Для многих наших соотечественников покупка жилья в ипотеку является единственным способом обзавестись собственной недвижимостью. Платить понемногу 10-30 лет для большинства из них легче, чем единым платежом выложить сумму порядка нескольких миллионов. Именно поэтому ипотека с дифференцированными платежами в банках в 2016 году стала очень востребованным кредитным продуктом. Однако далеко не все желающие могут получить подобный заём. Ведь финансовые организации должны быть уверены в надлежащем уровне платежеспособности потенциального клиента.
В чем суть дифференцированных платежей
Обращаясь в банки за выдачей ипотеки, заёмщик, как правило, в первую очередь принимает во внимание процентную ставку. Гораздо реже он изучает условия кредитной программы на предмет наличия разного рода комиссий. А вот на систему платежей не обращает внимания почти никто. Однако следует знать, что конечная стоимость кредита весьма существенно зависит от указанного в договоре способа его погашения.
Дифференцированная ипотека предусматривает выплату основной части долга равными долями, в то время как начисление процентов осуществляется на остаток тела кредита. Отсюда следует, что объём процентов постепенно уменьшается.
В итоге суммы ежемесячных платежей будут отличаться. Заёмщику надо быть готовым к тому, что в первые годы выплаты по ссуде с дифференцированными платежами будут особо ощутимыми, но со временем выплачивать заём станет легче.
Этот фактор служит дополнительной причиной тщательной проверки финансового состояния потенциального клиента. Специалисты банка будут прогнозировать возможность проведения им больших выплат в начальном периоде кредитования. Причём для уменьшения риска невозврата делается такой расчёт с применением подстраховочных коэффициентов, что, конечно же, снижает шансы на получение займа.
Как и любой банковский продукт, ипотека с дифференцированными платежами имеет свои достоинства и недостатки.
Плюсы
К преимуществам займа такого типа относится:
- Значительная экономия при досрочном погашении: на оставшуюся часть проценты не выплачиваются.
- Структура платежа понятна и проста.
- Стоимость страховки меньше, поскольку тело кредита уменьшается каждый месяц.
Минусы
Из негативных моментов подобной ссуды эксперты выделяют такие обстоятельства:
- Чтобы получить дифференцированную ипотеку, необходимо иметь высокий легальный доход.
- Вышеуказанный фактор может обусловить снижение максимальной суммы кредита. Ведь по закону объём выплат не должен быть больше 50 % уровня ежемесячного дохода заёмщика.
Почему дифференцированный график предпочтительнее аннуитетного
Существенным преимуществом дифференцированного платежа является то, что тело кредита начинает уменьшаться с первой же выплаты. А при аннуитетном способе погашения на первых порах сумма основного долга практически не меняется – бóльшую часть выплат занимают проценты.
Рассмотрим вариант, ярко иллюстрирующий, почему дифференцированные платежи по ипотеке выгоднее. Два гражданина взяли подобные кредиты на одинаковый срок, но с разными способами погашения. После того, как прошла половина этого времени, они приняли решение погасить заём досрочно. Банки уже получили к тому моменту по три четверти от суммы планируемых процентных платежей. Но кредитополучатель, взявший дифференцированную ипотеку, должен будет вернуть банку половину долга, а тому, кто предпочёл заём с аннуитетными выплатами, придётся отдать три четверти.
Такая же ситуация прослеживается и в случае, когда на середине срока оба заёмщика объявили дефолт, став неплатежеспособными. Первый отдал банку в общей сложности на 15-18 процентов больше второго, но все же половину основного долга выплатил. Поэтому, потеряв заложенное жильё, он вправе рассчитывать на квартиру, пусть даже однокомнатную. Объём выплаченных «аннуитетным» заёмщиком процентных платежей примерно такой же, но вот основного долга он перечислил банку только четверть.
Дополнительным подтверждением тезиса о бóльшей выгодности для заёмщика дифференцированной ипотеки служат данные, приведенные в двух нижерасположенных таблицах. За основу при расчёте был взят кредит объёмом 1 млн рублей. Процентные ставки – усреднённые (с уменьшением срока кредитования они тоже снижаются).
