Переустройство и перепланировка жилого помещения подразумевает изменение его конфигурации с внесением корректив в инженерные конструкции. Типовые постройки уже давно перестали удовлетворять потребности жильцов, а потому нередко возникает потребность в определенных изменениях. Стоит отметить, что, несмотря на то что значительная часть помещений находится в частной собственности, это не дает владельцам права самовольно изменять их технические и эксплуатационные характеристики.

Переустройство и перепланировка жилого помещения - что это такое

В соответствии с Жилищным кодексом, переустройство включает в себя следующие действия:

замена газовых плит на электрические;
перенос сантехнических и газовых приборов;
переоборудование санузлов;
реконструкция или прокладка трубопроводов или сетей подачи электричества;
прочее.

Что касается перепланировки, то это понятие подразумевает изменение конфигурации с сохранением основного предназначения помещения. Это корректировка или полная переработка первоначального проекта с внесением корректив во внутреннее или внешнее пространство.

Условия перепланировки (переустройства) жилого помещения находят свое отражение в законодательстве. Если требования не будут соблюдены, то по решению суда может быть назначено наказание вплоть до изъятия помещения из собственности. Чаще всего, если это возможно, лицо, совершившее подобные противоправные действия, обязывают вернуть строению первоначальное состояние.

Переустройство и перепланировка жилого помещения: понятие и виды

Решаясь на изменения в своем жилище, далеко не все владельцы знают, какие именно действия требуют соответствующего разрешения. Жилищный кодекс определяет перечень работ, которые можно отнести к такой категории, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Понятие и виды могут быть описаны следующим перечнем:

Объединение помещений по горизонтали путем организации проемов в несущих конструкциях.
Обустройство лестниц.
Объединение помещений по вертикали путем организации проемов в перекрытиях.
Установка дополнительных перегородок, которые увеличивают нагрузку на несущие конструкции.
Переустройство пола.
Создание или ликвидация дверных и оконных проемов, а также изменение их формы.
Остекление балконов.
Изменение входа в жилое помещение путем обустройства крылец, тамбуров и прочих объектов.
Установка наружных объектов, к которым относятся кондиционеры, антенны и прочее.
Изменение вида материалов, из которых состоят балконы и прочие наружные конструкции.
Соединение лоджии с внутренним жилым пространством.
Изменение конструкции или перенос санузлов или кухонь.
Замена газовой плиты на электрическую.
Установка оборудования, которое требует дополнительного потребления ресурсов (воды, газа, электроэнергии).

Переустройство, перепланировка, переоборудование жилых помещений регламентировано законодательством. Данные действия нельзя совершать самовольно, а следует согласовывать их с соответствующими органами с целью обеспечения безопасности и соблюдения интересов жильцов.

Отличие перепланировки и переоборудования от реконструкции

Понятие переустройства, перепланировки жилого помещения достаточно часто путают с реконструкцией, что является недопустимым. Последний термин означает изменение параметров здания или его отдельных частей, а также восстановление несущих конструкций с целью улучшения эксплуатационных и эстетических показателей.

Такое понятие, как реконструкция, может быть охарактеризовано следующим образом:

возведение пристроек или высотных надстроек или же разбор и демонтаж части здания;
замена изношенных инженерных конструкций на более новые и современные, которые улучшают эксплуатационные характеристики, а также повышают показатель безопасности;
обновление инженерного оборудования (за исключением магистральных сетей);
улучшение внешнего вида здания, а также территории, примыкающей к нему.

Таким образом, можно сказать, что о реконструкции может идти речь в том случае, когда речь идет об изменении технических и эксплуатационных показателей жилого дома в целом. Что же касается перепланировки, то данное понятие может входить в предыдущее. При этом вносятся обязательные отметки и изменения в технический паспорт помещения.

Запрет на перепланировку

В соответствии с законодательными нормами, переустройство и перепланировка жилых помещений недопустимы в следующих случаях:

если вследствие внесенных изменений ухудшаются условия проживания людей в других помещениях;
если затрудняется доступ к коммуникациям;
если помещение после перепланировки рискует попасть в разряд непригодных для проживания;
если количество жилых помещений значительно уменьшается в пользу подсобных без соответствующей смены их статуса;
если речь идет о помещениях, принадлежащих оборонному ведомству;
если в результате перепланировки происходит нарушение целостности или устойчивости несущих конструкций;
если планируется обустроить комнату, площадь которой будет менее 10 квадратных метров;
если преобразования каким-либо образом влияют на пользование коммуникациями.

