Как оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки? Условия и порядок досрочного погашения ипотеки, как правильно это делать и как вернуть переплаченные проценты по кредиту?
Условия и порядок досрочного погашения ипотеки в 2019: как правильно погасить и вернуть проценты?
Досрочное погашение ипотеки - это оплата с опережением графика большими суммами.
- Бывает полное , когда вносится полный остаток по кредиту + проценты на текущий день (ипотека закрывается полностью),
- а бывает частичное , когда вносится сумма больше ежемесячного платежа по графику, но меньше остатка всего долга (пересчитывается график платежей).
Стоит ли досрочно погашать ипотеку?
Прежде чем разбираться, как досрочно погасить ипотеку , надо решить принципиально – стоит ли это делать. Ответ зависит, среди прочего, от Ваших прогнозов в отношении темпов инфляции.
Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки, рассмотрим конкретную ситуацию:
Допустим, Вы взяли в кредит на 10 лет 3 миллиона рублей под 10 процентов годовых. Если Вы платите по аннуитетной схеме, то есть Ваш график предусматривает погашение кредита равными платежами ежемесячно, то Ваш платёж по ипотекесоставляет 39 645 руб./мес. Пусть доход вашей семьи составляет сейчас 100 тысяч рублей в месяц. То есть Вы вынуждены ежемесячно отрывать 40 % от суммы семейного бюджета на выплату ипотеки.
Теперь переходим к инфляции. Пусть Вы прогнозируете, что инфляция в стране составит, в ближайшие 10 лет, 15% в год. Предположим, что Ваши доходы будут расти в той же пропорции. Тогда через 10 лет ваш семейный месячный доход составит 352 тысячи рублей. То есть Вы будете отдавать на обслуживание ипотечного кредита не 40%, а только 11% Вашего дохода.
Выплата за погашаемый кредит будет совсем не так обременительна как сейчас. Так стоит ли торопиться? Предположения о 15-процентной инфляции и пропорциональном росте доходов совсем не являются фантастическими, так что, не лучше ли подождать пока проблема сама рассосётся, и не идти на частичное досрочное погашение ипотеки.
Возможность погашения кредита до срока
Ответ на вопрос о том, можно ли досрочно погасить ипотеку , однозначно положительный. Досрочное погашение ипотеки совершенно законно. Давно прошли времена, когда банки старались избежать досрочного погашения ипотеки , вносили в кредитный договор кабальные пункты, заставляли оплачивать штрафы, начисляли пени на желающих частично или полностью погасить ипотеку.
В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 года досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается.
- Даже если банк включил такие пункты в договор, а клиент подписал его, обращение в суд исправит несправедливость и даст возможность погасить ипотеку досрочно.
- Законом предусмотрена необходимость извещения заимодавца за месяц до предстоящего погашения, но этот срок может быть уменьшен по соглашению сторон.
Условия досрочного погашения и порядок досрочного погашения должны быть прописаны в банковском договоре.
Дальнейшее зависит только от заёмщика, от его желания и возможностей, но, так или иначе, дело придёт к тому, что ипотека досрочно или в срок будет погашена.
Дифференциальный или аннуитетный платёж
В мире ипотеки принято, что определённую часть долга заёмщик обязан выплачивать раз в месяц. Известны два популярных способа расчёта ежемесячного платежа:
- дифференциальный
- и аннуитетный.
У каждого из них есть свои преимущества и недостатки.
Дифференциальный способ предусматривает возврат основного тела кредита ежемесячно равными долями.
Допустим, Ваш кредит взят сроком на 10 лет (120 месяцев) под 10% годовых. Чтобы закрыть ипотеку, извольте каждый месяц вернуть 0,833 процента от величины тела кредита. Это – во-первых. А, во-вторых, будьте добры заплатить проценты. В самый первый месяц это двенадцатая часть процентной ставки от тела кредита. Во второй месяц – такая же часть, но от тела кредита, за минусом той его части, которую Вы уже вернули при первом платеже, то есть от 99,177 процентов суммы кредита. В последний месяц вы заплатите, в порядке возврата тела долга, те же 0,833 процента тела кредита плюс месячный платёж за пользование этим последним кусочком тела долга, что составит незначительную сумму.
Возможно, это хороший вариант – график кристально ясен.
В настоящее время банки не слишком активно предлагают дифференцированную систему расчёта, потому, что знают, как правильно рассчитать более выгодную для них схему.
