Первое, о чем вам нужно знать и помнить, что в этом случае участников развода три: вы, супруг(а) и банк. Да, именно так. И первое, что вы должны сделать, что бы избежать дальнейших проблем с банком, письменно известить его о сложившейся ситуации.
Сразу стоит сделать акцент на том, что главные действующие лица, все-таки, разводящиеся супруги, и решать, что делать и как поступать, именно им. Банк может попытаться навязать свои условия, и даже потребовать полного погашения кредита. По договору он, возможно, и имеет на это право. Но поскольку решение остается за вами, рассмотрение этого вопроса в суде, скорее всего, приведет к тому, что чаша правосудия склонится в вашу сторону, и суд обяжет банк пойти на условия, устраивающие разводящихся супругов. Например, дать разрешение на продажу, либо переоформление кредита.
Главное, что бы сплотившаяся на фоне внешнего врага семья не сделала банк своим противником. Все-таки банк не виноват в развале ячейки общества, и единственное чего он захочет, это вернуть свои деньги. Вполне естественное желание, не правда ли?
Что делать с ипотекой при разводе
Единственный ответ на этот вопрос - платить. А вот как
- тут есть варианты.
Если вы решили оставить жилплощадь себе, то единственный способ сделать это - мировое соглашение о том, кому и в каком виде достанется недвижимость. При отсутствии возможности прийти к мировому соглашению, суд возьмет принятие решения на себя.
Разумнее было бы избавиться от недвижимости и долгов радикально. То есть продать жилье, выплатить кредит банку, а остаток, если таковой будет, поделить между супругами. В этом случае и банк доволен, и супруги расходятся в разные стороны с минимальным количеством претензий и обязательств. Начинать новую жизнь, неся на себе ипотечное бремя недвижимости, которая тебе не принадлежит (а с одним из супругов именно так и получится), тяжело.
Процедура продажи ипотечного жилья непроста, но возможна.
- Банк дает добро на продажу.
- Новый владелец вносит в банк сумму, оставшуюся по договору.
- Банк снимает обременение.
- Владелец оплачивает супругам оставшуюся сумму.
- Супруги делят остаток.
Либо банк полностью берет на себя процедуру продажи, выставляя квартиру на аукцион. Это значительно снижает стоимость жилья для обладателей ипотечной недвижимости. Да и саму процедуру проведения аукциона нужно будет оплачивать отдельно.
Если ипотека оформлена на одного из супругов
По Семейному кодексу РФ любое имущество, приобретенное в браке, делится пятьдесят на пятьдесят, как совместно нажитое, включая ипотечное. И не важно, на кого из супругов оформлялась ипотека.
Рано или поздно, с помощью суда или без неё, супруги могут придти к решению о погашении кредита совместно. Однако официально оформить такое решение все равно стоит. Мало ли как жизнь повернется.
В случае оформления договора ипотеки на одного из супругов, банк может не дать согласия на переоформление кредита на другого члена семьи и обяжет его выплачивать всю сумму, согласно договору, до получения собственности. Суд же все равно поделит недвижимость пополам, и тот, на кого оформлен кредит может потребовать компенсацию.
В последнее время банки стали хитрее. Все чаще для получения большей суммы кредита оба супруга делаются созаемщиками. И в договоре с банком прописываются условия, что в случае развода, при отказе одного из супругов оплачивать кредит, оставшийся созаемщик полностью обязан выплачивать всю указанную в договоре сумму. А уж как там бывшие супруги договорятся между собой, будь то мировое соглашение или судебный процесс, банк не волнует.
Как разделить ипотечную квартиру
Идеальной является ситуация, когда супруги во время брака, или до него, или при оформлении ипотеки на квартиру, оговорили ее раздел в случае развода. Для этого заключается соглашение в письменном виде, учитывающее все нюансы раздела. Его можно заверить у нотариуса. Но делается это скорее для собственного успокоения. Хотя такую же юридическую силу имеют и незаверенные соглашения.
Остальные случаи - частные. Они будут рассматриваться в суде. В том числе доля общих детей. Они в разделе имущества не участвуют, но их наличие рассматривается как причина увеличения доли. И только через суд. Либо, как уже упоминалось, при помощи мирового соглашения.
Если квартира не может быть разделена в натуре, например, она однокомнатная, то раздел происходит в долях. Доля в квартире не может быть предметом залога для банка, поэтому возвращаемся к предыдущим разделам.
Можно ли обменять ипотечную квартиру
Чудеса случаются. И только в случае, если банк даст согласие. Возможность такого исхода активно стремится к нулю. Проще действовать через продажу квартиры. Но на нее тоже нужно разрешение банка.
Как делится ипотека при разводе
Как уже говорилось, пополам, если не предусмотрены иные договоренности. При разрешении банка можно переоформить ипотеку на одного из супругов. Но только с согласия банка, который оценит платежеспособность нового заемщика. Новым будет признан даже тот супруг, на которого оформлялась ипотека. Ведь предыдущий займ выдавался в иных финансовых условиях, где поручителем выступал второй супруг.
Если банк не сочтет его кредитоспособным, то переоформление невозможно. Разве что по решению суда. И это затягивание процесса, потому что банк, скорее всего, будет возражать.
Итак, резюмируем. Возможны следующие обобщенные варианты раздела ипотеки:
- мировое соглашение и переоформление ипотеки на одного из супругов с разрешения банка;
- мировое соглашение и продолжение долевых выплат бывших супругов до вступления в собственность, дальнейший раздел имущества, предусмотренный в мировом соглашении;
- продажа квартиры с согласия банка, погашение ипотечного кредита, полюбовный раздел остатка средств, если таковой случится.
Судьба ипотеки во время развода зависит в первую очередь от того, как она оформлена: на одного из супругов или на двух, до или после свадьбы, и поэтому об этом нужно подумать заранее, до заключения брака и до того, как оформлять кредит. Если же развод неизбежен, то всегда лучше попробовать решить вопрос в досудебном порядке. Обращение в суд — мера, к которой стоит прибегать в крайнем случае.
Чаще всего ипотека берётся на кого-то одного из супругов, а другой «помогает» ему платить по кредиту. Что в этом случае будет с ипотекой при разводе?
Юлий Ровинский, ю рист коллегии адвокатов «Юков и партнёры» :
В таком случае долг между супругами может быть разделён судом, но для банка ситуация не меняется. То есть, если второй супруг (который не является стороной договора) не уплачивает причитающиеся с него суммы, банк всё равно будет обращаться с требованием к супругу, который является стороной договора, а у последнего, в свою очередь, возникает регрессное требование к другому супругу, который от уплаты уклонился. Квартира же будет являться совместно нажитым имуществом даже и в том случае, если договор заключён только с одним из супругов.
Что происходит при разводе с квартирой, если один из супругов купил её в ипотеку на своё имя до свадьбы?
Павел Ивченков, юрист компании «Деловой фарватер»
:
Выплаты по ипотеке и сама квартира, купленная в кредит, остаются после развода тому супругу, который взял её на своё имя до свадьбы. Всё, что куплено и оформлено до свадьбы, не считается совместно нажитым имуществом и после развода остаётся у того из супругов, который это приобрёл и оформил. Второй супруг не имеет права на это претендовать. Но если он докажет, что внёс существенную часть в такую ипотечную квартиру, то сможет через суд претендовать на долю в ней. Существенной частью служит, например, оплата дорогостоящего ремонта или оплата части ипотеки. Но надо доказать, что второй супруг тратил на это свои личные деньги, а не из семейного бюджета. Для этого нужны документальные доказательства (платёжные документы: чеки, квитанции, выписки из банка по счетам).
Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?
Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным. С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.
Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты. Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда. Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.
О чём нужно подумать «на берегу», до того как брать ипотеку на двоих?
Юлий Ровинский: Перед тем как стать созаёмщиками, стоит задуматься о последствиях, которые могут наступить в случае развода супругов. На наш взгляд, основным риском каждого из заёмщиков является то обстоятельство, что он [заёмщик] остаётся солидарным должником по кредиту перед банком, независимо от того, какие права на квартиру за ним сохранились. Иными словами, даже в том случае, если квартира после развода перешла в собственность одного из супругов, сохраняется риск, что в случае неуплаты банк может обратиться с требованием к другому супругу, у которого уже нет права собственности на жильё.
