Как пересчитать земельный налог при изменении кадастровой стоимости земель? Как оспорить кадастровую стоимость

Участки, находящиеся в собственности граждан и муниципальных властей, должны стоять на учёте в единой базе данных ЕГРН.

Во время осуществления кадастровых работ и проведения соответствующей оценки специалистом определяется стоимость конкретного объекта по кадастру.

Данная величина требуется в дальнейшем для многих целей, основная из которых – расчёт земельного налога. Каким образом можно изменить стоимость территории, вы узнаете из этой статьи.

Можно ли изменить кадастровую стоимость земельного участка?

Определённая величина, выявленная на основании проведённой специалистом оценки с учётом категории земли, её расположения и иных факторов, называется кадастровой стоимостью.

Её размер зависит не только от совокупности характеристик, учтённых кадастровым инженером, но и среднего уровня цен на участки по городскому округу.

Пересмотр кадастровой стоимости возможен в исключительных случаях:

  • при изменении категории или вида разрешённого использования территории;
  • при обнаружении ошибки в документах, используемых во время осуществления оценочных работ;
  • при объединении соседних земель или разделении одного участка на несколько;
  • при нанесении ущерба недвижимости (к примеру, при ухудшении качества почвы, предназначенной для осуществления сельского хозяйства).

В перечисленных выше случаях владелец территории, её арендатор и их законные представители вправе заказать переоценку земли и изменить кадастровую стоимость.

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка?

Переоценка может быть одобрена одним из двух способов:

  • путём обращения в специальную комиссию, созданную при Росреестре для рассмотрения подобных вопросов;
  • путём подачи административного иска в судебную инстанцию.

Гражданин вправе обратиться сразу в суд. На практике рекомендуется сначала попытаться решить проблему мирным путём через Росреестр.

В случае обжалования отрицательного решения уполномоченной комиссии рассмотрение дела в суде произойдёт в 2 раза быстрее.

Процедура обращения в Росреестр

Время рассмотрения запроса от заинтересованного лица комиссией не занимает больше календарного месяца. По окончании этого периода выносится положительное или отрицательное решение о переоценке участка.

Ниже описан алгоритм действий, как изменить кадастровую стоимость земли:

  1. подготавливается необходимый пакет документации;
  2. заполняется бланк заявления о пересмотре стоимости участка по кадастру;
  3. данные бумаги направляются в ТО Росреестра;
  4. решение комиссии оформляется в письменном виде и предоставляется заявителю.

В случае принятия отрицательного заключения по делу гражданин вправе обжаловать отказ в вышестоящей инстанции.

Если уполномоченная комиссия утвердила требования гражданина, Росреестр уведомляется в течение пяти рабочих дней о необходимости осуществления переоценки и внесения новых сведений о кадастровой стоимости территории в базу данных.

Какие для этого нужны документы?


Обращение в Росреестр должно сопровождаться передачей сотруднику определённой документации. Точный перечень зависит от статуса заявителя, наличия у него права собственности на землю и некоторых других факторов.

Уточнить список документов, предоставляемых комиссии, рекомендуется непосредственно в отделении государственного органа.

На данный момент выделяют следующие бумаги, без которых заявка не будет принята к рассмотрению:

  • паспорт заявляющего;
  • выписку из ЕГРН, содержащую сведения о кадастровой стоимости территории;
  • правоустанавливающие документы на объект (если в отделение обращается арендатор, предъявляется договор об аренде);
  • и пересмотре стоимости земли;
  • документы, подтверждающие наличие причин для обращения в Росреестр (например, о нанесении ущерба участку).

Бланк обычно выдаётся в отделении государственного органа. Гражданину требуется вписать в заявление ФИО, место своего проживания и основания для обращения к комиссии.

Процедура обращения в суд

Порядок действий при подаче иска в судебную инстанцию довольно прост. Гражданину требуется подготовить текст искового заявления и при подаче в канцелярию суда приобщить к нему некоторые бумаги, позволяющие ему доказать необходимость проведения переоценки.

После этого достаточно дождаться вынесения судьёй соответствующего решения.

Период рассмотрения данного вопроса зависит от того, обращался ли заявитель предварительно в Росреестр:

  • 2 месяца, если гражданин сразу подал иск в суд;
  • 1 месяц, если заинтересованное лицо обжалует решение, вынесенное комиссией при Росреестре.

