К покупке и присоединению соседней квартиры к имеющейся прибегают обычно тогда, когда хочется «расшириться», но не хочется переезжать. Кроме того, объединение квартир предполагает ремонт лишь в нескольких помещениях, а не полную отделку всей жилплощади. При этом не обязательно приобретать рядом стоящую квартиру: существует и двухуровневый вариант – соединение с жилплощадью сверху или снизу. Остается только составить план действий и приступить к работе.
Почему может не получиться?
Прежде чем предпринимать первые шаги по объединению квартир, нужно убедиться, что строительство не помешает другим жильцам: письменное разрешение должны дать соседи по площадке и владельцы жилья этажом выше и ниже, а также собственники квартир. Если все готовы к грядущим переменам, на следующем этапе нужно позаботиться о полной сохранности вентиляционной системы, несущих конструкций и фасадов здания. Сохранение доступа к инженерным коммуникациям – еще одно обязательное условие. Ни при каких обстоятельствах не разрешается сносить несущие стены дома, переносить санузел в другую комнату или целиком его переделывать, монтировать в стену газовые трубы и строить новые комнаты без окон и источников отопления. Также площадь подсобных помещений не должна возрастать за счет уменьшения жилых комнат.
От идеи объединения квартир придется отказаться, если они находятся в разных корпусах здания. Кроме того, двухэтажные хоромы не получится создать, если такой вариант перепланировки не был предусмотрен при строительстве здания.
Бумаги для объединения квартир
На начальном этапе собственнику, задумавшему провести объединение квартир, потребуются:
Поэтажный план здания;
- техническая документация;
- свидетельства о собственности и финансовые счета на обе квартиры;
- выписка из домовой книги;
- согласие собственников и соседей на объединение.
После этого нужно получить:
Проект объединения;
- заключение архитекторов и организаций, имеющих отношение к коммуникациям (например, пожарных);
- технический паспорт на объединенную квартиру;
- свидетельство о собственности на объединенную квартиру.
Тонкие моменты
Осуществляя объединение квартир, при определенных обстоятельствах даже в капитальной стене можно сделать дверной проем, укрепленный металлоконструкциями, – более того, если при объединении сохранить отдельный вход в каждую из квартир, а также все санузлы и кухни, то можно не объединять квартиру юридически. Еще надо помнить, что над жилыми комнатами ниже расположенных квартир не могут располагаться санузлы и кухни.
Взаимодействие с опытными инженерами и ремонтниками в процессе объединения квартир вполне оправданно: владельцу не придется самостоятельно делать расчеты, разбираться в документации и проводить отделочные работы.
Чаще всего объединяют две квартиры в одну главы больших семейств. Если в будущем некоторые члены семьи предпочтут жить отдельно, можно будет просто вернуть квартиры в прежнее состояние. Аналогично поступают и при необходимости сдавать освободившееся помещение в аренду.
К минусам объединения квартир можно отнести стоимость: покупка одной пятикомнатной квартиры обойдется дешевле, чем покупка двух- и трехкомнатной смежных квартир (хотя найти хорошую квартиру из пяти комнат и больше – задача не из простых). Еще один недостаток – сложность процесса и необходимость собирать бумаги. Помимо прочего, не в каждом случае удастся воплотить задуманные планировку и ремонт, поэтому перед покупкой нужно обязательно уточнить все нюансы.
Объединение квартир в многоквартирном доме в одну в типовом доме – достаточно редкий вид перепланировки. Однако такая идея порой приходит в голову собственникам жилья, которые приобрели квартиры на смежных этажах или квартиры, расположенные рядом друг с другом.
Объединение квартир в многоквартирном доме в одну жилую площадь имеет несколько вариантов. Чаще всего встречается объединение квартир, расположенных рядом, по горизонтали или же по вертикали, если квартиры расположены одна над другой.
Объединение квартир по горизонтали
Объединение двух двухкомнатных квартир в серии П44
Здесь могут возникнуть определенные сложности. Например, весьма затруднительно будет произвести объединение квартиры в многоквартирном доме в одну, через лестничную площадку, поскольку для этого вам предстоит добиться разрешения на передачу вам части общедомовой собственности.
