Распространенное мнение о том, что инвестирование в недвижимость является простым и понятным интуитивно, не вполне соответствует истине. Даже популярные среди начинающих инвесторов операции аренды и перепродажи жилья сопровождаются огромным количеством нюансов, изучение которых на практике может обернуться значительными потерями.
Чтобы использовать все возможности этого инструмента, следует рассмотреть известные плюсы и минусы инвестиций в недвижимость, изучить распространенные методики работы, а также ознакомиться с основными способами получения дохода. Такой анализ можно использовать как основу для выбора направления, повышения эффективности инвестиционной деятельности и минимизации рисков, сопутствующих операциям с капиталом внушительных размеров.
Тем не менее, инвестиции в жилую недвижимость считаются одними из самых надежных в долгосрочной перспективе. Покупка квартир и домов как способ не только уберечь капитал от инфляции, но и создать источник гарантированного пассивного дохода, характеризуется невысоким уровнем риска и рекомендуется в качестве обязательной составляющей любого инвестиционного портфеля. Вследствие высоких финансовых требований немного сложнее работать с коммерческой недвижимостью, но и здесь с определенным опытом можно успешно находить достойные внимания объекты.
Инвестиции в недвижимость: достоинства и недостатки
Невозможно представить себе профессиональное инвестирование без предварительного изучения всех характеристик избранного инструмента. Выгодные инвестиции в недвижимость требуют особенно внимательного отношения и тщательного планирования, поскольку инвесторы обычно оперируют вкладами в несколько миллионов рублей, что значительно увеличивает цену и негативные последствия ошибок и недочетов.Существует множество видов таких вложений. Отличия между ними - в размерах капиталов, сроках и предполагаемой доходности, но некоторые общие черты все же можно выявить.
К достоинствам инвестиций в недвижимость следует отнести:
- Большой выбор объектов и направлений в зависимости от возможностей инвестора (жилая, коммерческая, иностранная недвижимость);
- Частичная или полная защита вложений от обесценивания в результате инфляции (цены на объекты даже в периоды кризисов остаются достаточно высокими);
- Получение гарантированного пассивного дохода установленной величины при сдаче недвижимости в аренду;
- Тенденции роста цен на недвижимость в перспективе;
- Возможность получить налоговые льготы при первой покупке жилой недвижимости;
- Возможность сэкономить на покупке в кредит при снижении покупательной способности валюты займа.
Разумеется, подобный способ получения доходов не лишен и недостатков, в числе которых:
- Относительно низкая ликвидность (недвижимость нельзя быстро продать без существенного снижения цены);
- Потери времени и денег при продаже или покупке недвижимости - инвестиции сопровождаются бюрократическими операциями и уплатой пошлин;
- Зависимость стоимости объектов от экономической обстановки в стране и конкретном регионе;
- Высокие требования к инвестиционному капиталу (средняя стоимость сделки составляет миллионы рублей);
- Владение недвижимостью сопряжено с дополнительными расходами (оплата коммунальных услуг, периодический ремонт);
- Невозможность предсказать рыночную стоимость объекта в будущем, особенно при покупке в расчете на рост цены вследствие ожидаемого развития инфраструктуры;
- Необходимость уплаты подоходного налога при продаже недвижимости ранее, чем через пять лет после ее покупки.
Кроме того, на стоимость объекта могут повлиять непредвиденные обстоятельства - строительство поблизости вредных предприятий или крупных транспортных узлов, банкротство градообразующих экономических субъектов, застройщиков или даже изменение климата. Разумеется, предусмотреть все факторы невозможно, но в предшествующий инвестициям в недвижимость в 2019 году анализ следует обязательно включить изучение не только самого объекта, но и всех перечисленных тенденций.
Как начать инвестировать?
Независимо от выбранного способа получения дохода в сфере недвижимости, инвестиции должны быть последовательными и поэтапными. Кроме минимизации рисков, такой метод в некоторых случаях позволяет получать дополнительную прибыль.Определение финансовых возможностей
Любые инвестиции в недвижимость и строительство предваряет оценка размеров собственных активов. Исходя из этого, можно определить доступные направления и типы объектов.
При ограниченных возможностях предварительно следует изучить, как инвестировать в недвижимость при малом капитале: начать работу с земельными участками или с жильем на ранних этапах строительства. Кроме того, можно использовать коллективные вложения в жилищные кооперативы и паевые фонды, а также привлекать соинвесторов для менее крупных объектов - найти их можно даже в интернете по объявлениям «Инвестирую в строительство недвижимости на условиях долевого участия».
Изучение рынка
От качества предварительного анализа и верного выбора сегмента зависят размеры будущей прибыли. Следует изучить тенденции движения цен, оценить потенциал развития выбранной области и определить, стоит ли инвестировать в недвижимость в данный момент времени: не исключено, что стоимость объектов искусственно завышена риэлторами и застройщиками.
Выбор объекта
После выбора предпочтительного направления нужно разобраться, в какую недвижимость лучше инвестировать. Для этого изучается не только сам объект, но и район, в котором он находится - оценивается транспортная доступность, экологическая обстановка, наличие и перспективы роста инфраструктуры. Кроме того, следует определить способ получения дохода - некоторые объекты лучше перепродать, тогда как другие обладают значительным потенциалом для сдачи в аренду.
Получение прибыли
Особенности инвестиций в недвижимость предполагают два возможных способа получения дохода - аренду или перепродажу. Это определяет срок возврата вложений:
- Реализация той же квартиры в новостройке возможна в момент завершения строительства дома или жилого комплекса (через 2–3 года после его начала);
- Аренда в зависимости от назначения помещения окупается через 8–20 лет (однако, объект остается в собственности инвестора и также может быть продан впоследствии).