Речь идёт об аннуитетной схеме расчёта. Само слово происходит от латинского annuus, что означает « ежегодный». В настоящее время речь почти всегда идёт о ежемесячных платежах и, стало быть, логичнее было бы говорить о «месяцеитете», но не будем отступать от принятой терминологии.
При аннуитетных платежахпредусматриваются одинаковые по размеру платежи каждый месяц. Причём в начале кредитного периода в эту сумму включены преимущественно проценты за обслуживание кредита, а в конце – преимущественно выплата тела долга. Считается, что клиентам так удобнее платить. В этом утверждении есть доля лукавства, ведь суммы месячных платежей известны заранее, и вполне возможно заглянуть в таблицу накануне платежа и, кстати, порадоваться тому, что платёж ежемесячно уменьшается.
Во всяком случае, не стоит забывать о том, как выгоднее платить, потому, что за счёт более медленного уменьшения неоплаченного остатка тела кредита, общая сумма на его обслуживание значительно (нередко на десятки процентов) больше, чем при дифференцированной схеме.
В отношении того, при какой схеме выгоднее досрочное погашение ипотеки, дифференцированная схема выглядит привлекательнее . Ваше платёжное поведение является логичным и последовательным: Вы стремитесь поскорее рассчитаться по кредиту, идёте на опережение графика, начинаете погашать ипотеку досрочно, чтобы минимизировать стоимость обслуживания кредита. При любой схеме погашать лучше рано, чем поздно, ведь уже выплаченных за обслуживание сумм никто не станет пересчитывать.
Уменьшить срок или снизить платёж
Планируя частичное досрочное погашение ипотечногокредита, Вы должны знать, как рассчитатьплатежи и сделать выбор – снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок кредита, не изменяя немедленно величину платежей. Что выгоднее? Правильный ответ зависит от того, зачем Вы планируете частичное или полное досрочное погашение ипотеки .
Далеко не всегда за решением погасить ипотечный кредит стоят чисто финансовые соображения. Если Вы планируете продать, разменять, подарить, завещать ипотечное жильё, у Вас могут быть нефинансовые мотивы погасить часть или весь заём. Скорее всего, в этом случае Вам нужно иметь «развязанные руки» как можно скорее, на первом месте будет стоять время, и Вы предпочтёте сделать перерасчёт, чтобы сократить срок кредита. Если же за решением пойти на досрочное погашение ипотеки стоят изменившиеся финансовые обстоятельства, то выбор зависит от долгосрочного или краткосрочного характера произошедших изменений.
Если речь идёт о разовом улучшении, таком как рождение второго ребёнка и получение материнского капитала, крупный выигрыш в лотерею, неожиданно большая премия на работе, получение наследства и тому подобное, стоит подумать о том, чтобы пересчитать кредит и снизить рассчитанный ранее месячный платёж. Сколько лет Вы собирались платить, столько и будете, а текущая жизнь станет свободнее в финансовом отношении.
Другое дело, если речь идёт о долгосрочном изменении обстоятельств. Например, вы сменили работу, и Ваша зарплата решительно повысилась, Ваш бизнес-проект резко пошёл в гору или что-то в этом роде – стоит подумать о решительной смене модели финансового поведения, посчитать новый баланс и пересмотреть срок ипотеки.
Заметьте, что при досрочном погашении кредита Вы обязательно выиграете на стоимости его обслуживания.
Как правильно погасить ипотеку
Процедура досрочного гашения ипотеки достаточно проста и не отличается в вашем банке от условий и требований к досрочному гашению других кредитов. Как правило, она состоит из трех простых шагов:
- Объявить банку о своем решении (нужно написать заявление на досрочное гашение).
- Внести необходимую сумму на счет.
- После внесения проверить корректность списания и отображения в графике платежей.
Важный момент! В настоящий момент досрочное гашение ипотеки происходит после объявления банку о своем решении и поступлении денег на счет. Теперь не надо ждать, когда наступит дата платежа по аннуитетному кредиту, как это было ранее. Пересчет произойдет в тот же день.
Также стоит учесть!
- В Сбербанке досрочное погашение ипотеки можно сделать в сбербанк онлайн без обязательного посещения банка.
- В ВТБ 24 досрочное гашение можно сделать по звонку в колл-центр.
Видео: Калькулятор досрочного погашения ипотеки
Альтернативы погашению ипотеки досрочно
Полное или частичное досрочное погашение ипотеки , это отнюдь не единственный способ потратить деньги. Выгодно ли такое погашение? Существует немало других способов распорядиться деньгам.
