Вопрос: Какой метод расчета ожидаемого денежного потока может быть применен для оценки ценности использования объекта инвестиционной недвижимости в банке?
Ответ: Оценка ценности использования объекта инвестиционной недвижимости может осуществляться методом дисконтирования денежных потоков (доходный метод).
Обоснование: Метод дисконтирования потоков денежных средств — это способ, используемый для оценки объектов недвижимости на основании анализа будущих доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости, и позволяющий спрогнозировать величину будущих поступлений. В операциях дисконтирования денежный поток рассчитывается от будущего к настоящему.
Справочно
Дисконтирование (Present Value, PV) — определение стоимости денежных потоков, относящихся к будущим периодам.
Инвестиционная недвижимость используется банком для получения арендного дохода. В соответствии с п. 22 НСФО 40 для определения ценности использования объекта инвестиционной недвижимости рассчитывается текущая стоимость будущих потоков денежных средств, возникающих от его непрерывного использования и продажи по окончании срока полезного использования, с применением соответствующей ставки дисконтирования.
Справочно
Ценность использования объекта инвестиционной недвижимости — текущая стоимость будущих потоков денежных средств, возникновение которых ожидается от продолжающегося использования объекта инвестиционной недвижимости и его выбытия в конце срока полезного использования (оценивается по предполагаемой стоимости выбытия)
<*>
.
Сущность метода дисконтирования заключается в следующем:
1. Определяем прогнозируемый период , на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств (не более пяти лет согласно п. 22 НСФО 40).
2. Рассчитываем чистый поток денежных средств (разница между доходами и расходами) по каждому году, включенному в прогнозируемый период, основываясь на данных бухгалтерских документов (отчета о движении денежных средств, отчета о прибылях и убытках и т.п.) и условиях договора аренды и т.п.
3. Определяем ставку дисконтирования .
На заметку
Ставка дисконтирования должна отражать текущие рыночные оценки временной стоимости денежных средств и рисков, характерных для инвестиционной недвижимости на дату расчета суммы ее обесценения. В качестве ставки дисконтирования может применяться ставка рефинансирования Нацбанка
<*>
.
4. Осуществляем дисконтирование чистого денежного потока по годам (приводим финансовые потоки к первоначальному периоду), используя следующую формулу:
CF — денежные потоки во временные периоды «i», в которые поступают финансовые потоки;
i — год (шаг) расчета;
r — годовая ставка дисконта;
n — период прогнозирования.
Справочно
Потоки денежных средств — поступления и выплаты денежных средств, возникающие в процессе деятельности банка
<*>
.
При определении будущих потоков денежных средств, возникающих от использования и продажи инвестиционной недвижимости, не учитываются ожидаемые поступления или выбытия денежных средств вследствие <*> :
— будущей реструктуризации, относительно которой банком не признаны обязательства;
— будущих вложений в инвестиционную недвижимость;
— финансовой деятельности;
— выплат (поступлений) налога на прибыль.
5. Определяем суммарное значение накопленного дисконтированного денежного потока за прогнозный период.
Положительное значение дисконтированного дохода означает, насколько возрастет стоимость вложенного капитала в результате реализации проекта с инвестиционной недвижимостью. Если значение дисконтированного дохода равно нулю — проект не принесет ни прибыли, ни убытков. Отрицательное же значение дисконтированного дохода покажет, какие убытки понесет банк от объекта инвестиционной недвижимости.
