остро заинтересованы в самой широкой поддержке спроса на жилье, так как решать квартирный вопрос новой волны обманутых дольщиков – если таковая появится - придется именно им.
Правительство Москвы, где проблемы со сроками сдачи жилья, по данным Хуснуллина, есть лишь у 10% девелоперов, относятся к идее менее однозначно. Например, председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев полагает, что при 80-проценой закредитованности населения стимулирование спроса подобным образом может породить в дальнейшем серьезные проблемы.
…но банки против
Самое интересное - к предложению снизить ставку по льготной программе весьма скептически относятся банки, даже такие социально ориентированные, как Сбербанк. Хотя, казалось бы, расширение спроса на ипотеку в результате уменьшения ставки сулит банкирам дополнительные доходы.
«В этой ситуации у клиента возникает арбитраж. Он размещает деньги на депозите под 10% и берет кредит 7%. Наверное, государство такие вещи стимулировать не должно», - отметила директор департамента управления розничного кредитования Сбербанка России Наталья Алымова на круглом столе в рамках MREF.
К тому же чем больше субсидия, тем тяжелее выход из программы. Когда суперльготная ипотека закончится, падение спроса будет куда более резким, чем если стимулирование спроса ограничится приближенными к рыночным значениями, предостерегала Алымова, подчеркивая, что снижение ипотечной ставки гораздо меньше влияет на спрос, чем уменьшение стоимости метра.
Более того, совсем не факт, что снижение ставки до 7% даст ожидаемый застройщиками эффект. По мнению Алымовой, агрессивное стимулирование приведет к резкому всплеску спроса, но потом он достаточно быстро вернется примерно на тот уровень, с которого стартовал.
«Интеркоммерц Банк» совместно с АИЖК уже запустил акцию, по которой квартиры в некоторых новостройках можно купить в ипотеку под 6,9% годовых на весь срок кредита (25 лет). Однако, по словам Татьяны Павловой, вице-президента, начальника департамента ипотечного кредитования «Интеркоммерц Банка», даже такая рекордно низкая ставка не вызывает ажиотажа среди покупателей.
«Платежеспособность клиентов значительно уменьшилась, - отметила Павлова на круглом столе, организованном ИА «Банки.ру» совместно с Национальным рейтинговым агентством. - Что мы видим: цены в магазинах выросли, и доходы, даже если они не сократилось, не обеспечивают прежний уровень спроса. Люди изменили отношение к жизни: начали отдыхать не за рубежом, потому что валюта дорогая, а в Крыму. Инвестиционных сделок практически нет. Нынешние клиенты – это люди, которые фактически вынуждены купить квартиру, у них был отложенный спрос и они понимают, что ставка хорошая, застройщик дает скидку и – сейчас или никогда».
Конечно, отрицательное отношение банкиров к снижению ставки льготной ипотеки объясняется главным образом их собственными интересами, а не заботой о будущем застройщиков. Дело в том, что если ставка по ипотеке с господдержкой будет снижена до 5-7%, то, когда Банк России опустит ключевую ставку до определенного уровня – сейчас это 8,5% - и субсидирование ипотеки прекратится, у банков, не имеющих доступа к дешевому фондированию, образуется большой разрыв между ставками привлечения и размещения средств, пояснил Олег Комлик, директор департамента по работе с застройщиками банка «Дельтакредит».
«Надо формировать не кратковременные механизмы, а рыночные, которые будут работать без поддержки государства», - подчеркнул банкир.
При этом банков без доступа к деньгам по ставке ЦБ на рынке подавляющее большинство. Для «Интеркоммерц Банка», например, стоимость фондирования составляет от 15%. Выдача ипотеки по льготным ставкам без помощи бюджета не под силу даже крупным госбанкам, уверена Татьяна Павлова.
Из-за дороговизны финансирования прекращение субсидирования станет часом «X» для многих банков-участников программы льготной ипотеки даже при нынешнем уровне ставок.