Как лучшепоступить? Самый напрашивающийся ход – положить деньги в какой-нибудь банк на депозитный вклад. Не обязательно в тот же банк, где у Вас ипотека. В любой, где удастся подобрать процент по депозитному вкладу выше, чем тот, что Вы платите по своему кредиту. Это вполне может случиться, если не завтра, то послезавтра – ипотека вещь долгая, а экономическая конъюнктура меняется быстро.
Причём решение вложить деньги в депозит имеет и дополнительные плюсы. Взять, хотя бы тот факт, что досрочное погашение ипотеки приведёт к потере денег навсегда. Да, банк, разумеется, проведёт расчёт досрочного погашения Вашего долга, поменяет график платежей, произведёт пересчёт, но доступа к этим деньгам у Вас уже не будет. Обратного хода нет, таковы правила.
А выгодно ли это Вам? Ведь ситуация может измениться. Процент по депозитам подрастёт и Вы сделали вклад, Вы просто переложите деньги туда, где лучше условия, а если Вы подписали заявление на досрочное погашение кредита, Вам остаётся кусать локти.
Также необходимо знать, что вы имеете право вернуть излишне уплаченные при досрочном гашении проценты.
Как вернуть переплаченные проценты по кредиту?
Если кредит по тем или иным причинам возвращается досрочно, то оказывается, что в составе уже уплаченных аннуитетных платежей «сидят» проценты за те периоды, в которых пользование деньгами не осуществлялось.
Когда нет досрочного погашения, то проценты считаются уплаченными согласно договору. Но если была «досрочка», то в составе аннуитета могут оказаться излишне уплаченные проценты. Иными словами, заемщик за пользование кредитом, исходя из его фактического срока до погашения, переплатил.
Рассчитать проценты, которые заемщик может вернуть, несложно . Надо взять сумму всех начисленных процентов в составе аннуитетных платежей за весь срок к погашению процентов и посчитать ту часть, которая пропорционально приходится на месяцы до фактического погашения.
Общую сумму процентов банки указывают в графике платежей, который прилагается к кредитному договору. В случае, если кредит достаточно длинный, то сумма возврата может оказаться значительной.
Например, по ипотечному кредиту на сумму 2 млн рублей на срок 20 лет по ставке 13,75% заемщик должен уплатить банку проценты на общую сумму 3,9 млн руб. (кредитный калькулятор Сбербанка). При досрочном погашении, например, через три года, заемщик может вернуть 230 000 рублей или 26% от суммы всех уплаченных за 3-летний период аннуитетов.
При досрочном погашении эти проценты, уплаченные заемщиком вперед, становятся, по сути, необоснованным обогащением банка. Значительную часть излишне уплаченных процентов можно вернуть - это право у заемщика возникает при досрочном погашении, в том числе при рефинансировании (перекредитовании).
Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата, говорится в обзоре ВАС. Взыскание процентов за период, в котором пользование суммой займа не осуществлялось, незаконно.
Аннуитетные платежи предполагают внесение одинаковой суммы планового платежа каждый месяц в период всего срока кредитования. Особенностью данного вида платежа является то, что изначально в сумму планового платежа включено около 30% суммы основного долга, но постепенна его доля увеличивается. Таким образом, произвести досрочное погашение кредита в Сбербанке при аннуитетных платежах выгодно всегда.
До намерения погасить кредит досрочно
Если вы собираетесь периодически вносить суммы, превышающие размер планового платежа, можно на стадии подписания кредитного договора написать заявление на безакцептное списание денежных средств, находящихся на счете, в счет погашения основного долга. Это позволит вам сэкономить время на поездки в банк для написания заявлений на частичное досрочное гашение.
Если платежи производятся безналичным способом, рекомендуется уточнять у специалистов в банке дату зачисления средств. Дело в том, что в некоторых случаях платеж зачисляется на счет в течение 3-5 дней, даже если вы вносите день через другой офис Сбербанка.
Как осуществить досрочное погашение в Сбербанке
Стоит понимать, что существуют два вида досрочного гашения:
- Частичное досрочное гашение (ЧДГ).
- Полное досрочное гашение (ПДГ).
