Две на две
Анастасия и Дмитрий живут в двухкомнатной квартире в районе Зябликово, мама и бабушка Анастасии – в трехкомнатной квартире в том же районе. Вместо существующего жилья обе семьи хотят купить две квартиры в новостройке, причем в одном жилом комплексе, поближе друг к другу. Они подобрали вариант в ЖК « » в Марьино. Проблема в том, что, если продать обе квартиры сразу и купить две новых, в ожидании окончания строительства придется тратить слишком много на аренду двух квартир. А снимать одну квартиру на всех не получится, поскольку в обеих семьях есть животные.
«Покупатели могут не согласиться приобрести заложенную квартиру, поэтому лучше ипотеку погасить самостоятельно. Если собственных средств нет, то нужно будет взять потребительский кредит на 500 000 рублей, минимально возможная ставка составит от 14% годовых. Ежемесячный платеж составит около 15 000 рублей», - говорит Екатерина Никитина. Чтобы минимизировать затраты на потребительский кредит, Олег Репченко рекомендует брать его как можно позже, в идеале – когда уже будет найден покупатель: «В этом случае сразу после продажи можно будет погасить потребительский кредит и не переплачивать по процентам».
Также стоит не забывать о том, что придется уплатить налоги после продажи имущества – 13% с разницы от цены продажи и цены покупки. «Мы не знаем, за сколько была куплена квартира, но если предположить, что за 4 млн рублей, то налог уплачивается с 1 млн рублей, следовательно, его размер составит 130 000 рублей, - говорит Наталья Шаталина. - В итоге у семьи остается чуть менее 4,4 млн рублей. Данных средств впритык хватает на приобретение новой квартиры. Также придется заплатить небольшую сумму за оформление нового договора». «В результате вся сделка выйдет в «ноль», а в качестве плюса можно будет выделить закрытие ипотеки и новое вложение суммы без привлечения кредитных средств», - говорит Юлия Дымова, юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Таким образом, такая сделка не приведет к существенной экономической выгоде. Если новая квартира по каким-то характеристикам лучше прежней, можно пойти на подобный обмен, в ином случае вся операция повлечет только лишние трудозатраты.
В целом продажа собственной квартиры ради покупки новостройки – это весьма трудоемкий процесс, в котором к тому же есть неочевидные на первый взгляд затраты. Однако с учетом увеличивающей разницы в стоимости между старым жилым фондом и современным жильем такой обмен может быть целесообразным, главное - заранее учесть все нюансы и просчитать затраты.
Трейд-ин- это схема, в которой застройщик выкупает у собственника квартиру на собственные средства. При этом вторичное жильё обычно оценивается на 10-20% ниже рыночной стоимости. После того, как застройщик становится собственником квартиры, он уже может реализовать её самостоятельно. Собственник же взамен может приобрести на вырученные деньги жилье в новостройке застройщика. Однако, следует отметить важный момент: если денег, вырученных от продажи старой квартиры, будет не хватать на приобретение новой, то недостающую часть вам придётся доплатить из собственного кармана.
Естественно, такая схема имеет ряд неудобств, и по этой причине в России бешеной популярностью не пользуется. С одной стороны, застройщику невыгодно покупать вторичные квартиры и тем самым брать на баланс ещё один объект, который является источником издержек: содержание, перепродажа, налоги. А собственнику вторичного жилья кажется несправедливо заниженной.
Поэтому на российском рынке более популярна так называемая система взаиморасчета. Если коротко, то владелец квартиры сначала реализует своё жильё с помощью одной компании по адекватной стоимости, а на полученные деньги уже приобретает квартиру в новостройке. При этом есть возможность сначала забронировать жильё в новостройке, а уже потом начать продажу своей старой квартиры.
Схемы «трейд-ин» отличаются от схемы взаиморасчета скоростью сделки. Во первом случае сделка совершается в самые короткие сроки, поскольку нет необходимости в поиске покупателя, а в схеме задействовано всего две стороны. Во втором случае, естественно, скорость совершения сделки существенно снижается: на поиски компании, реализующей жильё, потом на поиски покупателя, на оформление сделки, и, наконец, на покупку долгожданного жилья в новостройке. Зато во втором случае старая квартира уходит по более высокой цене, и есть возможность грамотно вложить вырученные средства.
