Самовольная перепланировка квартиры. Незаконная перепланировка квартиры: какие штрафы грозят владельцу жилья. Покупка квартиры с незаконной перепланировкой: риски сторон

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб , то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее , Жилищную инспекцию, или вернуть все в первозданный вид.

Кодекс РФ об административных правонарушениях Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

    2. влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

  2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

    3. влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

  • ст. , ЖК РФ;
  • СанПиН;
  • СНиП;
  • ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

По требованиям законодательных актов, изменения плана квартиры должны быть узаконены до момента продажи, но в реальной жизни случается всякое.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным .

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть .

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Может потребоваться также получение нового свидетельства о праве собственности, если в результате всей затеи изменится соотношение жилой и полезной площадей.

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки , и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы .

Специалист подскажет, выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

  • перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
  • перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
  • разборка антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

  • расширения , за счет жилых комнат;
  • объединения или с комнатой или кухней;
  • пробивок дополнительных окон, дверей;
  • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • перестановки газовых приборов и оборудования;
  • объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – значит, пойти сознательно на уменьшение цены именно на ту приблизительно сумму, которая потребуется впоследствии покупателю.

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости , ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям , если нет одобрения специалистами.

Возможные сложности

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь : с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

  • есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт , и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров ;
  • в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища , если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
  • покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене ;
  • акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
  • покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму .

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле , и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

, перепланировка – это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения . Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления.

ВНИМАНИЕ : Если собственник жилого помещения не получил разрешение на проведение работ или не согласовал с органами уже имеющиеся изменения, то такую перепланировку называют неузаконенной.

Полный перечень работ, для проведения которых требуется разрешение властей, перечислен в Какие работы требуют обязательного получения разрешения:

  • изменения в несущих конструкциях;
  • перенос комнат;
  • перестановка газовых плит;
  • возведение лестниц;
  • перестановка сантехнического оборудования;
  • разборка и возведение перегородок;
  • установка и демонтаж нового инженерного оборудования;
  • снос или переустройство полов и потолков;
  • заделка и создание проемов между комнатами и оконных проемов;
  • создание входов и тамбура.

Не требуют согласования :

  1. косметический ремонт;
  2. устройство встроенной мебели;
  3. замена инженерного оборудования, если оно аналогично по техническим характеристикам и параметрам старому оборудованию.

Смотрите видео об узаконивании перепланировки квартиры:

Основные риски

При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя :

Риски со стороны продавца :

  1. Сокрытие факта неузаконенной перепланировки может стать основанием для расторжения договора купли-продажи.
  2. Собственнику такой проблемной квартиры долгое время будет сложно найти покупателя. Не каждому человеку захочется приобретать жилье, для легализации перепланировки в котором предстоит пройти много инстанций и вложить средства.
  3. Если наличие нелегальной перестройки вскроется после продажи, покупатель может потребовать от продавца в судебном порядке денежной компенсации за понесенные расходы на узаконивание ремонтных работ.
  4. Чтобы быстрее продать недвижимость, собственнику придется снизить ее стоимость.

Преимущества

Несмотря на возможные риски, приобретение такой квартиры имеет свои плюсы.

  1. Во-первых, жилье с нелегализованной перепланировкой может стоить на 10% дешевле рыночной цены . Для покупателя это отличная возможность сэкономить на покупке недвижимости. Даже после вложения дополнительных средств на узаконивание работ новый собственник остается в плюсе.
  2. Во-вторых, квартира имеет индивидуальную, а не типовую планировку . Спрос на такое жилье высок всегда. Узаконив ремонтные работы, новый собственник сможет продать его подороже.

Особенности неузаконенной переcтройки

Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкой имеет ряд нюансов.

Большинство банков не одобряет недвижимость с незаконным переустройством . Если первичную документацию заемщика банк примет, то документы на проблемное жилье – нет. Оформление такой недвижимости в ипотеку связано для банка со множеством рисков (подробнее об особенностях покупки квартиры в ипотеку читайте ). Так, в случае образования задолженности по кредиту и конфискации квартиры, банку придется потратить личные средства на узаконивание ремонта, чтобы поскорее ее продать и вернуть свои деньги.