- Перепланировать объект, улучшить его функциональное предназначение, разделить объект аренды на два и более (например, превратить двухкомнатную квартиру или студию в две однокомнатных). В некоторых случаях цена недвижимости увеличивается на 15–25%, а при аренде можно ожидать получения прибыли в полтора раза большей;
- Пристроить или присоединить дополнительные площади. Легче всего это сделать в частных домах путем добавления балкона или веранды, но и в обычных квартирах иногда объединяют лоджию с комнатой;
- Сделать ремонт. Использование качественных материалов позволяет повысить цену еще на 15–20%, а если делать ремонт самостоятельно - можно сэкономить еще и на найме строительной бригады;
- Изменить целевое назначение. Перевод недвижимости из нежилого фонда в жилой и обратно иногда в разы повышает стоимость объекта - к примеру, квартиры на первых этажах, которые превращают в магазины с высокой арендной платой, или переделка бывшего производственного помещения в апартаменты и лофты.
В какую недвижимость инвестировать?
При выборе региона для работы, желательно отдавать предпочтение мегаполисам, так как инвестировать в недвижимость в 2019 году в крупных городах намного выгоднее: это обусловлено высокой ликвидностью объектов и постоянным спросом. Впрочем, при определенном подходе можно найти достойные внимания помещения и в небольших населенных пунктах - производственные площади, земельные участки под строительство. В целом инвестировать в недвижимость в России можно в:
- Объекты для временного или постоянного проживания людей (квартиры, дома, коттеджи, апартаменты);
- Объекты коммерческого предназначения (землю под производство, помещения для магазинов и офисов, промышленные здания, торгово-развлекательные центры).
Жилая недвижимость
Вложения в жилую недвижимость - лучшие инвестиции для тех, кто только начинает работу. При этом можно проводить как операции на первичном рынке (покупать, продавать и сдавать в аренду объекты в новостройках), так и заниматься вторичным жильем. Преимущество второго варианта в том, что покупку можно совершить с помощью ипотеки, после чего немедленно сдать объект в аренду и компенсировать связанные с регулярными платежами расходы.Чтобы определить, стоит ли инвестировать в недвижимость, следует обратить внимание на следующие факторы:
- Местонахождение (в престижном, спальном и экологически чистом районе);
- Планировку (количество и расположение комнат, размеры подсобных помещений);
- Состояние (наличие ремонта и общий износ инженерных сетей);
- Инфраструктуру (удаленность от детских садов, школ, магазинов и поликлиник, наличие подъездов и парковок, доступность общественного транспорта).
Коммерческая недвижимость
Перед тем, как инвестировать в коммерческую недвижимость, нужно обратить внимание на расположение объекта и его привлекательность для определенных типов бизнеса:
- Учесть наличие коммуникаций, складских и подсобных помещений, возможность подъезда большегрузного транспорта (для производственных помещений);
- Оценить близость к местам скопления людей, наличие транспортных развязок и узлов, удаленность от центральных улиц (для торговых помещений и заведений общепита);
- Оценить близость к центрам деловой активности, наличие парковок (для офисных помещений).
Инвестиции в коммерческую недвижимость невозможны без привлечения достаточно большого капитала в 7–10 миллионов рублей, однако высокая арендная плата в этом случае позволяет окупить вложения значительно быстрее - уже через 6–8 лет.
Земельные участки
В зависимости от целевого назначения, инвестиции в землю можно разделить на краткосрочные (участки под строительство) и долгосрочные (сельскохозяйственные угодья и промышленные зоны). При этом для покупки земельного участка необходимые размеры капитала могут быть в несколько раз меньше, чем при работе с готовыми объектами строительства.
Инвестирование в участки характеризуется целым рядом преимуществ:
- Отсутствуют коммунальные платежи;
- Налоговые платежи намного ниже;
- Участок не требует обслуживания или ремонта;
- Упрощена процедура покупки и оформления документов;
- Не требуется посредничество риэлторов.
Следует отметить, что находящиеся в зоне стратегических интересов государства участки могут быть изъяты у собственников в соответствии со статьей 49 Земельного кодекса - этот риск обязательно нужно учитывать при выборе объекта для инвестирования.
Загородная недвижимость
Жители мегаполисов часто стремятся приобрести загородное жилье для отдыха или постоянного проживания, поскольку осознают вред, наносимый здоровью постоянным шумом, выхлопными газами и смогом больших городов. Популярностью пользуются как особняки, так и дачные участки, коттеджи, дома в пригороде. Инвестировать в загородную недвижимость можно посредством:
- Приобретения недостроенных объектов;
- Покупки готовых домов и коттеджей;
- Покупки земельных участков для будущего строительства.
Стоимость объектов повышается по мере развития инфраструктуры, коммуникаций, газификации домов и подключения их к инженерным системам - потому эффективное инвестирование предполагает изучение планов развития пригородов и небольших населенных пунктов.
Недвижимость на стадии строительства
Несмотря на риск заморозки строительства или банкротства застройщика, инвестиции в строительство жилой недвижимости на ранних его этапах характеризуются высокой доходностью. Стоимость объекта непрерывно растет в процессе возведения здания и сдачи его в эксплуатацию, включающего:
- Закладку фундамента;
- Строительство первых этажей;
- Завершение монтажных работ;
- Завершение отделочных работ;
- Вручение ключей первым жильцам;
- Строительство сопутствующей инфраструктуры, благоустройство территорий.
На каждом из этих этапов, цена квартиры возрастает на 8–10% и в результате для самых перспективных проектов может вдвое превысить первоначальную.
Видео по теме Видео по теме
Вклады в фонды недвижимости
Коллективными инвестициями в недвижимость занимаются паевые фонды, позволяющие аккумулировать средства вкладчиков. При этом недвижимость не оформляется в качестве собственности инвестора, а управлением капиталами занимаются профессиональные инвесторы, что позволяет рядовому вкладчику экономить время, силы и деньги на уплате налогов.