Стоит отметить, что запрет на перепланировку в первую очередь бывает вызван соображениями безопасности жильцов помещения. Особенно тщательно проверяются случаи, когда затрагивается целостность несущих конструкций и перекрытий, а также значительно увеличивается нагрузка на них.

Заявка на перепланировку

Если планируется переустройство и перепланировка жилого помещения, то данный вопрос ни в коем случае нельзя решать самовольно. Для начала в соответствующий орган по месту жительства стоит подать следующий перечень документов:

заявление от непосредственного собственника жилого помещения или же его доверенного лица;
оригиналы или заверенные в нотариальном порядке копии документов, которые подтверждают право собственности;
проект, в соответствии с которым будет осуществляться переустройство и перепланировка жилого помещения;
технический паспорт на жилое помещение;
документ, содержащий письменное согласие на перепланировку всех членов семьи, проживающих в данном помещении (это касается также временно отсутствующих жильцов);
заключение соответствующего органа о том, что здание или помещение, которое планируется перестраивать, не принадлежит к объектам культурного или исторического наследия.

В течение 45 дней будет принято решение о разрешении или запрете перепланировки. Вторая ситуация может быть связана с ненадлежащим оформлением документов или прочими причинами, установленными законодательством.

Стоит отметить, что условия перепланировки (переустройства) жилого помещения не всегда требуют предоставления столь широкого пакета документов. Так, например, если речь идет о ликвидации встроенного шкафа-купе, который был предусмотрен изначально, или же монтировался предыдущими собственниками, достаточно письменного согласия со стороны всех нынешних жильцов помещения (квартиры или дома).

Самовольная перепланировка

Стоит отметить, что перепланировка является достаточно деликатным вопросом, ведь она может значительно повлиять на состояние жилого помещения. Именно поэтому данный процесс требует таких длительных подготовительных процедур и получения множества разрешений. И даже если изменения были несанкционированными, инициаторы часто пытаются их быстро легализовать уже после проведения строительных работ.

Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения заключаются не только в наступлении ответственности согласно законодательству. Это может привести к аварийным ситуациям, среди которых затопления, обрушения и прочие неприятные моменты. Достаточно часто собственников обязывают вернуть помещению его первоначальный вид.

Узаконить самовольную перепланировку можно через суд. Для этого собственник помещения подает иск, в котором указываются следующие данные:

паспортные данные, а также точный адрес заявителя;
юридический адрес ответчика, в качестве которого выступают те или иные государственные органы, в ведении которых находятся помещения (это может быть городская или районная администрация и так далее);
описание просьбы сохранить помещение в перепланированном состоянии;
перечень документов, которые прилагаются к иску;
дата и подпись.

Для того чтобы в судебном порядке узаконить такие преобразования, как переустройство и перепланировка жилого помещения нанимателем, необходимо приложить к иску следующий перечень документов:

технический паспорт из БТИ, который отражает состояние объекта до и после внесения изменений;
заключение по результатам технической оценки несущих конструкций;
заключение соответствующих органов о том, что перепланировка не нарушает санитарных и противопожарных норм;
документы, устанавливающие права заявителя на объект недвижимости.

Стоит отметить, что на самовольную перепланировку люди решаются не только из-за неосведомленности о нормах законодательства, но также из-за нежелания тратить время и денежные средства на официальные процедуры. Важно понимать, что вы рискуете не только понести наказание, но также причинить вред жизни и здоровью жильцов и собственников помещения.

Судебные споры

Судебные споры по перепланировке (переустройству) жилых помещений возникают тогда, когда данные действия были произведены самовольно. При этом, согласно законодательству, лицо должно доказать, что данные действия не затронули интересы и права других жильцов данного строения. Кроме того, должны быть представлены четкие доказательства с обеих сторон о том, что имел место факт перепланировки (важно отличать от самовольной постройки, которая несет за собой другие юридические последствия). Истцом по таким делам может выступать непосредственный владелец жилого помещения, его сожители или соседи, прочие собственники, а также органы городской администрации.