Текст иска также зависит от основания для обращения в суд.

  • В первом случае заявитель должен требовать переоценки стоимости участка по кадастру в связи с обнаруженной ошибкой или по иной причине, допускающей возможность внесения изменений в базу ЕГРН.
  • Во втором случае иск подаётся с целью обжалования отказа комиссии.

Вынесенное судом решение подлежит обязательному исполнению. Росреестр самостоятельно вносит изменения в единую базу данных ЕГРН и уменьшает (либо увеличивает) кадастровую стоимость земли в зависимости от результатов переоценки.

Список необходимых документов

Подаваемый в суд в данном случае, является основным документом, на основании которого начинается рассмотрение дела.

Исковое заявление должно содержать следующие данные:

  • наименование судебной инстанции;
  • паспортные данные заявителя;
  • название и адрес ответчика (то есть Росреестра и/или комиссии, вынесшей отказ в переоценке);
  • суть обращения (перечисление нарушенных прав и интересов);
  • требование о переоценке земли и изменении стоимости участка по кадастру;
  • аргументирование позиции истца;
  • данные об обращении в Росреестр и результатах рассмотрения заявки комиссией;
  • перечень документов, приобщаемых к иску;
  • дату составления документа.

Данный иск должен быть дополнен аналогичными бумагами, подаваемыми в комиссию при Росреестре.

Иными словами, выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта, правоустанавливающими или иными документами, способными подтвердить наличие у лица права распоряжения землёй, а также бумагами, удостоверяющими наличие у гражданина основания для обращения в суд (к примеру, заключением независимого эксперта об обнаружении ошибки в документах, использованных при государственной оценке).

Кроме этого, дополнительно может предоставляться заключение комиссии (если цель иска – обжалование отказа госоргана), квитанция об оплате госпошлины в размере 300 рублей, доверенность на имя представителя и т. д.

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость имущества устанавливается государством. Она влияет на многие финансовые вопросы, которые связаны с использованием недвижимости. Зачастую она завышена.
Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

  • установления меньшего размера земельного налога;
  • определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
  • расчета меньшей арендной платы;
  • формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
  • иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Бывают случаи, когда, наоборот, собственник заинтересован в ее увеличении (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и прочее). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

  • собственник земельного участка;
  • хозяин квартиры; арендатор земли;
  • собственник квартиры;
  • собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
  • арендатор нежилых помещений;
  • претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и другие.

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.
Летом 2016 года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года (ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ; далее - Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января 2017 года и заменил Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как узнать кадастровую стоимость?

Определить кадастровую стоимость самостоятельно можно на официальном сайте Росреестра. Важно знать, прямое отношение к оценке имеет:

  • Размещение территориальное.
  • Площадь.
  • Уровень цен на данном сегменте рынка.

Также узнать стоимость, не выходя из дома, поможет сайт Ростехнадзора. Главное - найти здесь интерактивную карту. Мало того, что карта поможет определить цену. Она ещё и расскажет большое количество полезной и важной информации об объекте!
Определяется стоимость, в большинстве случаев, для расчёта налога.

Напоминаем, что оплачивать налог нужно только по квитанции и никак иначе! Многие мошенники, например, в дачных садоводствах, собирают налоги наличными средствами - причём больше, чем нужно.

Кадастровая оценка

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
При оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами - 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры имеют запас прочности 100 лет.

Цели государственной кадастровой оценки:

  • государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;
  • для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
  • поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;
  • оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

Если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, то Вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии также может быть оспорено в суде).

Как определить необходимость оспаривания?

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

  • получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
  • войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
  • рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Существует 3 основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

  • заявление в комиссию;
  • заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
  • административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:
1. По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.
2. Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.
3. В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
4. Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН (ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (п. 4 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости). Он устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Снижение кадастровой стоимости

Способы снижения кадастровой стоимости В соответствии с законодательством существует 2 способа изменения:

  • через комиссию по переоценке;
  • в судебном порядке.

Наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это, по сути, тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Уменьшение стоимости в комиссии В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица - собственники или иные правообладатели недвижимости.В целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения - в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

  • недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке (чаще всего это касается строений, нежели земельных участков);
  • уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

  • нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
  • отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
  • экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный);
  • информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадастровая оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
  • кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет. Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

  • отклонение заявления;
  • изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр. Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет. С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки. Например, гражданин обжалует кадастровую стоимость от 20.12.2011 года. В ходе судебного процесса - 17.12.2016 года утверждается новая оценка. Судебное дело не прекращается и если суд удовлетворит иск, то решение будет иметь силу и распространяться на оценку, которая действовала с 20.12.2011 г. по 17.12.2016 г. Новую стоимость нужно высуживать по новому административному исковому заявлению по оспариванию. Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.

В исковом заявлении обязательно необходимо указать:

  • сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
  • данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
  • результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
  • в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и прочее).

Административным исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с 01 января того года, в котором было подано заявление в суд.

К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:

  • государственная пошлина в размере 2 000 рублей - для организаций, 300 рублей - для граждан (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях)
  • копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды)
  • копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка (в бумажном и электронном формате).

Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулирующей организацией) о том, что отчет оценщика соответствует правовым нормам. Обычно сам оценщик и организует проведение экспертизы, так как он состоит в саморегулирующей компании и у него должны быть налажены соответствующие связи.

К участию в деле необходимо привлечь в качестве административного ответчика кадастровую палату, Росреестр и орган субъекта РФ, который утверждал результаты кадастровой оценки в конкретном регионе (обычно это правительства и администрации республик, областей, краев, комитеты, департаменты и управления по имуществу, земельным отношениям и прочее). В качестве третьих лиц привлекают местную администрацию, соседей по участку, бывших собственников и прочих, то есть всех, кто может иметь интерес к спору. Исковое заявление адресуется и направляется в областной (краевой, республиканский) суд. Раньше такие споры рассматривал арбитраж. Как и при работе комиссии в суде оспаривается не только сама стоимость, приравниваемая к уровню рыночной, но и на основании недостоверных сведений, использованных при оценке. Если оценка недвижимости проведена серьезной организацией и профессионально, то дело в основном выигрышное. Важно, чтобы рыночная оценка была сделана на дату утверждения кадастровой оценки. Вся эта информация содержится в постановлении главы субъекта РФ. Дело в суде можно вести самому, а можно поручить представителю по доверенности. Но такое лицо должно иметь высшее юридическое образование, иначе его не допустят к делу. Судебное оспаривание может свестись к рассмотрению имеющихся материалов дела, а если спор бурный, то, возможно, будет назначена судебная экспертиза, несмотря на то, что в деле имеются и отчет оценщика и экспертное заключение союза оценщиков. В суд могут пригласить специалиста по вопросам оценки, не исключено, что вызовут оценщика, отчет которого представлен с иском. Судебная практика говорит, что, в основном, ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора). В этом случае рассчитывать на возмещение судебных расходов (уплата госпошлины, проведение оценки, экспертизы, изготовление нотариальной доверенности и прочее) не придется. Если же административный ответчик выступает против истца, то при удовлетворении иска с него можно смело взыскивать все судебные издержки. После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производить внесение изменений в кадастр (так как в их адрес суд направляет копию решения). Однако следует перестраховаться и самим обратиться в кадастровый орган с заявлением о внесение изменений в государственный кадастр. К заявлению необходимо приложить копию судебного акта. В настоящее время в госдуме находится законопроект о приостановлении возможности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Если этот закон пройдет, то с 01.01.2017 г. и по 01.01.2020 г. обращаться с переоценкой кадастровой стоимости будет невозможным, так как индивидуальную оценку объекту недвижимости (необходимую для судебного спора) планируется поручать госструктурам, которые и будут формироваться в указанный период.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости до 01.01.2020

03 июля 2016 года был принят вступающий в силу с 01.01.2017 года Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».
Данный закон детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов.
Еще одним законом - Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ - был фактически установлен мораторий на изменение кадастровой стоимости для целей взимания платы за землю во всех ее возможных формах, определяемых как процент от кадастровой стоимости, на период с 01.01.2017 по 01.01.2020.