Павел Ивченков: Чтобы избежать проблем, нужно оформить письменно соглашение о том, что делать с ипотекой и квартирой в случае развода. В нём должно быть прописано, кому останется квартира (одному из супругов или будет делиться на доли), кто получит компенсацию (если один из супругов откажется от своей доли), кто будет потом выплачивать ипотеку. Это соглашение должно быть оформлено нотариально. Также стоит договориться с банком и прописать в ипотечном договоре, что произойдёт с ипотекой и квартирой в случае развода заёмщиков. Некоторые банки соглашаются внести эти пункты в ипотечный договор.
Как развестись цивилизованно, если ипотека на двоих?
Юлий Ровинский: Если понятие «цивилизованно» подразумевает возможность разделить имущество и долги без обращения в суд, то сделать это довольно проблематично. Однако при достижении согласия между супругами по имущественным моментам есть способы, которые позволят обойтись «малой кровью». Если супруги договорились о том, что при разделе каждый получает по 1/2 в праве собственности на квартиру, то после оформления соответствующих процедур в органах регистратора следует обратиться в суд с заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредиту. Практика судов по данному вопросу неоднозначная, однако наиболее свежие решения дают положительный ответ.
Павел Ивченков: «Цивилизованно» можно развестись только с помощью мирной досудебной договорённости. Лучше для этого привлечь адвокатов и все договорённости оформлять письменно и заверять нотариально. Супруги могут либо разделить квартиру и выплату ипотеки на части (равные или какие захотят), либо один из супругов откажется от своей доли в квартире в пользу второго, но тогда ипотеку будет выплачивать тот из супругов, который получит всю квартиру. При втором варианте тот супруг, который отказывается от квартиры, может это сделать бесплатно или получить компенсацию за свою долю от второго супруга (так называемые «отступные») — это на усмотрение самого человека. При отказе от своей доли в квартире супруг должен обратиться в банк, чтобы тот переоформил его часть долга по ипотеке на второго супруга, которому останется квартира. Есть ещё и третий вариант — супруги могут продать квартиру, купленную в ипотеку, отдать с полученной суммы оставшийся долг банку, а остальные деньги разделить по своему усмотрению. На любое из описанных выше действий нужно разрешение банка, ведь при ипотеке квартира находится в залоге. Так, в статье 391 ГК РФ прописано, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. А закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения залогодержателя, т. е. в этом случае банка.
Что делать, если цивилизованно развестись не получилось?
Павел Ивченков: Если цивилизованно развестись не получилось, когда ипотека оформлена на двоих супругов, то тут остаётся только один вариант — обращение в суд. В этом случае каждая из сторон заявит в суде свои требования и их обоснования, а уже суд будет решать, как разделить квартиру, купленную по ипотеке, и кто в каких долях будет её выплачивать. Правда, в таких делах суд всегда привлекает третью сторону — банк. Как правило, судом принимается одно из следующих решений:
Квартира переходит в собственность одного из супругов совместно с обязательствами по выплате оставшейся части ипотеки. При этом суд взыскивает с жены в пользу мужа компенсацию в размере половины выплаченной стоимости ипотеки. Т. е., например, квартира переходит жене вместе с долгом по ипотеке, а мужу — компенсация.
Квартира делится между супругами на доли (чаще всего на равные, но могут увеличить долю того супруга, который будет непосредственно проживать с несовершеннолетними детьми), а ипотеку за свою долю каждый из супругов выплачивает самостоятельно. Компенсация никому из супругов не присуждается.
Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?
Павел Ивченков: Если при разводе один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, то он может претендовать на компенсацию, обычно в виде половины стоимости квартиры. В этом случае супруги могут между собой договориться о размере компенсации самостоятельно, им виднее, кому что причитается.
Бывают случаи, когда второй супруг получает компенсацию в размере уже выплаченного на момент развода долга по ипотеке (т. е. первый супруг выкупает ипотеку у второго или выкупает ту часть, которую второй оплачивал из своего дохода), а оставшуюся часть долга оплачивает тот, кому досталась вся квартира. Если супруги договориться не могут, то размер компенсации устанавливает суд. Как правило, суд просто делит пополам рыночную стоимость квартиры или делит пополам размер стоимости ипотеки (узнает её у банка).
Если при разводе ни один из супругов не отказывается от квартиры в пользу другого, то каждый получает в ней свою долю (договариваются сами или через суд). В этом случае оставшаяся часть не выплаченной на момент развода ипотеки тоже делится на доли, которые равны долям в квартире. И каждый из супругов выплачивает свою долю оставшегося долга. Предыдущие платежи (уже выплаченный на момент развода долг) при этом не берутся во внимание, и никаких компенсаций в этом случае никому не полагается.
Были в вашей практике случаи, когда люди передумывали разводиться из-за ипотеки?
Павел Ивченков: Нет, таких случаев не было. Но могу сказать, что здесь всё зависит от причин развода и материального состояния людей: если это мелкие ссоры, бытовые разногласия, которые один из супругов уже не может терпеть, то ипотека может «сохранить» семью, так как на карту поставлены слишком большие суммы денег. Если же причиной развода являются какие-то сложные обстоятельства, то ипотека брак не спасёт.
Большая часть современного населения, а особенно молодых семей, приобретает жилье в ипотеку, с использованием заемных средств. Ипотека является видом залога, при котором недвижимое имущество остается в собственности должника, при этом последний вправе владеть и пользоваться таким имуществом, а кредитор, в случае неисполнения должником своих обязанностей, вправе получить удовлетворение своих требований за счет реализации данного имущества.
В рамках современных реалий такой способ приобретения жилья становится все более популярным, так как несмотря на переплаты по процентам, граждане могут позволить себе в кратчайшие сроки обзавестись собственным, хоть и обремененным, жильем, тогда как оплата всей стоимости квартиры представляется возможной лишь единицам, к которым редко относятся молодые семьи.
Однако статистика неутешительна - большинство браков расторгается. И, соответственно, возникает вопрос, как делить приобретенное в браке имущество.
В силу статьи 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором не установлен иной режим данного имущества. Часть 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ также содержит положение о том, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим действует, если брачным договором не установлено иное.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.
Таким образом, при отсутствии обременений на имущество и наличии договоренностей между супругами, вопрос решается просто — планирующие развод или разведенные супруги подписывают соглашение о разделе имущества, с которым (при разделе недвижимого имущества) обращаются в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав.
При наличии спора между супругами вопрос решается в судебном порядке и внесение изменений в Единый государственный реестр прав осуществляется уже на основании вступившего в силу судебного акта.
Однако как быть, если разделу подлежит недвижимое имущество, обремененное ипотекой? Ведь в данном случае, в соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ разделу подлежит не только совместное имущество, но и совместные долги супругов. В соответствии с пунктом 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ перевод долга допускается лишь с согласия кредитора, в случае с ипотекой - банка или иной кредитной организации. Но большинство заемщиков, направляя согласованные между собой заявления о разделе имущества и переводе долга, часто получают отказ кредитора по такому заявлению в разделе имущества и изменении кредитного договора. Попытки произвести раздел имущества с одновременным разделом долга в судебном порядке при отсутствии согласия кредитора также не приводят к успеху.
Так, в Апелляционном определении от 28.06.2012 по делу № 11-10925/12 Московский городской суд отказал ответчику в удовлетворении встречного иска в отношении перевода части долга по ипотечному кредиту на него и выделении доли в жилом помещении, поскольку раздел совместно нажитого имущества бывшими супругами путем перевода части долга по ипотечному кредиту без согласия кредитора (представитель которого в судебном заседании не давал своего согласия) нарушает требования закона.
Позиция банков сводится к следующему: банк вправе требовать исполнения обязательств как от всех должников по договору, так и от любого из них в отдельности, полностью либо в части долга. Раздел долгового обязательства по возврату кредита и уплате процентов по нему между созаемщиками нарушает права банка, может привести к существенному изменению условий кредитного договора, а потому требования о разделе долга по кредитному договору без согласия кредитора нарушают статьи 322, 391 Гражданского кодекса РФ, ведут к существенному изменению условий кредитного договора. Наличие спора между бывшими супругами о разделе совместно нажитого имущества в браке не является основанием для внесения изменений в кредитный договор и не препятствует надлежащему исполнению одним или обоими солидарными должниками своих обязательств по кредитному договору. В связи с этим, требование о разделе ипотечного обязательства по частям на каждого супруга в сущности представляет собой требование об изменении условий договора с банком, при котором ответственность должника превращается из солидарной в долевую, что может привести к нарушению интересов банка как кредитора.
Данный вывод подтверждается судебной практикой - в Кассационном определении от 20.10.2011 по делу № 33-3429/11 Брянский областной суд отменил решение суда предыдущей инстанции, которым было установлено, что определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности по солидарной ответственности созаемщиков перед банком, установив, что установление долей в ссудной задолженности созаемщиков фактически меняет условия кредитного договора и прекращает солидарную ответственность созаемщиков перед банком, так как в силу пункта 1 статьи 323 Гражданского кодекса РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Встречается, однако, и положительная практика, в которой суды приходят к выводу о том, что определение размера кредитной задолженности для каждого созаемщика в равных долях является регулированием имущественно-семейных правоотношений между супругами и поэтому не касается кредитора; определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности должников по солидарной ответственности (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 28.08.2013. по делу № 33-4986/2013; Кассационное определение Верховного суда республики Татарстан по делу № 2-6389).
Таким образом, представляются возможными несколько выходов из ситуации:
1. Бывшие супруги продолжают исполнять обязательства по кредитному договору. При этом производится оформление на каждого строго по 1/2 доли в праве общей собственности на жилое помещение и дальнейшие выплаты осуществляются в размере пропорционально своей доле. Для надлежащего оформления данного решения бывшие супруги должны обратиться в суд с исковым заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредитному договору.
Однако, как указано выше, практика по такому выбору противоречива и есть вероятность отказа в удовлетворении требований о разделе долга подобным образом.
2. Если супруги хотят разделить собственность не на равные доли, или один из супругов не желает больше быть стороной в кредитном договоре, но также и не претендует на жилое помещение, поступить можно следующим образом:
Один из супругов обращается в суд с заявлением о разделе имущества, в котором просит прекратить право общей совместной собственности. При этом в иске заявляются только требования о разделе имущества, тогда как требования о разделе долга по кредитному договору не выдвигаются. В связи с этим, суд рассматривает и разрешает спор только в рамках заявленного иска (пункт 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Так, со ссылкой на указанную выше норму, отклонен довод ответчика о том, что раздел квартиры возможен лишь с одновременным разделом солидарных обязательств по кредитному договору, при этом ни истец, ни ответчик требований о разделе таких долгов не выдвигали (Определение Кемеровского областного суда от 09.11.2011 по делу № 33-12603).
При выдвижении требований только о разделе имущества привлеченный в качестве третьего лица кредитор обычно не имеет возражений.
Выработана практика, подтверждающая удовлетворение исков о разделе ипотечного имущества супругов без получения согласия кредитора (например, решение Центрального районного суда города Хабаровска от 14.01.2013 по делу № 2-566/13).
При удовлетворении подобных исков суды руководствуются следующим:
В силу статьи 334 Гражданского кодекса РФ залогодержатель имеет преимущественное право на полное получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).
В соответствии со статьей 353 Гражданского кодекса РФ и статьей 38 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права, принадлежащие залогодержателю в силу ипотеки, в полном объеме сохраняются при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.
Раздел имущества супругов никак не влияет на обязанности каждого из них по обязательствам, возникшим у обоих супругов или у каждого из супругов в отдельности во время брака.
Исходя из положений статьи 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при отчуждении заложенного имущества без согласия кредитора, приобретатель такого имущества несет в пределах стоимости этого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству, то есть при разделе имущества супругов каждый из супругов будет нести вытекающую из отношений ипотеки ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме
Следовательно, права кредитора в случае раздела ипотечного имущества между супругами, являющимися созаемщиками (заемщиком и поручителем) по кредитному договору, не нарушаются, так как объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.
Изменения кредитного договора, а именно перевода долга, не происходит, поэтому в получении согласия, предусмотренного статьей 391 Гражданского кодекса РФ нет необходимости.
Таким образом, суды удовлетворяют иски о разделе имущества и, соответственно, выводе одного из супругов из состава залогодержателей. При этом оба супруга продолжают оставаться солидарными должниками по кредитному договору.
Для вывода супруга из состава заемщиков необходимо предпринять следующие действия:
После вступления решения суда в силу необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в сведения Единый государственный реестр прав и получения нового свидетельства.
С указанным свидетельством, решением суда и заявлениями от обоих супругов, содержащих просьбу о переводе долга, следует обратиться к кредитору. Обычно данных документов бывает достаточно для получения согласия кредитора на перевод долга и внесение изменений в кредитный договор (например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заверяет о выдаче согласия на перевод долга при наличии документов, перечисленных выше).