Достаточно часто владельцы недвижимости выступают с иском о сохранении изменений, которые возникли в результате таких действий, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Судебная практика показывает, что решение оказывается положительным в том случае, когда документально доказано, что ничьи законные права и интересы данным действием не были нарушены (постановление суда выносится на основании статьи 29 Жилищного кодекса).

управление архитектуры и градостроительства (о том, что не был нарушен эстетичный вид, а также сохранена прочность несущих конструкций);
центр гигиены и эпидемиологии (о том, что перепланировка или переустройство не нарушают гигиенических норм проживания в помещении);
экспертный центр (дает заключение в том случае, если нарушалась целостность каких-либо конструкций здания).

Если лицо, самовольно совершившее перепланировку, в кратчайшие сроки обратится в соответствующие инстанции, чтобы придать своим действиям официальный статус, вполне возможно избежать штрафа, а также более серьезных наказаний.

Нормы законодательства

Основной нормативный документ, который регулирует такие вопросы, как переустройство (перепланировка) жилых помещений, – Жилищный кодекс. Он базируется на таких основных постулатах:

обеспечение достойных условий для проживания граждан, должного уровня безопасности, а также неприкосновенности права собственности;
обеспечение безоговорочного соблюдения жилищного законодательства;
равенство всех участников жилищных отношений, которые связаны с собственностью, распоряжением, а также прочими категориями;
восстановление жилищных прав, которые были нарушены третьими лицами;
обеспечение сохранности жилого фонда;
контроль за целевым использованием помещений.

Каждый ответственный владелец жилого помещения, прежде чем приступать к перепланировке, должен ознакомиться с данным документом, чтобы определить необходимость получения разрешения на те или иные виды работ.

Прочие законодательные акты

Любые изменения, которые вы хотите привнести в свое жилище, стоят достаточно дорого и занимают много времени. Это связано как с бюрократическими процедурами, так и с непосредственными строительными работами. Многие недобросовестные владельцы стремятся сэкономить на таких вопросах, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Законодательство, которое регулирует данный вопрос, помимо Жилищного кодекса, представлено также следующими нормативно-правовыми актами:

утвержденные Правительством правила пользования жилыми помещениями;
правила эксплуатации помещений в многоквартирном доме, а также эксплуатации имущества, содержащегося в нем;
правила технической эксплуатации жилищного фонда, установленные Госстроем;
утвержденные Госгражданстроем нормы и правила, которые регламентируют оценку физического износа помещений;
правила, регламентирующие оценку прочности несущих конструкций и перекрытий (Госстрой).

Стоит отметить, что список нормативно-правовых актов, которые регулируют любые изменения, вносимые в конструкцию жилых помещений, постоянно обновляются и дополняются с целью соблюдения интересов и обеспечения безопасности жильцов.

Выводы

Наиболее распространенным действием, которое владельцы квартир или домов совершают с целью улучшения условий проживания, является ремонт. Переустройство, перепланировка жилого помещения – это более сложные процедуры, которые приводят к изменению технических и эксплуатационных характеристик, а потому к ним выдвигаются особые требования.

Достаточно часто перепланировку и переоборудование путают с реконструкцией, тем не менее это не так. Последнее понятие подразумевает улучшение внешнего вида и укрепление прочности здания. Но оно никоим образом не влияет на эксплуатационные характеристики, заявленные в техническом паспорте помещения изначально.

Для того чтобы осуществить перепланировку (переустройство), следует подать в соответствующие органы целый пакет документов. Среди них заявление, а также документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение. Также стоит подать заранее разработанный проект с точными расчетами, в соответствии с которым и будут вноситься изменения в планировку. В соответствующие органы подается первичный технический паспорт, а также письменное согласие всех жильцов на проведение данных мероприятий.