Суть моратория сводится к следующим основным моментам:

  • в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 новая кадастровая оценка не проводится. Правило, определяющее интервал кадастровой оценки (не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет), временно не применяется;
  • в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 применяется кадастровая оценка, которая действовала на 01.01.2014;
  • если на 01.01.2014 кадастровая оценка не была проведена, применению подлежат результаты кадастровой оценки, утвержденные за период с 01.01.2014 по 31.12.2016;
  • если на 01.01.2014 кадастровая оценка была утверждена, но в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была проведена еще одна кадастровая оценка или их было несколько, в период действия моратория применению подлежит та кадастровая оценка, которая является наименьшей;
  • если кадастровая стоимость в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была оспорена через соответствующую комиссию Росреестра или через суд, в период действия моратория применяется кадастровая стоимость, определенная по результатам оспаривания;
  • правило «наименьшей стоимости» применяется и к тем объектам, в отношении которых кадастровый учет будет осуществлен в период действия моратория (вновь построенные объекты, ранее учтенные объекты, измененные объекты).

Проиллюстрируем суть моратория на конкретном примере.
На 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка составила 100 000 рублей. С 01.01.2016 данная стоимость была определена в размере 150 000 рублей.
С учетом установленного законом № 360-ФЗ моратория, для целей взимания платы за землю в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 будет применяться кадастровая стоимость в 100 000 рублей.
Если кадастровая стоимость участка была снижена в судебном порядке в августе 2016 года до 75 000 рублей, то в период действия моратория (то есть с 01.01.2017 по 01.01.2020) для целей взимания платы за землю во всех ее формах применяется именно данная кадастровая стоимость - 75 000 рублей.

Если вам понравилась данная статья, просим вас оставить отзыв в комментариях ниже.

Желаем Вам удачи!

Не реже пяти лет и не чаще трёх с половиной, Госкадастром недвижимости (ГКН) проводится ревизия (переоценка) земель в соответствующем массиве — она так и называется «переоценка кадастровой стоимости земельного участка» . После её проведения, фиксируется до проведения следующей инвентаризации. Кадастровая инвентаризация определяет цены на ЗУ, находящиеся в одном массиве. С полученной в результате переоценки стоимости, начисляется .

Налог перечисляется в бюджет администрации населённого пункта с титульных владельцев:

  1. собственников;
  2. правообладателей на основании постоянного (бессрочного) пользования;
  3. пожизненно наследуемого владения.

Эти правообладатели ежегодно выплачивают до 0,3% от общей кадастровой стоимости ЗУ. В соответствующих случаях, выплаты достигают 1,5%.

Ревизионная комиссия проводит расчёт удельной стоимости, оценивая 1 м 2 земли в массиве. Подробно, как рассчитать кадастровую стоимость можно узнать в . Переоценка производится отдельно для земель различных категорий, в том числе:

  1. земель поселений;
  2. сельскохозяйственного назначения;
  3. промышленных зон и т.п.

Сумма оценки опирается на кадастровые и технические характеристики земель, такие как их категория, целевое назначение. Соразмерную роль играет общий контекст местности. В частности существенно расположение вблизи или в отдалении:

  • от инфраструктуры;
  • центра;
  • транспортных линий;
  • линейных объектов и инженерных коммуникаций.

Характеристики массива суммируют, укладывают в формулы и расчитывают, получая искомую сумму.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка

Каждый надел отличается своими качествами. У одних выявляют преимущества, у других – проблемные зоны и недочёты. Участки с недочётами требуется оценивать по другим формулам, так как эффективность использования таковых снизится за счёт наличия дефектов:

  • порчи плодородного слоя почвы;
  • расположения оврага, обрыва или болота;
  • публичного сервитута.

Обозначенные и аналогичные параметры и обременения, снижают процент полезного использования ЗУ и рассматриваются причиной требования изменения стоимости.

Действия, направленные на обозначенные причины при проведении ревизии, опираются на ФЗ РФ «Об оценочной деятельности РФ» (). При оценке массива, комиссия может не учесть данные особенности ЗУ, что допускает специального обращения в комиссию с запросом об изменении суммы оценки.

Отличие от переоценки

Кадастровая переоценка земли проводится уполномоченной административной комиссией унифицировано, инициируется специальным административным распоряжением.

А изменение стоимости – отдельный прецедент, допускающийся относительно отдельного ЗУ. Инициируется правообладателем надела после проведения переоценки или после инцидента, допускающего изменение полезных свойств почвы и т.п.

В основной части существенную роль играет указание обстоятельств дела, на основании которых:

  1. нарушились права истца при переоценке;
  2. нарушились права истца при незаконном отказе снижения стоимости;
  3. причины, по которым требуется снижение стоимости.

