Об одном из самых распространенных типов сделок на рынке недвижимости с пециально для рассказывает адвокат Олег Сухов
Приобретение новостройки по схеме переуступки прав остается одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости. Но и одной из самых опасных.
Сегодня около 15% новостроек на начальной стадии строительства приобретается по договору цессии. Если говорить о финальной части строительства, когда новостройка практически уже готова к вселению, то этот процент гораздо выше – около 90%. Но, несмотря на массовость института переуступки права, данная сделка по-прежнему остается одной из самых опасных.
Банкротство застройщика
С момента регистрации договора долевого участия и до подписания передаточного акта дольщики могут уступить права на недвижимое имущество другому лицу на основании ст. 382 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Однако причины «продажи» квартир путем переуступки прав часто связаны с нарушением качества и сроков строительства и особенно с предстоящим банкротством компании-застройщика.
Согласно ст. 390 ГК РФ первоначальный участник (цедент) не отвечает перед новым участником (цессионарием) за действия застройщика. В случае неисполнения последним своих обязанностей нельзя расторгнуть договор цессии и потребовать возврата уплаченных по нему денежных средств. Гражданам, приобретшим права на квартиру путем переуступки, предстоят судебные тяжбы с самим застройщиком, например, о взыскании неустойки за просрочку передачи , о безвозмездном устранении допущенных недостатков, а при его финансовой несостоятельности – о включении требований в реестр требований кредиторов должника (параграф 7 главы IX Закона о банкротстве).
Прежний дольщик несет ответственность за исполнение застройщиком договора долевого участия, если он принял на себя поручительство. Но необходимо учитывать все условия о поручительстве, определенные цедентом и цессионарием, а кроме того - принять во внимание, что подобное поручительство практикуется менее чем в 5% сделок. Так, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании 8,2 млн руб. долга по соглашению об уступке прав на недвижимое имущество, Арбитражный суд Иркутской области в решении от 16 марта 2011 г. исходил из того, что стороны установили ответственность поручителя (первоначального участника), если застройщик не передаст объект строительства до 30.06.2010, расторжение же новым дольщиком договора долевого участия до наступления этой даты исключило возникновение поручительства.
Недействительность цессии
Уступка прав не должна противоречить закону и договору долевого участия и допускается:
Во-первых, только после уплаты дольщиком цены договора (подтверждается полученным от застройщика соглашением о зачете взаимных требований);
Во-вторых, с письменного согласия застройщика, если это предусмотрено договором. Решением Чернушинского районного суда Пермского края от 07 июня 2012 г. признана недействительной переуступка права требования ООО «Строительная компания…» гражданину Ч. в нарушение п. 7.2 договора долевого участия, осуществленная без письменного согласия застройщика;
В-третьих, с разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась по .
Несоблюдение хотя бы одного из перечисленных условий влечет недействительность цессии. На основании ст. 390 ГК РФ, ответственность в этом случае перед новым дольщиком несет первоначальный участник, который обязан возвратить переданные ему денежные средства (неосновательное обогащение), проценты за пользование ими и возместить убытки.
Так, в определении Высшего Арбитражного Суда РФ (далее ВАС РФ) от 23 января 2012 г. установлено, что Т. законно отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов должника (застройщика, признанного банкротом) его требования на сумму 7 241 000 руб. убытков и 7 241 000 руб. неустойки, причиненных неисполнением соглашения инвестирования строительства, так как К. не уплатил цену договора застройщику, но уступил Т. свои права. Суд указал, что у Т. есть возможность защитить свои нарушенные права путем взыскания всех убытков с К.
«Двойная» переуступка прав
В соответствии со статьями 1, 11 Закона об участии в и Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г., уступка прав гражданам предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит государственной регистрации.
Не исключены случаи, когда недобросовестное лицо «переуступает» право на квартиру нескольким покупателям. Происходит это обычно по так называемым инвестиционным соглашениям или предварительным договорам купли-продажи, регистрировать которые в Росреестре не требуется. Судебная практика признает право перешедшим к тому цессионарию, в отношении которого уступка была совершена раньше.