Если банк одобрил такую квартиру, то заемщику, как правило, дается срок (6-12 месяцев), в течение которого он обязан согласовать все изменения с властями. Если перепланировка не будет легализована, то кредитор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать досрочного погашения ссуды.

ВАЖНО : Заемщик имеет право делать перепланировку в ипотечной квартире, если иное не предусмотрено в договоре. Чаще всего для проведения капитальных работ требуется согласование не только с властями и инженерами, но и с банком.

Штраф и ответственность

За самовольное проведение ремонтных капитальных работ собственнику грозит штраф , предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ:

  • штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (если перепланировка была сделана в помещении, находящемся в многоквартирном доме);
  • штраф в размере от 1000 до 1500 рублей (для собственников частных домов).

Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —
    влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
  2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —
    влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Последствия незаконной перепланировки описаны в ст.29 ЖК РФ . При выявлении этого факта владельца недвижимости обязывают привести объект в первоначальное состояние или узаконить работы через суд. На это дается определенный срок.

Если хозяин квартиры не делает ни того, ни другого, то по решению суда его квартиру выставляют на торги . Как только она будет куплена, вырученные средства передаются бывшему владельцу за минусом денег, потраченных на судебные издержки и узаконивание перепланировки (или приведение недвижимости в изначальное состояние).

Покупка квартиры с нелегальной перепланировкой означает дополнительные траты времени и средств. Такое приобретение бывает оправдано только в том случае, если процедура узаконивания не потребуется много денег, а сама квартира при этом продается по цене ниже рыночной.

Полезное видео

Смотрите об особенностях покупки квартиры с перепланировкой в видео ниже:

Обращаясь к п.11 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 к ним относятся:

  • работы, которые помешают комфортному проживанию другим жителям дома;
  • некачественный ремонт помещения, который признает его непригодным для жизни;
  • снос несущих стен конструкции здания;
  • вмешательство в инженерные коммуникации дома, если это повлечет к изменению в расходе ресурсов у других владельцев квартир;
  • любые действия с естественным вентилированием;
  • перегруз конструкций дома путем установки дополнительного оборудования и пр.;
  • изменение планировки чердака;
  • проведения работ в здании, признанном аварийным;
  • расположение террас выше первого этажа;
  • игнорирование пожарной безопасности;
  • изменение фасадов зданий, являющимся культурным достоянием;
  • , имеющую газовую плиту;
  • присутствие стенных проемов, разделяющих кухню и комнату (при наличии газовой плиты).

Выше приведены основные запреты, которые встречаются чаще всего. В действительности их намного больше , все зависит от конкретного случая.

О том, можно ли согласовать перепланировку или , а также , узнайте из наших статей. Читайте также о том, перепланировки квартиры.

Какими законами регламентируется?

Как узнать правила перепланировки квартир в соответствии с нормативными актами?

Перепланировка регламентируется СНиП и СаНПиН:

  • п.3.8. СаНПиНа2.1.2.2645-10 и п.9.22 СП 54.13330.2011 (расширение над кухней, а также комнатами);
  • п.9.12 СНиП 31-03-2003 и п.5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10 (установка кухни без окон и других естественных источников света);
  • п.22 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 (установка кухонь над жилыми комнатами);
  • п.3.8. СаНПиНа2.1.2.2645-10 и п.9.22 СП 54.13330.2011 (расположение кухонь, комнат при условии что сверху на этом же месте у соседей санузел);
  • п.3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10 (установка унитаза где-либо помимо санузла)

Если вам пришел отказ, то нужно:

  • предоставить доказательства, что перепланировка абсолютно безопасна и выполнена по всем правилам;
  • начинать .

Незаконная перепланировка квартиры — ответственность

Какая ответственность предусмотрена за перепланировку квартиры без согласования? За самовольную перепланировку квартиры предусмотрена ответственность в виде штрафных санкций.

Кроме того, вполне возможно, что вам придется вернуть все так, как было до перепланировки.

Если вы откажитесь возвращать квартиру в исходное состояние, вам грозит:

  • распродажа жилья через аукционы;

Муниципальная квартира, а вернее перепланировка, ведет к расторжению договора о найме, возлагает обязательства привести жилье в изначальный вид.

Какой штраф за незаконную перепланировку квартиры придется оплатить?

Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры:

  1. Для физических лиц штраф составляет 2,5 тыс. рублей, может взиматься многоразово.
  2. Для юридических лиц от 300 тыс. рублей, может взиматься многоразово.

Владельца квартиры вправе ее лишить, из муниципального жилья — выселить .

Можно ли оставить перепланировку после оплаты штрафа? Оставить можно, только для этого ее нужно будет .

Для этого требуется подготовить документы , которые фиксируют проведенные изменения и подать документы в Жилищную инспекцию:

  • технический паспорт;
  • полная информация про здание;
  • справка из Роспотребнадзора;
  • документ на владение квартирой (копия).

Мы надеемся, что из данной статьи, вы все узнали об ответственности за незаконную перепланировку квартиры. Как можно заметить, незаконная перепланировка — это большой риск . Гораздо лучше изначально все оформить, в будущем сможете избежать большого количества проблем.

О размерах штрафа за перепланировку квартиры без разрешения, а также о последствиях незаконной перепланировки квартиры узнайте из видео :

Работы по незаконной перепланировке осуществляются без соответствующего согласования и с нарушениями, установленных в законе жилищных норм. Такие случаи достаточно частые и многие владельцы жилья продолжают проводить незаконные перестройки в квартире без оформления необходимых разрешений. Такие действия вызваны рядом причин. Во-первых, это желание сэкономить. Во-вторых, немаловажна уверенность граждан в том, что о незаконной перепланировке никто не узнает. Но довольно часто такие несанкционированные действия замечают соседи. Наиболее важный момент, который следует учитывать, это тот факт, что несанкционированные действия подобного рода могут вызвать повреждения и даже обрушение.

При незаконной перепланировке что разрешено или запрещено

Если в вашей квартире осуществлено незаконное перенесение стен, проемов у вас могут возникнуть проблемы с ее продажей, дарением, завещанием, взятием под нее кредит и т.д. Есть моменты, которые допустимы в пределах норм, а есть те, что лучше согласовать, чтобы план квартиры совпадал с проектами, зафиксированными в БТИ. Итак, разрешается:

  • если объединяются несколько квартир допустимо увеличение жилых помещений за счет уменьшения коридорного пространства или второй кухни;
  • жилую комнату объединить с кухонным пространством, сохранив размещение коммуникаций в кухонной части;
  • переносить расположение газоснабжающих и водопроводных систем исключительно с приглашением специалистов соответствующих организаций и оформлением необходимых документов;
  • расширять санузел за счет подсобок и коридорных пространств;
  • переустанавливать окна, дверные проемы, при условии сохранности несущих конструкций.
  • разрушать несущие опоры здания в виде стен, балок, перекрытий;
  • замуровывать разводку газа, воды в стены, если это не предусмотрено при строительстве дома;
  • закрывать доступ к вентиляционным шахтам или перестраивать вентиляционные ходы;
  • размещать помещение под санузел над жилыми помещениями соседей;
  • устанавливать отключения на общедомовых сетях (свет, газ, вода), которые будут нарушать показания потребления названных ресурсов в жилых помещениях;
  • проводить работы, увеличивающие нагрузку на несущие опоры дома, или способствующие разрушению основной конструкции.

Кто и как может узнать о незаконной перепланировке

Проверку законности перестройки помещения могут провести сотрудники специальной жилищной инспекции, если к ним поступит сигнал. Представители этой организации обязаны реагировать на поступившие заявления и проверить обоснованность жалоб.

Как инспекция может узнать о незаконной перепланировке:

  • по сообщению жилищных организаций, которые вправе контролировать общие нарушения, влекущие за собой опасность или неудобства для жильцов подъезда или дома;
  • по жалобе соседей, которых беспокоит данная перепланировка, вызывает опасения или неудобства;
  • от иных частных лиц или инстанций, которые узнав о незаконной перепланировке помещения просят произвести проверку.

Во всех случаях может быть устное заявление (по звонку, лично) или письменное, основным содержанием которого могут быть прямые указания на нарушения или только просьба проверить подозрения.

Скачайте образец жалобы на незаконную перепланировку

Ответственность за незаконную перепланировку

Есть несколько вариантов исхода событий в случае, если хозяин осуществил несанкционированную перестройку в квартире.

  1. Если совершенные действия по перепланировке не нарушают нормативов, прописанных в законодательстве, то в таком случае собственнику грозит только штраф за несанкционированные действия и необходимо будет утвердить их в жилищной инспекции. Также необходимо будет получить техническое свидетельство о том, что осуществленные изменения в планировке жилья допустимы и безопасны.
  2. Если во время работ были затронуты капитальные опоры, то понадобиться техническое заключение о проделанной перепланировке, а также провести специальные расчеты по усилению несущих стен. Поскольку вмешательство такого рода может представлять угрозу безопасности всем проживающим в доме.



Если просмотреть статистику несанкционированного вмешательства в важные структурные элементы здания, что может вызывать серьезные повреждения конструкции, вплоть до обрушения дома. В случае, если перестройка не вызвала серьезных нарушений владельцу кроме оплаты штрафа, необходимо будет устранить все имеющиеся нарушения в квартире.

Важно! Если из-за таких действия пострадает жилье соседей, то виновнику придется возместить весь ущерб.

Возможно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Важно знать, что если в квартире проводились не подтвержденные по закону работы по перепланировке, то это существенно повлияет на возможность совершать различные юридические действия с квартирой. Продать, подарить, обменять такое жилье будет затруднительно до того момента пока перепланировка не будет официально узаконена. Это связано с тем, что, совершая попытку распорядиться собственностью, собственнику необходимо официально оформить техпаспорт через БТИ, где будут отмечены все изменения в планировке.

К сведению! Жилье с незаконной перепланировкой теряет до 30% в цене, особенно, если есть серьезные технические нарушения в конструкциях.

Также, незаконные действия, связанные перестройкой несущих перекрытий сыграют немаловажную роль и в случае, если владелец оформит кредит под залог квартиры. В таком случае высока вероятность того, что банковские учреждения откажут клиенту в выдаче средств.

Штрафные санкции за незаконную перепланировку

Соответственно КоАП России, объем штрафных выплат за несанкционированную перестройку жилья, может достигать 3 тыс. руб. Несмотря на то, что сумма достаточно небольшая, к ней идет дополнение в виде того, что владелец будет обязан возместить весь ущерб. Необходимо будет привести квартиру в соответствии с техническим планом этажей, или официально узаконить проделанные изменения. Если эти условия не будут выполнены, размеры штрафа могут значительно увеличиться. В случае намеренного игнорирования замечаний жилищной инспекции, открывается судебное разбирательство.

Обратите внимание! В соответствии с законом, в ходе судебного процесса, владельца могут лишить права на собственность и выселить, а данное жилье отдать на публичный аукцион.

Как узаконить незаконную перепланировку квартиры?



В случае если незаконно проведенная перепланировка может быть официально согласована с соответствующими органами, то процесс ее узаконивания будет мало чем отличаться от стандартного варианта подтверждения.

Нужно предоставить пакет документов для перепланировки. Если у специальной комиссии не возникнет вопросов по проведенным работам, то вы получите акт о проведенной перепланировке. Далее нужно получить обновленные документы в БТИ, и отобразить соответствующие изменения в технической документации на квартиру. Если же возникнут какие-то несогласованности, придется или вернуть помещению первоначальный вид, или оформить официальный проект перепланировки, и внести изменения уже в соответствии с ним.

Что делать если незаконное переустройство невозможно узаконить

В случае, когда перестройка привела к таким изменениям, что узаконить их нельзя, проверяющий инспектор может дать предписание к возвращению помещению первоначального вида. Но даже при этом, не всегда возможно выполнить постановление в силу того, что возвращение к первоначальному варианту не просто не возможно, а опасно, потому, что может повлечь за собой разрушение помещений.