Если граждане имеют загородный дом или живут в райцентре, сельской местности – они, по желанию, высылают оригиналы заявлений и нотариально удостоверенные ксерокопии документов, в том числе доказательной базы – почтой РФ, с уведомлением о получении адресатом. Высылаются документы так же в местное отделение ГКН.

Оспаривание государственной кадастровой оценки с целью уменьшения кадастровой стоимости земельного участка стало актуальным с 2011 года. О причинах этого явления и путях снижения кадастровой стоимости - в данной статье.

В рамках реформирования системы имущественного налогообложения в России были произведены законодательные изменения, повлекшие за собой трансформацию механизма исчисления величины налога на землю. Согласно им, начиная с 2006 года в качестве базы для расчета налога используется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в ходе массовой оценки недвижимости.

В идеале налогом должна облагаться реальная рыночная стоимость недвижимости, то есть кадастровая стоимость земли должна совпадать или быть максимально приближенной к ее значениям. На практике же полученные при государственной оценке данные оказались существенно завышены, что привело к неоправданному увеличению налогового бремени и справедливому требованию землевладельцев о переоценке и уменьшении кадастровой стоимости земли.

Об актуальности этого явления свидетельствует резко возросшее число обращений в суд со стороны несогласных с результатами оценки землевладельцев.

По данным счетной палаты, в суды в 2012 году было подано 1200 заявлений об оспаривании (уменьшении) полученной в результате кадастровой оценки стоимости земли. В 2013 году количество аналогичных заявлений возросло до 9000.

Рассмотрим сложившуюся ситуацию подробнее.

Как было

Оплачиваемый гражданами России налог на землю ранее входил в группу налогов на имущество наряду с налогами на постройки (жилые и нежилые) и транспорт. Для исчисления его величины использовалась инвентаризационная стоимость участков, определяемая Бюро технической инвентаризации (БТИ) в соответствии с разработанной в шестидесятые годы прошлого столетия методологией. Согласно ей, при определении налогооблагаемой базы учитывались многочисленные параметры строений и находящихся под ними участков. На результат существенно влиял коэффициент амортизации, зависевший от возраста построек.

Так рождались основные «несправедливости» налогообложения. Например, расположенные в центре Москвы сталинские здания с просторными помещениями, толстыми стенами и высокими потолками оценивались ниже, чем свежие «хрущевки» на окраине столицы.

Что нового

Изменения начались в 2001 году, когда Правительством был утвержден Земельный кодекс России и принято решение создать единую публичную кадастровую карту земель. Параллельно предполагалось провести справедливую оценку всех земельных участков страны.

Новая стоимость нужна была для расчета налогов, арендной платы и цен, по которой земля будет передаваться в частное владение. (Постановление №945 «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999 года).

Очевидно, что такая объемная, многофакторная и финансово обременительная работа не могла быть осуществлена единомоментно. Оценка длилась около шести лет (примерно с 1999 по 2005 годы) и проводилась поэтапно, методики ее проведения совершенствовались непосредственно в ходе реализации проекта.

В основе массовой (кадастровой) оценки земли лежали те же принципы, что применяются при ее индивидуальной рыночной оценке. Но для облегчения расчетов использовались методы прикладной математической статистики. В «формулу» вводились различные ценообразующие качества земельных участков, причем в первую очередь те, которые отражали их постоянные и фундаментальные характеристики (такие как вид разрешенного использования, например).

Более мелкие особенности (близость свалки или вредного производства, удаленность от транспортных путей) учитывались в меньшей степени, что было обусловлено срочностью и массовым характером проводимого действия.

В силу таких объективных причин создалась ситуация, когда кадастровая стоимость довольно большого числа участков не совпала с их реальной рыночной ценой. Следовательно, не могут считаться справедливыми и рассчитанные на этой базе налоги или арендная плата.

Новые налоги

К исчислению налогов на основе кадастровой стоимости земли приступили в 2006 году в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации. Ставка налога по видам земель, льготы и освобождения определяются муниципальными властями (в рамках установленных НК максимальных значений). Величину налога рассчитывает местное отделение налоговой инспекции, умножая кадастровую стоимость земли на установленные ставки.