Застройщик не уведомлен о переходе прав
Застройщик должен быть письменно уведомлен об уступке права требования, иначе новый участник несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий, например, таких, как исключение возможности взыскания убытков или неустойки или, как было сказано выше, признание договора уступки недействительным.
В определении Забайкальского краевого суда от 10 июля 2012 г. установлено, что дольщик, к которому права перешли путем уступки, предъявил иск к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в связи с нарушением сроков строительства, но поскольку застройщик не был уведомлен о состоявшейся уступке права и заключил соглашение с прежним участником о переносе сроков окончания строительства, то оснований для удовлетворения требований дольщика с учетом положений п. 3 ст. 382 ГК РФ не имеется.
Оспаривание соглашения об уступке права (как подозрительной сделки)
Необходимо помнить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве уступка права может быть признана недействительной (как подозрительная сделка), если она совершена по заведомо заниженной цене и менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве участника долевого строительства (цедента).
Так, в определении ВАС РФ от 27 июня 2012 г. указано, что «по условиям соглашения от 28.10.2009 должник уступил обществу за 200 000 руб. принадлежащее ему… право требования у застройщика передачи в собственность нежилого помещения. Затем в результате заключения нескольких договоров цессии… право требования перешло к Т. Конкурсный управляющий оспорил соглашение об уступке права от 28.10.2009… суд… пришел к выводу о наличии оснований для признания… сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве... Установив, что общество не исполнило обязательств по оплате уступленного права, и принимая во внимание неоднократный переход права требования к третьим лицам, суд отказал в применении последствий недействительности сделки».
Таким образом, гражданин Т. лишился возможности рассчитывать на получение недвижимого имущества и на возвращение уплаченных им по договору уступки требования денежных средств.
Покупая квартиру по переуступке, в том числе когда права передавались несколько раз, по цепочке, от одного лица к другому, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.
Купля-продажа квартиры в новостройке - не редкость. Строительство новых домов идет бурными темпами, и договора приобретения недвижимости подписываются достаточно часто. Кто-то хочет приобрести квартиру для проживания в ней, а кто-то приобретает ее с целью дальнейшей реализации.
Часто квартиры в новостройках, перед тем как дойти до конечного покупателя, меняют много так называемых владельцев. Это объясняется тем, что продажа квартир осуществляется уже на этапе закладки фундамента будущей недвижимости, когда самого объекта еще и в помине нет. Поэтому при продаже недвижимости в новостройке существует два типа договора - купли-продажи и переуступки .
Чистая продажа квартиры
Прямой договор купли-продажи квартиры означает, что одна из его сторон приобретает у другой стороны за определенную плату недвижимость. Затем осуществляется ее регистрация в рег.палате, после чего приобретающий становится собственником квартиры, в подтверждение чему ему выдаются свидетельство о собственности. Такой договор может быть заключен между клиентом и застройщиком (либо другим лицом) по квартире в новом доме, который уже сдан, и прошел полную процедуру регистрации в уполномоченных органах. Итогом сделки является, как уже говорилось, свидетельство о собственности на объект.
Договор переуступки
В случаях, когда дом еще не сдан (при этом не важно, достроен он или нет), подписывается договор второго типа - переуступки прав требований. В недостроенном и не сданном доме нельзя продать квартиру по обычному договору купли-продажи просто потому, что по документам данной квартиры пока не существует.
В чем существенные различия?
Договор переуступки прав требований (или договор цессии) имеет свои отличия. По такому документу передается не право собственности (как в случае с прямым договором), а определенные права и требования на объект. Причем предъявить эти права и требования возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет должным образом сдан.