Для наглядности приведем пример расчета значений дисконтированных денежных потоков (DCF) (данные в таблице приведены условно):
Таблица
| Показатели | 1-й год | 2-й год | 3-й год | 4-й год | 5-й год |
| Чистый денежный поток (CF), дол. США (условно) | 20384 | 20985 | 21563 | 22412 | 22450 |
| Ставка дисконтирования (r), % <*> | 10 | 10 | 10 | 10 | 10 |
| Дисконтированный денежный поток (DCF), дол. США | 18531 <**> | 17343 <**> | 16213 <**> | 15351 <**> | 13944 <**> |
| ———————————
<*> В качестве ставки дисконтирования приведена ставка рефинансирования Нацбанка. <**> Расшифровка расчетов значений дисконтированных денежных потоков в каждом году: 1-й год: 18531 = 20384 / (1 + 0,10) 1 ; 2-й год: 17343 = 20985 / (1 + 0,10) 2 ; 3-й год: 16213 = 21563 / (1 + 0,10) 3 ; 4-й год: 15351 = 22412 / (1 + 0,10) 4 ; 5-й год: 13944 = 22450 / (1 + 0,10) 5 . |
|||||
Сумма всех значений чистого дисконтированного денежного потока составит 81382 дол. США. (18531 + 17343 + 16213 + 15351 + 13944).
Так как итоговый показатель имеет положительное значение, можно говорить о привлекательности (доходности) использования объекта инвестиционной недвижимости.
4.1.1. На приобретение сырья и основных материалов, используемых в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг) и (или) образующих их основу, либо являющихся необходимыми компонентами при производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
В масложировой промышленности сырьем являются:
В производстве масла растительного - семена масличных культур;
В жиропереработке - растительные масла, переэтерифицированные жиры, саломас, жиры животные, жирные кислоты, водород; содопродукты, используемые для производства мыла, и т.д.
4.1.2. На приобретение вспомогательных материалов, используемых для обеспечения нормального технологического процесса, а также для упаковки и иной подготовки произведенных и (или) реализуемых товаров (включая предпродажную подготовку);
материалов для других производственных и хозяйственных нужд (проведение испытаний, контроля, содержание, эксплуатацию основных средств и иные подобные цели).
В масложировом производстве к вспомогательным материалам относятся такие материалы, как, например, растворитель нефрас (при производстве растительного масла экстракционным способом), отбельная земля, лимонная кислота, фильтроткань, сода каустическая (при рафинации масла и саломаса) и др.; к упаковочным материалам - стеклянная и полимерная тара для фасовки растительного масла и майонеза, короба, пергамент, фольга, этикетки для фасовки маргарина и т.п.
4.1.3. На приобретение инструментов, приспособлений, инвентаря, приборов, лабораторного оборудования, спецодежды и другого имущества, не являющегося амортизируемым имуществом. Стоимость такого имущества включается в состав материальных расходов в полной сумме по мере ввода его в эксплуатацию.
4.1.4. На приобретение комплектующих изделий, подвергающихся монтажу, и (или) полуфабрикатов, подвергающихся дополнительной обработке, например саломас, используемый на маргариновых и мыловаренных заводах.
4.1.5. На приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку для производственных нужд всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.
4.1.6. На приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями, а также на выполнение этих работ (оказание услуг) структурными подразделениями самого предприятия.
К работам (услугам) производственного характера относятся выполнение отдельных операций по производству (изготовлению) продукции, выполнению работ, оказанию услуг, обработке сырья (материалов), контроль за соблюдением установленных технологических процессов, техническое обслуживание основных средств и другие подобные работы.
К работам (услугам) производственного характера также относятся транспортные услуги структурных подразделений организации по перевозкам грузов внутри организации, в частности перемещение сырья (материалов), инструментов, деталей, заготовок, других видов грузов с базисного (центрального) склада в цеха (отделения) и доставка готовой продукции в соответствии с условиями договоров (контрактов), а также транспортные услуги сторонних организаций (включая индивидуальных предпринимателей).
4.1.7. Связанные с содержанием и эксплуатацией основных средств природоохранного назначения (в том числе расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией очистных сооружений, золоуловителей, фильтров и других природоохранных объектов, расходы на захоронение экологически опасных отходов, расходы на приобретение услуг сторонних организаций по приему, хранению и уничтожению экологически опасных отходов, очистке сточных вод, платежи за предельно допустимые выбросы (сбросы) загрязняющих веществ в природную среду и другие аналогичные расходы).