Если владелец земельного участка считает сумму начисленного налога неоправданно высокой, ему потребуется доказать, что кадастровая стоимость его участка определена неверно и должна быть снижена. Рассмотрим подробнее, как это можно сделать.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Действующее законодательство позволяет владельцу земли, а также другим заинтересованным лицам (арендаторам, платящим за использование земли пропорционально ее стоимости) оспорить определенную в ходе массовой оценки кадастровую стоимость земли с целью ее уменьшения. Сделать это можно двумя способами:

    Обратившись в специальную территориальную комиссию , занимающуюся переоценкой кадастровой стоимости земли. Это путь имеет свои достоинства и недостатки. К достоинствам можно отнести более короткие (по сравнению с судом) сроки рассмотрения вопроса и отсутствие необходимости оплачивать госпошлину.

    К недостаткам следует отнести наличие различных условий, определяемых местными властями и ограничивающих возможность решения вопроса в рамках деятельности указанной комиссии. Например, обращение принимается к рассмотрению лишь в тех случаях, когда расхождение между рыночной и кадастровой стоимостью участка превышает 30%. Либо устанавливаются малые сроки обращения (не позднее шести месяцев с момента опубликования решения кадастра, например). Кроме того, подобные комиссии действуют еще не во всех субъектах федерации.

    Обратившись в суд . Если владельцем или пользователем земли является юридическое лицо, иск подается в арбитражный суд. Физические лица обращаются в суд общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка.

    Решение об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка принимается в том случае, если собственнику удается доказать, что рыночная стоимость участка ниже, чем установленная в кадастре. Поэтому начинать дело следует с определения справедливой рыночной цены участка в индивидуальном порядке. Производить такую оценку должны независимые сертифицированные специалисты-оценщики.

    Кроме того, в суде может потребоваться экспертиза полученной оценки, осуществляемая саморегулируемым обществом оценщиков, ее рекомендуется готовить заранее, до момента обращения в суд.

    На основании решения комиссии или вступлении в силу решения суда налоговые органы автоматически осуществляют перерасчет земельного налога в соответствии с новой стоимостью участка. До этого момента уплате подлежит налог, рассчитанный на базе старой кадастровой стоимости.

    Практика показывает, что рассмотрение в суде вопросов, связанных с уменьшением кадастровой стоимости земли, занимает несколько месяцев, поэтому чем быстрее будут подготовлены и представлены необходимые документы, тем меньше сумма неоправданных затрат на содержание земельного участка.

    Важно также иметь в виду, что, согласно требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации», переоценка налоговой базы (то есть массовая кадастровая оценка земли) должна производиться не реже одного раза в пять лет. Делается это с целью поддержания на справедливом уровне цен на недвижимость, на которые влияют такие факторы как изменения конъюнктуры рынка, инфляция, износ. Таким образом, необходимость уменьшения кадастровой стоимости земли может возникнуть вновь.

Этапы оспаривания кадастровой стоимости земли

Для того чтобы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, определенного в ходе массовой оценки, рекомендуется осуществить следующие действия:

  1. Определить потенциальную возможность снижения кадастровой стоимости земельного участка. Обычно на этом этапе проводят предварительные устные переговоры со специалистами, занимающимися оценкой земли.
  2. Провести оценку рыночной стоимости участка, обратившись в независимую специализированную фирму, обладающую соответствующим сертификатом.
  3. Обратиться в саморегулируемое общество оценщиков для проведения экспертизы отчета об оценке, которая подтвердит, что упомянутый отчет составлен в соответствии с требованиями оценочного законодательства Российской Федерации. Это исключит сомнения суда в правомерности и добросовестности представленной оценки.

    Экспертиза отчета об оценке - необязательная опция, ее приходится проводить по настоянию судьи или ответчика. Однако практика показывает, что целесообразно подавать в суд отчет об оценке земли вместе с результатом экспертизы, инициированной истцом.

  4. Оспорить кадастровую стоимость участка в суде или территориальной комиссии, представив результаты независимой оценки и экспертизы отчета по оценке.
  5. Уведомить налоговую инспекцию и органы местной власти об изменении стоимости земельного участка. Внести поправки в кадастр.

Что следует ожидать

Как уже говорилось, массовая оценка земли осуществляется в ходе изменения системы имущественного налогообложения. В прессе обсуждается информация о планах Правительства Российской Федерации провести кадастровую оценку всей недвижимости (не только земли, но и строений). В соответствии с ее результатами будет рассчитываться налог на имущество для юридических и физических лиц.