Изначально существует некий основной договор с застройщиком (например, долевого участия или иной), где по договору переуступки меняется лишь покупающая сторона этого договора, которая может стать собственником лишь тогда, когда дом будет надлежащим образом зарегистрирован в соответствующих органах.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Иногда, по договору переуступки новому лицу передаются не только права на объект, но и обязанности по оплате, чего никогда не происходит в чистой продаже. Такие обязанности возникают, если передающая сторона по договору переуступки имеет задолженности застройщику по оплате квартиры (в том числе просроченную). Следовательно, эти долги теперь обязано будет оплатить новое лицо, приобретающее квартиру. Если же, по словам продавца, задолженности отсутствуют, то нелишним будет узнать об этом и у самой строительной фирмы.
Заключая сделку по продаже квартиры по обычному договору, продавец не дает покупателю никаких дополнительных документов. А вот, заключая договор переуступки, новой стороне должны быть переданы все документы на объект, предшествующие данной сделке - предварительные договора, договора переуступок, долевого участия, документы об оплате и т.п. Передача всех подобных документов оформляется актом приема-передачи. К тому же, при подписании договора переуступки необходимо письменно уведомить застройщика о том, что произошла передача прав на объект.
Поэтому, если при заключении прямого договора продажи, покупатель получает квартиру в собственность, то при заключении договора переуступки - лишь права на нее, а это значит, что перед подписанием такой сделки необходимо тщательно проверить, что такие права действительно существуют, и застройщик надлежащим образом выполнит свои обязательства.
Приобрести жилплощадь еще на этапе ее постройки достаточно выгодно, поскольку застройщики перед началом строительства распродают будущие квартиры по невысокой цене. В итоге таких действий, к окончанию стройки квартир в желаемом доме не остается, и те лица, которые желают приобрести жилье именно здесь, начинают искать различные варианты.
Договор переуступки прав
Сторонами соглашения переуступки прав являются цедент (продавец) и цессионарий (покупатель) . Также третьей стороной акта выступает застройщик, который непосредственного участия в процедуре не принимает, однако все вопросы в отношении жилья, которые могут возникнуть в дальнейшем у покупателя, будут обсуждаться именно с ним.
Как уже было сказано, основным требованием при заключении цессии является то, что объектом акта может выступать только то жилище, которое относится к группе еще строящихся.
Порядок оформления договора регламентируется ГК РФ. В Гражданском кодексе прописаны два варианта оформления подобной сделки:
- При наличии предварительного договора купли-продажи на квартиру.
- Если есть договор долевого участия в строительстве.
При первом варианте продавец передает покупателю свое право на оформление в будущем основного . Такой договор не подлежит , поскольку обозначает лишь намерения сторон. Кроме этого, денежные средства по такому акту не передаются.
Что касается договора долевого участия, то здесь все расчеты производятся сразу же, и по договору уступки передаются права продавца на жилье, а также его долги в случае их наличия.
Еще один способ заключения цессии состоит в том, что на общем собрании пайщиков, один пайщик (продавец) свой взнос забирает, а другой (продавец) его вносит. Впрочем, такой способ применяется крайне редко.
В процедуре оформления договора уступки прав имеется ряд обязательных требований. Прежде всего, такой документ заключается только в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Также документ в обязательном порядке должен быть заверен в нотариате.
В акте должны быть четко прописаны следующие моменты:
- тип договора, по которому передается право на имущество;
- согласие застройщика на заключение цессии;
- права и обязанности сторон;
- расчеты по сделке;
- форс-мажорные обстоятельства;
- к договору должна быть приложена вся техническая и дополнительная документация, упомянутая в акте.
Квартира, на которую передаются права не должна находиться в обременении или . Кроме этого, сделка по переуступке прав является налогооблагаемой, и налоги выплачивает цедент.
Порядок оформления договора переуступки прав
Процедуру оформления договора переуступки прав на квартиру можно условно разбить на несколько этапов:
- На первом этапе выполняется проверка технической документации на квартиру. Покупатель должен проверить все документы при покупке квартиры по переуступке прав: разрешение на работу, свидетельство о госрегистрации, налоговые документы, разрешение на застройку, бумаги на собственность. Также необходимо ознакомиться с проектом строительства и сроками его реализации.
