Многие жилищные агентства последнее время обращают внимание на перспективу «Васьки», так в народе называют этот район. С введением в строй крупных инфраструктурных объектов, в первую очередь, ЗСД (внутригородская автомагистраль) и включения в отраслевую схему развития метрополитена новой станции «Морской фасад», остров стал не только престижным, но и удобным для проживания. Доля спроса в общей структуре составляет около трех процентов.
Сегодня количество ЖК на Васильевском острове от четырех до пяти процентов от общего объема жилья, строящегося в Северной столице. Это шестнадцать строительных площадок на разной стадии готовности, порядка двухсот пятидесяти метров квадратных и это только те объекты, которые уже выставлены на продажу.
Намыв грунта
Основной объем жилищного строительства связан с перспективой освоения новых земель, которые помогут решить ряд социальных задач. Комплексное развитие береговой полосы рассчитано на размещение миллионов метров жилья и коммерческой недвижимости. То есть территория современного Петербурга может увеличиться еще на четверть.
Уникальный проект «Морской фасад» был запущен еще в 2006 году, суть его заключалась в расширении острова в сторону Невской губы. На текущий момент в южной части намыва уже образовано 170 гектар. Еще 140 планируется в северной. В 2012 году строительная морская компания, которая входит в финансовую корпорацию «Лидер», приступила к строительству первого жилого дома. На данный период, готово чуть менее сорока процентов.
Преимущества локации
Сегодня на намыве Васильевского острова реализуются в основном проекты комфорт — класса, ближайшее метро «Приморская». К плюсам можно отнести:
- чистый и свежий воздух, вид на Финский залив;
- чуть менее сложная транспортная ситуация, чем в самом мегаполисе.
Проекты на начальной стадии
Большая часть суши уже распродана строительным компаниям:
- В сентябре 2017 года девелопер «ЛСР» озвучил свои планы о намыве территории под строительство нового квартала, уже к 2019 году участок станет доступным для стройки. В планах около пятисот метров жилья. Кроме домов на участке появятся учебные заведения, дошкольные учреждения и прочая инфраструктура. Завершится строительство в 2028 году. Продавать на старте, застройщик намерен не ниже, чем сто тысяч за квадрат.
- На севере с участком «ЛСР» граничит ЖК «Golden City», застройщиком выступает московская компания Clorax Developnent, участок принадлежит банку «Санкт-Петербург». Строительство началось в 2016 году, завершение планируется в 2024 году. Под жилые здания у Морского вокзала отведено сто семьдесят метров, для коммерческого использования сто тридцать. Во всех корпусах предусмотрены панорамные окна и лоджии от 29,45 до 98,47 м.кв., стоимостью 91750-129500 рублей. Помимо стандартных объектов, на берегу появится общедоступный парк и спортивный комплекс.
- Новостройка бизнес — класса «Нахимов» от строительной компании «Лидер-Групп». Предполагаемый срок сдачи 2022 г. Трех и четырех — комнатные квартиры 77000 — 115000 рублей за кв.м. Нижние этажи будут оборудованы под коммерческие помещения, для восполнения пока еще недостаточной инфраструктуры в районе.
Читайте также: ЖК «Мурино 2017» от «Самолет Девелопмент»
Наполовину построен многофункциональный комплекс «Cruise Apart» от CК «Seven Suns». 577 квартир площадью 64,8 — 87,9, с европланировками и чистовой отделкой стоят 66 000-67 000.
Для справки! При соблюдении всех норм и с учетом современных технологий, строительство на намывных территориях считается безопасным.
Готовое жилье
Можно проанализировать уровень цен в новостройках от застройщика на Васильевском острове по ЖК «Светлый мир «Я – романтик» от Seven Suns Development, который стал первопроходцем. Уже введены в эксплуатацию и заселены первые пять домов на бульваре Головнина. Помимо жилых зданий, в микрорайоне будет построен отдельный дом с апартаментами и торговыми помещениями. Также появятся два детских сада и школа, которые возведет город. В продаже:
- студии от 1,9;
- однушки от 2,2;
- двушки от 4,5;
- 3-комн. квартиры от 5,6 млн. рублей.
Также можно найти информацию по ЖК «Капитан Немо» на улице Александра Грина в пределах нового квартала «Гавань Капитанов» от девелопера «Лидер Групп» или по проекту «Огни залива» в конце Ленинского проспекта от «БФА».
Не в активной фазе сегодня, т.е. построены, но пока не введенные в эксплуатацию (не подключены к коммуникациям): ЖК «Колумб»; «Магеллан»; «Артур Грей».
Важно! На намыве оставлены пятна под застройку административных зданий.