В любом случае, для решения вопроса о разделе ипотечной задолженности супругам необходимо прийти к соглашению о порядке исполнения кредитного обязательства. В случае невозможности найти компромиссное решение спора жилое помещение можно продать и разделить вырученные после уплаты долга средства. Обращение взыскания на ипотечное имущество в случае, когда супруги перестали исполнять свою обязанность по внесению ежемесячных ипотечных платежей, является наименее выгодным решением проблемы, которое приводит не только к утрате жилья, но и к утрате права на возврат уже внесенных за него денежных средств.
Развод - событие безрадостное. Впрочем, не всегда и не для всех. При разводе происходит раздел совместно нажитого имущества. Если супруги не приходит к общему мнению, развод происходит через суд. Относится ли квартира, купленная в ипотеку до брака одним из супругов, к имуществу, которое необходимо разделить между супругами?
Ситуация на самом деле крайне противоречивая и однозначного ответа на вопрос нет. Связано это еще и с тем, что единой судебной практики по таким делам не существует, а потому какое решение вынесет судья, известно только ему одному. Поэтому давайте рассмотрим этот вопрос с точки зрения законодательства.
Допустим, квартиру приобрел заемщик до свадьбы, скажем, за пару лет до этого знаменательного события. Кредит оформлен на долгие 10 лет. После свадьбы платежи совершаются из семейного бюджета, то есть из общих денежных средств супругов. Положим, что супруги оплачивали ипотеку на протяжении 3 последующих лет, после чего брак распался. Супруги подают на развод. Должен ли супруг выплачивать какие-либо средства супруге?
Само собой, лучше придти к обоюдному согласию. Например, супруг может выделить какую-то определенную сумму своей супруге и она согласится на развод без каких-либо претензий. Проблема только в том, что далеко не все разводы можно решить, грубо говоря, полюбовно. Зачастую супруги испытывают злость друг к другу, поэтому развод и раздел имущества возможны только через суд.
В указанной выше ситуации суд должен учесть тот факт, что оплата за квартиру по ипотеке происходила из общего бюджета, а это значит, что супруга имеет право на только на половину совместно нажитого имущества, но и на долю в самой квартире. Скорее всего, судья присудит супруге некоторую часть жилья, а супруг, в свою очередь, может заменить ее денежной компенсацией (обычно на практике так и происходит).
Впрочем, есть и другие ситуации. Если квартира была куплена супругом в ипотеку до брака и после свадьбы он все равно продолжает платить за нее из собственного кармана, суд все равно может присудить супруге часть жилья. Ситуации бывают разные и в подобных делах обязательно прибегайте к услугам юриста. При наличии последнего можно сохранить жилье полностью за собой, при этом нужно будет доказать, что супруг платил за квартиру сам, не прибегая к помощи средств из кармана супруги. Либо можно доказать, что у второго супруга на протяжении брака не было никакого заработка. Все зависит от текущих обстоятельств.
Как обезопасить себя?
Если вы купили квартиру в ипотеку до брака, то существует несколько способов обезопасить свое жилье.
- Первый - это погасить ипотеку до вступления в брак. Понятно, что чаще всего этот вариант не осуществим, но если есть лишние средства, лучше погасить долг перед кредитором полностью.
- Второй вариант - это брачный договор. Брачный договор - это соглашение лиц, которые вступают в брак. С его помощью определяются имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Этот вариант является наиболее оптимальным, поскольку заранее предполагает механизм раздела имущества между супругами в случае развода. У нас брачные контракты практикуются редко, а вот в некоторых странах их используют едва ли не в каждом втором браке.
А если речь идет о покупке квартиры на стадии котлована?
Если мы говорим о приобретении жилья еще на уровне котлована, то есть квартиры в ее привычном понимании пока еще не существует (сам дом просто не построен), это может привести к проблемам в будущем. Причина такова: право собственности у владельца появится только тогда, когда будет полностью завершено строительство, а на это могут уходить годы. Соответственно, если в данный момент собственник уже вступил в брак, то квартира при оформлении права собственности будет считаться совместно нажитым имуществом. Потому-то при разделе имущества супруг может претендовать на половину имущества.
Если строительство дома окончено уже в тот момент, когда развод состоялся, теоретически супруг не имеет прав на жилье, но на практике все может быть иначе.
Что бы не допустить подобного, лучше пользоваться брачным контрактом. Если этого не произошло, то в случае судебного разбирательства воспользуйтесь услугами юриста.