| Процентная ставка | Срок кредитования | Дифференцированный платёж, тыс. рублей | Итоговая сумма выплат, | |
|---|---|---|---|---|
| Первый | Последний | млн рублей | ||
| 15 | 30 | 15.28 | 2.81 | 3.26 |
| 14.75 | 25 | 15.63 | 3.37 | 2.85 |
| 14.5 | 20 | 16.25 | 4.22 | 2.46 |
| 14.25 | 15 | 17.43 | 5.62 | 2.07 |
| 14 | 10 | 20 | 8.43 | 1.71 |
| 13.75 | 5 | 28.13 | 16.86 | 1.35 |
| Процентная ставка | Срок кредитования | Аннуитетный платёж, тыс. рублей | Итоговая сумма выплат, млн рублей |
|---|---|---|---|
| 15 | 30 | 12.61 | 4.55 |
| 14.75 | 25 | 12.64 | 3.78 |
| 14.5 | 20 | 12.8 | 3.07 |
| 14.25 | 15 | 13.49 | 2.43 |
| 14 | 10 | 15.53 | 1.86 |
| 13.75 | 5 | 23.14 | 1.39 |
Прямое сравнение представленных данных показывает, что уровень переплат при аннуитетной схеме выше по сравнению с дифференцированной. И с увеличением срока кредитования разница становится ощутимее. Так, цены 30-летней ипотеки разнятся на 1,29 млн руб., что совсем немало.
Банковские программы с дифференцированным погашением
По вполне понятным причинам сегодня большинство финансовых организаций нашей страны выдают кредиты с аннуитетными платежами. Но существуют банки с дифференцированными платежами по ипотеке. Их названия и условия программ представлены в таблице.
| Банк | Программа | Размер кредита, руб. | Ставка, % | Срок. |
|---|---|---|---|---|
| Петрокоммерц Банк (банк «Открытие») | Ипотечный кредит "Новостройка" | 300 тыс.- 30 млн | 11.5 | До 30 лет |
| Газпромбанк | Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости | До 45 млн рублей | 12 | До 30 лет |
| Россельхозбанк | Ипотека | 100 тыс.- 20 млн рублей | 12,9-13,9 | До 30 лет |
| Сургутнефтегазбанк | Приобретение жилой недвижимости и долевое участие в строительстве | До 8 млн | 13,25-14,5 | До 30 лет |
| Частный дом | До 15 млн | 13,25-14 | До 20 лет |
Следует знать, что во всех этих финансовых учреждениях можно взять кредит на жильё и с аннуитетной схемой.
Немаловажным фактором, на который следует обращать внимание в поисках ответа на вопрос, в каком банке наиболее выгодная ипотека с дифференцированными платежами, является размер первоначального взноса. Чтобы получить представление об актуальных цифрах, ознакомьтесь с данными таблицы.
Обратите внимание: Сургутнефтегазбанк разработал программу дифференцированной ипотеки без первоначального взноса (это отображено в таблице). Но она распространяется на покупку жилой недвижимости от определенных застройщиков:
- ГК «Северстрой».
- ООО «Самолет девелопмент».
- ГК МИЦ.
- ГК ТИС.
- ФСК «Запсибинтерстрой».
- ООО «Брусника. Тюмень».
- ОАО «АИЖК».
- ООО «Промстройкомплекс».
- ООО «Стройинвест».
- ООО «Строй Мир».
Все вышеперечисленные банки в качестве обеспечения займа требуют от клиента предоставить залог. Таковым может быть и приобретаемая недвижимость.
Кроме того, банкиры предъявляют определённые требования к возрасту клиента, подавшего заявку на ипотеку, в том числе и дифференцированную. На момент окончания кредитного соглашения заёмщик должен быть не старше 60 (Сургутнефтегазбанк, ) или 65 ( , Петрокоммерц Банк) лет. Но Газпромбанк продемонстрировал некую лояльность в этом вопросе. Заключается она в том, что допускается превышение возраста не более, чем на 5 лет. Однако заёмщик должен будет предоставить в залог дополнительное обеспечение, если оно не было предусмотрено в договоре кредитования.
В заключение следует указать на один негативный момент дифференцированной выплаты по ипотеке. Этот способ не очень удобен с точки зрения планирования личных финансовых затрат. Зная размер своих ежемесячных постоянных доходов и используя аннуитетный метод погашения кредита, клиенту будет легче прогнозировать свой бюджет.
Дифференцированные или аннуитетные платежи по ипотеке: Видео
При выборе ипотечного продукта потенциальные заемщики зачастую обращают основное внимание на годовую процентную ставку, срок кредитования, размер первоначального взноса. Однако есть еще один фактор, который оказывает существенное влияние на возможность обслуживать ипотечный займ и на фактические расходы заемщика по ипотечному кредиту. Это – схема погашения, наиболее распространены два варианта:
- ипотека с дифференцированными платежами;
- ипотека с аннуитетными платежами.
Поговорим о каждой из них более подробно.