4.1.8. К материальным затратам приравниваются:
Потери от недостачи и (или) порчи сырья и материалов при хранении и (или) транспортировке в пределах норм естественной убыли;
Технологические потери при производстве, транспортировке, хранении масличного и жирового сырья на складах маслодобывающих предприятий и элеваторах.
Потери от недостачи и (или) порчи сырья и материалов при хранении и (или) транспортировке сверх норм естественной убыли при отсутствии конкретных виновников потерь материальных ресурсов относятся на финансовые результаты.
4.1.9. Стоимость товарно-материальных ценностей, включаемых в материальные расходы, определяется исходя из цен их приобретения (без учета сумм налогов, подлежащих вычету либо включаемых в расходы), включая комиссионные вознаграждения, уплачиваемые посредническим организациям, ввозные таможенные пошлины и сборы, расходы на транспортировку и иные затраты, связанные с приобретением товарно-материальных ценностей.
4.1.10. Если стоимость возвратной тары, принятой от поставщика с товарно-материальными ценностями, включена в цену этих ценностей, из общей суммы расходов на их приобретение исключается стоимость возвратной тары по цене ее возможного использования или реализации. Стоимость невозвратной тары и упаковки, принятых от поставщика с товарно-материальными ценностями, включается в сумму расходов на их приобретение.
Отнесение тары к возвратной или невозвратной определяется условиями договора (контракта) на приобретение товарно-материальных ценностей.
4.1.11. Если в качестве сырья, материалов и других материальных расходов используется продукция (работы, услуги) собственного производства, то их оценка производится в соответствии с п. 1.3 настоящей Инструкции.
4.1.12. Из затрат на материальные ресурсы, включаемых в себестоимость, исключается стоимость возвратных отходов и попутной продукции в соответствии с методом оценки, принятой в учетной политике организации: либо по пониженной цене исходного материального ресурса (по цене возможного использования), либо по цене возможной реализации.
Под возвратными отходами производства понимаются остатки сырья, материалов, полуфабрикатов, теплоносителей и других видов материальных ресурсов, образовавшиеся в процессе производства продукции (работ, услуг), утратившие полностью или частично потребительские свойства исходного ресурса (химические или физические) и в силу этого используемые с повышенными затратами (понижением выхода продукции) или вовсе не используемые по прямому назначению.
К возвратным отходам масложировой промышленности относятся:
Лузга подсолнечная, соевая оболочка и оболочки семян других масличных культур, отделяемые в процессе обрушивания при подготовке их к извлечению масла;
В предыдущей статье рассматривалась структура производственной себестоимости продукции, где затраты были сгруппированы по статьям калькуляции. Напомним, что все затраты, которые образуют себестоимость, можно сгруппировать в связи с их экономическим содержанием по следующим элементам:
- материальные затраты (за вычетом стоимости возвратных отходов);
- затраты на оплату труда;
- отчисления на социальные нужды;
- амортизация основных фондов;
- прочие затраты.
Первым делом, рассмотрим самую значительную из статей затрат - материальные. Их доля в общей сумме затрат составлять 60-90% и поэтому на них следует обращать особое внимание. Сначала давайте разберем, что они в себя включают, а затем немного поговорим об их учете.
В материальные затраты предприятия включаются:
- стоимость сырья и материалов, приобретаемых на стороне;
- стоимость покупных полуфабрикатов и комплектующих;
- стоимость работ и услуг, которые выполняла сторонняя организация;
- стоимость топлива всех видов приобретаемого со стороны;
- стоимость энергоресурсов всех видов;
- комиссионные вознаграждения, оплата брокерских и иных посреднических услуг.