Чтобы присоединить к своей квартире часть общего имущества собственников жилья, вам придется организовать собрание жильцов и, получить подписи 73% из них для передачи вам в пользование необходимого пространства.
Но этот непростой вариант привлекателен тем, что вы сможете сделать только один вход в объединенную квартиру, что позволит также устроить «кабинет» или другую нежилую комнату на месте одной из кухонь (жилые комнаты под кухнями соседей устраивать запрещено, поэтому бывшую кухню лучше внести в экспликацию как кабинет, который жилой комнатой не является).
Соединение двух квартир
Перепланировка и объединение однокомнатной и трехкомнатной квартиры в серии П44
Гораздо предпочтительнее с точки зрения согласования соединять квартиры изнутри, через межквартирную стену. Однако такая стена часто является несущей, и полный ее демонтаж невозможен – могут не выдержать перекрытия.
При определенных условиях и при проведении инженерных расчетов, в капитальной стене можно сделать дверной проем с последующим укреплением металлоконструкциями .
При такой перепланировке можно оставить оба входа и обе кухни – если вы желаете, чтобы ваша жилплощадь по-прежнему числилась как две разные квартиры.
Объединение 2х квартир в многоквартирном доме серии П46М в одну
Чтобы все правильно рассчитать, а также узнать, допустимо ли затрагивать несущую стену именно в вашем доме, на конкретном этаже и именно между вашими квартирами, понадобится техническое заключение от организации, спроектировавшей ваш дом .
В некоторых домах (монолит, кирпич) межквартирные стены могут быть и ненесущими. Это немного облегчает задачу, но не настолько, чтобы отказываться от разработки документации, поскольку для затрагивания межквартирных стен необходим проект с ТЗ от автора, вне зависимости от того, является ли стена несущей или нет .
Примеры типовых проектов соединения квартир в панельных домах ГУП МНИИТЭП:
в серии дома 1-515 В серии П-30 в П30 серия П-3М
Объединение квартир по вертикали
Если вы владеете квартирами, которые находятся друг над другом, превратить их в одну, двухуровневую, довольно заманчиво. Технически и юридически это также возможно, хотя и не всегда.
Во-первых, устройство проема в перекрытиях требует еще большей осторожности, чем проема в несущих стенах . Если вы прорежете проем в плитах наугад (и размер проема определите «на глаз», а не основываясь на точных инженерных расчетах), то это с большой вероятностью приведет к обрушению плит перекрытий, поскольку вы можете попасть в стык между ними или как-то еще нарушите прочность конструкции.
Чтобы все было по правилам, вам опять же нужно обязательно обратиться к автору проекта дома за заключением о возможности перепланировки , а также в организацию с допуском СРО для создания проекта перепланировки . Проем в перекрытии обязательно укрепляется рамой и подпорками (колоннами).
Помимо точных расчетов места, габаритов и укрепления проема, вам понадобится установить лестницу, размеры которой четко оговорены строительными нормами и правилами (СНиПами). Так, согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», для безопасного использования, ее ширина должна быть не менее 0,9 м., а максимальный уклон может составлять 1:1,25 к высоте потолка. Такая лестница может быть либо винтовой, либо с забежными ступенями, причем высота и глубина ступеней должна быть одинаковой.
Этот же СНиП разрешает размещать ванную и туалет на втором уровне квартиры так, чтобы они находились над кухней нижнего уровня. Это единственное исключение – в обычной квартире так делать строго запрещено (если она не на первом этаже). А размещать ванную, туалет или кухню над жилыми комнатами запрещено во всех случаях (опять, же кроме первых этажей).
Объединение коммунальной квартиры
Что касается объединения коммунальной квартиры или комнат, двух или более, в коммунальной квартире, то основным камнем преткновения в этом вопросе является согласие прочих собственников на проведение перепланировки. Без соглашения с вашими соседями не получится образовать встроенный шкаф, не говоря уже об объединении комнат в одно помещение в коммунальной квартире.
Стоит отметить, что заниматься переговорами с соседями, как правило, приходится именно собственнику, даже в том случае, если он пользуется услугами специалистов по согласованию. К слову, процесс согласования объединения коммунальной квартиры достаточно сложен и стоимость его отличается от стоимости типичного согласования в большую сторону.