Средние цены
В перспективе большая часть жилья связана с жильем комфорт и бизнес — класса. И если говорить об основном индикаторе, таком как цена за квадратный метр в новостройках Васильевского острова Санкт-Петербурга, здесь отмечается следующая тенденция:
- В массовом сегменте цена более высокая, чем средняя по городу, порядка 116 000 рублей, т.к. это преобладающие объекты.
- В бизнес классе, порядка 160 000 руб.
- Единично присутствует элитное жилье – это в основном видовые характеристики и набережные, здесь 230 000 руб.
К сведению! По словам синоптиком, после окончательного завершения всех строительных работ на намыве, можно ожидать повышения цен в полтора, два раза.
Новая жизнь старых площадок
Помимо новых прибрежных зон, объем строительства будет обеспечен за счет редевелопмента промышленных зон (процесс перепрофилирования объектов недвижимости под новое направление). В настоящее время большинство таких территорий подлежат градостроительному преобразованию и уже органами местного самоуправления составлена карта по перспективности их развития и привлекательности для инвесторов. Жилье в реновируемых зона чаще «комфорт», т.е. в отличие от эконом, большая площадь квартир, качественнее отделка мест общественного пользования, ниже этажность. Например:
- Финская компания «Липсанен и Ко Групп» развивает территорию сталепрокатного завода. Согласно проекту, на семистах сотках вырастет новый комплекс «Илматар». На этой земле запланирован квартал жилых монолитно — кирпичных домов переменной этажности в стиле скандинавской архитектуры на две тысячи квартир.
- «Ховард Спб», по согласованию с городской администрацией, на 8-й Советской улице, застроит территорию медно — котельного предприятия XIX века, комплексом. Проект предполагает строительство пяти корпусов двадцати и двадцати двух этажных элитных домов с одноименным названием.
Архитектурное сообщество Петербурга не видит "особо элитных" перспектив развития намывных территорий Васильевского острова, позволив построить и утверждая новые банальные проекты для застройки эксклюзивных, дорогих земель. На заседании Градсовета осудили даже "намек на Майами".
"Студия 44" Никиты Явейна
Максимально плотная разрешенная для неисторического центра застройка с максимальной этажностью, плоские линии крыш - назвать то, что вырастет на намывных территориях Васильевского острова Шушарами-2 мешает разве что обещание большого числа квартир с видом на Финский залив. Хотя как знать – может, они окажутся в положении владельцев жилья на Наличной, Кораблестроителей и Морской набережной – все они в свое время покупали недвижимость "с видом на воду". Градсовет 8 ноября одобрил эскизный проект четырех новых кварталов в южной части намыва на Васильевском острове. Эскиз «Студии 44» Никиты Явейна, оживленный новым общедоступным парком вместо трассы съезда с ЗСД, понравился почти всем. Но и недостаток нашелся - его признали "холодноватым, похожим на флоридские курорты".
Чуть-чуть Майами на Невской губе
На 34 гектарах Группа ЛСР собирается построить полмиллиона квадратных метров . Центром нового жилого района должен стать протяженный вдоль берега и общедоступный парк. В ранее согласованном проекте планировки и межевания по берегу Финского залива была проложена магистраль («районного значения», подчеркнул Явейн). От нее было решено отказаться, усилив несколькими полосами другую трассу, расположенную за фронтами застройки (на нее запланирован съезд с ЗСД). Вместо магистрали решено оставить 25 гектаров под длинную зеленую зону, переменной шириной от 80 до 100 м. По словам главного архитектора Владимира Григорьева, это редкий случай совпадения интересов города и заказчика проекта - компании «ЛСР-Недвижимость»: и власти, и бизнес хотят здесь большую прогулочную территорию, выходящую прямо к воде и защищенную от стихии лишь подпорной стеной, у которой со временем, по словам Явейна, должны сформироваться естественные пляжи. Напомним, «Фонтанка» уже писала, что город хочет сформировать здесь «линейный парк»: об этом, как и об участии ЛСР, ранее рассказывала . Как побороть ветер Четыре квартала - с 10-го по 13-й - тянутся на два километра вдоль берега южной части намыва. Очень детально разработанный проект предусматривает две основные линии застройки. Первую, выходящую на море, образуют 10 домов примерно одинаковой этажности, но разного силуэта - с юга две «раскрытые книги», далее на север три вогнутых полукружия, еще севернее - три дома, поставленные «галочками» и раскрытые к морю почти под прямым углом. И наконец, еще два здания, форма которых в плане напоминает половинку овала. Проектировщики объясняют такую архитектуру аэродинамикой: те ветровые потоки, которые не сдержит расположенный внизу парк, будут «закручиваться» в полукружиях и «уголках» и тем самым «разбиваться». «Такие линзы, разной формы и глубины, прерываемые точками», – пояснил Явейн. На втором плане эту геометрию дополняют девять точечных домов, увенчанных