Дополнительные преимущества инвестиционных фондов - возможность купить пай по приемлемой цене (не более 300 тысяч рублей) и получение доступа к инвестициям практически в любые объекты: торговые центры, многоэтажные жилые дома, отели, офисные здания. Для инвестора с небольшим капиталом просто не существует другой возможности вложить средства в подобную недвижимость.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Наибольшей популярностью пользуются курортные города и зоны отдыха, где частному инвестору доступны:
- Виллы и коттеджи;
- Мини-отели;
- Квартиры;
- Коллективные инвестиции в более крупные объекты.
Стоимость подобной недвижимости зачастую сравнима с ценой однокомнатной квартиры в пределах МКАД, а повышенный интерес со стороны отдыхающих граждан позволяет устанавливать более высокую арендную плату и сдавать квартиры не только помесячно, но и посуточно, и даже почасово. Единственный недостаток таких объектов - явно выраженная сезонность, чего лишены квартиры и хостелы в крупных европейских городах, позволяющие получать постоянный доход от проживания туристов и путешественников.
В нашей стране владение квадратными метрами всегда ценилось очень высоко — вот почему выгодно инвестировать в недвижимость. Причины этого: ее высокая ликвидность и невысокие риски, постоянный спрос на жилые и коммерческие помещения.
С целью повышения эффективности вложений стоит выбирать недвижимость в крупных городах, где она постоянно растет в цене. При нехватке средств на коммерческий вариант, хорошим вложением будет покупка квартиры, которая достаточно быстро начинает приносить доход.
Распространено мнение, что инвестировать в коммерческую недвижимость, равно как и в жилую,– хороший вариант вложений. Акцент при этом делается на том, что она всегда дорожает, что делает вложения в квадратные метры безрисковым вариантом инвестиций. Но, как и любой финансовый инструмент, этот вариант имеет свою специфику, а также достоинства и недостатки.
Одна из характерных черт: при выборе этого вида инвестирования необходимо иметь достаточный первоначальный капитал для покупки. Однако, есть выход из ситуации – это инвестирование на начальных этапах строительства (или котлована, как говорят). Обычно недвижимость по мере того как строится дом увеличивается в цене. Поэтому можно будет как сдать новостройку по привлекательной цене, так и продать после сдачи дома, заработав на разнице от покупки.
Почему выгодно инвестировать в недвижимость:
- стабильная прибыль . Сдаете ли вы ее в аренду, используете для ведения собственного бизнеса или решили продать – все эти операции принесут доход. В отличие от тех же акций, к примеру, доходность по которым никто не обещает (не рассматриваем спекулятивные действия с ними);
- у нее есть некая антиинфляционная устойчивость , потому что со временем рост спроса повышает цены на все, в том числе на материалы для строительства и сами квартиры. Этот показатель является неким щитом, который оберегает портфель инвестора от инфляции. К примеру, проценты, получаемые по депозитам в банках, теряют часть своей покупательской способности, часто даже не догоняя действительную инфляцию.
Азбука инвестирования в недвижимость подразумевает изучение не только плюсов, но и проблем, которые возникают при этом:
- как правило, это долгосрочные инвестиции. Из-за этого очень проблематичным является прогнозирование поведения рынка на краткосрочном отрезке времени. В этом плане фондовый рынок имеет преимущества, где достаточно легко можно спрогнозировать поведение рынка, учитывая, к примеру, новости либо фундаментальные условия;
- не всем по карману данный вид вложений: сразу либо за короткий отрезок времени надо выложить довольно большую сумму;
- недвижимость, несмотря на всю ее привлекательность, недостаточно ликвидна в сравнении с теми же акциями, к примеру. В случае острой надобности вам вряд ли удастся продать квадратные метры по желаемой цене. Либо вы будете ждать очень долго, либо придется снизить цену, чтобы продать;
- этот вид инвестиций требует постоянного контроля и определенных издержек по время строительства и эксплуатации объекта;
- не исключен момент мошенничества с недвижимостью.
Важно! Обучение по инвестированию в недвижимость происходит в процессе инвестиционной деятельности. Поэтому со временем придет опыт, понимание тонкостей рынка и, как следствие, прирост доходов.
Поэтому подскажем, как правильно инвестировать в недвижимость: надо взвесить все «за» и «против», объективно подойти к анализу ситуации, своим возможностям и лишь затем вынести взвешенное решение.
Диверсифицируем портфель
Как и любой другой элемент финансового рынка, инструменты для инвестирования в недвижимость необходимо диверсифицировать.
Исходя из этого, портфель будет состоять из:
- Жилой недвижимости. Здесь все понятно: приобрести квартиру и сдавать ее в аренду. Несмотря на то, что арендная плата за коммерческую недвижимость всегда выше, спрос на квартиры есть всегда в отличие от спроса на офисы или производственные площадки. Поэтому всегда будет возможность сдать квартиру по оптимальной стоимости.
- Новостроек, причем, на стадии строительства. После сдачи дома квартиру можно будет также сдавать или продать, но уже по более высокой цене. Стоит заметить, правда, что в последнее время участились случаи мошенничества, да и сложная экономическая ситуация может не дать закончить строительство.
- Торговой. Идеально – иметь несколько тысяч квадратных метров такой недвижимости и получать с нее хороший доход, потому что ее аренда выше, чем квартиры. Правда есть одно существенное но: этот вариант инвестиций очень дорогой.
- Зарубежной недвижимости (см. ). Данный вид инвестиций набирает популярность ввиду своей привлекательности. Можно отдыхать самому, а потом сдавать. Правда, необходимо изучить законодательство страны, где хотите приобретать недвижимость, чтобы понять расходы на ее содержание.