Все вышеперечисленные элементы входят в структуру себестоимости, за вычетом стоимости реализуемых отходов. Под отходами следует понимать остатки сырья, материалов, полуфабрикатов, теплоносителей и т. д., образовавшиеся в процессе производства, полностью или частично утратившие потребительские качества. Они могут быть реализованы по пониженной или полной цене, в зависимости от их дальнейшего использования. Материальные ресурсы, которые по установленной технологии передаются в другие цеха, и используются в качестве полноценного материала, для производства другой продукции, к возвратным отходам не относятся.
К материальным затратам предприятия следует относить все покупные материалы используемые для обеспечения технологического процесса включая упаковку продукции и материалы расходуемые на другие производственно хозяйственные нужды (содержание и эксплуатация оборудования, зданий и сооружений, испытания, контроль и т.д.). Сюда же относятся приспособления, инвентарь, лабораторное оборудование и другие средства труда не отнесенные к основным фондам.
Большое влияние на себестоимость материальных ресурсов оказывает цена их приобретения (без НДС), наценки (надбавки), комиссионные вознаграждения снабженческим и внешнеэкономическим организациям, стоимость брокерских услуг и товарных бирж, таможенные пошлины, оплата сторонним организациям за хранение, транспортировку и доставку. С целью установления оптимальной цены изделий, и повышения рентабельности, предприятиям следует проводить тщательный анализ цен материалов и услуг, предлагаемых разными поставщиками. Кроме того для повышения эффективности использования материальных ресурсов, необходимо внедрять малоотходные, ресурсосберегающие технологии. Важным моментом, влияющим на себестоимость, является полнота сбора и дальнейшего использования отходов, обоснованная их оценка.
Одно из обязательных условий рационального использования материалов - нормирование материальных затрат. Норма расхода - это максимально допустимое количество сырья, материалов, топлива, расходуемое на изготовление единицы продукции установленного качества, выполнение технологических операций. В настоящее время система нормативов представляет собой комплекс научно обоснованных трудовых, материальных и финансовых норм, порядок и методы их формирования, обновления и использования при разработке перспективных и текущих планов.
Существует четыре метода контроля использования сырья и материалов:
- Документирование.
- Партионный раскрой.
- Партионный учет.
- Инвентарный метод.
Метод документирования используют на всех предприятиях, он основан на оформлении отдельными документами всех случаев отклонений расхода материалов от установленных нормативов.
В машиностроительной промышленности широко применяется метод партионного раскроя. Его сущность в составлении раскройных листов (учетных карт) на каждую партию материала. В них указывают количество материалов, заготовок и отходов, которое должно быть получено, и фактически полученные отходы и заготовки, затем эти значения сравнивают с нормативными, тем самым определяется экономия или перерасход. В учетной карте указывают причины отклонений и лиц, ответственных за раскрой.
При партионном учете формируются однородные по технологическим параметрам партии сырья и материала. Все партии хранятся обособлено, и каждой присваивается свой номер. Эти номера партий в дальнейшем должны указываться во всех первичных документах учета материалов, что позволяет относить их на конкретные виды продукции.
При инвентарном методе по истечении определенного периода времени (обычно месяц) производится инвентаризация неизрасходованного сырья и материалов. Инвентарный метод можно охарактеризовать формулой:
Р=Он + П – Ок , где
Р - стоимость израсходованных материалов;
Он - стоимость начального остатка материалов;
П – поступление материалов за месяц;
Ок - стоимость конечного остатка материалов.
Предприятия потребляют огромное количество разнообразных материальных ресурсов. Руководителям необходимо постоянно следить за соблюдением нормативов и динамикой фактических расходов материала, так как эти затраты оказывают наибольшее влияние на величину получаемой прибыли, а экономия материалов является важнейшим фактором повышения эффективности производства.
Вот все, что хотелось сказать о материальных затратах. В следующих статьях рассмотрим остальные виды затрат, включаемые в себестоимость продукции.
Если у Вас есть вопросы можно задать их