Решение о выдаче разрешения на перепланировку выносится в течение 45 дней. Стоит понимать, что далеко не всегда оно является положительным. Если комиссия сочтет, что по результатам преобразований ухудшатся чьи-либо жилищные условия, то может быть вынесен отказ. Также это возможно в случае затруднения доступа к коммуникациям, выведения помещения из жилого фонда, увеличение площади подсобных помещений. Особое внимание при проверке уделяется состоянию несущих конструкций. Недопустима чрезмерная нагрузка на них или же нарушение целостности, которое впоследствии может привести к обрушению.

Покупая очередное помещение либо оформляя его в долгосрочную аренду, каждая солидная компания начинает с ремонта. Нежилые помещения оформляются в соответствии со стандартами , действующими в компании. Для этого зачастую приходится делать перепланировку. Изменяя конфигурацию нежилого помещения, разделяя его на функциональные зоны, неизбежно сталкиваешься с вопросом о последующем узаконивании произведенной перепланировки.

Виды работ, проводимых при перепланировке помещений

Перепланировка – понятие, четко оговоренное в жилищном законодательстве. В соответствии с буквой закона, перепланировкой называются все работы по изменению конфигурации помещения , изменение его общей площади, расположения мелких помещений, являющихся составными частями общего. Кроме того, понятие «перепланировка» включает в себя и ликвидацию отдельных небольших помещений путем их совмещения в одно, большее по площади и размерам.

Все работы по изменению размеров окон, дверных проемов внутри помещения, их расширение, полная либо частичная заделка – это виды работ, относимых законодательством к понятию перепланировка. Основной целью перепланировки является улучшение качества помещения для его последующей эксплуатации.

Главным условием, позволяющим работникам БТИ отнести произведенные изменения к понятию «перепланировка», является то, что при любых изменениях площадей помещений и их параметров не должны затрагиваться несущие стены . Несущей стеной называется стена, которая держит на себе междуэтажное перекрытие. Помимо этого условия, изменение общей площади помещения, в котором произведена перепланировка, не должно затрагивать внешние параметры помещения. Вдобавок ко всему вышесказанному, перепланировка подразумевает сохранение всех существующих схем коммуникаций разного назначения.

Отличие перепланировки от реконструкции нежилых помещений

Основным отличием, которое позволяет отличить реконструкцию нежилых помещений от перепланировки, является существенное изменение общей площади помещения . Обычно это происходит за счет увеличения внешних границ и параметров помещения. Изменение внешних границ происходит за счет расширения помещений, пристройки входных тамбуров с дверями. Еще одним существенным отличием реконструкции от перепланировки является то, что при реконструкции могут проводиться строительные или ремонтные работы , затрагивающие несущие конструкции здания или помещения.

Переустройство нежилых помещений

Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации определяет и перечисляет все виды работ, относящихся к понятию «переустройство помещений». Понятие переустройство нежилых помещений включает в себя такие виды работ:

установку или перенос инженерных сетей либо их замену;
замену или установку санитарно-технического или электрического оборудования.

Таким образом, в законе дан исчерпывающий перечень работ, которые могут быть выполнены в рамках переустройства помещения.

Самовольная перепланировка

Понятие «самовольная перепланировка» относится, скорее, к жилому фонду. Местные органы самоуправления не столь категоричны в своем отношении к этому вопросу, если дело касается нежилых помещений. Само же понятие самовольной перепланировки встречается в Жилищном Кодексе РФ. Его связывают с отсутствием специального разрешения Администрации населенного пункта на проведение перепланировки в жилых помещениях. Это разрешение выдается после рассмотрения проекта перепланировки.

Именно детальное соблюдение данного проекта, в котором четко прописаны все виды проводимых работ с соблюдением всех технических норм и санитарных правил, является основанием для выдачи разрешения на перепланировку.

Учитывая, что основным требованием при проведении работ по перепланировке жилого помещения является именно техническая безопасность помещения и здания в целом, за самовольную перепланировку предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.