Важно! Один из вариантов инвестиций за рубеж – покупка апартаментов в Болгарии. Преимущества в инвестирование недвижимости в Болгарии: большое количество вариантов, доступная цена, невысокие издержки на содержание, приятный климат, схожий менталитет.
- Коммерческой. Это будут склады, производственные площадки или офисы.
Вышеперечисленное также можно назвать — основные направления инвестирования средств в недвижимость.
Ищем выгоды
В какую недвижимость выгоднее инвестировать – самый первый вопрос инвестора.
Если обращать внимание на жилую, то лучше приобретать небольшую квартиру для последующей сдачи в аренду. И оптимально, чтобы это был большой город, где и спрос на аренду выше, и стоимость квартир растет. Это позволит при необходимости быстро ее продать.
Выбирая коммерческую недвижимость, все еще популярен «стрит-ритейл» — помещения на первых этажах жилых зданий. Квартиру переводят в нежилое помещение и сдают в аренду под магазин или предприятие сферы услуг.
В какую недвижимость выгоднее инвестировать, покажет следующий пример.
Доходность от сдачи рассчитывается так: Прибыль за год = чистый доход за год / цена квартиры на текущую дату * 100 %
Например, покупаете «однушку» в Санкт-Петербуге и сдаете ее. Примерно стоимость квартиры = 3,2 млн. руб. Порядка 100 тыс. руб. уйдет на небольшой ремонт.
Сдавать предполагается за 25 тыс. руб. с коммунальными платежами.
Прибыль от арендаторов = 25 тыс. * 12 мес. = 300 тыс. руб.
10 % примем как непредвиденные расходы.
Чистый доход за год составит 300 тыс. – 30 тыс. = 270 тыс. руб.
Доходность от вложений = 270 000 / 3 300 000 * 100 = 8,1 %.
Конечно, цифры спорные, но в этом случае лучше быть скептиком, нежели оптимистом. Главное, понять, как лучше инвестировать в недвижимость.
Как все сделать правильно
С выгодой инвестиций определились. Остается определиться, как инвестировать в недвижимость, какие шаги предпринять:
- Выберите объект инвестиции. Определите его точную стоимость и возможные расходы на подготовку объекта (если будете сдавать).
- Изучите законодательство, касающееся недвижимости. К примеру, при переводе жилого помещения в нежилое необходимо согласовать большое количество формальностей и получить определенные бумаги.
- Выберите способ покупки: если у вас есть вся сумма – прекрасно. Если нет, не отчаивайтесь — инвестировать в недвижимость без денег реально, но уровень дохода при этом снизится. Вам поможет ипотека, проценты по которой можете получать от арендатора. В этом случае доход от инвестиций вы начнете получать, когда погасите долг перед банком.
- Еще раз все взвесьте и проанализируйте.
- Найдите грамотного риелтора и совершите сделку.
- Подготовьте объект к сдаче. Запустите процесс.
Это основные пункты, через которые вам предстоит пройти. Главное, выберите тот вид недвижимости, который подходит вам как по характеру, так и материально.
Важно! Важный момент – налоги. Каждое физическое лицо, сдающее находящуюся в собственности недвижимость, обязан платить подоходный налог (13 %). Для целей сдачи необязательно оформлять ИП, просто раз в год следует сдавать декларацию.
Выводы
Если есть опыт в инвестициях и необходимая сумма – данный вид вложений вам подходит. Инвестировать в недвижимость без денег и без отсутствия минимального опыта подобной деятельности лучше не стоит, велик шанс потерять средства. Начните с другого вида инвестиций, приумножьте свой капитал, накопите опыт, а потом выходите на новый уровень: обучение инвестированию в недвижимость будет проходить по мере накопления опыта и в процессе самого инвестирования.
Успешных инвестиций и новых побед!
В чем заключаются основные преимущества инвестирования в недвижимость? Какие существуют весомые мотивы для инвесторов? Насколько это привлекательно по сравнению с ценными бумагами?
Существует множество способов инвестировать деньги: ценные бумаги (акции, облигации), депозитные накопительные программы, паевые инвестиционные фонды (в США — взаимные фонды), иностранная валюта (инвестирование в рынок FOREX), товарные запасы, предметы антиквариата и искусства, и, конечно же, недвижимость.
Инвестирование в жилую и коммерческую недвижимость имеет свои тонкости и нюансы, требует также специальных знаний и умений. Но в сравнении с рынком ценных бумаг или валюты, недвижимость выступает как более понятый и легкий в анализе объект инвестирования.
Почему люди инвестируют в недвижимость
#1 Финансовая свобода. Для многих инвесторов возможность получить финансовую свободу за счет денежных потоков, создаваемых недвижимостью, является одной из главнейших причин инвестирования.
Некоторые не удовлетворены своей работой и стремятся работать на себя. Другие еще с молодости задумываются о пенсионном возрасте и финансовом обеспечении старости.
При грамотном инвестировании в недвижимость возможно обеспечить себе вполне безбедное существование после отхода от дел — утверждают инвесторы (такие, как, например, Роберт Кийосаки).
#2 Контроль. Некоторые инвесторы вкладывают деньги в недвижимость, потому что это дает им больше контроля над их финансовыми жизнями, чем если бы они инвестировали в ценные бумаги.
#3 Альтернатива. Многие инвесторы, расхваливающие преимущества инвестирования в недвижимость, признают, что это лишь составной элемент их инвестиционного портфеля. Тем не менее, недвижимость можно рассматривать как .
#4 Адреналин. Для некоторых инвесторов охота за выгодной сделкой связана с возбуждающим азартом, вызывающим чуть ли не приток адреналина в кровь. Такие люди по-настоящему любят недвижимость, и для них сделки — это не только способ делать деньги, но и любимое хобби, стиль жизни.