Эксперт статьи - группа компаний "Гранель"
А как быть, если после развода у обеих сторон нет возможности выплачивать кредит?
Самым разумным выходом из сложившейся ситуации можно считать продажу квартиры и погашение оставшейся суммы долга перед кредитной организацией. Банки охотно идут на подобное решение вопроса.
Как быть с имуществом одного из супругов, которое находилось в залоге у банка, если этот супруг отказывается от дальнейшей выплаты кредита и хочет вывести свое имущество из-под залога?
В этом случае также потребуется менять условия договора. Скорее всего, банк будет против. Однако, если оставшаяся сумма долга по ипотечному кредиту невелика, банк может согласиться поменять объект залога. Но такие случаи крайне редко встречаются в нотариальной и судебной практике, поэтому при разводе чаще практикуется продажа объекта недвижимости, являющегося обеспечением по ипотечному кредиту бывших супругов. Как уже было сказано, продажа объекта возможна только с согласия банка
Как разделить ипотечный платеж после развода?
Теоретически раздел долга по ипотеке пополам возможен. Однако подобное действие будет считаться существенным изменением кредитного договора и возможно оно только при согласии со стороны банка. В свою очередь банк не заинтересован менять договор, так как ему не выгодно дробить один кредит, обеспеченный одним объектом залога, на два кредита, опять же, с одним залогом.
Может ли один из супругов отказаться от ипотечных выплат, особенно если он съехал с квартиры?
При разводе должны оговариваться условия дальнейшего погашения задолженности по кредиту, то есть с момента расторжения брака объект недвижимости (а вместе с ним и кредит) не считается общим. В решении суда должно быть отражено, кто далее будет осуществлять ежемесячные выплаты банку.
В принципе, супруги могут и сами решить, кто в каком объеме будет выплачивать кредит и на кого переписать квартиру, однако данное соглашение будет иметь силу только при согласии кредитора (банка). Грубо говоря, если в квартире остается жить только один супруг, и он же выплачивает кредит, а второй готов отказаться от своей доли в квартире, то этот вопрос нужно согласовать с банком, которому придется переоформлять договор.
Вообще даже самым благополучным, крепким и счастливым парам эксперты советуют еще на стадии покупки квартиры, особенно если она приобретается в ипотеку, предусмотреть все возможные варианты развития событий семейной жизни и максимально защитить свои права и имущество. Помочь в этом могут профессиональные юристы и консультанты компаний-застройщиков. В частности, специалисты ипотечного отдела ГК "Гранель" готовы предоставить консультации по вопросам ипотечного кредитования, в том числе проанализировать пакет документов, подобрать наиболее оптимальный ипотечный продукт, рассчитать сумму кредита и размер ежемесячных выплат, предоставить необходимую информацию по этапам совершения сделки.
Если ипотечная квартира была оформлена только на одного супруга, то при разводе второй супруг имеет право на долю в ней?
Чаще всего вопросы при разделе ипотечной квартиры возникают тогда, когда она была оформлена только на одного супруга, и он единолично вносил ежемесячные платежи. В таких ситуациях есть два варианта выхода, утверждает заместитель директора департамента продаж ГК "Гранель" по вопросам ипотечного кредитования Наталья Смирнова.
Во-первых, ипотечный кредит может быть оформлен на одного из супругов в случае составления брачного договора до момента заключения сделки. В этом случае в кредитном договоре и договоре долевого участия (договоре купли-продажи) будет фигурировать только один супруг. Последующее разделение недвижимого имущества, выплат по ипотеке и выделение долей при разводе невозможно. То есть все бремя по выплате долга перед банком ложится на того супруга, на которого оформлен договор.
Второй возможный вариант встречается чаще. На основании действующего законодательства (Гражданский, Семейный и Жилищный кодексы) по умолчанию устанавливается режим общей собственности и общих обязательств супругов. Если брачный договор не был заключен, в кредитном договоре, договоре долевого участия (договоре купли-продажи) фигурирует один из супругов, а второй дает нотариальное согласие. Наличие этого документа предусмотрено требованиями регистрационной палаты, документ свидетельствует о том, что второй супруг не возражает против покупки данного объекта недвижимости и не против передачи объекта в залог банку. При разводе объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом, которое по закону делится пополам. Тот факт, что второй супруг не указан ни в одном договоре и даже не вносил платежей по кредиту, роли не играет.