Однако не все договоры предусматривают досрочное гашение. Так, старые кредитные договоры Сбербанка предусматривают мораторий на частичное гашение, но предусматривают полное гашение. Также в некоторых договорах взимается комиссия за досрочное гашение кредитной задолженности. Во всех новых договорах ЧДГ и ПДГ возможно с первого месяца и без комиссии.
Если вы собираетесь закрыть кредит раньше окончания срока действия договора, стоит ознакомиться с ним. При отсутствии каких-либо ограничений, можно узнать необходимую для внесения сумму и внести ее.
Необходимые действия для досрочного закрытия кредита
Независимо от вида досрочного гашения кредита, клиенту необходимо предпринять следующие действия:
- Обратиться в ближайшее отделение Сбербанка для уточнения суммы задолженности на день, когда вы собираетесь внести денежные средства. Также эту информацию можно получить по телефону горячей линии Сбербанка после прохождения процедуры верификации.
- Написать заявление на досрочное погашение задолженности. В данном заявлении должна прописываться текущая сумма задолженности, дата внесения денежных средств, сумма, которую вносит клиент и сумма остатка.
- Подписать дополнительное соглашение с банком. Если ранее ЧДГ и ПДГ могли осуществляться через 15 дней после написания заявления, но не раньше наступления даты планового платежа, то сейчас списание денежных средств может осуществляться в день их внесения.
- Подписать график гашения. Если планируется осуществление ПДГ, то в графике гашения в следующий месяц будет стоять 0. При ЧДГ сумма планового платежа будет пересмотрена в меньшую сторону.
- Внести необходимую сумму в кассу банка.
- Взять справку о закрытии кредита, если планируется ПДГ.
Большинство кредитных договоров Сбербанка предусматривают минимальную сумму частичного гашения 15 тысяч рублей.
Как производится перерасчет планового платежа при частичном погашении
При ЧДГ могут меняться сумма планового платежа, а срок договора остается неизменным или может оставаться аналогичная сумма планового платежа при уменьшении срока кредитования. В Сбербанке применяется только первый случай.
Обычно расчет досрочного гашения производится сотрудниками банка, но нужно понимать, что именно они делают, чтобы можно было их проконтролировать. Так, при внесении денежных средств свыше графика планового платежа, необходимо выполнить следующее:
- Узнать оставшуюся сумму кредитной задолженности на день внесения ЧДГ и отнять от нее внесенную сверх графика платежей сумму.
- Узнать остаток срока после погашения. Срок окончания договора указаны в графике и самом договоре.
- Воспользоваться специальной формулой для расчета нового планового платежа.
Если говорить простым языком, то потребуется взять первоначальную сумму долга и вычесть из нее количество произведенных платежей по графику вместе с суммой ЧДГ. Выполнив эти действия, вы имеете следующие данные:
- Остаток ссудной задолженности.
- Процентная ставка.
- Оставшийся срок действия договора.
Для вычисления суммы нового планового платежа потребуется воспользоваться формулой аннуитета: .
В данном случае X – плановый платеж, S– сумма займа, m– месячная процентная ставка, n – количество предстоящих для выплаты месяцев.
Стоит отметить, что месячная процентная ставка – это ваша процентная ставка/100/12.
Расчет процентов переплаты
Это сделать довольно легко. Потребуется взять сумму процентов за пользование кредитом, которые предусмотрены кредитным договором и разделить это число на количество месяцев, во время которых вы фактически пользовались банковскими деньгами.
Если вы не хотите самостоятельно считать это, можете попросить сделать пересчет кредитного инспектора. Скорее всего во время пересчета окажется, что вы переплатили и банк вам должен какую-то сумму денег. Чем выше сумма досрочного гашения и чем дольше вы вносите средства в счет погашения кредита, тем больше может оказаться сумма переплаты.
Интересно, что заемщик может вернуть 13% от этой суммы, но для этого необходимо собрать необходимые документы и подать их в ФНС. Денежные средства будут перечислены на указанный вами счет. Однако для получения этого налогового вычета требуется иметь официальный доход.
Выгоды аннуитетного платежа
Стоит отметить, что в Сбербанке в некоторых продуктах можно самостоятельно выбрать вид погашения. Если в дифференцированном платеже выгода очевидна – переплата по процентам меньше, то выгоды аннуитетного погашения долга завуалированы.
К основным преимуществам аннуитета можно отнести следующее:
- В начале кредитования сумма планового платежа меньше, чем при дифференцированных платежах.
- Клиент заранее знает, что ему необходимо платить одинаковую сумму каждый месяц.
Таким образом, если вы собираетесь досрочно погасить кредит в Сбербанке, который предполагает аннуитетное внесение денежных средств, необходимо предусмотреть все моменты. Конечно, можно обратиться к специалисту банка, который сам все сделает за вас, но вряд ли он будет считать проценты переплаты. Самостоятельно выполни в эти действия, можно предъявить сотруднику банка свои расчеты. Если они верные, то он будет вынужден внести корректировку и вернуть вам деньги, которые вы переплатили.
Не забудьте взять справку о закрытии долга, так как в некоторых случаях она может спасти вас от ошибки специалистов Сбербанка, которые закрывают счет днем позже и у клиента получается просроченная задолженность. Наличие такой справки не обяжет вас оплачивать банковскую ошибку и будет подтверждением того, что кредит был закрыт в полном объеме.
Другие материалы по теме
Люди рано или поздно при взаимоотношениях с банком задумываются над вопросом, как банк считает кредиты и вклады? Человеку важно знать, как банк считает кредит, строит график платежей, считает досрочные погашения по кредиту. Данная статья проливает свет на данный вопрос. В ней приводятся формулы и показано как произвести расчет аннуитетного кредита и как рассчитать досрочное погашение займа с аннуитетными платежами.
Допустим вы пытаетесь рассчитать график платежей. Обычно в расчетах таблицы платежей обычно происходит заминка. Особенно интересен график платежей, если делаются досрочные платежи. Сам банк за вас не посчитает, а знать сколько будет платеж после досрочного погашения нужно. Ответить на данный вопрос вам поможет финансовый инструмент — кредитный калькулятор с досрочными платежами онлайн.
В нем реализован расчет займа с учетом досрочных погашений.
Возможно 2 типа досрочных погашений — с уменьшением суммы платежа и с уменьшением срока кредита.
Формула расчета аннуитетного кредита
Формула для расчета аннуитетных платежей:
Где
- n — количество месяцев, в которые платится ипотека.
- i — процентная ставка по займу в месяц.
- В случае, если у вас указана годовая ставка, нужно поделить ее на 12. Т.е. допустим годовая ставка, 12 процентов, тогда
i = 0.12/12 = 0.01
Это значение и нужно использовать при расчете аннуитетного платежа.
Сумма кредита — сумма выданной ипотеки по договору банка.
Данная формула самая распространненная и используется в таких банках, как ВТб 24, Сбербанк, Дельтакредитбанк(ипотечный банк). Однако есть другие формулы, об этом ниже.
Пример расчета аннуитетного кредита с досрочными платежами
В результате получим следующий график платежей.
Если рассматривать расчет графика платежей аннуитетного займа, то кроме формулы аннуитетного платежа есть формулы расчета процентов ежемесячного платежа и формулы расчета суммы в погашение основного долга. Рассмотрим эти формулы:
Аннуитетный платеж = Погашение ОД + Проценты
где Погашение ОД — сумма в погашение тела займа
Проценты — сумма процентов по ссуде за месяц.
Где сумма ОД — сумма основного долга на дату расчета.
Ставка — процентная ставка в текущем периоде. Если было изменение процентной ставки, берется новая ставка.
Число дней между датами — разность в днях между датами «Дата текущего платежа» и дата предыдущего платежа.
Число дней в году — целое число дней в текущем году. Если мы считаем процентный платеж к примеру с 22 декабря 2011 по 22 января 2012 то формула процентов имеет вид.
Т.е.нужно посчитать отдельно проценты за декабрь и за январь в зависимости от числа дней в году.
В нашем примере при первом платеже это делать не нужно.
Рассчитаем первый платеж в уплату процентов по указанному выше займу за сентябрь месяц(разнца между датами 31 день).
Как видно сумма ОД на первый месяц составляет 1 млн. рублей. Подставим даты, ставки и число дней в году.
Как видно, в счет уплаты процентов должно пойти 10191.78
Произведем расчет суммы в погашение тела займа
22244.45 — 10191.78 = 12052.67
Теперь рассчитаем сумму основного долга после оплаты первого взноса по ипотеке
1000000 — 12052.67 = 987947.33
Далее проценты будут начисляться на данную сумму. Так можно посчитать график для всех платежей.
Из графика платежей видно, что сумма основного долга на 1 сентября 2012 года составляет 831206.27 рублей.