5 преимуществ инвестирования в недвижимость
№1 Денежный поток. Если Ваши ежемесячные затраты на содержание недвижимости (коммунальные платежи, выплаты по кредиту) меньше дохода от аренды, то к Вам поступает положительный денежный поток.
При этом Вы не несете никаких временных затрат или усилий для получения арендных платежей. Таким образом это можно рассматривать как пассивный источник дохода.
№2 Тенденция к росту. В целом недвижимость имеет тенденцию увеличивать свою ценность со временем. Это может происходить как в результате естественного роста рынка недвижимости, так и путем улучшения объекта недвижимости (капитальный ремонт).
Ниже приведен график биржевого индекса Лондонской фондовой биржи EPRA EUROPE REAL ESTATE UCITS ETF, отражающего динамику рынка в Европе за последние 5 лет.
Из графика видно, что рынок недвижимости Европы имеет долгосрочную тенденцию к росту.
№3 Защита от инфляции. Недвижимость не так чувствительна к инфляционным процессам, как депозитные вклады или ценные бумаги. Поэтому некоторые инвесторы целенаправленно инвестируют в нее с целью хеджирования инфляции.
№4 Налоговые преимущества. Во многих странах существуют различные налоговые преимущества, лазейки в законодательстве, которые можно использовать при инвестировании в недвижимость для максимизации прибыли.
№5 Сила финансового рычага. Роберт Кийосаки, известный инвестор и автор бестселлеров «Богатый папа, бедный папа», «Квадрант денежного потока», утверждает, что это один из самых мощных инструментов в инвестировании. В чем суть силы финансового рычага при подобном инвестировании?
Предположим, Вы инвестировали 100% своих наличных для покупки дома стоимостью $100 000, и через год его стоимость выросла на $5000 (допуская в этом примере отсутствие прочих издержек). В этом случае доходность Ваших инвестиций в недвижимость составила 5%.
Что было бы, если бы Вы вложили только 20% своих наличных ($20 000), а оставшиеся 80% ($80 000), необходимые для сделки, одолжили бы у банка или другого заемщика? В этом случае доходность Ваших инвестиций составила бы 25% ($5000 / $20 000 = 25%, где первое число — доход от возросшей стоимости дома, второе — размер инвестиций).
Роберт Кийосаки утверждает, что недвижимость — великолепный способ инвестировать деньги. В своих книгах он приводит реальный пример того, как на операциях с недвижимостью он заработал за 5 часов $40 000.
Преимущества инвестирования в недвижимость по сравнению с ценными бумагами
- Владельцу дивиденды выплачиваются ежеквартально (если вообще выплачиваются — зависит от дивидендной политики корпорации). Владелец недвижимости получает арендные платежи ежемесячно.
- Денежный поток от инвестиций в недвижимость более стабилен, т.к. базируется на договоре аренды. Дивиденды по акциям во многом зависят от успешной рыночной деятельности компании в текущем периоде и от финансовых показателей баланса и отчета о прибылях и убытках.
- Волатильность рынка акций во много раз выше рынка недвижимости. Посудите сами — цена на акцию какой-либо компании может меняться за день десятки раз, в том время как цена на дом гораздо более стабильна.
- Инвестирование в недвижимость считается менее рискованным, чем в акции.
Одним из главных недостатков недвижимости является ее крайне низкая ликвидность. В случае, если срочно нужны наличные, быстро продать дом будет проблематично, если только не сделать хорошую скидку.
Инвестиции в жилую недвижимость
Инвестировать деньги в жилую недвижимость – это выгодные вложения. Так как недвижимость всегда пользуется спросом. Благодаря такому способу вложения денег через некоторое время можно получить хорошую и большую сумму денег. Кроме того таким способом можно уберечь свои средства от инфляции и постоянно получать хороший доход.
Если сравнивать такой способ инвестирования с вложением в акции, то он менее рискованный. Этот способ инвестирования средств так хорош из-за того, что недвижимость востребована. Особенно в крупных городах. И из-за этого ее стоимость возрастает с каждым годом. Стоит отметить, что чем больше населенный пункт и развитее, тем дороже в нм можно приобрести объект недвижимости. Популярнее и прибыльнее всего считается торговая недвижимость. Но из-за своей высокой цены ее покупают не так часто. Как жилую недвижимость. Для того чтобы недвижимости принесла хороший доход ее нужно покупать только от добросовестных и проверенных застройщиков, а также знакомиться с планировкой квартиры и расположением дома. Так как именно на эти особенности обращают внимание многие покупатели недвижимости. Спрос возрастает на однокомнатные квартиры, так как они покупаются и сдаются чаще всего.
Преимущества инвестирования в недвижимость
Преимущества инвестирования в жилую недвижимость будут описаны ниже:
· Инвестор смоет получать доход от того, что недвижимость будет расти в цене. А такая тенденция в развитии будет наблюдаться всегда, вниз опускаться стоимость ан недвижимость точно не станет. Это касается и сдачи ее в аренду.
· Риски при инвестировании в недвижимость можно свести к минимуму. Даже если из-за каких-то обстоятельств она будет понижаться в цене, что случается крайне редко, ее можно будет сдавать в аренду.
· Со своей квартиры или иного помещения можно получить еще более высокий доход. Ведь можно улучшить помещение, сделав там ремонт или перепланировку. Если речь идет об отдельном доме, то там можно сделать пристрой или благоустроить земельный участок и придомовые постройки, типа бани, гаража, сарая. Если правильно подойти к этому вопросу, то можно недвижимость продать в разы дороже, нежели вы ее приобретали.
· Во время инвестирования в недвижимость можно использовать ипотечное кредитование. Некоторыми банками разработаны программы, позволяющие брать ипотеки на коммерческие помещения. Например, если человек хочет инвестировать свои средства в недвижимость, но не хватает денег, то можно оформить ипотеку. Но стоит отметить, что данные процедуры не получится осуществить на валютном или фондовом рынке.