Вполне логично будет здесь задаться вопросом: если продать старую квартиру, а взамен приобрести новую, то чем процесс взаиморасчета отличается от обычной альтернативной сделки? Здесь есть ряд нюансов: под «трейд-ин» сделкой понимается конкретно сделка, связанная с покупкой жилья именно в новостройке, причем, что характерно, при выставлении на продажу старого жилья, клиент уже точно знает, какое хочет приобрести взамен, и часто уже заранее бронирует конкретно выбранную жилплощадь. Кроме того, в первую очередь происходит продажа квартиры клиента, а уже потом — оплата прав на новостройку. В общепринятой альтернативной схеме принято совершать данные операции одновременно.
По данным экспертов, схема «трейд-ин» и схема взаиморасчета в условиях современного российского рынка недвижимости будет использоваться всё чаще, поскольку является хорошим способом дополнительного извлечения средств на покупку жилья в новостройке. Более того, учитывая нестабильную ситуацию на рынке труда и всё уменьшающиеся шансы как получить, так и выплатить ипотеку, «трейд-ин» для многих собственников станет настоящим выходом из сложившейся ситуации, и реальным способом улучшения жилищных условий.
Будьте внимательны: «трейд-ин» в чистом виде, то есть, с выкупом старой квартиры застройщиком, является способом сильно сбить цену на ваше старое жильё. За него обычно дают не более 70% от рыночной стоимости. Кроме того, у застройщиков есть ряд требований, предъявляемых к приобретаемому жилью, которые также необходимо соблюсти, чтобы сделка состоялась. В частности, квартира обязательно должна быть свободна как юридически, так и физически. Доли и коммунальные комнаты в «трейд-ин» не используются.
У системы взаиморасчета также имеются свои недостатки. В частности, животрепещущим является вопрос о том, где же проживать собственнику в период между продажей старой квартиры и получением новой? Также, важным моментом может стать участие в сделке несовершеннолетних. Если в числе собственников старой квартиры есть дети, то в сделку могут вмешаться органы опеки и сорвать её.
Стоит также учитывать тот факт, что срок бронирования квартиры в новостройке для схемы взаиморасчета может быть ограничен. Чаще всего застройщик соглашается зарезервировать жильё на две-три недели, но никак не дольше. Соответственно, продажа старого жилья потребует срочности, что дополнительно вынуждает собственника соглащаться на более низкую цену.
Тем не менее, данный способ вполне удобен, реален и является хорошим решением для улучшения жилищных условий.
Обмен вторичного жилья на новостройку в Москве и Подмосковье
В Москве и Подмосковье строится большое количество новых многоэтажных домов с прекрасной планировкой, в которых многим хотелось бы иметь жилье. Если у Вас есть старая квартира, ее вполне возможно поменять (обменять) на квартиру в новостройке.
Квартира в новостройке - это современные планировки и новые коммуникации, наличие парковки для автомобилей, замечательные входные группы, красиво оформленная придомовая территория.
Например, у Вас есть двухкомнатная квартира в 9-этажном доме в одном из районов Москвы, общая площадь 45 м кв, кухня чуть больше 6 м кв, жилая площадь 28 м кв, маленький коридор, крохотный санузел. Внешний вид дома оставляет желать лучшего, коммуникации изношены. Имея такую квартиру, вы можете без доплаты обменять ее на квартиру большей площади (от 50 до 75 м км), с кухней от 10 м км в доме новостройке. Также возможен обмен на 3-комнатную квартиру от 80 кв м на территории Новой Москвы или ближнего Подмосковья.
Согласитесь, для многих такой обмен был бы очень привлекателен. Возможны варианты обмена как с доплатой, так и без нее. Мы подберем несколько вариантов переезда и постараемся если не избавить Вас от доплаты, то, во всяком случае, сделать ее минимальной.
Если у Вас не хватает средств на покупку квартиры-новостройки (в сделке с обменом), можно воспользоваться ипотечным кредитом. Мы подскажем как, на каких условиях и в каком крупном банке, партнером которого мы являемся, возможно получение льготного ипотечного кредита.
Приобретение новостроек имеет специфику по сравнению со вторичным рынком. В первую очередь это относится к договору: сделка заключается не на основе договора купли-продажи, а на основе договора инвестирования - Договора долевого участия, Договора переуступки прав требования или аналогичных по смыслу. Другой порядок регистрации договора, иная схема передачи денежных средств. Поэтому для успешного проведения сделки лучше привлечь профессиональных специалистов.