колоннадами. Вторая линия застройки, «бульварная», выходящая на трассу, выглядит несколько проще: это ряд 14-этажных домов, поставленных «шашечками». Школы и детсады проектировщикам пришлось вписывать между двумя основными линиями застройки; при этом они будут немного заглублены по отношению к домам, выходящим на залив, так как последние будут поставлены на стилобаты (и на «ножки», уже известные на острове). Высотность повышается с юга на север, от 13-го квартала к 10-му: по проекту планировки здесь разрешено строить дома в 48 метров в южной части и до 75 метров в северной. А на севере с этим участком граничит проект Golden City от Glorax Development. В отличие от ярко-золотых акцентов амбициозного проекта от московского застройщика, цветовая гамма будущего района ЛСР по-петербургски неяркая - бледно-зеленый, голубой, холодно-желтый. Высоту также было решено сделать ниже, чем предполагалось проектом планировки: от 46 метров на юге до 62 метров на севере - с двумя точками по 72 метра. Плотность застройки, или КИТ (коэффициент использования территории), составит в результате около 1,9 - почти максимум того, что разрешено сейчас действующими ПЗЗ (2,0). Ранее, напомним, предельное значение КИТ в Петебурге равнялось 2,3. «Предельный показатель 2,3 выполним только при тотальной застройкой 25-этажными зданиями», – . В Golden City, по словам Явейна, средний уровень зданий - 60 метров, а «пики» доходят до ста; а строят там почти столько же, сколько и в южной части, - 450 тысяч кв. метров. Почти все члены градсовета выразили респект «элегантной и легкой» работе архитекторов, сумевших организовать вытянутую и не самую простую в плане застройки территорию. «Явейн сделал все, что мог» – этому почти не было возражений. Однако совсем без претензий все же не обошлось. Вопросы касались как стилистики, так и парка. «Вы же знаете, что жители неизбежно будут огораживать дома. И никакими 25 гектарами парка тут и не пахнет. Как тут создать действительно качественный парк - это уже дело КГА», – выступил зампред ВООПИиК Александр Кононов. Гарантий проектировщики дать не смогли, но, судя по всему, приняли к сведению это мнение, поскольку его косвенно поддержал и Владимир Григорьев. «Я прошу заказчиков эти кусочки набережной все-таки отнести к территориям общего пользования», – обратился он к Дмитрию Ходкевичу, главе «ЛСР-Недвижимость». «Дефицит силуэтов, – отметил архитектор Феликс Буянов. – Нужно башни поднять до 78 метров, а на «бульварной» линии застройки отступающие вглубь дома сделать на этаж выше». Некоторые советовали «подхватить» высоту нижнего уровня зданий Golden City, чтобы не заслонять их: для этого дома, окаймляющие участок с севера и действительно частично закрывающие московский проект, требуется серьезно понизить. «Рядом с соседями смотрится уныло. Может быть, недобранная высота - это возможность для создания каких-то акцентов?» – поинтересовался Кононов. «Плоская линия, – согласился Михаил Мамошин. – Я бы задний фронт повысил, а передний понизил: то, что позади, сделать выше, а то, что у воды, - ниже, получится глубина, второй план». «Это, знаете, чуть-чуть Майами, - подытожил Юрий Митюрев. – Дома немного напоминают тамошние отели, вытянутые вдоль побережья». Категорически возражал против представленной концепции лишь архитектор Михаил Кондиайн, заявивший, что нужно переделать все, и прежде всего ранее одобренный проект планировки, чтобы достичь соответствующего этому месту качества жилой среды. Впрочем, по его мнению, оставляющий желать лучшего уровень архитектуры на намыве - это своеобразное «зеркало» общества и города: то, на что способно нынешнее поколение. И дома с банальнейшей квартирографией и нехваткой парковочных мест так и будут плодиться на "золотых" землях намыва. «Наверное, мы все делаем то, до чего доросли. И на намыве тоже. Как архитекторы и профессионалы, как часть именно этой экономики и этого общества. Невозможно сейчас в каких-то значимых даже местах, таких, как намыв, морской фасад города, сделать большое количество знаковых, дорогих, роскошных, уникальных проектов. Особенно если это жилье, которое вынужденно ограничивается покупательской способностью, – заявил Кондиайн в беседе с «Фонтанкой». – Есть застройщики, которые ищут лучшее место. Есть Генплан, который позволяет строить в этом месте. Если общество на сегодняшний день способно выдвинуть только такие требования, то оно их и выдвигает. До чего созрели – то и имеем». Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»
Васильевский остров пользуется большой популярностью у застройщиков и покупателей жилой недвижимости. Тем не менее, земельных участков на Васильевском острове постоянно не хватает. Для решения этой проблемы был разработан проект намыва территории «Морской фасад» общей площадью 476 га. Эти намывные территории предназначаются для реализации масштабного проекта: строительства морского пассажирского терминала, а также развития западной части Васильевского острова.