Ипотека с дифференцированными платежами
Ряд банков предлагают гасить ипотечный кредит по дифференцированной схеме. Ее еще называют «погашение равными долями».
Утверждение о равных долях относится к телу кредита, поскольку в данной схеме строго установлен размер ежемесячного погашения основной суммы кредита. К части тела кредита прибавляют процент за пользование займом на остаток суммы. Таким образом, у дифференцированной схемы погашения появляется ряд особенностей, в частности:
- ежемесячно сумма выплат будет разной (в зависимости от остатка долга и количества дней в месяце);
- ежемесячный платеж будет плавно уменьшаться по мере выплаты суммы долга;
- при досрочном погашении всего займа или его части будут погашены начисленные за этот месяц проценты, а остальная сумма пойдет на погашение тела кредита.
У такой схемы есть важное преимущество: она позволяет меньше переплачивать по займу, поскольку проценты насчитываются на оставшуюся сумму долга, а она постоянно уменьшается. К примеру, если вы возьмете ипотеку по цене 1 миллион рублей на десять лет под 12,5% годовых, то первый ежемесячный платеж составит 18,75 тысяч рублей, а последний – 8,42 тысячи рублей, что ощутимо ниже. А если учитывать и постепенное обесценивание рубля посредством инфляции, то последние платежи становятся совсем необременительными для заемщика.
Правда у такого преимущества есть и обратная сторона: первые платежи достаточно ощутимы и могут оказаться заемщику просто не по карману. Такой размер ежемесячных выплат сохраняется на протяжении не нескольких месяцев, а нескольких первых лет и это следует учитывать.
Ипотека с аннуитетными платежами
Для аннуитетной схемы погашения кредита характерно сохранение одного и того же размера ежемесячных платежей на протяжении всего периода действия договора. Но со временем изменяется структура основного долга и процентов в них. Так, сразу после взятия кредита заемщик погашает исключительно проценты за пользование деньгами, а ближе к концу срока – непосредственно тело кредита. Если брать исходные данные из приведенного выше примера (1 миллион рублей на десять лет под 12,5%), то сумма ежемесячных взносов составит 14,64 тысячи рублей.
Эта схема является более предпочтительной для банков, поскольку они получают свою прибыль независимо от того когда заемщик погасит долг: своевременно или досрочно. Ипотека с аннуитетными платежами на порядок доступнее, чем кредит с дифференцированной схемой. Она встречается практически во всех кредитно-финансовых учреждениях, выдающих ипотечные кредиты, в то время как равные платежи предлагают лишь некоторые банки.
Преимущества аннуитетных платежей
Среди преимуществ аннуитетной схемы можно назвать ее предсказуемость и стабильность. Заемщик всегда может смело планировать свой семейный бюджет, поскольку сумма долга одинакова из месяца в месяц. С дифференцированными платежами такой стабильности нет, там ежемесячный платеж рассчитывается каждый месяц заново и в зависимости от длительности расчетного периода может быть как менее, так и более предыдущего.
Еще одним важным преимуществом аннуитета является возможность взять более крупную сумму в кредит. Не секрет, что банки устанавливают для каждого заемщика определенный максимальный размер кредита, более которого, по их мнению, он попросту не сможет обслуживать. У некоторых банков это 40% от общего дохода семьи, у других – 50%, третьи смотрят, чтобы по итогу на каждого члена семьи оставалось не менее 7 тысяч рублей.
Но в любом случае эта максимальная планка устанавливается. В случае с дифференцированной схемой первые платежи будут достаточно большими, но принцип установки максимальной суммы займа тот же. Если, например, в банке установлен предел – не более 50% от общего дохода заемщика, то в соответствии нашим примером заемщик должен будет иметь такой доход:
- дифференцированные платежи – 37,5 тысяч рублей;
- аннуитетные платежи – 29,28 тысяч рублей.
Разница в доходах достаточно ощутимая. В то же время если заемщик обладает доходом в 37,5 тысяч рублей, то по первой схеме ему дадут в кредит 1 миллион рублей, а по второй он сможет взять больше средств.
Недостатки аннуитетных платежей
Наиболее существенным недостатком является, конечно же, сумма переплаты. В зависимости от срока кредитования она может принимать достаточно внушительные размеры. Механизм возникновения такой разницы следующий: при аннуитетной схеме банк рассчитывает проценты на всю сумму задолженности за весь период кредитования, а при дифференцированных платежах процент начисляется на остаток суммы.