Теперь допустим, мы погасили 100000 рублей в августе 2012. Тип погашения — в уменьшение суммы займа. Т.е срок останется тем же, а ежемесячный платеж уменьшится.
Попробуем посчитать, сколько будет составлять платеж после учета досрочных погашений. В октябре будет уже новый платеж по займу с учетом досрочки.
Воспользуемся формулой для расчета аннуитетных платежей. Из всех параметров у нас изменилась только сумма основного долга после досрочного погашения в августе она равна
831206.27 — 100000 = 731206.27
Вычисленная выше сумма и будет сумма кредита после досрочного погашения.
Именно исходя из этой суммы и будет рассчитываться ежемесячный аннуитетный платеж после досрочного погашения.
Очевидно срок кредита также изменится, нужно отнять от общего срока число месяцев, прошедшее до досрочного погашения с момента выдачи займа.
Срок кредита = 60 — 13 = 47
Подставим новую сумму в формулу аннуитетного платежа получим новый платеж по займу.
Вот как выглядят промежуточные расчеты
(1 + 0.01)^47 =1,596263443
1,596 — 1 = 0,596263443
Итоговый расчет
731209.72 * 0.01 * 1,596263443 / 0,596263443 = 19575,20374
Проверим это с помощью программы 
Как видно результат полностью совпадает. Также можно воспользоваться онлайн версией кредитного калькулятора. Там используется указанная выше формула аннуитетного платежа. График кредитного калькулятора может быть использован для сверки расчетов вашего кредита с расчетом банка. Иногда данные могут не совпасть. Тут есть масса причин. Одна из них — банк использует другую формулу для расчета аннуитетных платежей. На самом деле существует 3 формулы аннуитетных платежей. В знаменателе может стоять разность (n-1), (n-2) или просто n. Саму формулу можно найти в кредитном договоре. Там же указаны и параметры, которые нужно подставлять в формулу.
Вот к примеру форумла аннуитета в банке Левобережный
По формуле
Размер ежемесячного платежа — аннуитетный платеж
ПС — процентная ставка
ПП — процентный период, т.е. срок ипотеки в месяцах.
Формула немного другая. Она взята из стандартного ипотечного договора.
Вы должны понимать, что досрочное погашение с финансовой точки зрения не всегда выгодно. Предлагаю попробывать калькулятор, определяющий выгодность досрочного погашения.
Статистика показывает, что больше 80% граждан РФ когда-либо кредитовались. При этом только небольшая часть отлично разбирается в кредитных продуктах и может осознанно сделать выбор в пользу одного из них. Для большинства же частичное досрочное погашение кредита, аннуитетные и дифференцированные платежи, комиссия за ведение счета и многое другое — только пустые слова.
Чтобы потерять минимум при кредитовании необходимо четко понимать, что такое аннуитетный платеж и когда лучше приступать к частично-досрочному закрытию кредита.
Особенности аннуитетных платежей по кредиту
Сегодня все чаще банки предлагают кредитные продукты с , которые предполагают ежемесячную выплату равными долями. При этом первую половину срока кредитования большая часть платежей идет на погашение процентов за пользование кредитом, а оставшаяся часть распределяется на закрытие основного долга.
С одной стороны, такие платежи очень удобны, так как нет риска заплатить меньше, чем нужно по графику. Однако дифференцированный платеж более выгоден клиенту. Он предполагает ежемесячное уменьшение суммы планового платежа, так как проценты начисляются именно на остаток основного долга.
Как показывает практика, многие клиенты также сами выбирают погашение кредита аннуитетными платежами, так как в этом случае процент одобрения намного выше. К тому же сумма планового платежа в первое время значительно ниже. Еще одним достоинством данной схемы погашения является прозрачность осуществления частичного досрочного погашения по аннуитетным платежам основного долга.
Виды досрочного погашения при аннуитетных платежах
Банковская система предполагает два таких способа. Каждый из них имеет свои особенности. На стадии подписания кредитного договора желательно сразу обратить внимание, как именно происходит данная процедура.
Обычно кредитные организации при осуществлении частичного досрочного гашения (ЧДГ) снижают сумму планового платежа. Однако не редко встречаются продукты, где сумма остается неизменной, но срок кредитования сокращается. В последнем случае минимальная сумма для частично гашения кредита составляет сумму ежемесячного обязательного платежа. В противном случае средства будут находиться на счете.