Незаконная перепланировка

Понятие «незаконная перепланировка» идентично понятию «самовольная перепланировка». В том и другом случае за эти действия предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Кроме этого, собственника помещения могут обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Проводя работы по перепланировке жилых помещений без специального разрешения, владелец рискует не только «попасть» на внушительный штраф, но и затратить дополнительные средства на восстановление помещения. В наиболее сложных случаях по решению суда можно вообще лишиться помещения. В результате, бывший собственник останется и без денег, и без жилья.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Отдельно стоит отметить, что в действующем законодательстве Российской Федерации нормативных актов, четко разграничивающих перепланировку, реконструкцию и переустройство в жилых и нежилых помещениях, нет. Все вопросы, связанные с перепланировкой, переустройством и реконструкцией, изложены в Жилищном Кодексе РФ. Однако аналогия закона, применяемого для регулирования отношений в жилом секторе, применяется и на отношения, возникающие при спорах по нежилым помещениям и строениям.

Стоит помнить одно важное условие: перепланировка нежилых помещений не требует оформления разрешительной документации. Но если будущие строительные работы квалифицируются как реконструкция, то для ее проведения необходимо получить все разрешения Администрации и других контролирующих градостроительную политику населенного пункта органов.

Современная практика регистрации в Росреестре нежилых помещений, в которых произведена перепланировка , стала более удобной и упрощенной. Для того чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Специалисты БТИ выезжают на объект, делают замеры и определяют вид произведенных работ. При изготовлении нового технического паспорта на помещение с перепланировкой специалист БТИ сравнивает план помещения до и после перепланировки. Исходя из сравнения и изучения чертежей, он делает вывод о том, что в помещении была произведена именно перепланировка.

Помимо этого, техник БТИ выдает техническое заключение о состоянии строительных конструкций . В этом заключении детально прописаны все виды работ, произведенных на объекте, строительные нормы и положения технических регламентов по строительству. В финальной части технического заключения делается вывод о том, что работы, произведенные в нежилом помещении, квалифицируются как перепланировка и не угрожают надежности и безопасности конструкции в целом.

Далее необходимо сдать пакет документов в Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии для регистрации произведенных изменений. В пакет документов обязательно должен входить выданный в БТИ кадастровый паспорт на помещение, в котором произведена перепланировка, и техническое заключение о состоянии строительных конструкций. Как правило, в новом свидетельстве о праве собственности на помещение, выданном после такой регистрации, меняются данные лишь об общей площади помещения.

Что такое переустройство и перепланировка квартиры?

Определяющим признаком перепланировки или переустройства является необходимость внесения сведений о таких работах в паспорт жилого помещения.

На данный момент Жилищный кодекс РФ в редакции от 27.07.2010 так определяет понятие переустройства жилого помещения: "...1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения...". Следует учитывать, что не всякое изменение в оборудовании жилого помещения признается переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Как правило, к работам по переустройству относятся: установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат; прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.

Под перепланировкой по смыслу закона следует понимать: "...изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт...". Перепланировка может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение (т.е. уменьшение) и укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т. д.

Для жителей Москвы мы подготовили выборку адресов и телефонов учреждений « », которая учитывает процесс передачи полномочий многофункциональным центрам.

Новый порядок перепланировки

Для Москвы → 25.10.2011 г. на заседании правительства Москвы принято постановление «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах». Документ вступает в силу 1 декабря 2011 года. На специальной странице по ссылке далее представлена полная информация → , текст постановления Правительства Москвы с приложениями, а также каталог типовых вариантов. См. также → (действующие правила с учетом новых положений).

Перепланировка или переустройство могут быть согласованы (1) на основании эскиза (совершается от руки на поэтажном плане) либо (2) в соответствии с проектом . Второй вариант согласования предполагает заключение договора со специализированной проектной организацией на составление проекта, а также требует получение дополнительных положительных заключений (МЧС, СЭС, арх. надзор, авторы проекта дома и т. д.). Отнесение работ к определенному виду согласования (по эскизу или по проекту) предусмотрен действующими нормативами. Такой порядок определения состава проектной («эскиз — проект») документации применяется только в Москве.

Ремонтно-строительные работы, направленные на реализацию перепланировки и переустройства помещений квартиры, должны производиться в том числе с учетом положений, предусмотренных Правилами технической эксплуатации жилищного фонда , разделы 4 и 5 (утверждены Постановлением Госстроя России, 27.09.2003 г.; см. в формате PDF, размер 844 Kb).