Следует ожидать, что массовая оценка строений также будет не всегда справедливой, что приведет к необходимости оспаривать ее кадастровую стоимость в судах.

Начиная с 2013 года на всей территории РФ началась массовая переоценка кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков. При этом, их новая цена, определенная государством, часто становится шоком для собственников. Она увеличилась в десятки, а иногда и в сотни раз. И все бы ничего, но с этой суммы надо платить налог, который также кратно увеличился. Разумеется, у многих граждан очень остро встает вопрос о том, насколько правильно рассчитана новая цена их недвижимого имущества органами государственной власти и верна ли сумма налога. И если вы читаете эту статью, то очевидно этот вопрос стал беспокоить и вас, после получения уведомления с новой суммой налога из налоговой инспекции.

Государственная переоценка кадастровой стоимости земельных участков и иной недвижимости, по Закону, происходит один раз в 5 лет. Однако, это не означает, что в следующий раз оценка вашей недвижимости приблизится к рыночной и вам нужно просто подождать. Наоборот, самое время действовать!

Как правильно поступить в данной ситуации? Есть абсолютно легальный путь решения вашей проблемы, это - обжалование кадастровой стоимости, с целью ее изменения в меньшую сторону, и, соответственно, уменьшение налога на недвижимость.

Для этого государством предусмотрен специальный механизм. При Росреестре РФ существуют комиссии, в которые вы можете обратиться, если считаете, что оценщики Росреестра неверно установили кадастровую стоимость вашей недвижимости. По статистике, более чем в 50 % случаев комиссия принимает положительное решение об уменьшении неверно определенной цены. Если же у вас не получилось добиться положительного решения в комиссии, то остается еще один путь обжалование кадастровой стоимости - с помощью иска в суд.

Самая сложная проблема - доказать комиссии или суду то, что стоимость вашей недвижимости действительно завышена. По сложившейся практике, это делается с помощью отчета об оценке. У нашей компании накоплен солидный опыт по оспариванию кадастровой оценки в комиссиях Росреестра и судах. Мы не только подготовим для вас отчет об оценке для предоставления по месту требования, но и поможем собрать остальные документы, подготовить исковое заявление и представим ваши интересы в суде, при необходимости.

По своему опыту можем сказать, что если отчет о переоценке кадастровой стоимости выполнен правильно и к нему нет претензий, то дело практически всегда решается в пользу нашего клиента.

Переоценка кадастровой стоимости земельного участка

Основная проблема государственной оценки земельных участков заключается в том, что она проводится усредненно. Однородные участки, расположенные либо в одном месте, либо схожие друг с другом по какому-то набору признаков, могут быть оценены одинаково. При этом завышение цены, по ряду причин, обычно происходит в большую сторону и значительно превышает рыночную стоимость. Пересмотр кадастровой цены нужен, чтобы уровнять рыночную и кадастровую стоимости земли - о том, что они должны быть равны, говорит статья 66 Земельного Кодекса.

С дополнительными сведениями вы можете познакомиться в статье . В ней вы узнаете, если у вас основания для переоценки, какие шаги конкретно нужно предпринять и какие документы вам надо подготовить.

Переоценка кадастровой стоимости недвижимости и квартир

С городской недвижимостью (здания, квартиры, торговые помещения и т.п.) дела обстоят еще сложнее. Показатель ее стоимости постоянно меняется в зависимости от экономической ситуации в стране. В Москве эти колебания вполне могут измеряться миллионами рублей. Кроме того, цена недвижимости может быстро меняться, если она размещена в той точке города, который активно застраивается и благоустраивается или, наоборот, приходит в упадок.

Если ваша собственность стоит больших денег, то и налог с нее тоже не маленький, и хорошим вариантом для вас для того, чтобы обжаловать кадастровую стоимость квартиры или любой другой недвижимости, будет как раз тот период, когда цены на него минимальны.

С дополнительными сведениями вы можете познакомиться в статье . В ней вы узнаете, если у вас основания, для переоценки, какие шаги конкретно нужно предпринять и какие документы вам надо подготовить.

Если вам необходима переоценка кадастровой стоимости квартиры, земельного участка и любой другой недвижимости - звоните, и мы поможем!