В этой ситуации исправление самостоятельно практически может быть недопустимо. Тогда владельцу следует обратиться в специальную строительную фирму, которая в состоянии выполнить сложные работы. Как правило, такие услуги весьма дорогостоящие. Если хозяин жилья, где выявлены нарушения, отказывается их устранять, органы инспекции могут подать в суд и выселить жильца на основании решения судебных инстанций. При этом возможно, что собственнику недвижимости придется принудительно продавать жилье на аукционе, суд может лишить его права на собственность, а также предписать взыскание суммы на восстановительные работы.

Во всех случаях следует учитывать, что никакое право собственности (в многоквартирных домах) не дает разрешения на изменения перепланировки самовольно. Чтобы избежать проблем всегда следует согласовывать свои действия, если они могут повлечь неудобства или опасность для проживания других людей.

Важно! Согласование при перепланировке обеспечивает безопасное проживание окружающих, правильное и безопасное функционирование коммунальных систем, не нарушает общий вид здания или внутреннего его состояния.

Как узаконить незаконную перепланировку, рассказывает юрист Олег Казанцев

Несогласованное изменение границ или внутренняя перепланировка жилого помещения без разрешительных документов хоть и позволяет на начальном этапе сэкономить время и деньги, в дальнейшем может обернуться множеством неприятностей. Если изменения не узаконены, то жилье нельзя ни продать, ни поменять, а если об этом станет известно представителям Жилищной комиссии, то потом придется платить штрафы, и это еще не самое большое, что может грозить.

Трудно представить, что могут быть какие-то исключения из правил. Разве что если человек живет где-то вдали от цивилизации, не собирается осуществлять никаких сделок, связанных с жильем, и не ждет никаких проверок, то в этом случае, может быть, самовольная перепланировка квартиры и не требует узаконивания. Во всех остальных случаях следует как можно скорее утвердить внесенные изменения, тем более что размеры штрафов в будущем могут значительно увеличить.

Что конкретно относится к понятию перепланировки помещения

Понятие самовольной перепланировки или переустройства жилого помещения закреплено Жилищным Кодексом Российской Федерации и рядом региональных нормативных документов. Под самовольными подразумеваются такие изменения, которые были сделаны без согласования с органами технической инвентаризации или в обход согласованного проекта перепланировки.

Надо отметить, что не всякие корректировки внутри дома требуют согласования. Существует перечень запрещенных видов инженерных и ремонтно-строительных работ.

Что можно отнести к понятию самовольной перепланировки квартиры:

  • снос стен или строительство новых, формирование в стене ниш, дверных или оконных проемов;
  • объединение смежных комнат;
  • несогласованный перевод помещения из жилого фонда в нежилой;
  • изменение местоположения инженерных коммуникаций;
  • переоснащение вентиляционных каналов;
  • подключение и монтаж отопительных систем на балконах или лоджиях;
  • увеличение нагрузки на несущие стены здания, превышающее строительные нормы (например, за счет установки в своей квартире производственной техники);
  • изменение границ помещений, находящихся в ведении госструктур, например в ведении МЧС;
  • строительство лестниц;
  • замена двух и более слоев напольных покрытий;
  • строительство террас в квартирах, расположенных на третьих этажах и выше;
  • изменение конфигурации чердачных и иных вспомогательных помещений;
  • прокладывание электропроводки, нарушающей нормы пожарной безопасности;
  • практически любые ремонтно-строительные работы в квартире дома, признанного аварийным, или же такие работы, которые стали причиной разрушений на фасаде или в других квартирах или подъезде;
  • соединение системы подогрева пола и трубопровода, обеспечивающего дом горячей водой;
  • установка счетчиков, позволяющих менять показания приборов учета (общедомовых);
  • нарушение норм строительства, повлекшее за собой увеличение риска возникновения пожарной ситуации или приведшее к антисанитарии.