В нашем агентстве «Адресъ-недвижимость» с самого первого шага покупки жилья в доме новостройке активно подключаются сотрудники юридического отдела. Они не только сделают экспертизу всех правоустанавливающих документов, но и будут сопровождать Вас до этапа оформления квартиры в собственность.
Обилие риелторских агентств говорит о том, что ежедневно тысячи людей решают свои жилищные вопросы, а это значит, что и вам, возможно, повезет быстро решить свои проблемы.
Итак, есть желание сменить свои старые апартаменты на новые.
Мы можем предложить вашему вниманию ряд проверенных и часто используемых надежных способов, которые и помогут в вашем деле.
Трейд – ин
Всем нам знакома система трейд-ин из сферы автомобильного бизнеса. Но мало кто знает, что и в сфере недвижимости возможно подобное. Способ бартера апартаментов через трейд-ин состоит в следующем.
Вы привлекаете третье лицо – фирму
, которая покупает интересующее вас жилище в новостройке под залог вашей квартиры.
Зная, что жилище вашей мечты приобретено, спокойно продаете свою недвижимость.
При получении средств, надо просто осуществить куплю-продажу с посредником , оставляя ему вознаграждение в сумме, установленной договором.
После завершения всей этой процедуры, вы становитесь полноправным владельцем желаемой недвижимости при этом, продав свое жилье.
У застройщика
Если есть желание купить квартиру в только что сданной новостройке или же, даже на этапе строительства, то необходимо обратиться к застройщику.
Предложите фирме, построивший дом, совершить бартер жилища на новостройку. Представитель фирмы застройщика должен оценить состояние вашего жилья , после чего, расскажет об условиях бартера.
Если они приемлемы для вас, вы подписываете соглашение мены с юридическим лицом. После подписания, застройщик получает ваше жилье, а вы — новые апартаменты.
Обращение к риелтору
Если не хочется самостоятельно вникать в процесс обмена квартир, вы слишком заняты и не имеете времени, то можете обратиться в риелторскую контору. Ваше жилище оценят и предложат варианты по бартеру.
Кроме того, некоторые риелторские компании, если посчитают такое вложение выгодным, могут самостоятельно приобрести апартаменты на свои средства , так вы получите не только вариант новостройки для покупки, но и деньги за свою недвижимость.
Какой из способов выбрать – решать только вам исходя из сложившихся обстоятельств, а пока – мы поговорим о нюансах.
Для того, чтобы сделка по обмену старого жилья на новое прошла должным образом, нужно соблюсти ряд нюансов.
Поговорим о них подробнее в пунктах ниже.
С чего начать?
Для того, чтобы ваше жилище было привлекательно для купли-продажи, а также, чтобы немного поднялось в рыночной стоимости, нужно произвести подготовительные действия.
В этом случае собственники уже не могут заключить контракт мены. Им необходимо в двухстороннем порядке оформить договор купли-продажи.
А стороне, которая должна осуществить доплату просто отдать разницу, прежде чем пройти оформление бумаг в Росреестре.
Большее на меньшее
Обменивая большее метражом апартаменты на меньшее, можно также потребовать доплату. В этой ситуации также заполняется договор купли-продажи .
Другие особенности и сложности
Основная сложность состоит в том, что старое жилье оценивается несколько дешевле, чем новое. Обращаясь в риелторскую компанию, помните, что там могут предложить стоимость жилья не выше 80 процентов от его рыночной стоимости.
Если вы готовы пожертвовать такой суммой ради экономии времени – будьте готовы к подобному развитию событию.
Если же дороги средства, то намного выгоднее обратиться напрямую к застройщику или попробовать реализовать апартаменты самостоятельно.
Обмен квартир – уже не новшество на нашем рынке недвижимости и все же, многие граждане до сих пор с опаской относятся к подобной процедуре. Изучив все нюансы, можно с уверенностью сказать, что в бартере нет ничего сложного. Удачи вам в ваших сделках.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
К чему только не прибегают маркетологи, чтобы привлечь клиента. На рынке недвижимости появилась новая услуга под названием «трейд-ин». По сути это маркетинговый продукт ускоренной сделки - покупки квартиры с зачетом старого жилья. В условиях спада продаж, она востребована у тех покупателей, кто стремится быстро провести сделку. Подробнее о трейд-ин, его плюсах и минусах рассказали эксперты рынка недвижимости.
