Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры в 2019 году. На этой странице перечислила документы, когда их квартиру покупают полностью за наличный расчет (за «наличку»), т.е. без ипотеки, материнского капитала и прочего. Под каждым документом/справкой я написала в каких случаях они нужны + универсальные инструкции как их получить. Инструкции универсальные потому, что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково — хоть в Москве, в Санкт-Петербурге, хоть в поселке Малаховка.
Обязательные документы, которые нужны для регистрации сделки купли-продажи в МФЦ/Росреестре
Эти документы нужно обязательно принести в МФЦ/Росреестр, без них сделку не зарегистрируют. После обязательных документов я перечислила , которые не нужно приносить на регистрацию, но их могут потребовать покупатели для проверки квартиры на «юридическую чистоту».
- Паспорта
всех собственников (продавцов) квартиры;
Если есть собственники до 14 лет, то их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна). Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей.
- Договор купли-продажи квартиры
;
C июня 2016 года во многих случаях стал обязателен договор купли-продажи только заверенный у нотариуса. Раньше можно было принести договор в простой форме — обычный напечатанный на листах А4. Сейчас же в нотариально-заверенной форме.
Поэтому внимательно прочтите: 1-ое ; 2-ое как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры ; 3-е сколько это стоит .
Если оказалось, что в вашем случае подойдет договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками. Например, в 18 из них можно было написать, что квартира в долевой собственности у нескольких собственников и перечислить их паспортные данные. Вот пример . Но с июня 2016 года, если квартирой владеют несколько собственников по долям, то для продажи такой квартиры обязателен договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме. А суть в том, что нотариусы НЕ принимают готовые договора купли-продажи, которые принесут им клиенты — нотариусы их сами составляют. Кто-то правильно заполнит шаблон, принесет его нотариусу на заверение, а он его не примет. Получается, что время будет потрачено зря.
Популярной сделкой с недвижимостью является купля-продажа. При оформлении важно юридически грамотно составить договор. Рассмотрим, как самостоятельно провести сделку, на что обратить особое внимание и не ошибиться при оформлении.
Как самостоятельно оформить сделку: пошаговый план
Процесс купли-продажи подразумевает переход собственности от одного владельца к другому. Покупка квартиры требует длительной подготовки. Чтобы найти жилплощадь юридически чистую и , понадобится поддержка специалиста недвижимости. Не у всех есть надежный риэлтор, но если знать некоторые правила можно самостоятельно оформить документы. Подготовка к сделке содержит этапы:
- Определиться с — исследовать рынок недвижимости, узнать стоимость квартир, найти прямого продавца.
- Выбор жилья — район проживания, этаж, количество комнат, наличие ремонта, характеристика дома, близость от центра города.
- Проверка документов — право собственности, количество прописанных, наличие обременений и задолженности.
- Заключение сделки — оформление предварительного договора, внесение денежного аванса, нотариальное подтверждение.
- Регистрация договора , передача площади по .
В договоре указана цена . Обычно стороны ставят балансовую стоимость по ПИБу, она ниже рыночной. Это делают, чтобы не платить подоходный налог и госпошлину нотариусу. Но надо учитывать, что в случае расторжения договора вернуть полную сумму квартиры можно будет через суд.
Проверка собственников квартиры и продавца
Проверка собственников — важный этап сделки. Продавать может хозяин или его представитель, имеющий нотариальную доверенность. Обязательно проверить подлинность документов.
Даже при ведении дел с представителем, надо встретиться с хозяином квартиры, посмотреть его паспорт. Все остальные моменты по продаже можно обсудить с доверенным лицом продавца.Надо учесть такие моменты, что недвижимость может находиться в или совместной, но по документам проходить будет один человек. Сведения о продавце узнают из . Если квартира досталась по , следует найти нотариуса, где оно было оформлено, уточнить есть ли еще наследники на имущество. В канцелярии районного суда узнают, проводились ли судебные процессы по квартире.
Перед тем как оформлять сделку необходимо проверить продавца недвижимости . Следует уточнить, будет ли собственник присутствовать на сделке. Обратить внимание на его поведение. По закону человек должен быть дееспособным гражданином. При обнаружении его неадекватности, собственность могут оспорить его родственники.
Проверка документов, подтверждающих право собственности на квартиру
Любой продавец имеет: свидетельство собственности; . Покупая недвижимость, стоит обязательно проверить:- подлинность всех правоустанавливающих документов;
- правомочие владельца недвижимости;
- наличие на площади лиц;
- существуют ли обременения – рента, ипотека, арест;
- посмотреть ;
- официальное оформление перепланировки.
Внимание! Если собственность была получена текущим хозяином по суду, то ее могут обжаловать и жилье возвратится прежним владельцам. Вернут ли деньги покупателю — неизвестно, возможно, ему также придется подавать в суд.
Документы на жилплощадь следует смотреть только в подлиннике. Проверить подписи, штампы регистрационных служб. Свидетельство обязательно печатается на гербовом бланке. Не должно присутствовать подтирок, исправлений. Наличие помарок настораживает и указывает что это подделка. Чтобы убедиться в подлинности, необходимо запросить Росреестр и получить копию. После этого сравнить с оригиналами продавца.
Проверка квартиры на предмет наличия обременений
Если площадь , была или наложен арест, то со сменой собственника все остается в силе. Это мешает новому хозяину полноценно владеть имуществом и есть вероятность вообще лишиться его. Управление регистрации дает справку из госреестра, где содержится информация об обременениях. Следует быть осторожным, когда один из собственников ребенок до 14 лет. От его имени выступает представитель, его полномочия следует проверить.Обратить внимание на брак собственника, посмотреть его свидетельство. По закону, если жилплощадь куплена при официальной регистрации, требуется разрешение супруга на проведение продажи. Следует посмотреть справку об отсутствии . Но помнить, там нет данных о временно выписанных — сидящих в тюрьме, призывниках в армии. О таких людях получают сведения из . Если эти граждане вернутся, они могут сообщить о праве на жилплощадь после ее продажи. их можно через суд, а это долгий процесс.
Составление договора
Когда документы проверены, готовится к завершению продажа, заключают предварительный . Это гарантия, что собственник не продаст площадь еще раз, а продавец не . Подписывая договор, покупатель вносит . Это прописано в соглашении, которое может иметь произвольную форму. В тексте указывают:- Ф.И.О сторон, их прописка, даты рождения, паспорта;
- запись что продавец передает собственность, а покупатель платит за нее;
- подробное описание объекта;
- стоимость жилья;
- отсутствие обременений, арестов;
При составлении договора присутствуют обе стороны или их официальные представители.
Фактическая передача квартиры и составление передаточного акта
Последний этап — акт подтверждающий передачу недвижимости новому владельцу. Оформляют его после осмотра площади и проверки оплаты коммунальных платежей. Составляется в 2-х экземплярах, а если в сделке участвует банк то в 3-х. Не требуется заверять его у нотариуса, пишется он в произвольной форме. В нем содержатся:
- дата, место, город;
- Ф.И.О и паспорта обеих сторон;
- сведения о состоянии жилья, наличии оборудования;
- подписи.
Это необходимо чтобы убедиться, что с документами все в порядке, и они не вернулись на доработку. На момент сдачи квартиры, она должна полностью быть освобождена от мебели. После подписания акта продавец выполнил обязательства по договору и ответственность за жилплощадь переходит к покупателю. Передаются ключи и продавцу выдают в банке деньги, заложенные в ячейку, продажа завершена.
Расчет с продавцом квартиры
Важно грамотно провести оплату за жилье. Расчет с покупателем производится после оформления договора у юриста. Когда деньги передают до этой процедуры, продавец может не появиться для оформления продажи или совсем отказаться от сделки. Даже имея , вернуть их можно только по суду. Поэтому следует передавать деньги после оформления у юриста. Продавец заполняет расписку собственноручно.Безопасным считается проведение наличных через банк, он подключается к продаже и выступает гарантом. В присутствии сотрудника банка запечатывают деньги, подписывают и закладывают в ячейку. После регистрации продажи, предъявляются документы и продавцу выдают всю сумму. Сделка завершена. Если наличные передаются без банковской ячейки, следует осуществить эту процедуру при нотариусе или свидетелях. При возникновении неприятных ситуаций, они могут подтвердить передачу денег.
Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности
Чтобы избежать проблем при продаже нужно брать в расчет следующие моменты:
- Перед оформлением у нотариуса проверить, чтобы все были выписаны с площади, потом это придется делать в принудительном порядке. Процесс может быть очень долгим.
- При сдаче документов на регистрацию обязательно взять расписку от продавца о получении им денег. Документ составляется в свободной форме.
- Следует внимательно изучить предоставляемые на подпись документы, сравнить копии и оригиналы.
- Если продавец не сообщил покупателю о третьих лицах, их правах на проживание в данной квартире, то покупатель может расторгнуть договор.
- Если квартира приобреталась , надо согласовать с банком возможность ее продажи и досрочного погашения суммы.
Если нет уверенности в себе и своей юридической осведомленности, лучше довериться агентству недвижимости. Там грамотно оформят договор, все документы проходят проверку на юридическую чистоту. Только выбирать агентство нужно тщательно, оно должно быть известным и с наличием лицензий на деятельность.
Что еще может быть важным при оформлении сделки купли-продажи квартиры? Консультация на видео
Что нужно знать, если нет опыта заключения договоров купли-продажи, а обращаться к юристам по каким-либо причинам невозможно? О самых важных моментах договора, которые следует принять во внимание, рассказывает Андрей Ордин.
Продавать квартиру самостоятельно, без посторонней помощи человека, профессионала в сфере продажи недвижимости, очень сложно и даже страшно. Ведь все это требует от человека определённых знаний и навыков, которые поспособствуют успешному исходу дела.
Человек в обязательном порядке должен учитывать все тонкости и нюансы, которые необходимо решать в процессе при продажи недвижимости. Всем нам известны случаи, когда человека, который не обладает необходимыми знаниями, с лёгкостью обманывали мошенники.
Человек, который решил самостоятельно продать недвижимость, в первую очередь должен обратить внимание на базу Российского законодательства, касающеюся продажи квартиры. Это один из самых важных аспектов в этом непростом деле.
Очень важно, посмотреть какую документацию необходимо оформить и составить в 2016 году, чтобы сделка прошла как можно лучше. Такие действия помогут вам избежать проблем в дальнейшем. Мы с радостью поможем вам разобраться с данным сложным вопросом, какая документация должна быть у человека, который решил самостоятельно продать свою недвижимость.
Перечень документов для продажи квартиры
В обязательном порядке собственник недвижимости должен иметь следующие виды документов:
- свидетельство о том, что данный человек официально зарегистрировал своё право на данную собственность;
- подлинники паспортов всех людей, которые являются официальными собственниками данной недвижимости;
- документ, который будет являться подтверждением того, что был осуществлен переход прав собственности, это может быть договор купли-продажи или наследования и т д.;
- кадастровый паспорт недвижимости;
- специальный план квартиры или технический паспорт;
- сведения из домовой книги, которые будут свидетельствовать о людях, которые прописаны в квартире;
- сведения из единого реестра прав на недвижимое имущество;
- сведения которые будут подтверждать, что собственник не имеет задолженности по коммунальным услугам.
Нередки случаи, когда кроме данной документации для оформления сделки, необходимо предоставить еще определённое количество документов.
Например, человек, который решил приобрести недвижимость, не полностью уверен в способности продавца самостоятельно проводить данную процедуру, как продажа квартиры. В этом случае, покупатель имеет полное право потребовать специальную справку из учреждения, которые занимаются вопросами психологическими и наркотической зависимости.
- В случае , если совладельцем недвижимости является человек который не достиг совершеннолетия, то необходимо согласовать процедуру с органами опеки;
- Когда квартира получена в процессе наследования или она была подарена, то необходима специальная справка, которая будет свидетельствовать уплате налога на имущество;
- Если недвижимость приобреталась человеком, который покупал ее в официальном брачном союзе, то второй супруг то второй супруг должен выразить свое согласие на продажу.
Важно помнить, что некоторая документация имеет определенный срок действия, то необходимо совершить сделку пока все документы имеют законную силу. Это один из важнейших аспектов успешного заключения сделки. Кроме того, человек, который решил продать свою собственную недвижимость в обязательном порядке должен выплатить налоговые средства. Но важно учитывать, что в 2016 году вступают в законную силу нововведения.
В соответствии с новыми правилами, теперь увеличивается время освобождения от обязательной выплаты налогов, которые составляют 13% от общей суммы. Ранее человек освобождался от НДФЛ на 3 года, теперь этот срок составляет 5 лет. Но существуют некоторые особенности, которыми могут являться наследственное право или дарение недвижимости.
Когда квартира в течении пяти лет, была продана, то налоговый вычет , размер которого составляет 1 миллион рублей от всей цены квартиры. А 13% необходимо выплатить от той суммы, которая осталась после вычета вышеуказанной суммы. Но она должна составлять не менее 70% от цены квартиры.
Как и в прошлых годах, так и в 2016 году, при оформлении сделки, необходимо крайне ответственно подойти к составлению и подготовки документов. Если у человека имеются вся необходимая документация, то весь процесс совершения сделки по продаже квартиры пройдет очень быстро и просто. Кроме того, важно учитывать законодательные аспекты совершения продажи недвижимости.