По принятым нами исходным данным за 10 лет переплата по аннуитетной схеме составит около 130 тысяч рублей по сравнению с дифференцированной. А если срок кредитования 30 лет, то разница между схемами достигнет почти миллиона рублей.
Еще одним значительным недостатком можно назвать трудности с досрочным погашением займа. Так, при дифференцированной схеме заемщик может в любой момент уменьшить сумму основного долга, значительно уменьшив тем самым ежемесячный платеж. При аннуитетной схеме сума частичного погашения пойдет на уплату процентов, и лишь после полного их погашения будет уменьшать сам долг. Таким образом, получается, что выплачивать кредит досрочно заемщику попросту невыгодно, поскольку независимо от того, насколько раньше он его внесет, проценты за его использование придется погашать за весь оговоренный заранее срок.
Выходом из этой ситуации может стать аккуратное погашение кредита в срок, а возникшие сбережения можно положить на депозит или направить на собственное развитие.
Выбирая ипотечную программу, многие люди обращают внимание только на размер ставки по кредиту, забывая о том, что существуют и другие параметры, которые влияют на стоимость займа. Не все из них измеряются в цифрах. Одним из таких параметров является применяемый финансовым учреждением метод погашения кредита.
Какие бывают платежи по ипотеке: виды, в чем их разница?
Большинство российских банков сегодня предлагают физическим лицам кредитные программы, предусматривающиетип платежа по ипотеке равными частями (аннуитетный платеж). Одним из основных преимуществ этого метода является простота его использования – заемщик ежемесячно погашает одну и ту же сумму.
Аннуитетный платеж
Несмотря на то, что сумма платежа неизменна в течение всего периода, структура его меняется – в первые месяцы большая часть выплат направляется на возврат процентов по кредиту (в первые годы выплата примерно на 80% состоит из процентов), а в конце срока — на погашение основного долга. Т.е. аннуитетная система (схема) платежей при досрочном погашении не так выгодна.
Для расчета платежа нужно знать срок заимствования, ставку и коэффициент аннуитета (производная величина от количества периодов, за который производится платеж, и ставки по кредиту). Формула расчета аннуитетного платежа по ипотеке следующая: Сумма аннуитета = коэффициент аннуитета *сумма ежемесячного платежа.
Существует несколько способов расчета коэффициента. Чаще всего используется формула: К А =(j*(1+j) m) / ((1+j) m – 1), где К А — коэффициент аннуитетного платежа, j-ставка по ссуде, m- число платежных периодов. В банках для расчета используется такая формула — Ап = Sk * (j / (1 – (1+j)-m)), где Sk -итоговая сумма по ссуде.
Дифференцированный платеж
Однако, кроме аннуитета, есть и другой способ погашения, о котором многие заемщики не знают — дифференцированный платеж. Его особенностью является постепенное уменьшение выплат. Происходит это потому, что при неизменной сумме выплат по основному долгу сумма процентов, которые начисляются на остаток основного долга, с каждым погашением становится меньше.
Расчет суммы к погашению при дифференцированном платеже осуществляется в два этапа:
- вначале определяем сумму основного платежа. Для этого первоначальную сумму займа (ту, что указана в кредитном договоре) делим на срок кредита (в месяцах). Полученная цифра и будет той суммой, которую требуется погасить заемщику. Сама формула расчета выглядит так: b=S/N, где b-основной платеж, S-сумма ссуды, N-количество месяцев;
- после этого считаем проценты. Посчитать начисленные проценты можно умножив остаток ссуды за период на годовую процентную ставку, после чего полученную результат делим на 12 (количество месяцев в году). Таким образом, дифференцированная процентная ставка это: Р = Sn * P / 12, где p – начисленные %, Sn - ссудная задолженность на период, P – годовая ставка по займу.
Чтобы рассчитать остаток долга на период, т.е. найти величину из приведённой выше формулы, следует размер основного платежа умножить на количество прошедших периодов и всё это вычесть из общей суммы платежа.Проводится такой расчет по такой формуле: Sn = S — (b * n), где n – количество прошедших периодов.
Периодичность погашения долга при дифференцированном виде платежа может быть разной (раз в месяц, раз в квартал и т.д.), но наиболее распространенным является ежемесячный график. Дифференцированный график погашения кредита имеет один существенный недостаток — каждый раз сумма к погашению меняется. Это нужно помнить.
Существует еще один нюанс, о котором нужно знать желающим оформить кредит, – т.к. сумма к погашению в первые месяцы больше, требования к платежеспособности клиента со стороны банка также предъявляются более высокие. Кроме этого, при одинаковых доходах заемщика, расчетная сумма займа при аннуитете тоже будет больше.