Объединение квартиры, находящейся в социальном найме
Для объединения двух квартир, находящейся в социальном найме, в одну, требуется договор о социальном найме на обе квартиры и разрешение собственника, например, муниципалитета. Также важно напомнить о том, что при этом происходит объединение лицевых счетов, а в квартире, образованной после объединения, появляется новый счет.
Документы, необходимые для объединения квартир
Документы, необходимые для объединения квартир, практически не отличаются от типичного пакета документов для перепланировки . Исключение составляют вышеуказанные случаи, когда для объединения двух квартир в многоквартирном доме в одну, требуются дополнительные разрешающие документы. В остальном же,
Объединение квартир по вертикали или по горизонтали относится к перепланировкам, для оформления которых, в обязательном порядке требуется разработка проекта перепланировки и технического заключения от автора проекта дома , так как обойтись без устройства проема в несущей стене не получится.
Поскольку объединение квартир не должно повредить конструкциям здания, нужно произвести соответствующее инженерное обследование и спроектировать безопасный проект объединения двух квартир в одну с учетом строительных норм и правил, могут только специалисты.
Согласование объединения квартир
Это довольно долгая процедура, но это не повод выполнять работы самовольно , минуя все необходимые требования к перепланировке и рискуя при этом своей безопасностью и безопасностью ваших соседей. И даже если обе квартиры находятся в вашей полной собственности, это не дает вам оснований для проведения самовольных работ.
Провести столь масштабные работы незаметно не получится: рано или поздно на вас пожалуются соседи, и к вам придет комиссия из Мосжилинспекции, которая потребует или узаконить изменения , или вернуть как было в соответствии с планом БТИ в итоге перепланировка будет признана незаконной, как и объединение квартир.
Если вы не обладаете достаточным количеством времени на проведение длительного этапа согласования, посещение инстанций, получение всех необходимых разрешений, то самый надежный вариант - обратиться к посредникам , которые вместо вас соберут и подготовят все необходимые для согласования документы. Конечно, услуги сторонних специалистов для согласования перепланировки стоят недешево, но в дальнейшем они вполне окупятся быстрыми сроками согласования перепланировки.
Отказ в согласовании объединения квартир
Перепланировка квартир
«Вот здесь у нас будет обеденная зона, плавно переходящая в рекреационную, а здесь мы сделаем вот такую шикарную арку и украсим ее бронзой…». Стоп! А вы уверенны, что ваши архитекторские задумки по достоинству оценит государство? Имеется в виду самостоятельная перепланировка.
Подчас хочется что-то поменять в квартире (когда уже наскучила «рокировка» мебели), но записываться в длинные очереди или собирать необходимые документы для узаконивания всех перепланировок нет никакого желания. Отсюда столь частые самовольные действия – авось не заметят!
Да ладно, мы только проём расширили!
Может быть, никто и не заметит, может, квартира просуществует, а дом простоит так еще очень долго, но в любом случае, вы подвергаете риску жильцов, которые находятся рядом с вами. Несущая ли это стена, не обвалится ли потолок, а не заденете ли важные коммуникации при ремонте?К тому же все дальнейшие операции (обмен, продажа, дарственная) с незаконно измененной квартирой будут осложнены… правильно – официальной регистрацией всех «переделок», а это – время и нервы.
А если все-таки заметят?
При обнаружении у вас незаконной перепланировки квартиры вас ожидают следующие наказания:
- Штраф в размере от 2000 до 2500 рублей плюс обязательства по восстановлению первоначального вида квартиры по БТИ, либо оформление переделанного жилья;
- Если не соблюдены сроки выполнения предписания, вам предъявят повторный штраф и вручат повестку в суд;
- Самый крайний и безрадостный вариант – вашу квартиру могут продать с публичных торгов, а вырученные деньги пойдут на оплату задолженностей.