Полноценная услуга
Схема трейд-ин появилась давно, однако изначально она применялась в продажах автомобилей. К рынку недвижимости этот инструмент адаптировали относительно недавно. Его распространению способствуют два фактора: отсутствие у покупателей всей суммы и наличие старого жилья, которое планируется продать.
По схеме трейд-ин клиент может забронировать квартиру в строящемся доме с фиксированной ценой, после чего застройщик (сам или с помощью привлеченного агентства) займется продажей имеющегося жилья, чтобы сумма от его реализации пошла в зачет.
«Это полноценная услуга, но нужно понимать, что не всегда удается найти покупателя на старое жилье. Вторичный рынок переживает не лучшие времена, граждане стремятся приобретать квартиры в новостройках: они выигрывают по соотношению качество/цена. Поэтому желающих воспользоваться услугой трейд-ин много, а вот завершенных сделок по данной схеме меньше», - говорит Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация».
В элитном сегменте загородного рынка трейд-ин практически не развит, в отличие от автомобильного бизнеса: срок эксплуатации машины гораздо меньше по сравнению с квартирой и тем более домом, который всегда берут с расчетом на длительное проживание.
«Трейд-ин - это, в первую очередь, маркетинг и способ подстегнуть продажи, - утверждает Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. - У нас был опыт применения такой технологии несколько лет назад. В кризисный 2009-й, когда в ход шли разные методы стимулирования спроса. У нас было все необходимое для осуществления таких сделок: большой выбор объектов в поселках и широкий пул партнеров, которые могли помочь с продажей жилья покупателя. Но прошел год перед тем, как нам удалось закрыть одну сделку. Тогда клиент обменял московскую квартиру на таунхаус в нашем комплексе в 20 км по Новорижскому шоссе. Причина столько малого числа сделок заключалась не в отсутствии интереса со стороны покупателя - напротив, многие семьи приходили к нам, рассчитывая на трейд-ин. Дело было в тактике самих клиентов: каждый хотел продать жилье подороже и никак не хотел снижать цены на свои квартиры или дома, а мы не могли долго держать лоты в резерве».
Как показывает практика, когда продавец не ограничен в сроках, то рано или поздно происходит одна из трех вещей: либо собственник откорректирует цену в соответствии с рынком, либо вложит в объект больше денег, чтобы улучшить его характеристики, либо наконец-то найдется покупатель, который согласится доплатить чуть больше за дом по каким-то своим причинам (например, локация, необычная архитектура и т. д.). Но если речь идет об услуге трейд-ин, то важную роль играют сроки. А большинство девелоперов не готовы ждать клиента по полгода и держать бронь на объекты дольше месяца.
Интересен тот факт, что трейд-ин и взаимозачет - это две разные услуги. По словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании „НДВ-Недвижимость“, трейд-ин неактуален в текущих условиях рынка, зато доля взаимозачета выросла с 30% до 45% спроса. «На сегодняшний день трейд-ин - это выгодная и востребованная сделка, так как люди стараются обменять падающую „вторичку“ на растущий актив, то есть, новостройку, - рассказывает эксперт. - Сделка совершается одновременно: клиент сразу и продает, и покупает квартиру. Как результат, игроки рынка работают именно со схемой взаимозачета. Более того, даже если услуга и называется трейд-ин, то, вероятно, это будет тот же самый взаимозачет. Здесь мы еще раз подчеркнем, что цель данных схем - обмен старого жилья на новое, но технология проведения сделки отличается».
Фиксированная цена
Благодаря трейд-ин клиент фиксирует цену, бронирует понравившуюся квартиру, которую может приобрести до того, как самостоятельно продаст имеющееся жилье и получит средства для покупки.
Никита Чулочников, член правления АКОН, считает, что выгода - это возможность провести сделку по фиксированной цене, что в условиях турбулентного рынка - фактор стабильности.
«Если у клиента стандартные условия (обе квартиры в одном городе; квартира без обременений и оформлена в собственность) и стандартные требования к приобретаемому жилью, при дефиците времени на подбор вариантов, тогда эта схема имеет смысл, - отмечает он. - Но необходимо учитывать, что прежнее жилье агентство примет с существенным дисконтом, возможно до 20–25%».