Достаточно часто клиенты выходят на просрочку, когда собираются в отпуск на долгий период и вносят оплату сразу за несколько месяцев. Дело в том, что некоторые финансовые организации в договоре предусматривают безакцептное списание денежных средств в счет ЧДГ, если сумма превышает 100 рублей. То есть, в дату планового платежа списывается вся сумма, которая находится на расчетном счете клиента. Изменение графика происходит в этом случае автоматически, но во избежание проблем клиенту рекомендуется взять новый график в любом отделении банка.
В случае, если безакцептное списание средств со счета не предусмотрено, то необходимо заранее писать заявление на ЧДГ , где будет указана сумма для списания. Новый график платежей также можно будет получить только после списания денежных средств в любом отделении банка. Стоит отметить, что в данном случае можно сразу внести сумму на несколько месяцев вперед. Без заявления клиента она будет списываться только в дату планового платежа, согласно графику гашения.
Часто на сайтах банков клиенты, желающие погасить досрочно свой кредит с аннуитетными платежами, находят калькулятор досрочного погашения . Он очень удобен и полезен в расчетах для клиентов.
Еще одним важным нюансом при ЧДГ является комиссия, которая может взиматься в установленном размере. Поэтому стоит внимательно прочитать договор, чтобы не заплатить банку лишнего.
Таким образом, для осуществления частичного досрочного погашения, как правило, необходимо следующее:
- Заявление клиента о намерении внести денежные средства в счет погашения основного долга с указанием суммы.
- Внесение необходимой суммы на счет.
- Получение нового графика гашения после списания денежных средств.
Стоит отметить, что некоторые банки принимают платежи и заявления электронно, без личного присутствия клиента в отделении банка. Однако график можно получить только лично.
Это удивительно, но далеко не всегда погашение кредита досрочно выгодно заемщику. Особенно если он собирается внести незначительную сумму, а договор предусматривает штрафы или комиссию за досрочное погашение кредита. Если в банках пункт о взимаемой комиссии сохранился только в договорах, которые были оформлены до 2010 года, то кредитные организации до сих пор активно используют это в своей практике при досрочном погашении кредита.
Если займ оформлен в серьезной финансовой структуре, то есть в банке, а договор не предусматривает штрафы за погашение кредита досрочно, то вносить его можно всегда, когда есть возможность. Это значительно снизит итоговую сумму переплаты, а также может снизить нагрузку на семейный бюджет (если предусмотрено снижение суммы планового платежа).
Когда кредитный договор предусматривает комиссию или штрафы (обычно это 5% от вносимой суммы), то имеет смысл осуществлять ЧДГ, когда сумма значительно снижает сумму планового платежа. Однако гораздо выгоднее в любое время полное досрочное гашение. В этом случае обязательно нужно взять справку о закрытии долга во избежание недоразумений.
Важно также отметить, что договор часто предусматривает мораторий на ЧДГ в первые 2−3 месяца и последние. Поэтому старайтесь внести денежные средства ближе к середине срока кредитования.
Видео о том, что такое аннуитетные и дифференцированные платежи:
Взяв ипотечный кредит, многие стремятся при первой же возможности погасить его досрочно. Как правило, речь идет о частичных досрочных погашениях, а не полной сумме оставшегося долга. Очевидно, что досрочное погашение привлекает как возможностью раньше рассчитаться перед банком, так и, в конечном итоге, уменьшить общую сумму переплаты по ипотеке.
Итак, собрав какую-то сумму для частичного досрочного погашения, вы пишите заявление в банке, где просят указать, каким образом пересчитывать график платежей и предложено два варианта
- Уменьшить срок кредита . Т. е. ваш ежемесячный платеж остается таким, каким он был и раньше, но общий срок ипотеки при этом уменьшается.
- Уменьшить месячный платеж . Иными словами, срок кредита не меняется, но уменьшается ваш ежемесячный платеж, как следствие, уровень обязательств по уплате ежемесячного платежа становится меньше.
Что выгоднее? Попробуем разобраться. Есть популярное мнение, что первый вариант, предусматривающий уменьшение срока, выгоднее второго. Казалось, как можно было бы в этом усомниться? Возьмем для примера на 1 000 000 рублей на 3 года. И через год будем погашать 500 000 досрочно. поможет рассчитать для переплату в 111 696,24 рублей, и для в 130 656,11 рублей. Вроде бы все верно с утверждением: первый вариант кажется более выгодным. Однако давайте чуть подробней всмотримся в эти графики платежей.