В части определения порядка согласования и исполнения ремонтных работ по перепланировке квартиры на территории Москвы действует норматив "Регламент оформления и проведения переустройства и(или) перпланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" (по состоянию на 08.12.2010 в редакции постановлений Правительства Москвы от 28.07.09 № 701-ПП, от 27.07.10 № 593-ПП и от 02.11.10 992-ПП). С текстом регламента можно ознакомиться в разделе " ". Кстати, указанный документ также определяет по перепланировке и переустройству квартиры.

Что можно согласовать — Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП (там же: перепланировка по эскизу или на основании проекта).

Какие ограничения на переустройство и перепланировку предусмотрены в настоящее время — см. Приложение 2 к постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73.

Какой порядок подачи и оформления документов для согласования перепланировки и ее последующего проведения — Правительства Москвы от 25.09.2007 г. № 831-ПП → новые .

Отделочные работы не являются перепланировкой и переустройством и тогда, когда следуют за последними. Срок производства отделочных работ не включается в продолжительность мероприятий по переустройству и перепланировке. Также данные работы не подпадают под ограничения, предусмотренные в отношение порядка проведения работ по перепланировке во времени. Отделка помещений квартиры может производится не только с понедельника по субботу, но и в воскресные и праздничные нерабочие дни в период с 7.00 до 23.00, т. е. в дневное время. При этом необходимо соблюдать максимально допустимые уровни шума, установленные санитарными нормами.

Общая продолжительность работ по переустройству не должна превышать четырех месяцев — данное положение не применяется в силу принятия нового регламента. С 01.12.2011 г. разрешение на ведение работ по переустройству и перепланировке выдается сроком на один год с возможностью продления.

Типичные случаи перепланировки

Ниже мы приводим некоторые типичные случаи, связанные с проведением работ по переустройству и перепланировки. Данный список открытый. Мы будем пополнять его с течением времени.

Перенос проема в несущей стене — в ряде случаев может быть согласован.
Допускается увеличивать площадь сан. узла за счет площади коридора (см. также → или коридор).
Балконный порожек — категорически запрещается срезать.
Установка спутниковой антенны на фасаде дома в Москве отнесена к перепланировке, требующей согласования на основании проекта.

Можно ли узаконить перепланировку

Как узаконить перепланировку? Для согласования самовольной перепланировки необходимо представить сведения о том, что результаты такой перепланировки или переустройства не нарушают права и законные интересы граждан, а также не создают угрозу их жизни и здоровью (см. постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-П, п. 2). При этом указанный документ предписывает Мосжилинспекции произвести согласование самовольной перепланировки при условии соблюдения названного выше условия (следует из смысла нормы и ее грамматической конструкции). Для этого следует представить составленные уполномоченными проектными организациями исполнительную документацию и технические заключения, указывающие на безопасность и допустимость произведенных работ.

Об отмене согласования установки кондиционеров.

Постановление Правительства Москвы № 85-ПП от 22.03.2011 г. вносит изменения и дополнения в действующие нормативные акты следующего характера :

Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 г. № 73-ПП с учетом изменений

Приложение 1 «Перечень мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах и условия их проведения», раздел II, п. 18:
«Установка наружных технических средств на фасаде (кондиционеров , антенн, защитных сеток и т. п.)...» производятся по проекту.

Примечания к указанному приложению 1 дополнены следующим пунктом:
«Мероприятия (работы), выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:... 3.5. Установка кондиционеров на фасадах жилых домов.»

Однако следует помнить, что фасад жилого многоквартирного дома является общим имуществом. Градостроительный кодекс РФ относит работы по установке клмиатического оборудования на фасаде зданий к его реконструкции (п. 14. ст. 1 ГрК РФ). Исходя из того, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собтсвенности, осуществляется с согласия всех собственников (ст. 246 ГК РФ), Жилищный кодекс РФ указывает на то, что реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна производиться на основании решения общего собрания собственников, т.е. для на фасаде многоквартирного дома требуется получить разрешение собственников помещений в таком здании (см. также → в Москве с учетом действующих строительных и санитарных правил).

Если у вас есть вопросы — пишите! Постараемся ответить на них.