- На втором этапе производится подготовка сторон к осуществлению сделки. Застройщику направляется уведомление о проведении операции в письменном виде и получении его письменного согласия. Также застройщик должен предоставить справку, подтверждающую отсутствие долгов по договору. При необходимости нужно получить согласие супруга(ги) на совершение сделки, взять письменное разрешение банка, если квартира является залогом по ипотеке.
- Третий этап заключается в непосредственном оформлении договора переуступки прав. Оптимальным вариантом будет составление его в специализированной юридической конторе. Подписывать документ стороны будут в регистрирующем органе.
- На заключительном этапе проводится регистрация прав собственности. Госрегистрация может быть осуществлена в Регистрационной и , либо в многофункциональном центре. После оформления оплачивается госпошлина.
Список необходимых документов
Для заключения договора цессии могут понадобиться следующие документы:
- Договор долевого участия со всеми необходимыми приложениями.
- Документы, подтверждающие оплату.
- Документ, подтверждающий личность.
- Нотариально заверенное разрешение супруга(ги) на совершение сделки.
Частные случаи
Существует несколько частных случаев сделки по переуступке прав на жилье. К таким случая относятся: покупка квартиры в новостройке и оформление договора цессии «задним» числом.
В первом случае происходит покупка у владельца его прав до заключения передаточного акта продавца с застройщиком. Если продавец произвел окончательный расчет за свой пай, то покупатель приобретает только его права, если же вся сумма не выплачена, то покупатель должен будет погасить оставшуюся задолженность.
При оформлении сделки «задним» числом происходит изменение даты передаточного акта. В связи с этим, продавец получает возможность оформить именно договор цессии до госрегистрации недвижимости в собственность.
Пример по покупке квартиры по переуступке прав
Молодожены Петровы после свадьбы решили приобрести жилье. Причем квартиру в новом доме. Найдя подходящий вариант, Петровы встретились с продавцом и, изучив все документы, заключили договор цессии. После того как вознаграждение было передано, молодожены узнали, что за квартиру не выплачена еще достаточно большая сумма денег, хотя продавец сообщал обратное. Молодожены обратились в суд с требованием признать действия продавца мошенническими и сделку аннулировать, однако суд вынес отказ по их иску. Обоснованием данного отказа являлось то, что договор был составлен и оформлен с соблюдением всех правил. Справка о том, что такая задолженность имеется, находилась в документах, приложенных к акту, однако Петровы не ознакомились с этим документом должным образом.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры по переуступке прав
Вопрос: Добрый день, эксперты. Помогите советом. Хотел квартиру купить в новостройке, так вышло, что пока продавец думал, наступило время подписания приема-передачи квартиры. Как теперь нам поступить, мы оба, я и продавец, согласны совершить сделку, несмотря на упущенные сроки, да вот такую сделку могут аннулировать. Как поступить? Василий.
Ответ: Василий, ничего страшного не произошло. В этой ситуации у вас есть два выхода. Можно заключить договор купли-продажи и оформлять квартиру уже согласно этого документа, а можно обратиться к застройщику и попросить его изменить дату акта приема-передачи жилища на более позднюю, а за это время оформить договор переуступки прав на квартиру согласно ст. 11 ФЗ-214 от 30.12.04 г .
Заключение
Из всего вышесказанного можно сформировать несколько выводов:
- В законодательстве существует понятие переуступки прав на квартиру.
- Сделка по переуступке прав может быть оформлена только до того, как будет подписан акт приема-передачи на жилье и недвижимость пройдет госрегистрацию.
- Договор цессии заключается лишь при наличии всех необходимых документов.
- Для оформления договора необходимо письменное согласие застройщика.
- Акт переуступки прав заключается в письменном виде, проходит обязательную регистрацию и заверяется нотариально.
- Существуют частные случаи: оформление сделки «задним» числом и покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме.
Есть такой вид инвестирования как вложение свободных денег в строительство новостройки на нулевом этапе. Квадратные метры в самом начале строительства стоят намного меньше, чем после сдачи дома. Именно на разнице в стоимости и строится заработок инвестора: он в 2-3 раза дороже перепродает приобретенную им квартиру другому покупателю по договору переуступки прав. Цессия – так такой договор называется на юридическом языке.