Согласно первому графику ежемесячный платеж остается 33 214,31 рублей.
Согласно второму - 9 672,39 рублей. В этой ситуации довольно странно сопоставлять эти два варианта по величине итоговой переплаты, поскольку, они, очевидно, неравнозначны. В первом случае мы в разы должны больше платить в месяц, было бы странно при этом требовать от второго варианта такой же переплаты. Давайте уберем эту несправедливость, и будем в месяц во втором варианте тратить такую же сумму, как и первом. Для этого разницу ежемесячными платежами будем направлять на досрочное погашение. Т.е. помимо уплаты 9 672.39 ежемесячного платежа, добавим (33 214,31 - 9 672,39) 23 541,92 рублей на досрочное погашение, снова сделаем это погашение по варианту снижения ежемесячного платежа, оставляя исходный срок неизменным. Поступим так и с последующими платежами. Здесь можно увидеть расчет
Как видно, в этом случае величина переплаты до копейки совпадает с первым вариантом, поэтому оба варианта досрочного погашения с уменьшением срока или уменьшением месячного платежа равноценны по величине переплаты , если погашать кредит по указанной выше схеме. Если вспомнить, что второй вариант обладает дополнительной особенностью в части уменьшения рисков: снижая величину обязательного ежемесячного платежа, ваша финансовая устойчивость становится выше: в случае наступления каких-либо непредвиденных обстоятельств, когда доход может уменьшиться, риски по невыплате кредита меньше из-за уменьшенного обязательного ежемесячного платежа. В таких условиях второй вариант погашения кажется идеальным: одновременно снижая риски, вы не переплачиваете дополнительно кредитору.
Конечно, стоит отметить, что на практике бывают ограничения, которые могут изменить взгляд на выбор варианта с меньшей переплатой. Сюда могут относиться следующие особенности:
- минимальная сумма досрочного погашения . Довольно типична ситуация, когда в кредитом договоре обозначена такая сумма, ниже которой досрочное погашение просто невозможно. В этом случае, если разница между ежемесячными платежами, которую предполагалось каждый месяц направлять на досрочное погашение долга, станет меньше указанной пороговой суммы, то погашение можно будет осуществлять только после того, как набежит в течение нескольких месяцев достаточная для этого сумма. В этом случае переплата между двумя вариантами будет тем более заметной, чем больше будет требоваться времени на накопление минимально возможной суммы для досрочного погашения.
- Штрафы, связанные с досрочным погашением . Как видно во втором варианте погашения требуется большее количество таких операций, поэтому факт применимости штрафов в большем количестве может негативно сказаться на привлекательности варианта снижения ежемесячного платежа.
- Комиссии по досрочному погашению . Ситуация, во многом аналогична штрафам. Стоить отметить, что некоторые кредитные организации любят отличать понятия «штрафы» и «комиссии». Так, например, заявить в своих маркетинговых материалах, что досрочные погашения по ипотечному кредиту предполагаются без каких-либо штрафов, а в сборнике тарифов можно будет обнаружить комиссию «за пересчет графика платежей при досрочном погашении». С комиссиями ситуация осложняется тем, что, как правило, они могут возникнуть из-за необходимых сопутствующих расчетно-кассовых операций, и явно не будут сформулированы как относящиеся к досрочному погашению по ипотеке. Наиболее это актуально для случая, когда ваш ипотечный кредит банк перепродал какой-либо другой организации, но при этом вы по-прежнему вносите ежемесячные платежи в тот банк, где подписывали кредитный договор. В этом случае, свои ежемесячные платежи вы перечисляете на счет нового владельца закладной. Это может быть как счет организации в этом же банке, так и вообще межбанковский перевод. При этом у банка может быть особый режим комиссий для кредитов, которые он перепродал. Так для ежемесячных платежей комиссии могут отсутствовать, но вот если вы захотите осуществить досрочное погашение, то тут могут вступить полноценные тарифы для межбанковских переводов, например в 3% от суммы перевода.
- Необходимость каких-то дополнительных формальных процедур . Для досрочного погашения, как минимум, требуется писать заявление. Для этого необходимо специально приехать в банк, отстоять очередь, потратить время. Принимая во внимание, что, такое заявление часто требуется подать не позднее определенного количества дней до даты уплаты ежемесячного платежа, то возможно для этого придется планировать отдельный визит. Во втором варианте в силу большего количества досрочных погашений будет требоваться больше ваших временных затрат на такие процедуры.