Все эти нарушения могут подвергать опасности как жителей помещения, где была произведена перепланировка, так и соседей.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Ответственность, штрафы, последствия

​Жилищная комиссия после проверок помещения может установить факт незаконного переустройства и привлечь к ответственности либо собственников жилья, либо нанимателей муниципальной или государственной квартиры, которые не согласовали свои действия с органами. Основанием для проверки может быть любая жалоба : от соседей, представителей домового комитета и т.д.

Юридические лица за несоблюдение правил содержания и ремонта жилых помещений в случае выявления нарушений будут оштрафованы минимум на 40 тысяч и максимум на 50 тысяч рублей. Для должностных лиц предельная сумма административного штрафа составит 5 тысяч рублей.

Собственников и нанимателей (которые также сильно рискуют расторжением на законных основаниях договора социального найма, заключенного ранее с муниципалитетом) жилья за нарушения могут оштрафовать по двум статьям КОАП РФ:

  • за самовольную перепланировку (штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей);
  • за порчу жилого помещения (до 1,5 тысяч рублей).

После уплаты штрафа разумнее всего будет узаконить переустройство путем обращения в суд, который должен признать, что изменения не нарушают строительные стандарты и не ухудшают качество жилого помещения, или решить вопрос согласования в административном порядке. Есть и второй путь - все изменения ликвидировать, вернуть квартире прежний вид. В таком случае конфликт будет улажен.

Однако если уклоняться от уплаты штрафов и узаконивания переделок, суд после обращения жилищной инспекции вправе (это предусмотрено частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса) лишить собственника права распоряжаться объектом. В таком случае квартира будет выставлена на публичные торги. После ее продажи собственнику выплатят часть вырученной суммы. Другая часть будет изъята в качестве возмещения расходов на судебные разбирательства и приведение помещения в прежнее, не нарушающее строительные нормы состояние.

Лишение собственника прав на недвижимость - это крайняя мера, к которой редко прибегает суд (для этого должны быть на лицо факты возникновения угрожающей ситуации для окружающих, возникшей после ремонта). Гораздо чаще человеку, уклоняющемуся от уплаты штрафов, запрещают покидать страну до окончания периода действия правонарушения . Ну и стоит добавить, что сумма штрафов у неплательщиков будет расти. Жилищная комиссия сегодня напрямую работает со службой судебных приставов, которые могут также накладывать арест на имущество нарушителя закона. Во многих городах страны сегодня стала распространенной практика выездных проверок ГИБДД и УФССП. Они останавливают автомобили в произвольном порядке, проверяют водителей по базе, и в случае обнаружения неуплаченных штрафов накладывают арест на машину, если человек не рассчитается с долгами в течение пяти дней.

Таким образом, несогласованная перепланировка может привести:

  • к единовременному штрафу в размере до 4 тысяч рублей (2,5 тысячи за переустройство и 1,5 тысячи за порчу помещения), в дальнейшем штраф может выписываться неоднократно, известны случаи, когда в Москве нарушителям выписывали штраф ежемесячно по максимальному размеру;
  • к запрету покидать пределы Российской Федерации;
  • к аресту имущества;
  • к выплате судебных издержек;
  • к лишению прав распоряжаться недвижимостью, более того, к продаже квартиры с торгов и получению за реализацию только части средств.

Незаконная перепланировка может привести и к уголовному наказанию, если внесенные изменения станут причиной обрушения здания, в результате которого пострадают люди.

Как узаконить переустройство?

Узаконивание перепланировки происходит через суд или согласование ранее выполненных работ с жилищными органами. Для этого может понадобиться экспертная оценка специальной комиссии, проведение дополнительных работ, чтобы устранить нарушения, и, наконец, отображение всех изменений в технической документации.

Как решить вопрос в административном порядке:

  1. Собираем все документы: технический паспорт, свидетельство о праве собственности на помещение (или договор найма), проектную документацию, выписку из домовой книги, согласие жильцов помещения отобразить выполненные в доме коррективы в документации.
  2. Обращаемся в проектную организацию, специалисты которой должны утвердить, что внесенные изменения (или планируемые изменения) не противоречат СНиП, и составить техническое заключение.
  3. Получаем разрешение на перепланировку в жилищной инспекции (понадобятся все те же справки, что в пункте № 1, а также новое заключение проектировщиков).
  4. Ремонтируем квартиру, не отходя от утвержденного плана;
  5. Вносим изменения в техническую и правоустанавливающую документацию.