Цессионеры – частные лица или компании, купившие недвижимость напрямую у фирмы-застройщика и перепродающие свои права на квадратные метры в новостройке. Соглашаясь на такую сделку, покупатель должен отдавать себе отчет в том, что квартира по переуступке (цессии) – это не только приобретенные по закону права дольщика. Надо отметить, что на покупателя «по наследству» автоматом переходят все обязательства, взятые на себя предыдущим владельцем.
Договор переуступки не застрахует от возможных рисков в долевом строительстве, если цессия оформляется в момент строительства недвижимости. В этом случае к рискам можно отнести: банкротство застройщика, увеличение сроков строительства и т.д.
Сделка по переуступке прав: пошаговое руководство
Договор переуступки на недвижимость может оформляться несколькими способами.
Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ)
Еще до совершения сделки цессионер (продавец недвижимости) должен погасить всю имеющуюся задолженность перед застройщиком. С согласия покупателя долг можно перевести на него. Это делается следующим образом: оформляется договор перевода задолженности на покупателя. Такие сделки на этапе строительства можно проводить несколько раз. Условие одно: новостройка не должна быть принята комиссией, т.е. на данный момент передаточный акт на жилье не должен быть подписан.
Цессия по предварительному договору купли-продажи
В этом случае все задолженности перед застройщиком передаются покупателю (последний обязуется взять на себя весь оставшийся долг продавца недвижимости).
Переуступка прав требования по любой из этих двух схем вступает в силу только при том условии, что вся имеющаяся сумму задолженности перед строительной фирмой будет погашена или же подписан документ, что покупатель обязуется расплатиться и согласен с тем, что долг продавца переходит полностью на него.
Проверка документов у компании-застройщика
Прежде чем принять окончательное решение участвовать ли вам в сделке по переуступке, не поленитесь проверить все разрешительные документы у компании-застройщика. Ее сотрудники обязаны предоставить вам доступ к документам. Ваша задача внимательно изучить следующий пакет документации:
- Свидетельство о государственной регистрации.
- Проект на строительство. В него должны входить:
- разрешение на возведение жилого дома;
- конечный срок завершения строительства жилого дома;
- этап, на котором находится строительство;
- указана цель проекта;
- права на землю (если строительство жилого дома осуществляется на основании договора аренды, то в нем должен быть проставлен метраж участка и его ).
- Свидетельство о постановке в налоговую инспекцию.
- Документы на землю: выяснить, на каком основании на конкретном участке строится жилой комплекс. Допустимо всего два варианта: строительство ведется на основании договора аренды или же земля находится в собственности застройщика (в этом случае у строительной фирмы должно иметься свидетельство о праве собственности на земельный участок с указанием адреса).
- Разрешение от администрации населенного пункта на строительство.
- Бухгалтерские документы за текущий и предыдущий кварталы.
- Проектная декларация (вас в ней в первую очередь должен интересовать указанный способ исполнения обязательств застройщиком).
- Договор, в котором досконально прописаны источники финансирования строительства конкретной новостройки.
Переуступка прав на квартиру: документы, необходимые продавцу и покупателю
Инструкция для продавца
1. Поставить в известность компанию-застройщика о том, что вы решили заняться оформлением переуступки права требования (продать свою долю).
Вам придется лично посетить офис строительной компании и подать представителю заявление о том, что вы осуществляете цессию (переуступку прав). Если вы решите проигнорировать застройщика, то впоследствии суд может отменить сделку, признать ее незаконной. Будет хорошо, если в качестве третьей стороны на процедуре цессии выступит представитель юридического отдела компании-застройщика.
2. Получить согласие строительной компании на продажу.