Какие банки выдают (предлагают) ипотеку с дифференцированными платежами в 2018 году
Банков, которые предлагают ипотеку с дифференцированными платежами в 2018 году традиционно немного. Из наиболее крупных, на данный момент оформить такую ипотеку можно в Газпромбанке и Россельхозбанке. Ознакомиться с актуальными условиями ипотечных программ этих учреждений можно здесь:
| Банк | % ставка | Максимальный срок кредита, мес. | Минимальный первоначальный взнос | Наименование программы |
|---|---|---|---|---|
| Россельхозбанк | 9,05% | 360 | 0% | Рефинансирование |
| 6% | 360 | 15% | Предложения от застройщиков | |
| 9,2% | 360 | 15% | Ипотечное жилищное кредитование | |
| 9,2% | 360 | 0% | Целевая ипотека | |
| 10,75% | 288 | 10% | Военная ипотека | |
| Газпромбанк | 9,5% | 360 | 10% | Покупка квартир (АКЦИЯ) |
| 9,5% | 300 | 20% | Военная ипотека | |
| 9,5% | 360 | 0% | Рефинансирование | |
| 10% | 360 | 0% | Квартира в доме от Газпромбанк-Инвест | |
| 10,5% | 360 | 10% | Вторичный рынок | |
| 10,5% | 120 | 30% | Гаражи и машиноместа | |
| 10,5% | 360 | 10% | Первичный рынок | |
| 11% | 360 | 20% | Покупка коттеджа с участком | |
| 11% | 360 | 20% | Покупка таунхауса | |
| 9,5% | 360 | 15% | Ипотека на льготных условиях | |
| 9,3% | 30 лет | 10% | Покупка квартир на первичном рынке и апартаментах |
В рамках кредитных продуктов Россельхозбанка и Газпромбанка клиенты имеют возможность выбрать схему погашения ипотечного кредита (аннуитетную или дифференцированную). Кроме этого, финансовые учреждения предоставляют специальные условия кредитования для молодых семей, в том числе, с возможностью использования материнского капитала.
Анализируя условия ипотечных программ сложно обойти стороной крупнейшие банки. Выборка аннуитетный и дифференцированный кредит в Сбербанке перед его клиентами традиционно не стоит –банк по-прежнему работает только с аннуитетной схемой погашения. Структура платежей по ипотеке в ВТБ 24 также не предусматривает дифференцированный платеж.
Какими платежами заемщику выгоднее платить ипотеку — что выбрать?
Поскольку большая часть заемщиков осуществляют погашение ипотеки досрочно, наиболее выгодным способом погашения принято считать дифференцированный платеж. В тоже время, если погашение планируется провести в первые пять лет кредита, следует провести расчеты, которые подтвердят реальную выгоду для клиента.
Например, оформив ипотеку в сумме 2 млн.руб. на 10 лет под 14% годовых при погашении равными частями (метод аннуитетный) заёмщик заплатит за весь период кредитования 1,7264 млн.руб., а при уменьшающиеся графике платежей (дифференцированный метод) –1,4117 млн. руб. Как видно из этого примера, выгода во втором случае составит около 300 тыс.руб.
Однако, ориентироваться только на расчетные цифры тоже не стоит — максимальная сумма займа по кредитам, схема погашения которых предусматривает аннуитет, будет больше, чем при использовании дифференцированного платежа. Реальная экономия при выборе дифференцированного платежа будет в том случае, если досрочное погашение не планируется.
Можно ли поменять аннуитетный платеж на дифференцированный
Многие заемщики, желающие перейти с аннуитетного способа погашения на дифференцированный, сталкиваются с недопониманием со стороны банковского персонала. Вызвано это тем, что такая просьба противоречит самим условиям договора, в которых указано, каким образом заемщику необходимо выплачивать кредит.
Чтобы изменить существенные условия договора, необходимо перезаключить сам договор. Т.е. осуществить рефинансирование. Стоит отметить, что особенно интересно рефинансирование ипотеки с дифференцированными платежами в пользу аннуитета в том случае, если для заемщика важно снижение кредитной нагрузки.
Рассчитать, ипотечный калькулятор дифференцированных и аннуитетных платежей
Чтобы упростить задачу выбора наиболее выгодного способа погашения кредита банки размещают на своих сайтах ипотечные калькуляторы. Воспользовавшись ими можно достаточно быстро подобрать подходящий вариант. Для тех случаев, когда выбор стоит между несколькими банками имеет смысл воспользоваться калькуляторами на специализированных сайтах.