Такой пошаговой стратегии следует придерживаться тем, на кого еще не успели пожаловаться соседи и кому еще не были выписаны штрафы. Это же касается и тех, кто только собирается переустраивать свое жилище.

Актуальным может быть участие в вопросе посредников - риэлторов или юридических компаний, которые берутся консультировать хозяина помещения, а также изготовить эскиз перепланировки. Эскиз - это более простой вариант проекта, который подходит, когда, например, в квартире нужно сломать ненесущие перегородки, сделать нишу, арку, сделать перепланировку санузла. Эскиз составляется на плане квартиры фломастером (используются два цвета, красным подчеркивают детали под снос, зеленым - планируемые к возведению). В юридическом оформлении эскиз не нуждается, посредник берется согласовать его со всеми необходимыми службами.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Как добиться узаконивания через суд?

В судебные органы следует обращаться, если в жилищных органах не принимают вариант перепланировки, при этом для хозяина помещения принципиально важно добиться узаконивания изменений. Особенно это актуально, когда жилищная комиссия ошибочно настаивает на том, что переустройство привело к порче жилья.

Судебное разбирательство будет состоять из трех этапов . Сначала надо будет направить в суд исковое заявление о признании переустройства или об обжаловании решения жилищных органов. Во время судебного процесса участвовать в заседании сможет сам заявитель либо его законный представитель. Нужно будет хорошо подготовиться, собрать все документы, подтверждающие безопасность и целесообразность перепланировки. Возможно, понадобится помощь адвоката. Самое важное - это доказать, что ремонт не угрожает жизни окружающих и что он был выполнен без нарушения строительных норм. Также важно доказать, что ранее истец предпринимал попытки узаконить изменения в плане квартиры, но государственные органы ему отказывали. Поэтому в этом случае не лишними окажутся справки из госорганов, в которых объясняется, почему государственная жилищная комиссия не признает вариант перепланировки. Заранее можно будет отправить письменное обращение на имя начальника жилищной инспекции с просьбой дать разъяснения по этому вопросу (желательно обращение составить в двух экземплярах, один - для начальника, другой - для себя, на котором нужно будет попросить поставить в секретариате печать о дате приема документа). Заключительным этапом является получение решения суда, которое передается в органы технической инвентаризации. Если суд принял сторону истца, проект утвердят, если суд сочтет доказательства не убедительными, в течение 30 дней можно будет обжаловать решение в апелляционном суде.

Какие справки и документы понадобятся в суде:

  • заявление о признании плана строительно-ремонтных работ или об обжаловании решения жилищных органов, не дающих согласие на утверждение проекта;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру или договор с муниципалитетом о социальном найме;
  • проект квартиры;
  • технический паспорт;
  • заключения, составленные Роспотребнадзором, санитарной и пожарной службами;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Стоимость узаконивания

Узаконивание перепланировки предполагает несколько статей расходов. Все будет зависеть от сложности ситуации и того, насколько срочно нужна документация.

Какие могут быть расходы:

  • изготовление технического и кадастрового паспортов - до 2 тысяч рублей;
  • изготовление проекта - до 8 тысяч рублей;
  • услуги посредника, включающие помощь по созданию эскиза и согласованию его во всех инстанциях - около 10 тысяч рублей;
  • внесение новых данных в Росреестр - 200 рублей.

Если узаконивание будет проводиться через суд, то расходы могут быть намного больше. Еще более дорогостоящей может оказаться процедура «переделывания» ранее несогласованных ремонтных работ, для устранения выявленных нарушений, которые могут представлять угрозу для окружающих, жителей квартиры и соседей.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу самовольно перепланировки квартиры или вам необходимо узаконить перепланировку, то наш дежурный юрист онлайн к вашим услугам.