Для получения согласия на продажу придется снова посетить офис застройщика. Будьте готовы к тому, что за выдачу согласия на переуступку застройщику придется заплатить внушительную сумму. Высчитывается следующим образом: 5% от суммы, по которой вы продаете свою недвижимость (проценты могут быть другими, все зависит от «аппетита» застройщика). Для примера: покупка квартиры напрямую у застройщика обошлась вам в 1,3 млн. руб. С покупателем вы договорились на 1,8 млн. руб.
Формула простая: 1,8 х 5% = 90 000. Именно столько денег вам будет необходимо внести на счет компании-застройщика.
3. Справка об отсутствии задолженности.
Справку застройщик вам выдаст только при соблюдении следующих условий: продавец полностью погасит свой долг перед компанией или же будет заключен договор на покупателя (что он обязуется выплатить сумму задолженности предыдущего владельца квартиры). Строительная фирма в данном документе должна быть обозначена как третья сторона.
Убедитесь, что в справке прописано, что продавец недвижимости свои обязательства перед застройщиком полностью выполнил, у компании нет к нему претензий.
4. Выписка из ЕГРП на недвижимость.
Ее необходимо получить в том случае, если договор о долевом участии был зарегистрирован. В качестве правообладателя в этой справке указываются паспортные данные продавца.
5. Получить нотариальное согласие мужа/жены.
Данный документ необходим, если продаваемая по переуступке прав требований недвижимость приобреталась в браке.
6. Заручиться письменным согласием банка.
Без него не обойтись, если продавец переоформляет уступку права требования на недвижимость, находящуюся в залоге у кредитной организации. Банковский специалист подпишет разрешение только в том случае, если с задолженностью по ипотеке продавец полностью рассчитался.
Инструкция для покупателя
1. Подписать договор о кредите и получить на руки закладную (оба этих документа необходимы при условии, что недвижимость покупается с использованием какого-нибудь вида страхования).
2. Нотариальное согласие второго супруга , в случае, когда покупатель состоит в официальном браке.
Договор переуступки прав: образец
После того, как вы собрали все документы и убедились в надежности застройщика, следующий шаг – составление договора переуступки. Подписывается он двумя сторонами. Мы предлагаем вам образец договора – скачать его можно .
Где заключается договор? Это необходимо решить сторонам между собой и выбрать вариант, который наиболее подходит:
- в офисе строительной компании;
- в юридической фирме;
- в юридическом отделе агентства недвижимости.
В договоре переуступки не забудьте обозначить тип, к которому относился первоначальный договор.
Как и где зарегистрировать договор переуступки права требования на квартиру
Регистрацию этого документа можно сделать в следующих госучреждениях:
- в многофункциональном центре (сокращенный вариант – МФЦ);
- непосредственно в Регистрационной палате;
- в Кадастровой палате.
Выбирайте любой из трех предложенных вариантов.
Процедура регистрации договора происходит следующим образом:
- при подписании договора обязательно должен присутствовать представитель регистрирующего органа;
- договор переуступки подписывают обе заинтересованные стороны: продавец передающейся квартиры и покупатель.
Сторонам нужно предъявить регистратору следующий пакет документов:
- продавец и покупатель должны иметь при себе паспорта РФ;
- в случае, если одну из сторон представляет кто-то другой (допустим, сотрудник агентства недвижимости), то он также должен иметь при себе паспорт и нотариальную доверенность;
- заверенное нотариусом согласие мужа/ жены (этот документ необходим обеим сторонам, если сделка по недвижимости совершается в браке);
- договор, заключенный со строительной компанией (вы можете предъявить договор долевого участия или другой аналогичный документ);
- справка о погашении долга перед застройщиком. Если задолженность берет на себя покупатель недвижимости в новостройке, то потребуется договор о переводе долга;
- согласие компании-застройщика, что она не возражает против перепродажи недвижимости по переуступке права требования;
- разрешение кредитной организации на продажу квартиры (необходимо при условии, если на недвижимость был взят какой-либо кредит);
- кредитный банковский договор + закладная (эти документы потребуются, если покупатель на недвижимость взял ипотечный кредит).