Преобразования в квартире, не требующие согласования:
- Косметический ремонт
- Установка или разборка встроенной мебели (при условии, что при этом не меняется площадь помещения)
- Замена инженерного оборудования (труб, радиаторов, сантехники) на такое же по параметрам и техническим характеристикам
Виды перепланировок, которые нельзя согласовать или ЗАПРЕЩЕННЫЕ перепланировки:
- Демонтаж несущих конструкций и несущих опор, стен и балок
- Размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями (допускается только в двухуровневых квартирах). Расширение и перенос санузлов возможны только в пределах прилегающих вспомогательных помещений (коридоров, холлов, прихожих, кладовых)
- Перепланировка квартир, которая приводит к ухудшению эксплуатационных условий и ограничивает доступ к отключающим устройствам и коммуникациям
- Уменьшение каналов естественной вентиляции
- Установка подогреваемых полов или специальных устройств на балконах и лоджиях
- Устаовка полов с водяным подогревом на всех этажах кроме первого. А также устройство теплых полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления
- Установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех этажах кроме верхнего
- Перепланировки, которые изменяют в худшую сторону прочность и внешний вид фасадов
- Не допускается проектирование перепланировки жилых комнат и кухонь без непосредственного естественного освещения; а также перепланировок в результате которых образуются комнаты с минимальными размерами: площадь 9 м2, ширина 2,25 м
- Соединение двух квартир по вертикали за счет разрушения или частичного разрушения межэтажных перекрытий
Перепланировки, которые должны согласовываться в обязательном порядке:
- Перенос, удаление или монтаж новых дополнительных перегородок
- Перенос или изменение габаритов дверных или оконных проемов
- Перенос коммуникаций и сантехнического оборудования
- Установка душевой кабины
Куда обращаться для согласования перепланировки?
В Государственную жилищную инспекцию.
Полезная ссылка - сайт Государственной жилищной инспеции г.МосквыКакие документы нужны для перепланировки?
Обратимся к Жилищному кодексу РФ.
Статья 26 пункт 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
- Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме , утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
- Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
- Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
- Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
- Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).
- Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Но и этого еще не достаточно. После обращения в Бюро технической инвентаризации для вас подготовят новый технический паспорт помещения, в котором указывается перепланировка с расчетом всех новых параметров, а также согласование всех «перестроек».
Итак, все инстанции пройдены, документы получены, можно со спокойной совестью будить в себе так долго спящего архитектора.
Заволновались? Озадачились? Так вот – подумайте дважды, прежде чем совершить перепланировку в своей квартире или любом другом помещении, и уж тем более четко решите для себя, на каких основаниях это делать, оценив все последствия и вашу ответственность за них.
Объединение двух квартир в одну является одной из возможностей улучшить свои жилищные условия. Однако следует знать, что этот процесс достаточно длительный, сложный и финансово-затратный. Потому, если есть иная возможность решить вопрос о расширении своей жилой площади – например, путем приобретения одной большой по метражу квартиры, стоит отдать предпочтение именно этому варианту. Тем же, кто, не смотря ни на что, все же решил заняться таким грандиозным , стоит хорошенько подготовиться к данному процессу, прежде всего, начав со сбора информации о процедуре объединения. Рассмотрим основные моменты, касающиеся объединения двух квартир в одну.
Понятие и способы объединения квартир
Прежде всего, хотелось бы сказать о том, что существует два способа объединения квартир в одну жилплощадь :
Объединение квартир по горизонтали (т.е. квартир, находящихся рядом на одном этаже);
Объединение квартир по вертикали (т.е. квартир, находящихся друг над другом на разных этажах).
Как уже говорилось выше, процедура объединения квартир достаточно сложна, но если первый вариант еще можно считать приемлемым по сложности, то вариант объединения по вертикали настолько трудоемок по своей процедуре, что встречается довольно редко. В связи с этим, многие граждане решаются на переустройство квартир самостоятельно, без получения соответствующих разрешений и согласования необходимой документации. Однако, такое поведение может только усугубить ситуацию – впоследствии согласование все равно придется производить, только за согласование уже произведенного переустройства придется заплатить больше и, кроме того, избежать обращения в суд скорее всего не удастся. К тому же, самовольное переустройство квартиры, особенно, если оно повлекло за собой неблагоприятные последствия, грозит привлечением виновных к ответственности, вплоть до уголовной. Кроме того, жилищная инспекция может потребовать восстановления первоначального (до переустройства) вида квартир.