· Даже если в экономике страны наблюдаются какие-то изменения, а это происходит часто, что на рынок недвижимости это практически не отражается. Или отражается, но очень поздно. Например, если понижается цена на акции, то это не касается никак изменения цены на недвижимые объекты. И поэтому благоразумным будет следующий шаг, во время изменения экономического состояния страны продать недвижимость.
Недостатки преимущества в недвижимость
К минусам инвестирования в недвижимость можно отнести следующие особенности:
· Высокий ценовой порог, который пускает на рынок недвижимости. Для того чтобы начать инвестировать земельный участок должно быть не менее пятиста тысяч, и одного миллиона рублей для жилой недвижимости.
· Не стоит инвестировать недвижимость, когда она еще строится. Так как инвестор теряет много времени, пока достроится объект и сдастся. Тем самым он теряет свои средства.
· Имеются некоторые затруднения, с которыми могут столкнуться люди при совершении сделок недвижимости. Например, если чтобы купить валюту придется потратить не более получаса, то для покупки недвижимости нужно собрать большой пакет документов.
· Низкая ликвидность обуславливается тем, что очень редко удается продать недвижимость за короткий срок. Эта проблема легко обуславливается тем, что высокая цена на недвижимость, и не каждый человек будет готов быстро принимать решения по покупке такого дорогостоящего объекта. Так же ликвидность актуальна из-за длительного оформления документов.
· Рынок недвижимости очень часто подвержен переменам. Поэтому инвестор должен знать, что цена его активов за небольшой промежуток времени может изменяться. Но если речь идет о длительном периоде времени, то, как показывает практика, то стоимость недвижимого объекта будет только повышаться. Именно поэтому инвестировать в недвижимость следует лишь на длительный срок.
Как правильно выбрать недвижимость
Для того чтобы получать хороший доход нужно правильно выбирать объект недвижимости. О том, как это лучше делать будет описано ниже. Как говорилось выше, то для того чтобы добиться высокого дохода вклады должны быть долгосрочными. Также стоит отметить что если недвижимый объект стоит более одного миллиона рублей, а инвестор располагает им менее трех лет, то он должен регулярно выплачивать налог равный тринадцати процентам.
При выборе недвижимости нужно обратить свое внимание на следующие особенности:
· район и территория где располагается объект, должен быть хорошо развитым;
· дефицит должен быть относительным;
· востребованная недвижимость, речь идет об однокомнатных и двухкомнатных квартирах, предпочтительно в новостройках;
· юридическая поддержка всех сделок.
Методы инвестирования в недвижимость
Существует несколько методов и способов инвестирования недвижимость. О них будет описано ниже. Выше уже упоминалось об инвестировании на стадии строительства. Этот метод предусматривает получение прибыли, но только не сразу. Реализуется этот метод следующим способом: покупается объект, завершается его строительство, человек может продать свою недвижимость разы дороже получить доход. Но он теряет время на строительство недвижимости, поэтому этот способ имеет как плюсы, так и минусы.
Но в таком случае высоки риски, например, из-за кризиса дом может не достроиться или очень часто случается ситуация, когда из-за природных изменений дома рушатся. Также к минусам можно отнести и то, что придется долго ожидать прибыль. Но больше всего опасность заключается в том, что вы можете потерять вложенные средства. Именно поэтому к выбору объекта нужно подойти ответственно и выбирать стоит только проверенного застройщика. Перед покупкой нужно ознакомиться с имиджем компании застройщика, узнать о том, сколько времени работает компания, сколько объектов они успели сдать, как долго строят один дом.
Выгодно сочетать методы инвестирования, например, поступить следующим образом:
1. Вложить деньги в строящееся здание;
2. сдавать его в аренду;
3. Выгодно продать.
Можно купить квартиру на первичном рынке, но только стоит внимательно изучить сан ли дом и закончено ли строительство. Стоит отметить что квартира будет стоить дешевле до того момента когда ее полностью сдадут, поэтому если вам не атк срочно заселение то лучше покупать объект до того как дом полностью сдадут.
Когда сдается дом, то в первую очередь дорожают двухкомнатные квартиры, потом однокомнатные и только потом трехкомнатные. То есть выгоднее будет инвестировать свои деньги в трешки, которые еще не до конца достроены недели в четырехкомнатные квартиры.
Самым распространенным и не рискованным вариантом считается покупка квартир на вторичном рынке. Кроме того этот способ приобретения недвижимости очень прост, и совершить их может каждый человек, даже тот, который не имеет никакого отношения к сфере бизнеса. Очень часто люди покупают квартиры, а потом сдают их в аренду.
Для того чтобы за аренду своей квартиры запросить как можно больше нужно выбирать хорошие районы квартиры с удобной планировкой и нормальны ремонтом. Для того чтобы сильно не вкладываться в это. Возможность потерять свои средства при данном варианте отсутствует. Но такой вариант имеет отрицательные стороны:
· Нужно принимать участие в ремонте самостоятельно, так как работать со строителями будет затратно;
· заниматься поиском квартирантов тоже придется самому, но это не такой слоны процесс.
Известны способы инвестирования в недвижимость с оформлением ипотеки. Такой вариант очень популярен на сегодняшний день. Но только для того чтобы приобрести квартиру нудны первоначальные вложения, и опыт чтобы подобрать хорошую квартиру которая послужит источником дохода.
При инвестировании недвижимости нужно учитывать следующие моменты:
· Стоит отметить, что выгодными проектами читаются те, которые имеют перспективы развития. Например, отличаются дизайнерской планировкой;
· Лучше всего вкладывать свои средства в объект в центре города иди с хорошей транспортной развязкой;
· Можно покупать землю для строительства;
· Покупать и продавать земельные участки можно, только если они прошли все стали учета;
· Соглашения заключаются в письменной форме и должны быть подписаны обеими сторонами.
Инвестирование в российскую недвижимость
Если говорить об инвестировании недвижимости в России. То лучше предпочтение отдавать крупным городам, так как в небольших населенных пунктах недвижимость мало стоит, и все жители зависят от своих зарплат. А то есть, продать выгодно вам недвижимость не удастся. Ведь зачастую в таких населенных пунктах имеется пара предприятий, где трудится все село, за низкую зарплату, и о покупки квартиры, они даже не думают.
Стоит быть внимательным и не совершать сделки в период кризиса, так как она может сильно измениться.
Лучше всего приобретать недвижимость в таких крупных городах как Санкт-Петербург, Пермь, Москва, Омск, Казань, Красноярск, Самара. Более выгодным считается приобретение коттеджей, в этих же населенных пунктах.
Традиционно недвижимость считается привлекательным объектом для капиталовложений. Инвестировать в объекты жилой и коммерческой недвижимости, а также в строительство, выгодно даже в кризисные периоды - и в этом отличие недвижимости от других инвестиционных направлений. В чем преимущества и выгода вложения средств в квадратные метры? Стоит разобраться.
Предисловие:
Преимущества инвестиций в недвижимость
Высокая доходность инвестиций в недвижимость обеспечивается за счет двух факторов: единоразовая за счет подорожания квадратных метров (в случае, если в перспективе планируется их продать), а также постоянная от сдачи помещений в аренду.
Несмотря на кризисные периоды в экономике и временные спады спроса, цены на недвижимость в перспективном периоде всегда повышаются. В частности, если сравнить средние цены на объекты в Москве в докризисный период (2003 год) и цены после кризисного 2009 года, можно убедиться, что рост составил больше 300% (в долларах США). Учитывая зависимость цен на аренду от стоимости объектов, доходность обеспечивается во всех направлениях.
Естественно, что инвестиции в недвижимость связаны с рядом рисков. Однако они значительно ниже рисков, связанных с капиталовложениями на валютном рынке, в акции, фьючерсы. Для этих направлений падение спроса и цены равно катастрофе. Для недвижимости это - временное явление. В любом случае, минимальный доход объект будет обеспечивать за счет сдачи в аренду. По уровню он превысит средние доходы, получаемые от банковских депозитов.
Человек, инвестирующий в недвижимость, в отличие от человека, вкладывающего средства в акции, имеет возможность лично повлиять на объект инвестиций и даже улучшить его состояние:
- провести ремонт;
- реконструировать или переоборудовать помещение;
- перевести из жилого фонда в нежилой и т.п.
Главное, что после таких мероприятий цена на объект увеличивается. Если подойти к улучшениям разумно, полученная выгода намного покроет вложенные в переоборудование средства. Мало того - любые мероприятия, улучшающие объект, увеличивают его ликвидность (то есть, возможность реализовать объект быстрее).
Как еще обеспечивается доходность инвестиций в недвижимость
Если например инвестиции в недвижимость в Москве проводились для получения долгосрочного либо среднесрочного дохода (к примеру, от сдачи в аренду), здание или помещение можно использовать как объект банковского залога при получении кредита. При этом сумма залога составит 50-80% от рыночной стоимости. При этом использование залогового имущества не запрещается. Следовательно, собственник получает доход от арендаторов и одновременно имеет доступ к кредитным средствам, которые можно использовать для развития бизнеса.
Рынок недвижимости обычно намного медленнее реагирует на экономические сотрясения. Если происходит обвал акций на бирже, рынок реагирует на это не сразу, а в срок от 2 до 6 месяцев. Этого срока достаточно, чтобы разобраться в глубине экономических проблем. Если выхода из них не намечается - объекты можно успеть реализовать. Правда, недвижимость в предкризисные периоды продается не так быстро, как, например, теряющие ценность акции.
Инвестирование в недвижимость: тонкости
Чтобы обеспечить доходность инвестиций в недвижимость, надо грамотно вложить средства. В ситуациях, когда реализуется привлекательный объект для капиталовложений, а средств для его приобретения недостаточно, можно прибегнуть к кредиту. В некоторых случаях банки готовы предоставить до 80% и больше от стоимости объекта при условии, что именно он будет выступать в качестве залогового имущества. Дальнейший доход - дело времени и правильных шагов.
Если речь идет об инвестировании в недвижимость, которая пребывает в фазе строительства (т. н. долевом участии) - дополнительная выгода может быть извлечена за счет вложения средств на ранних этапах строительства. Секрет прост: цена на квадратные метры в строящемся здании примерно на треть ниже цены на готовый объект. Соответственно, всем понятны связанные с этим процессом риски. Избежать их можно, выбрав надежного застройщика, в партнерах у которого числятся авторитетные фирмы и банки.
При наличии профессиональной строительной квалификации можно лично выступить в роли инвестора и застройщика. Это позволит снизить стоимость готового объекта до уровня себестоимости, без накруток за оплату услуг застройщика, без сметных махинаций и прочих тонкостей. При продаже готового объекта по рыночной цене вырученная прибыль будет максимальной. Естественно, что единоличный контроль и данный вид косвенной прибыли возможны только при строительстве небольших объектов.
Перспективы инвестирования в жилую недвижимость
В нашей стране инвестиции в жилую недвижимость стали еще более актуальными в период кризиса, когда люди искали более надежный способ вложения средств, чем хранение их на депозитных счетах. Покупка объектов жилой недвижимости стала способом увеличения доходов. При этом наибольшим спросом у инвесторов пользовались квартиры на первичном рынке, которые в основном выкупаются на стадии начала строительства. В продажу их выводят по факту сдачи дома в эксплуатацию.