«Под схемой трейд-ин мы подразумеваем механизм, в рамках которого компания выкупает старую квартиру, а взамен предоставляет выбранный вариант в новостройке, - рассказывает Светлана Бирина. - С учетом того, что компания держит объект на своем балансе и принимает на себя риски по реализации жилья, выкуп осуществляется с дисконтом, в чем и заключается основной минус схемы».
Воспользовавшись трейд-ин, клиент по сути ничего не теряет. Продажей его квартиры занимаются профессионалы, квартира забронирована, цена на нее зафиксирована. Альтернативой может стать покупка новостройки в ипотеку, которая впоследствии гасится за счет продажи имеющегося жилья. Однако расходы на такую схему, по словам Дмитрия Михалева, намного выше.
«Категория покупателей, приобретающих новую квартиру за счет продажи уже имеющейся недвижимости, в большинстве случаев оформляет рассрочку, планируя закрыть ее после продажи старой жилплощади, - в свою очередь, добавляет Сергей Степанов, директор по продажам компании „Строительный трест“. - В этом случае клиент может самостоятельно сформировать наиболее удобный график платежей, а также избежать переплаты банковских процентов».
Недостатком трейд-ин является то, что в отличие от альтернативных сделок на вторичном рынке, при покупке по взаимозачету клиент не имеет возможность оформить регистрацию. Покупатель до момента получения собственности на объект, купленный на первичном рынке, по сути, живет без регистрации и без собственности (которую можно оформить только после завершения строительства). При альтернативных сделках на вторичном рынке такой проблемы не возникает - обмен правом собственности происходит единовременно.
При заключении агентского договора на продажу старой квартиры эксперты настоятельно рекомендуют внимательно прочитать документ. Это действие позволит вам обезопасить себя от возможных проблем. Желательно, чтобы у клиента была возможность при продаже квартиры отказаться от покупки жилья на первичном рынке. Очевидно, в этом случае застройщику придется доплатить часть комиссии, однако это нормальная ситуация, поскольку фактически вы продали квартиру и заплатили более низкую комиссию по сравнению со среднерыночной.
Строгий отбор
Сегодня известно о нескольких девелоперах, предлагающих совершить покупку в их проектах по взаимозачету. К примеру, компания «Мортон» предоставляет возможность продать квартиру и приобрести новостройку в любом из более чем 30 строящихся и реализуемых объектах. Такая же схема действует и в ЖК «Новые Ватутинки» от девелопера «Инвесттраст». Специальные условия на приобретение жилья по trade-in предлагают и в микрогороде «В лесу» от компании ROSE GROUP. В Urban Group также действует подобная услуга.
Так как застройщики взамен квартиры в новом построенном или строящемся доме покупают недвижимость, принадлежащую клиенту, девелоперы предъявляют ряд требований к квартирам, принимающим участие в сделках трейд-ин. Требования, как утверждает Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, зависят от застройщика. К примеру, необходимо, чтобы жилье находилось в собственности не менее трех лет или чтобы в квартире на момент продажи не было прописанных лиц и т. д. Важна и территориальная принадлежность объекта.
По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», в общем количестве сделок на первичном рынке доля продаж по трейд-ин незначительна. «Во-первых, немногие риэлторские и девелоперские компании предлагают подобную схему покупки, - говорит эксперт. - Во-вторых, далеко не каждый объект недвижимости принимается по взаимозачету. В-третьих, некоторые покупатели предпочитают заниматься продажей самостоятельно. При взаимозачете риэлтор или застройщик предлагают клиенту свою стоимость. Однако в некоторых случаях клиент не согласен с озвученной суммой и поэтому продает квартиру через стороннего риэлтора. В итоге схема взаимозачета, с одной стороны, имеет спрос, а с другой - есть ограничивающие факторы для ее реализации и дальнейшего распространения. Так, в ЖК „Новые Ватутинки“ количество сделок по трейд-ин составляет менее 5%».
Резюмируя вышесказанное, получается, что трейд-ин - это услуга, привлекающая дополнительный интерес к проекту. Программа приобретает популярность из-за кризиса и удобства, связанного с экономией времени. Однако такая схема вряд ли станет массовой, поскольку по трейд-ин принимается не любая недвижимость.