Каждый хочет жить в комфортном и удобном для себя жилье, поэтому многие жильцы выполняют переустройство или перепланировку жилого помещения. Но как сделать все правильно и избежать проблем в будущем? Как согласовать перепланировку и узаконить работы, выполненные без оформления документов? Давайте разберемся.

Переустройство жилого помещения – это перенос или замена санитарно-технического, электрического, вентиляционного, газового и прочего оборудования, а также инженерных сетей. Изменения, которые появились вследствие таких действий, должны отображаться в технической документации переустроенного объекта. Это может выглядеть как перенос санузла, оборудование дополнительных точек слива в канализацию сточных вод и тому подобные изменения первоначального проекта жилого дома.

Перепланировка жилого помещения – этоперераспределение внутреннего и внешнего пространства, связанное с изменением первоначального архитектурного проекта, с обязательным занесением изменений в технический паспорт недвижимости. К примеру, демонтаж кладовой, объединение комнат, перенос дверных проемов и прочие аналогичные работы.

Процесс переустройства и перепланировки недвижимости требует строгого соблюдения федерального законодательства, нарушения этого правила могут повлечь серьезную ответственность вплоть до изъятия жилого помещения.

Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения

Согласно Жилищному кодексу РФ, в начале переустройства и перепланировки жилого помещения все предполагаемые изменения должны быть согласованы с местной администрацией. Для этого собственником или нанимателем жилья направляется заявление, к которому прилагаются:

правоустанавливающие документы на недвижимость;
план по перепроектированию, оформленный в установленном виде;
технический паспорт недвижимости;
письменное соглашение всех членов семьи, имеющих права на эту жилую площадь;
если объект, подлежащий перепланировке или переустройству, находится в помещении, которое признано памятником культуры, архитектуры или истории потребуется заключение органа по охране памятников о степени допустимости таких действий.

Следует заметить, что такому согласованию подлежат не все виды переустройства и перепланировки. Чтобы, например, демонтировать встроенный шкаф-купе в помещении нужно разрешение всех собственников квартиры, а для сноса перегородки в санузле или переноса дверного проема необходимо разрешение управляющей компании.

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройство и перепланировка жилого помещения с нарушением проектных условий или без соответствующего разрешения признаются самовольными.

Лицо, самовольно осуществляющее такие действия, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством, которая наступает в результате:

порчи жилого помещения;

самовольного переоборудования или перепланировки жилья;

использования жилых объектов не по назначению.

Собственник или наниматель самовольно переустроенного или перепланированного объекта обязан привести его в надлежащий вид. В противном случае помещение собственника может быть в принудительном порядке реализовано с публичных торгов. Для нанимателя плачевным последствием таких действий будет расторжение договора найма в одностороннем порядке и выселение.

Как узаконить перепланировку жилого помещения

Согласно нормам Жилищного кодекса РФ переустройство и перепланировка жилого помещения, которые не угрожают здоровью и жизни граждан, не нарушают их права и интересы, могут быть сохранены на основании решения суда (исковое заявление о перепланировке, переустройстве жилого помещения). В случае положительного рассмотрения дела, с решением суда нужно будет обратиться в БТИ для оформления новых технических документов с учетом установленных судом изменений.

Последствия переустройства и перепланировки жилого помещения

Нежелание, отсутствие свободного времени или финансовых средств, а зачастую юридическая неграмотность, приводит к самовольному переустройству и перепланировке жилья. Это влечет серьезные затруднения в процессе реализации жилищных прав. Например, может значительно затянуться, так как для изменения целевого назначения объекта необходимо представить документы, подтверждающие законность его переоборудования.

Также, в результате самовольного изменения проекта довольно затруднительно будет продать или купить такое жилье, потому как признать право собственности на жилое помещение в этом случае невозможно.

Необходимо учесть, что грубые нарушения во время переустройства и перепланировки жилья могут привести не только к длительным судебным тяжбам, но и в некоторых случаях к необратимым последствиям.

Итак, переустройство и перепланировка жилого помещения – довольно длительная и изнурительная процедура, которая требует немалых усилий, к тому же, это дело очень кропотливое и дорогостоящее, но не стоит пренебрегать личной безопасностью, а также жизнью и здоровьем окружающих людей.