Хотелось бы 
отметить, что процедура объединения двух квартир в одну занимает достаточно большое время
– в зависимости от сложности переустройства, срок оформления документов колеблется от 2-3 месяцев до полугода
. Связано это с тем, что в случае причинения вреда зданию в целом , ответственность за произошедшее будет нести та организация, которая выдала разрешение на эту процедуру. Поэтом вся документация проверяется очень тщательно.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст.25 ЖК РФ ).
Объединение двух квартир в одну сочетает в себе оба этих понятия. Прежде чем принимать решение о соединении 2-х квартир, следует заранее знать, в каких случаях в переустройстве будет сразу отказано (перечень не является исчерпывающим):
При сносе несущей стены в здании;
При объединении 2-х квартир, находящихся в разных секциях;
При ухудшении условия проживания граждан (соседей) и эксплуатации дома;
Если нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций;
При отсутствии согласия всех совершеннолетних жильцов и собственников;
При уменьшении (полной ликвидации) сечения каналов вентиляции;
Если осуществляется перенос ванной комнаты и кухни в жилое помещение (такое переустройство возможно только при строгом соблюдении СНиПов);
При вмонтировании газовых труб в стены;
При присоединении лоджий к жилой площади квартиры;
Если при переустройстве портится внешний вид и сохранность фасадов;
Если после переустройства доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам будет затруднен, либо вообще невозможен;
При объединении квартир по вертикали с частичной или полной разборкой межэтажных перекрытий;
При переделке помещений, ведущих к увеличению нагрузки на межэтажные перекрытия;
Если предполагается создание комнаты без естественного освещения и без отопительных приборов;
При увеличении подсобной площади за счет жилой.
Если предполагаемая перепланировка возможна, то переходу непосредственно к строительным работам предшествует этап подготовки соответствующей .
Порядок объединения квартир. Необходимые документы
Следует заметить, что в процессе объединения двух квартир в одну длительным является именно процедура сбора и согласования документов
, которая начинается с подготовки проектной документации
. За оформлением такой документации необходимо обратиться в проектное бюро, имеющее соответствующие лицензии для занятия данной деятельностью. При обращении в данную организацию с собой необходимо иметь поэтажный план БТИ. Как правило, всю процедуру оформления документов можно доверить фирмам, специализирующимся по проблемам переустройства и квартир, которые предоставляют комплекс услуг по оформлению и согласованию всех необходимых документов для объединения двух квартир в одну.
При обращении в такие фирмы, следует помнить о том, что:
С такими организациями непременно должен быть заключен на оказание работ и предоставление услуг с четким перечнем этих самых услуг;
Оплата услуг таких фирм, как правило, осуществляется частями – поэтапно, по мере выполнения работ по согласованию документации;
Все документы, необходимые для оказания услуг, берутся под расписку. В случае утери или порчи предоставленных фирме документов их восстановление производится за счет компании.
Если же вы решите самостоятельно заниматься сбором необходимых документов, то после получения технического заключения о возможности переустройства и проекта переустройства от проектировщиков, необходимо согласование данных документов с рядом органов и учреждений , таких как: органы местного управления, санитарно-эпидемиологическая служба, пожарная служба, управляющая организация, газовая инспекция, государственная жилищная инспекция и т.д..
После того, как все документы будут утверждены, и будут выданы акты о разрешении на переустройство, можно непосредственно приступать к строительным работам по объединению двух квартир в одну . Однако, на этом сам по себе процесс оформления объединения не заканчивается.
После того, как переустройство будет завершено в натуре, составляется акт приема-передачи объекта переустройства , который обязательно должен быть подписан всеми строительными и проектными организациями, которые участвовали в этом процессе (государственной комиссией из представителей разных инстанций). Так же этот документ снова подается в государственную жилищную инспекцию, в которой он тоже должен быть подписан.
Только после этого, можно передавать утвержденный акт в БТИ , для получения документов на квартиру, а так же присвоения нового номера и адреса (на основании заявления) объединенной квартире. На основании этих документов, происходит регистрация права собственности на новый объект недвижимости.
Подводя итог всему сказанному 
выше, можно дать примерный список документов, требующихся для начала процедуры объединения двух квартира в одну
: