Как выселить квартиранта: правила, рекомендации и отзывы. Можно ли выселить квартирантов зимой? С вещами на выход

На сегодняшний день самым распространённым способом дополнительного заработка является сдача недвижимости в аренду, именно поэтому у арендодателей часто возникает вопрос: можно ли выгнать недобросовестных жильцов, и как выселить квартирантов которые не платят. Зачастую лица, проживающие на съёмной жилплощади, не соблюдают основных правил поведения – шумят в ночное время, стучат в соседние квартиры и всячески мешают нормальному проживанию жильцов дома, не оплачивают коммунальные услуги и арендную плату.

Необходимость выселения жильцов из квартиры может возникнуть по самым разным причинам. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор аренды реально,только если есть законные причины.Зачастую такие конфликты возникают при неуплате арендатором установленной суммы за проживания на конкретной площади. В этой статье мы рассмотрим, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры и избежать возможных проблем.

Законные основания выселения жильцов

Как гласит шестьсот восемьдесят седьмая статья ГК РФ, любое физическое лицо, в собственности которого находится определённая недвижимость, может распоряжаться ею по своему усмотрению. Там же изложены основные права арендодателя, одним из которых является возможность преждевременного расторжения договора аренды.

Так, на каких основаниях может быть осуществлено выселение квартирантов?

Законодательство РФ выделяет несколько пунктов проведения этого процесса:

• причинение несоразмерного вреда (значительные повреждения мебели, ухудшение общего облика квартиры);
• использование жилой территории с целью получения прибыли;
• случаи, когда длительное проживание арендатора наносит непоправимый вред жизни и здоровью нанимателя и может стать причиной более серьёзных последствий;
• систематическое нарушение шумового режима, несоблюдение правил безопасности;
• просрочки по коммунальным платежам, а также несвоевременная оплата жилья.

Расторжение договора влечёт за собой аннулирование обязательств обеих сторон. Таким образом, в установленный судом или другими государственными органами срок бывший квартирант должен покинуть помещение, и устранить все просрочки по платежам. Однако тут стоит учитывать, что арендатор со своей стороны также может потребовать возмещения убытков.

Договор аренды считается расторгнутым с момента его фактического закрытия (подписание обеими сторонами и уполномоченным лицом).

Так как этот документ может быть заключён на разный временной период, то выделяют несколько нюансов его официального прекращения:

1. Если срок договора аренды равняется двенадцати месяцам (один год), то условием для закрытия документа может служить наличие двух просроченных платежей со стороны квартиранта.
2. При заключении долгосрочного соглашения выселить недобросовестных жильцов можно, если есть задолженности по квартплате в течение не менее чем шести месяцев.

Стоит заметить, что долгосрочный договор аренды требует регистрации соответствующим государственным органом. Это необходимо при возникновении проблем с внесудебным расторжением соглашения. В последнее время участились случаи, когда арендодатель, не желая проходить регистрацию, выставляет срок договора равный одиннадцати месяцам (с возможностью автоматической пролонгации).

Собственник недвижимости вправе выгнать жильцов и без договора аренды.

Тут возникает закономерный вопрос: как выселить квартирантов без договора из своей квартиры? На каких бы условиях ни проживали граждане на арендуемой площади, при обнаружении определённого рода нарушений, иных устных соглашений, арендодатель обязан за две недели до активных действий предупредить жильцов о необходимости устранения существующей проблемы

При игнорировании просьб – обращайтесь в специализированные органы и отстаивайте своё право на досрочное закрытие договора аренды.

Как выселить недобросовестных квартирантов?

Вы сдали квартиру, надеясь на получение стабильного, дополнительного дохода, но столкнулись с кучей проблем. Квартиранты отказываются платить арендную плату, нарушают письменные и устные соглашения и всячески пытаются испортить с вами отношения. Вы уже приняли решение выгнать нерадивых жильцов, но не знаете, как это сделать правильно. Прежде чем принять решение, как выселить квартирантов соседей, необходимо определиться с процедурой найма.

Выделяют два типа найма:

1. Проживание жильцов без письменных соглашений.
2. Оформление договора аренды.

Обратите внимание, что прекращение договора может происходить как в интересах арендодателя, так и по инициативе квартиросъёмщика. Решение же выносит уполномоченный государственный орган в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Выше мы уже рассматривали основания этого процесса, но к дополнительным также можно отнести сдачу недвижимости в поднаём постороннему лицу, использование жилплощади не по назначению и проведение ремонта без предварительного согласования с собственником. Договор найма также может быть дополнен иными положениями по собственному усмотрению сторон.

Лица, проживающие без договора найма

В большинстве случаев подобный вариант найма подходит, если вы собираетесь арендовать жильё родственнику, другу или кому-то из знакомых. Однако заселение посторонних лиц по устной договорённости также распространено (раньше это было характерно исключительно для общежитий, комнат и коммунальных квартир, сейчас же такой подход используется повсюду).

Этот тип найма предполагает выселение недобросовестных арендаторов по обоюдному согласию сторон без привлечения третьих лиц. При отсутствии официально зафиксированных договорённостей выгонять квартирантов имеет право только собственник квартиры, но стоит учитывать, что жильцы не всегда готовы идти на уступки.

Самостоятельно вы можете выполнить следующие действия:

• в момент, когда все квартиранты находятся на арендованной территории, посетите квартиру, прихватив с собой полный перечень документов;
• вызовите полицию с просьбой очистить квартиру от посторонних лиц, не желающих добровольно покинуть жилплощадь;
• если недобросовестный жилец поменял замки в квартиру, то для вскрытия вам потребуется вызвать МЧС и полицию.

Чтобы избежать неприятных последствий, обратитесь за помощью к профессиональному юристу или проконсультируйтесь на всевозможных форумах и онлайн-сервисах.

Это значительно облегчит процесс выдворения, и вы избавитесь от навязчивой проблемы: как выселить квартиранта из коммунальной квартиры без договора?

Процедура выселения жильцов, проживающих по договору найма

В случае официальногописьменного соглашения аренды имущества, решение о выселении физических лиц выносится судом. Если со стороны нанимателя были нарушены условия договора, то они должны быть предоставлены в судебном порядке. Собственнику жилья в таком случае стоит быть предельно осторожным в высказываниях – при доказательстве угрозы по отношению к квартирантам, ему может грозить уголовное наказание.

Обратите внимание, что в случае систематической неуплаты ЖКХ и квартплаты, решение принимается в пользу потерпевшей стороны, то есть арендодателя. С другой стороны, рассмотрение спора в судебном порядке имеет один неоспоримый недостаток – продолжительность и витиеватость. На протяжении всего судебного процесса, квартиранты могут находиться на арендованной жилплощади.

Есть два способа упростить процесс рассмотрения дела:

1. Своевременная подача искового заявления и всего перечня необходимых документов.
2. Установление оснований досрочного закрытия договора.

Согласно законодательству РФ, выселению подлежат лица по причине систематических задолженностей по квартплате и другим обязательным жилищных услугам.

Все правовые критерии пользования, распоряжения и эксплуатации недвижимости указаны в федеральных законах, а также в ряде нормативно-правовых актов регионального значения.

Процедура выселения квартирантов с пропиской

Довольно проблематичным является вопрос выселения жильцов с регистрацией по месту проживания. Для этого будет необходимо привлечь достоверные доказательства и быть готовым к длительному рассмотрению дела в судебном порядке. Гражданский Кодекс РФ устанавливает два типа прописки: постоянная и временная. Согласно первой версии находиться на территории прописки можно в течение неограниченного количества времени. Временная же прописка определяет период проживания равный сроку действия регистрации.

Рассмотрение дел по этому вопросу относится к введению ФМС РФ.

Сотрудники этой государственной инстанции принимают исковые заявления:

• в индивидуальном порядке от арендодателя или квартиранта;
• после оглашения вердикта суда.

Самым частым случаем фактического выселения физического лица с места прописки является доказательство того, что на протяжении шести месяцев квартирант проживает на другой территории.

Существуют и другие причины снятия жильца с регистрационного учёта без его согласия (смерть лица, предоставление фиктивных данных).

Внесудебное принятие решения

Не всегда выселение недобросовестных жильцов стоит того, чтобы решить конфликт в судебном порядке. Некоторые просто ждут окончания срока действия договора аренды, но такой выход зачастую не приводит к положительному результату. Срок аренды закончился, а квартиранты не желают освобождать жилплощадь, то собственник имеет полное право обратиться в органы правопорядка. Сам же процесс выселения производится только после приезда сотрудников специализированных служб.

Не пытайтесь выгнать жильцов своими силами: угрозами или просьбами. Применение незаконных методов в этой ситуации может привести к непоправимым последствиям.

В любом случае собственник обязан предупредить квартирантов о выселение за три месяца до одностороннего расторжения документа.

Сделать это можно двумя способами:

• направив заказное письмо с вложенным уведомлением;
• в индивидуальном порядке в присутствии двух незаинтересованных лиц.

После получения уведомления, у жильцов есть время собраться свои вещи, определиться с будущим местом проживания и очистить жилплощадь. Если же они не планируют выселяться, то собственник вправе подать иск в суд.

При положительном решении дела, исполнительный лист передаётся в исполнительную структуру.

Есть ли ограничения по выселению жильцов в холодное время года?

Ещё несколько лет назад в законодательстве Российской Федерации присутствовал запрет на выселение физических лиц в холодное время года. А также выгнать нельзя было мать с ребёнком, поскольку несовершеннолетний имеет право на обеспечение безопасного проживания в достойных условиях. На сегодняшний день эти утверждения не являются актуальными. Таким образом, если собственник жилья имеет законные основания для выселения недобросовестных жильцов – он может отказать арендатору в дальнейшем проживании на занимаемой территории в любой момент как летом, так и зимой.

Подобное решение принимается либо в судебном порядке, либо по личному желанию владельца.

Устные соглашения рассматриваются в упрощённом порядке (не требуется предоставления официальных документов и доказательства вины квартирантов). Особого внимания заслуживает выселение физических лиц из социального жилья.

Законодательство Российской Федерации устанавливает следующие положения для выселения российских граждан из домов, находящихся в пользовании по договору социального найма:

• последующее предоставление мест для дальнейшего проживания;
• без предоставления свободной недвижимости для проживания.

После истечения договора о социальной аренде осуществляется добровольное выселение жильцов с занимаемой жилой территории (квартиры или дома со специальным статусом).

В случае же отказа граждан покинуть ранее арендуемую территорию, дело переходит в суд для последующего рассмотрения. В таком случае отказ лиц может грозить им выселением без предоставления, благоустроенного или неблагоустроенного места жительства.

Что делать, если квартиранты не платят за жильё?

Как уже говорилось, собственник недвижимости вправе досрочно аннулировать договора аренды либо отказать в его продлении. В этом случае он обязан предупредить квартирантов о расторжении документа за три месяца до активных действий.

Выделяют три типа оснований, ввиду которых может быть закрыт договор найма:

• серьёзные повреждения мебели и других элементов интерьера квартиры;
• нарушение устных договорённостей с обеих сторон;
• было доказано совершение квартиросъёмщика неправомерного действия.

Если же квартирант полностью игнорирует ваши пожелания и не собирается съезжать с занимаемой жилплощади, то вы вправе прибегнуть к помощи приставов.

Помимо основных документов, в суде необходимо будет представить доказательства невыполнения устных или письменных требований.

Хотя лучше не доходить до судебного разбирательства, а припугнуть квартиросъёмщика вызовом участкового. Как показывает практика, такой метод является весьма эффективным и после этого более девяноста процентов собственников отклоняют свои заявления.

Обращение в суд

Арендодатель имеет право обратиться в судебные органы для рассмотрения дела о досрочном прекращении договора найма будь то устный способ закрепления, или письменный.

Для начала судебного вмешательства собственник жилья обязан составить исковое заявление (перед этим он также должен ознакомить жильцов со своим решением посредством специального уведомления). В иске указывается наименование государственной инстанции, реальные сведения о сторонах конфликта, основания выселения, а также выставляется дата обращения и подпись.

В большинстве случаев в качестве законного основания для выселения квартирантов является неуплата и большое количество задолженностей по платежам за квартиру. Таким образом, в иске устанавливается сумма ущерба арендодателю на момент составления заявления. К числу дополнительных документов относится ксерокопия договора аренды – это поможет ускорить процесс разбирательства при возникновении серьёзных противоречий с обеих сторон.

После составления искового заявление, его необходимо передать на рассмотрение в канцелярию уполномоченной структуры. В течение пяти рабочих дней будет принято решение об отклонении или дальнейшем изучении дела. После чего стороны конфликта должны быть уведомлены о начале судебного процесса. Если один из участников не явился на слушание, то спор разбирается без его вмешательства.

Судебная практика относит процесс выселения лиц, не являющихся собственниками этой недвижимости, к категории сложных дел, при которых учитываются интересы обеих сторон конфликта.

Стоит обратить внимание, что чаще всего решения выносятся в пользу следующих групп лиц:

• пенсионеры;
• несовершеннолетние;
• граждане с физическими или психологическими нарушениями (немые, инвалиды, недееспособные).

Недостатком такого способа урегулирования спора является длительный период слушаний, на протяжении которого жильцы не обязаны покидать арендуемую жилплощадь. Этот фактор обязательно следует предусмотреть, если вы планируете и в дальнейшем сдавать жильё посторонним лицам. Иногда процесс может растянуться на несколько месяцев, и даже на полгода.

Следует помнить и о возможных расходах: перед обращением в суд следует оплатить государственную пошлину в размере двухсот рублей.

Могут возникнуть и другие причины расходов (ксерокопии, сбор документов, квалифицированная помощь юристов).

Исковое заявление

Судебный процесс вступает в силу с момента подачи искового заявления пострадавшей стороной и его одобрения сотрудниками государственных органов правопорядка. Для правильного составления этого документа, рекомендуем вам обратиться в специализированную компанию с чётко выраженными требованиями. Помощь юристов в этом деле может значительно сократить время судебного разбирательства и сэкономит ваши нервы.

Претензия должна быть составлена в форме иска в первую инстанцию и содержать следующие пункты:

1. Ф.И.О. заявителя;
2. сведения о второй стороне конфликта;
3. реквизиты заявителя;
4. ксерокопия договора аренды (при его наличии);
5. указание на совершённые нарушения или пункты договора, которые не были соблюдены.

Дополнительно можно указать желаемый результат спора. Например, возмещение убытков, выплата задолженностей, выселение жильцов в связи с несоблюдением примитивных правил безопасности и гигиены. Каким бы ни было основание расторжения договора аренды, оно является весомым, если закреплено в соответствующем нормативно-правовом акте и было ранее одобрено обеими сторонами (в качестве одного из положений договора).

В завершение хочется отметить, что перед тем как сдавать квартиру в аренду, необходимо прописать в договоре все условия проживания, перечень обязательств и прав квартирантов.

Не стоит надеяться на положительные качества граждан, в противном случае у вас могут возникнуть проблемы с выселением недобросовестных жильцов.

Сегодня многие люди зарабатывают на реализации имущества. Например, на его сдаче в аренду. Это довольно распространенный источник прибыли, хороший пассивный доход. После заключения договора аренды у сторон появляются обязанности, права и ответственность. Иногда приходится думать, как выселить квартирантов. И можно ли вообще это сделать? Разобраться в этой теме нам предстоит далее. Как показывает практика, все не так просто, как кажется.

Варианты сдачи жилья

Ответ зависит от многих обстоятельств. Например, от того, как реализовывают имущество. Можно ли выселить квартирантов?

Теоретически - да. Сдача жилья в аренду не является поводом для пожизненного пребывания граждан на арендованной территории. При определенных условиях допускается расторжение договора найма до установленного срока. Но об этом позже.

Если же люди не заключали соответствующего соглашения, выселение произойдет без особых проблем. Это, как показывает практика, самый простой вариант развития событий.

Право на выселение

Как выселить квартирантов? После заключения договора аренды у граждан, въехавших в жилье, появляются определенные права. В обязательном порядке квартиранты должны соблюдать условия подписанного соглашения. Иначе их могут попросить покинуть квартиру.

Такое возможно, если:

• истек срок, указанный в договоре аренды;
• жильцы портят имущество или вещи собственника квартиры;
• соседи жалуются на систематические нарушения порядка;
• происходит нарушение сроков перевода денег за квартиру по соглашению.

То есть отсутствие своевременной платы за квартиру является поводом для расторжения договора. Это вполне законное деяние. Но можно ли выселить квартирантов зимой? Да. Время года в данном случае не играет никакой роли. Главное, что за гражданами появляется долг за аренду. Это основание является основополагающим для реализации поставленной задачи.

Дети и аренда

Как выселить квартирантов с детьми? Это более сложный вариант развития событий. Связан он с тем, что все действия будут проходить с участием органов опеки и попечительства.

В 100 % случаев ООП встают на защиту детей. Поэтому выселить семью с несовершеннолетними проблематично. Даже если причина в просрочке платежей.

Чтобы не пришлось задумываться, можно ли выселить квартирантов с детьми зимой, арендодателям потребуется:

• заранее в письменной форме сообщить о деянии (лучше за 2-3 месяца);
• все действия осуществлять в присутствии нескольких свидетелей, которые смогут подтвердить факт оповещения;
• попросить семью лично подписать просьбу.

Данные факторы помогут произвести выселение ячейки общества с несовершеннолетними. Особенно если причина заключается в нарушении действующего договора об аренде.

Без договоров

Как выселить квартиранта, если нет договора? Это самый простой расклад из всех встречающихся на практике.

Дело все в том, что при отсутствии договора об аренде у жильцов нет законных оснований на нахождение в квартире. Ответственность за имущество несет собственник жилья, а за собственность незаконного жильца ответственность лежит только на квартиранте. Хозяин жилья может распоряжаться вещами, как хочет.

Можно ли выселить квартирантов, которые не заключали с арендодателем соответствующее соглашение? Да. И здесь предлагается действовать по-разному.

Самый простой вариант - попросить съехать в установленные сроки. Если гражданин отказывается это сделать, ему придется столкнуться со сменой замков на дверях. Главное - оповестить квартиранта заранее. Желательно в письменной форме.

Бывают случаи, при которых жильцы все равно отказываются покидать помещение. Тогда предлагается позвать на помощь правоохранительные органы и действовать решительно. Полиция не станет принудительно выселять квартирантов, если нет договора аренды. Зато соответствующий орган - это прекрасный свидетель оповещения. Кроме того, работники полиции смогут проследить за порядком во время разговора.

Визит в суд - единственное верное решение

Как выселить квартирантов из своей квартиры? Рассмотрим случай, когда между сторонами заключен договор об аренде.

Подобное условие позволяет собственнику жилья обратиться в суд соответствующим ходатайством. Действовать предлагается следующим образом:

1. Попытаться мирно урегулировать вопрос с выселением.
2. Заручиться поддержкой свидетелей. Они должны подтвердить, что хозяин квартиры пытался решить проблему мирно.
3. Собрать пакет документов. С его составляющими мы ознакомимся позже.
4. Подать иск о выселении в суд.
5. Поучаствовать в судебных прении.
6. Получить на руки судебное постановление.

Казалось бы, ничего трудного или непонятного в этом нет. Но на практике вопрос о том, как выселить квартирантов, доставляет немало хлопот.

Недостатки судебного решения

Дело все в том, что изученный алгоритм действий не идеален. Он имеет ряд недостатков. И о них должен знать каждый арендодатель.

Как выселить квартирантов? Если есть договор аренды, действовать придется через суд. Особенно если граждане имеют детей и не хотят мирно покидать жилье.

Кроме того, недостатками предложенного приема являются следующие нюансы:

• квартиранты могут проживать на территории до окончания судебных споров;
• обращение в суд отнимает много времени;
• перед началом споров в судебном порядке приходится мирно решать изучаемую проблему;
• иногда доказать основания для выселения проблематично.

Как показывает практика, именно первый пункт является основным минусом приема. Зато в конечном итоге, как только судебное решение окажется на руках, собственник сможет быстро получить квартиру обратно.

Что потребуется для суда

Можно ли выселить квартирантов зимой? Да, это не такая уж и проблема. Особенно если основанием служит наличие задолженностей перед арендодателем. Это веский повод для выселения.

Как мы уже говорили, лучше всего действовать через суд. При себе собственнику квартиры придется иметь следующие бумаги:

• паспорт;
• договор аренды;
• справки о задолженностях;
• свидетели, которые могут подтвердить те или иные события;
• выписки из банковского счета, свидетельствующие о задолженности перед собственником квартиры;
• справка о составе семьи (для демонстрации прописанных в жилье).

Дополнительно потребуются любые материалы и доказательства, способные указать на попытки мирного урегулирования споров, связанных с выселением. Все это подается в суд вместе с иском. В ходатайстве придется подробно описать ситуацию и попросить судебный орган принудить жильцов к выселению.

После суда

Можно ли выселить квартирантов? Да, такое право есть у каждого арендодателя. В частности, если речь идет о нарушении действующего соглашения. Это довольно распространенное явление.

Предположим, что суд принудил к выселению. Судебное решение на руках - что дальше?

Теперь собственник квартиры может:

• обратиться в ФМС для выписки жильцов;
• сходить к судебным приставам, чтобы те помогли непосредственному выселению из жилья.

Наличие постановления суда о выселении является основной бумагой, позволяющей в любое время года избавиться от недобросовестных квартиросъемщиков. Проблемы могут возникнуть только тогда, когда речь идет о семье с детьми. Органы опеки могут не допустить выселение или попросить дать несколько месяцев ячейке общества на поиск нового жилья.

Неуплата и выселение

Мы выяснили, как выселить квартирантов в детьми. Это довольно трудная операция. В основном она связана с защитой интересов несовершеннолетних органами опеки. Данная служба сделает все, чтобы не оставить детей без крова. Это вполне законное явление.

Как выселить квартирантов, которые не платят? Без суда справиться с этой задачей предлагается только в одном случае - когда истечет срок действующего соглашения об аренде. Если требуется избавиться от жильцов до этого времени, придется обращаться в суд. Никаких других вариантов нет.

Во всяком случае - официальных. Собственник квартиры может попытаться договориться с недобросовестными жильцами об их выселении. Но, как показывает практика, консенсус достигается крайне редко.

О доказательствах перед судом

Огромную роль в судебных прениях играет доказательство своей точки зрения. Как выселить квартирантов за неуплату? Через суд. Точно так же, как и во всех остальных случаях, если действие осуществляется до окончания срока действия соглашения об аренде.

Какие бумаги могут пригодиться в процессе обоснования своей позиции? В идеале у собственника квартиры должны быть такие документы:

• правоустанавливающие справки на жилье;
• договор аренды;
• акты о вселении жильцов;
• расписки о залоге и о получении денег;
• выписки из лицевых счетов "коммунальщиков".

Дополнительно хозяин квартиры должен предъявить уведомление квартирантов о необходимости выселения. Как было подчеркнуто ранее, собственник должен в обязательном порядке попытаться урегулировать спорный вопрос самостоятельно, мирно, без судебных разбирательств. Не исключено, что жильцы сами освободят квартиру после первой просьбы арендодателя.

Отказы в принятии уведомлений

Можно ли выселить квартирантов с детьми зимой? Вполне. Главное действовать через суд. Исключение составляют ситуации, при которых квартиросъемщики жили в квартире без соглашений. Тогда разрешается просто попросить семью покинуть территорию недвижимости.

Как быть, если квартирантов уведомили о необходимости выселения, а они отказываются от подписания соответствующей бумаги? В этом случае действовать придется посредством почтовых услуг. Собственник квартиры должен направить уведомление о выселении заказным письмом с оповещением о получении. Только такой вариант развития событий избавит от проблем в ходе судебных споров.

Сколько можно не платить

Люди, снимающие жилье, весьма часто интересуются, сколько можно не платить за квартиру. Ведь иногда у граждан просто нет возможности вовремя перевести средства арендодателю.

В идеале задержек быть не должно. Но если они имеют место, придется обратить внимание на срок действия договора аренды.

В случае краткосрочного соглашения максимальный период просрочки "за квартиру" составляет 2 месяца. Долгосрочные договоры позволяют "задерживать" платежи на полгода максимум.

Что происходит после того, как квартиранты перешагнули указанные временные рамки? Арендодатель может обратиться в суд и на законных основаниях провести выселение в досрочном порядке.

Внимание, договор

Мы выяснили, как выселить квартирантов в том или ином случае. Как показывает практика, если речь идет о семьях с детьми, рассчитывать на быстрое решение проблемы не нужно. Конфликт начнут упразднять так, чтобы интересы маленьких детей не пострадали.

Стоит обратить внимание на особенности заключения договора об аренде. В нем необходимо прописать ключевые моменты соглашения. Например, срок, на который можно задерживать выплату. Или сумму, после которой собственник жилья обращается в суд для принудительного выселения.

В обязательном порядке в договоре аренды прописываются:

• данные собственника;
• информация о квартире;
• сведения о квартирантах;
• порядок и сроки оплаты жилья.

Обо всем этом должен помнить каждый современный арендодатель. При правильном подходе к решению поставленной задачи удастся всего за несколько месяцев избавиться от нерадивых жильцов.

Недостатки и плюсы устного договора

Довольно часто люди сдают жилье в аренду без каких-либо документальных доказательств деяния. Все особенности отношений между квартирантами и собственниками квартиры условны, они регулируются устно.

Как мы уже говорили, такой вариант в плане выселения самый простой. Например, можно дать время на добровольный переезд. Если квартирант игнорирует просьбу - сменить замки, а вещи нежелательного жильца выставить на лестничную клетку. Хозяин квартиры никакой ответственности за них не несет.

К плюсам устной договоренности относят именно простоту выселения квартирантов. А какие недостатки могут повстречаться?

К таковым относят:

• накопление задолженности, которая ляжет на плечи собственника квартиры;
• взыскать долг за аренду не получится;
• штрафы за незаконное проживание граждан на территории той или иной жилой площади.

Никаких гарантий на получение выплат устные договоренности не дают. Как и на то, что в один прекрасный день в квартире не придет собственник имущества и не попросит быстро покинуть помещение.

Итоги и выводы

Мы разобрались, как выселить квартирантов в том или ином случае. Возможные алгоритмы действий в полной мере были представлены нашему вниманию.

Из всего сказанного следует вывод, что отсутствие договора аренды позволяет быстро и без проблем избавиться от жильцов. Но такой вариант развития событий в целом не дает никаких гарантий - ни арендодателю, ни квартиросъемщикам. Поэтому на него соглашаются редко.

В случае наличия договора об аренде выселение производится либо мирно, либо после окончания срока действия соглашения, либо в судебном порядке. На практике встречается последний расклад. Но к нему приходится готовиться заранее.

Отсюда следует, что только грамотные действия со стороны арендодателя помогут быстро справиться с выселением. В конечном счете оно все равно произойдет. Но если в семье квартирантов есть маленькие дети, то процесс выселения может отнимать до полугода, а то и больше. Это связано с тем, что квартиросъемщикам придется подыскать новое место жительства. При наличии детей это не всегда легко сделать.

Как только произойдет выселение, можно обратиться в ФМС с запросом о выписке квартирантов. Делать это разрешено уже после того, как на руках окажется судебное решение. Теперь понятно, как выселить квартирантов, которые не платят.

Самый простой способ извлекать доход из жилой недвижимости - сдавать ее. Заключаем договор, передаем ключи от квартиры, и остается ежемесячно получать платежи. На практике ситуация часто осложняется недобросовестностью квартирантов, которая выливается в ежемесячные хлопоты по “выбиванию” платы за квартиру и постоянные переживания о сохранности находящегося в ней имущества.

В договоре найма обычно указывают срок его действия. Если срок не указан, он по закону считается заключенным на пять лет.

Например, владелец квартиры заключил с квартирантами договор найма на срок 10 месяцев. Если наниматель исполняет свои обязательства по оплате аренды, бережно обращается с имуществом и не мешает проживанию соседей, выселить его раньше срока не получится. Ниже перечислены законные основания для выселения квартирантов досрочно.

Иногда договором предусмотрено иное, и заранее уведомив жильцов, владелец квартиры может обязать их освободить квартиру. Еще раз просмотрите договор, по которому вы сдали квартиру, - возможно вы можете без оснований выселить неугодных квартирантов.

Обычно условия расторжения договора найма прописываются отдельным пунктом. 310 статья Гражданского Кодекса допускает односторонний отказ от исполнения обязательств, если это предусмотрено заключенным договором. Это может быть оформлено, например, так: “Расторжение договора возможно по инициативе любой из сторон путем письменного уведомления за один месяц до планируемого расторжения”. Таким образом, вам достаточно направить почтой пожелание расторгнуть договор, и любые препирательства квартирантов будут бесполезны.

Но большинство сделок на рынке аренды квартир не предусматривают такой пункт в договоре, и зря.

Выселение квартирантов за неуплату

Если систематически не удается договориться о своевременной оплате денежных средств за пользование квартирой, с квартирантами приходится прощаться. Когда они отказываются покидать жилье добровольно, порядок действий таков:

Составляем досудебную претензию, в которой просим погасить имеющуюся задолженность по арендным платежам в течение пяти дней и освободить квартиру

Высылаем его почтой заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу квартиры, сдаваемой в аренду. Дополнительно желательно выслать экземпляр претензии по адресу регистрации арендатора

Узнаем о том, что уведомление получено на сайте почты России. Возможно, уже на этом утапе жильцы решат добровольно погасить задолженность, поняв степень серьезности ваших намерений.

Подаем иск в суд того района, где находится квартира. В заявлении необходимо указать, что вы просите досрочно расторгнуть договор найма квартиры, погасить задолженность по его оплате и освободить квартиру.

Если квартиранты съехали и увезли вещи, это не лишает их обязанности погасить задолженность перед вами. Схема действий такая же, только досудебную претензию нужно направлять по месту прописки собственника, указанному в договоре найма с вами.

Расходы, которые вы понесете в ходе судебного разбирательства - услуги по составлению искового заявления, государственная пошлина, в итоге могут быть взысканы судом с проигравшей стороны. Поэтому вам необходимо сохранить подтверждение таких затрат - например, договор оказания юридических услуг.

Основанием для досрочного расторжения договора найма является задержка платежей более двух раз. Наниматель может доказать выполнение своих обязательств только вашими расписками о получении оплаты или другими платежными документами - например, банковской выпиской о переводе на ваш счет суммы платежа.

Как выселить квартирантов без договора?

Очень просто. Отказ выезжать желательно зафиксировать в присутствии свидетелей (соседей). Пригодится также видеосъемка или диктофонная запись разговора с нежелающими выехать квартирантами.

Обращайтесь к участковому или смело вызывайте наряд полиции. При вас должны быть документ, удостоверяющие личность и права владения квартирой. Если у квартирантов нет подтверждения права пользования квартирой - договора найма, или срок такого договора истек, их нахождение в вашей квартире незаконно. Сотрудники охраны правопорядка попросят упрямых жильцов покинуть помещение.

Разумеется, получить долг по арендной плате при таком выселении вы не можете. 674 статья ГК обязывает заключать договор найма в письменной форме. Нельзя доказать, что договор был заключен устно и квартирант имеет перед вами задолженность.

Использование жилья не по назначению

Также в соответствии с Гражданским Кодексом основанием для расторжения договора найма будет организация в нем рабочего места, офиса, склада или мастерской. Жилое помещение должно использоваться по своему непосредственному назначению. Несоблюдение этих требований является прямым основанием для их выселения, даже если наниматели исправно вносят платежи за съем квартиры.

Можно ли выселить квартирантов за шумное поведение

Нарушение порядка и режима тишины тоже веское для суда основание для прекращения договора найма. Жалобы соседей на неприемлемое поведение, шумные вечеринки помогут выселить нежелательных квартирантов.

Доказательствами в суде будут показания свидетелей и подтвержденные документально факты вынужденного обращения в полицию.

В этом случае соседи могут обратиться к собственнику квартиры с требованием решить проблему ущемления их интересов. Если вы как собственник не сможете повлиять на нанимателей, спор передают суду.

Выселение за порчу мебели и состояния квартиры

Порча имущества, находящегося в квартире, а тем более его разрушение - также поводы для выселения жильцов. Суд может обязать нанимателей провести в квартире ремонт и устранить все последствия порчи имущества квартиры. Решение о расторжении договора найма может быть принято в случае неисполнения этого требования.

Последствием расторжения договора найма является выселение квартирантов из занимаемой квартиры. Если добровольно исполнить решение суда отказываются, надо обратиться в отдел судебных приставов того района, где расположена занимаемая жилплощадь. Судебный пристав возбуждает исполнительное производство и осуществляет выселение. Иногда не обходится без вмешательства сотрудников полиции.

Можно ли выселить квартирантов в отопительный сезон?

Чтобы разобраться, имеет ли право арендодатель выселить арендатора зимой, обратимся к главе 35 Гражданского Кодекса, в которой описаны все нюансы отношений, связанных со сдачей в аренду жилых помещений физическим лицам. Также вопросы выселения из занимаемого жилья регулируют Жилищный Кодекс и Закон об исполнительном производстве.

Нет ни одной нормы закона, говорящей нам о том, когда можно выселять квартирантов, а когда нет. Ни время года, ни погода на улице, ни наличие малолетних детей не могут быть основаниями для безвозмездного пользования вашей квартирой.

Выгонять или нет недобросовестных жильцов на улицу - лишь вопрос морали и вашей готовности предоставить квартиру. С точки зрения судьи или правоохранительных органов никаких законных оснований, которые могли бы повлиять на выселение в холодное время года, не существует.

Решить сдавать квартиру и найти жильцов не так и сложно. Но что делать, если арендаторы перестают платить и отказываются идти на контакт? Как быть с людьми, занявшими ваше собственное жильё?

Самое главное в вопросе выселения - форма заключения договора аренды. Если вы договорились с жильцами на словах (устно обговорили условия, пожали друг другу руки и передали ключи), то фактически в вашей квартире они живут «на птичьих правах». Но когда заключён письменный договор, следует действовать исключительно по закону. Лайфхакер рассмотрит оба варианта.

Как выселить арендаторов, с которыми не заключён письменный договор

При отсутствии письменного договора коммерческого найма помещения у арендаторов нет прав в нём находиться. И процедура выселения будет чрезвычайно лёгкой. Если жильцы отказываются выезжать добровольно, можно действовать двумя способами.

• Явитесь в квартиру с требованием немедленно освободить незаконно занятое помещение. Вызовите полицию (или пригласите участкового полицейского) и найдите нескольких свидетелей (подойдут соседи по лестничной клетке). Но помните, полиция не будет помогать вам выдворять жильцов: сотрудники полиции будут обеспечивать правопорядок.
• Вы имеете право сменить замки и вынести вещи арендаторов на лестничную площадку. Для законности этого процесса пригласите участкового полицейского и захватите с собой документы на квартиру.

Как выселить арендаторов, проживающих по договору

Согласно Конституции РФ никто не может быть лишён жилища произвольно. Согласно договору найма жилого помещения (он же ) для ваших жильцов таким жилищем является именно ваша квартира. И они имеют больше прав по его расторжению : если арендатор по своему желанию может прекратить аренду в любое время, собственник делает это только через суд и при наличии веских причин.

На каких основаниях можно выселить арендаторов

По закону нерадивых жильцов можно выселить при следующих условиях.

• Они задолжали арендную плату больше чем за полгода. При условии, что в вашем договоре не указаны иные сроки оплаты.
• Они уже дважды забывали внести плату за квартиру - в случае, если договор аренды заключен меньше чем на год.
• Они портят или рушат вашу квартиру.
• Квартиру собираются признать аварийной или непригодной для проживания.
• Они используют жильё не по назначению. Например, не проживают в квартире, а устроили в ней склад или магазин.
• Они систематически нарушают права соседей. Это могут быть регулярные буйные вечеринки или выбрасывание токсичного мусора в подъезд. Фиксировать такие нарушения могут сотрудники полиции: позднее протоколы об административных нарушениях помогут в судебном разбирательстве.

При этом в двух последних случаях арендодатель должен сначала попросить жильцов исправить нарушения. Но если и после этого они бездействуют, вопрос с выселением можно начинать решать в суде.

Как выселить арендаторов через суд

Необходимо составить исковое заявление в районный суд по месту нахождения сдаваемой квартиры. В заявлении указываются данные о вас, вашей квартире, о личности жильцов, требование о их выселении и его обоснование. Также прикладываются ксерокопии документов , подтверждающих ваше заявление: паспорт, договор купли-продажи (или наследования) квартиры, договор аренды с жильцами и подтверждение ваших к ним претензий. Дополнительно оплачивается госпошлина.

Увы, быстро разрешить вопрос через суд не получится: срок рассмотрения дела - до двух месяцев. А в течение месяца после принятия решения у арендаторов будет месяц на подачу апелляции . Судебное решение исполняться будет ещё два месяца.

Кроме того, судья может дать арендатором год для устранения нарушений, на которые вы жаловались. Например на то, чтобы привести в надлежащий вид испорченную жилплощадь.

Почему квартиросъёмщика нельзя выселять насильно

Казалось бы, зачем собирать бесконечные документы для судебных заседаний и терпеливо ожидать исполнения судебного решения, когда можно попросить пару крепышей поговорить со «по-хорошему»? Увы, это приведёт к плохим последствиям.

• Самостоятельное выселение жильцов (например, если вы вынесете их вещи на улицу, смените замки на дверях) может квалифицироваться как самоуправство. Это Кодекса РФ об административных правонарушениях, по которой вам грозит штраф в размере от 100 до 300 рублей.
• А если в процессе вышеописанных действий ещё и причинить существенный вред имуществу жильцов, это самоуправство уже по Уголовному кодексу РФ. То есть реальное преступление с возможным штрафом до 80 000 рублей или арестом до 6 месяцев.

Полицейские также не смогут помочь вам с вопросом выселения. Они вправе лишь зафиксировать факт нарушения прав и интересов соседей, если съёмщики, например, устроили очередную гулянку. Но освобождать жилплощадь от них - вне компетенции полиции.

Поэтому, если договориться с недобросовестными арендаторами не получается, лучше не переусердствовать: выбирайте законные пути решения проблемы.