«Для нашего банка, как и для большинства других, нет прямой связи между стоимостью фондирования и ставкой ЦБ. По крайней мере, мы не увидели никакого улучшения в этом вопросе при поступательном снижении ключевой ставки. Поэтому, если ключевая ставка снизится до 8,5% и субсидирование прекратится, то большой вопрос, что нам делать с портфелем субсидированной ипотеки и как вообще дальше его фондировать, так как нас никто на уровне ключевой ставки не фондирует. Это всеобщее заблуждение, что ставка снизится до 8,5% и банки смогут сами фондироваться», - подчеркнула Ирина Павлова, руководитель отдела развития продуктовой линейки банка «ДельтаКредит», на круглом столе ИА «Банки.ру».
Банки теряют интерес к ипотеке
Ипотечный бизнес в принципе становится все менее выгодным: затраты на выдачу фактически равны получаемой прибыли, пишет «Российская газета». По словам руководителя по развитию ипотечного кредитования банка «Союз» Елены Барминой, в среднем маржа по ипотеке составляет 3%. Но сейчас у многих банков этот показатель не превышает 1,5%, а у тех, кто выдает ипотеку в рамках госпрограммы по ставкам меньше 12%, маржа, по всей видимости, близка к нулю, полагает Бармина.
Растут и риски ипотечного кредитования. Первоначальный взнос по программе ипотеки с господдержкой составляет 20%, поэтому, если жилье подешевеет на такую же величину или более, стоимость залога перестанет покрывать обязательства заемщика. Учитывая, что 90% и более кредитов на покупку квартир в новостройках выдаются именно по программе льготной ипотеки (например, в Сбербанке - 96%), значительное падение цен на недвижимость может поставить под удар всю систему кредитования на первичном рынке.
Какова вероятность глубокой просадки цен на «первичку» - вопрос философский. Но, по данным « », только за . В октябре .
Казалось бы, очевидный выход состоит в увеличении размера первоначального взноса. Однако в этом случае банк становится неконкурентоспособным, жалуются банкиры. При актуальном уровне платежеспособности покупателей даже 20% - это много.
Такая ситуация – низкая маржа на фоне роста рисков – не способствует заинтересованности банков в расширении ипотечного кредитования. Об этом, в частности, свидетельствует недавняя . По словам Дениса Филиппова, гендиректора Агентства по финансированию жилищного строительства, «дочки» АИЖК, это не приведет к снижению ставок, но сократит срок выдачи кредита физическим лицам, передает ИА «Интерфакс».
Даже если оставить за скобками вопрос финансирования – схема с выкупом АИЖК выпущенных застройщиками закладных не до конца понятна, остается проблема качества кредитов, которые будут выдавать девелоперы, если этот механизм все-таки заработает. Ведь банк, который хочет получить свои деньги сполна и в срок, достаточно тщательно оценивает, с одной стороны, строительный объект, с дугой – заемщиков, отсеивая некондиционных кандидатов. А застройщик, прежде всего заинтересованный в увеличении продаж, скорее всего, будет менее щепетилен при отборе клиентов. В результате качество ипотечного портфеля АИЖК может сильно снизиться. Заявленная Филипповым цель «инновации» - сокращение срока выдачи ипотеки – явно не стоит такой жертвы: одобрение кредита в банках обычно занимает не более трех дней.
Вряд ли в АИЖК всего этого не понимают, поэтому такой шаг может быть оправдан, только если агентство перестала удовлетворять существующая практика выдачи ипотеки банками. Причина, скорее всего, именно в придирчивости банкиров: по словам девелоперов, в этом году сильно выросло количество потенциальных покупателей, которым банки отказали в кредите. АИЖК, созданное для развития ипотечного кредитования и поддержки строительной отрасли, это вряд ли устраивает…
Что касается банков, то они, похоже, оказались в положении тех самых мышек, которые были вынуждены питаться кактусами. С одной стороны, в условиях дорогого фондирования и опасений по поводу возможного падения цен на жилье, ипотека становится для них все менее выгодным и все более рискованным продуктом. С другой – отказаться от нее банки никак не могут, так как в сфере корпоративного и розничного беззалогового кредитования дела обстоят еще хуже. Для сравнения: по данным ЦБ на 1 сентября, просрочка по ипотечным кредитам физлицам выросла до 2,9% от общего объема задолженности, а по неипотечным - до 14,9%.