Следующий шаг – оплатить полагающуюся пошлину. Сейчас в большинстве госучреждений стоят терминалы, с их помощью можно осуществить платеж моментально, не забудьте взять квитанцию.
После того как регистратор примет от вас все документы и квитанцию, он на основании этих данных заполнит заявление, в котором укажет:
- вид недвижимости;
- адрес, по которому находится новостройка;
- технические характеристики (этаж, номер квартиры, площадь, наличие лоджии и т.д.).
- паспортные данные цессионеров.
Участники сделки проверяют правильность внесенных в заявление данных. Если ошибок не обнаружено, то обе стороны подписывают договор переуступки права требования на квартиру.
Все приложенные документы остаются у регистратора. Взамен каждой стороне вручаются расписки о принятии документов.
Ждать регистрации договора потребуется не больше 10 дней. Узнать конкретную дату можно обратившись по телефону за уточнением в Кадастровую палату или в другую регистрационную службу, которую вы выбрали.
В назначенную дату обе стороны должны подойти к регистратору, с собой надо будет взять паспорта и выданные расписки. По ним вы заберете оставленные документы. Продавец получит договор основания, он будет необходим, чтобы заплатить налог с продажи квартиры. Продавцу будет вручен прошедший регистрацию договор переуступки прав требования.
Договор цессии: а все ли так безоблачно?
С какими подводными камнями можно столкнуться, заключая договор цессии?
Участие третьей стороны
Сделка не может быть признана действительной, если в ней не участвует третья заинтересованная сторона (застройщик). Также может возникнуть необходимость привлечь к сделке банк (в том случае, если продавец или покупатель для покупки квартиры привлекал ипотечный кредит, который на момент сделки остается непогашенным).
Большие отступные строительной компании
Продавая свою квартиру в новостройке через договор цессии, дольщик оказывается ничем не защищенным перед аппетитами девелопера. Строительная компания может затребовать грабительские проценты. А у дольщика нет инструментов для борьбы с произволом застройщика, потому что юридически закрепленных документов, в которых оговаривается процент с возможной сделки, заранее подписанных сторонами, не существует.
Если не учитывать эти два нюанса, то договор цессии – сделка, в которой одинаково защищенными себя ощущают обе заинтересованные стороны. Безопасность этой сделке обеспечивает регистрационный государственный орган, поэтому можно не опасаться мошеннической схемы.
Последнее обновление: 15.05.2017
Ситуация из практики:
В строящемся доме продается квартира. Но продает ее не сам Застройщик, а другое юрлицо (или физлицо), являющееся соинвестором строительства. Продажа происходит путем уступки прав требования на будущую квартиру.
Какие ошибки здесь допускают Покупатели?
Ошибка Покупателя:
Покупка квартиры по переуступке прав происходит, чаще всего, на завершающих фазах строительства дома, и подразумевает наличие промежуточного звена (Продавца ) между Покупателем и . В связи с этим, Договор переуступки прав на квартиру имеет некоторые специфические риски для Покупателя, не зная которые, он может допустить ряд ошибок. Об этом ниже.
Типичная ситуация, когда Продавец (юрлицо или физлицо ) демонстрирует Покупателю свой договор с Застройщиком , из которого видно, что он (Продавец ) имеет право на получение в собственность одной или нескольких квартир в строящемся доме после его достройки и сдачи в эксплуатацию.
Сам Застройщик при этом подтверждает, что действительно такие-то квартиры отходят Продавцу на основании его инвестиционного участия в проекте, или на основании согласованного с ним взаимозачета, или еще на каком-нибудь основании. При этом, Застройщик не возражает против того, чтобы Продавец уступил свое право требования на одну из квартир третьему лицу (Покупателю ).
Покупатель, прочитав сей занятный документ, и получив заверения Застройщика , успокаивается и совершает сделку - передает Продавцу деньги за будущую квартиру под (Договор цессии ).
Здесь Покупатель допускает сразу несколько ошибок , которые могут выйти ему боком в будущем.
Как грамотно покупать квартиру в новостройке, подробно рассказано в нашей Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (в разделе для первичного рынка ).