По статистике, каждая десятая квартира в Москве сейчас приобретается с целью превращения ее в объект получения дохода: для аренды либо дальнейшей продажи. При этом доля финансовых вложений в жилую недвижимость достигла показателя 25% от всех объемов инвестиций в стране.
Получение дохода от инвестиций в жилую недвижимость
Самым распространенным способом инвестиции в жилую недвижимость на данный момент является покупка квартиры для продажи по более высокой цене. За счет разницы в стоимости обеспечивается достаточный уровень прибыли для дальнейшего развития подобного бизнеса.
Чтобы было понятней, стоит объяснить: в среднем высотный дом строят около 3 лет. Если купить квартиру в нем на ранних стадиях, ее цена к завершению строительства вырастет примерно на 40%. При этом владелец жилого объекта всегда имеет преимущества: в случае низкого спроса он может использовать его в качестве объекта аренды или собственного жилья.
В свою очередь, предоставление новой квартиры в аренду будет приносить инвестору около 10-15% годовых прибыли при полном отсутствии рисков. Разве что (что крайне редко) дом могут признать аварийным или случится ЧП на объекте.
В какие объекты жилой недвижимости нужно вкладывать?
В первую очередь нужно рассматривать именно квартиры в новостройках как приоритетные. Спрос на эти объекты стабилен и с каждым годом будет расти, новые квартиры в элитных домах меньше реагируют на рыночные колебания цен - в отличие от объектов вторичного рынка или новостроек класса «эконом». Самые привлекательные объекты инвестиции в жилую недвижимость - одно- и двухкомнатные новые элитные квартиры.
Главное, что стоит учитывать при вложении средств на этапе застройки - прозрачную историю застройщика, соответствие строительства заявленным срокам и перспективный уровень спроса на квартиры в строящемся доме.
Вложение средств в коммерческую недвижимость
По разным причинам, уровень инвестиций в коммерческие объекты страны снизился приблизительно на 40%. Однако эксперты называют подобное явление временным, и уже к 2015 году прогнозируют стабилизацию рынка. Даже в нынешних условиях выгодными остаются инвестиции в коммерческую недвижимость офисного и гостиничного сегментов: в офисные помещения вкладывают примерно 24% инвесторов, в гостиничные объекты - до 37%.
Судя по этой логике, стоит вкладывать средства в покупку коммерческих зданий и помещений, расположенных в бизнес-активных районах города. Как только рынок стабилизируется, экономически привлекательными станут и прочие объекты: складские, производственные, расположенные в черте города и в ближайшем пригороде.
В данный момент российские и иностранные инвесторы интересуются вложениями только в законченные и очень качественные объекты, которые готовы к эксплуатации. Также инвестиции в коммерческую недвижимость направляют в перспективные помещения, стоимость которых можно увеличить за счет простых и недорогих мер (ремонта).
Инвестиции в строительство
Отчасти этой темы удалось коснуться при рассмотрении способов капиталовложения в современную жилую недвижимость. Однако вопрос стоит рассмотреть глубже. Современные инвестиции в строительство недвижимости занимают большой объем от всего рынка инвестиций. Виды финансовых вложений можно разделить на такие направления:
- вложение средств в виде участия в долевом строительстве;
- строительство за счет собственных ресурсов, с привлечением подрядных организаций.
В первом случае инвестор практически не участвует в процессе строительства - его задача лишь выбрать ответственного застройщика и принять участие в софинансировании. В связи с тем, что процесс строительства полностью контролируется застройщиком, инвестор (он же - дольщик) не знает и не может влиять на себестоимость объекта строительства.
Другое дело, если инвестиции в строительство недвижимости вкладываются от лица застройщика. Он единолично может проконтролировать процесс выбора проектной и строительной организаций, принимать у них работу, взять на себя процесс согласования необходимой разрешительной документации в контролирующих органах.
Выступая в роли арендатора (собственника) земельного участка и будущего объекта строительства, инвестор справедливо оценивает риски и их влияние на себестоимость готового здания. При всех преимуществах такого способа капиталовложений очень важно иметь необходимые знания для эффективного контроля за возводимым объектом.
Наиболее привлекательные объекты для инвестиций в строительство
С участием инвестора, в роли которого выступает физическое лицо или собственник небольшой компании, можно эффективно возводить дома коттеджного типа или таун-хаусы для дальнейшей продажи или сдачи в аренду. Кроме сравнительно легкого контроля (при наличии знаний), снизить себестоимость этих объектов можно за счет ограниченных по размерам земельных участков в пределах города или ближайшего пригорода.
Также эффективно инвестировать в реконструкцию выгодно расположенных объектов - например, старые здания, находящиеся в экономически привлекательных районах, можно превращать в апартамент-отели или офисные центры.
Еще один объект для инвестиции в строительство - возведение дачных домов и коттеджей в перспективных регионах. К примеру, земельные участки на расстоянии больше 100км от Москвы пользуются невысоким спросом, имеют более низкую цену. Однако эксперты утверждают, что через 5 лет покупатели придут и в эти регионы, так как ближайшее Подмосковье активно заселяется. А 100-150 км - это чуть больше часа езды по хорошей трассе. Таким образом, копеечные по сути инвестиции в перспективе обернутся серьезной прибылью.
Какие капиталовложения эффективнее?
Потенциал имеют инвестиции в недвижимость и объекты в Москве, направленные на строительство. Они выгоднее пассивных вложений в приобретение готовой недвижимости, особенно, если те сдаются в аренду в состоянии «как есть» либо с бюджетным ремонтом.
Однако не стоит забывать о рисках - нестабильность рынка очень больно ударяет в первую очередь по застройщикам, и лишь потом – по владельцам готовой недвижимости. Кроме того, для инвестиций в строительство нужно обладать серьезным финансовым потенциалом. Если средства не позволяют - лучше обратить внимание на пассивные инвестиции в готовую жилую и коммерческую недвижимость.