Проект «Морской фасад» реализуется с 2006 года. За время реализации проект несколько раз видоизменяли. Сначала на намывных территориях планировали построить деловой квартал с небоскребами, которые создадут новую панораму Финского залива. Однако в 2014 году от проекта делового квартала отказались: вместо этого было решено построить на намывных территориях жилье комфорт-класса и увеличить количество рекреационных пространств. Всего на намыве Васильевского острова планируется строительство около 3 млн кв. м. жилой недвижимости.
На сегодняшний день намыто около 170 га из запланированных 476. С 2008 года ведется продажа земельных участков на территории намыва. В настоящее время уже ведется строительство нескольких жилых комплексов.
Жилые комплексы без коммуникацийНа 2015 год на территории намыва на Васильевском острове реализуется всего несколько жилых комплексов. Несмотря на привлекательность Васильевского острова, застройщики не спешат приобретать земельные участки на намыве, а покупатели не торопятся скупать квартиры в новых комплексах.
Дело в том, что намывные территории абсолютно неразвиты. На намыве нет ничего: ни инженерных коммуникаций, ни дорожной сети, ни объектов инфраструктуры. Понятно, что в перспективе территория будет очень привлекательной для инвестиций, когда здесь проложат инженерные коммуникации, построят разветвленную сеть дорог, возведут жилые комплексы и объекты социальной и коммерческой инфраструктуры.
Сейчас же у застройщиков больше проблем с намывом, чем им бы хотелось. Так, власти Петербурга должны были в 2015 году завершить строительство ряда объектов инженерной инфраструктуры на намыве. Однако кризис и сокращение Адресной инвестиционной программы привели к тому, что строительство большинства объектов приостановлено. В частности, до сих пор не достроен водовод на Васильевский остров, который должен был обеспечить водой жилую застройку намывных территорий. Застройщикам, возводящим жилые комплексы на намыве, пришлось заключить специальные договоры на прокладку сетей с ГУП «Водоканал» и ОАО «Теплосеть Санкт-Петербурга». Сети должны быть проложены к 2016 году.
Одним из наиболее проблемных жилых комплексов на намыве стал ЖК «Капитан Немо» от компании «Лидер Групп». Застройщик планировал ввести дом в эксплуатацию еще в 2014 году, однако не мог подключить дом к инженерным коммуникациям. Теперь сдача комплекса намечена на первый квартал 2016 года.
Стоит отметить, что ЖК «Капитан Немо» входит в состав крупного комплекса жилых кварталов «Гавань капитанов». В рамках этого комплекса возводится еще один ЖК «Артур Грей». Компания «Лидер Групп» намеревалась приступить к строительству этого комплекса еще в 2012 году, однако несколько лет не могла получить разрешение на строительство из-за отсутствия инженерных коммуникаций. Теперь сдача ЖК «Артур Грей» намечена на 2016 год.
Еще один застройщик, у которого были проблемы, - компания Seven Suns Development . В течение года застройщик не мог получить разрешение на строительство ЖК «Светлый мир «Я романтик». В 2014 году комплексу все же было дано разрешение на строительство. Первую очередь комплекса планируется сдать в 3-ем квартале 2016 года.
Также компания Renaissance Construction планирует построить жилой комплекс на намыве Васильевского острова. Комплекс займет территорию площадью 40 гектаров. Однако пока комплекс находится в стадии проекта: отсутствие инженерных коммуникаций не позволяет застройщику выйти на стройплощадку.
Отношение покупателей к намывной территорииПокупатели также с осторожностью относятся к проектам, реализующимся на намыве Васильевского острова. С одной стороны, многие хотели бы приобрести квартиру комфорт-класса по доступной цене в центре Петербурга. С другой стороны, никому не нужна квартира в доме без воды и теплоснабжения.
Кроме того, покупателей отпугивает неразвитость территории намыва. На намыве нет ни детских садов, ни школ, ни торговых комплексов, ни даже обычных магазинов. Конечно, проекты застройщиков предполагают строительство объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, однако до ввода этих объектов в эксплуатацию может пройти очень много времени. В настоящее время ближайшая инфраструктура находится в районе Морской набережной и улиц Наличная и Кораблестроителей.
Наконец, на намыве пока нет нормальной дорожной сети. Опять же власти Петербурга и застройщики обещают построить дороги и внутренние проезды, но это будет не раньше 2016-2017 годов.