Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. N 21
"Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве"

С изменениями и дополнениями от:

26 декабря 2006 г., 31 марта 2010 г., 26 января 2011 г., 27 июня 2012 г., 29 мая 2013 г., 8 июля 2015 г., 28 декабря 2016 г.

Настоящий Закон в соответствии с Конституцией Российской Федерации, гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации, Уставом города Москвы устанавливает условия и порядок обеспечения прав граждан при переселении, освобождении жилых помещений (жилых домов), предоставления жилых помещений, возмещения (компенсации) либо выкупной цены собственникам.

Мэр Москвы

Ю.М. Лужков

Московская городская Дума

Закон устанавливает условия и порядок обеспечения прав граждан при переселении, освобождении жилых помещений (жилых домов) на основании решений исполнительных органов государственной власти г. Москвы, а также предоставления жилых помещений, возмещения (компенсации) либо выкупной цены собственникам.

В качестве основания для освобождения жилых домов Закон определяет правовой акт Правительства Москвы, принимаемый в связи с: проведением капитального ремонта или реконструкции жилого дома (при невозможности их проведения без отселения); переводом жилого дома, признанного непригодным для проживания, в нежилой фонд; признанием жилого дома непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу; изъятием или использованием части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом г. Москвы, планами развития округов и районов города, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов.

Положениями Закона определены права граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов), а также права членов семьи собственника жилого помещения (жилого дома).

Собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена. При этом размер денежного возмещения (компенсации) собственнику должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения.

Переселение граждан и освобождение жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, осуществляются путем предоставления им другого благоустроенного жилого помещения соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или путем предоставления безвозмездных субсидий для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность.

Переселение производится с соблюдением принципа сохранения района проживания. Четко установлены случаи, когда жилое помещение может предоставляться вне района проживания.

Регламентирован порядок информирования граждан о предстоящем переселении.

Закон вступает в силу через 10 дней после официального опубликования.

Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве"

Глава 2. Признание жителей г. Москвы нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма или безвозмездного пользования (ст.ст. 7 - 12)

Глава 3. Ведение учета граждан в целях реализации городских жилищных программ (ст.ст. 12.1 - 16)

Глава 4. Обеспечение г. Москвой права жителей г. Москвы на жилые помещения (ст.ст. 17 - 41)

Глава 5. Заключительные положения (ст. 42)

Приложение 1. Перечень стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в многоквартирных домах в г. Москве Приложение 2. Перечень правовых актов, дающих гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья Приложение 2.1. Нормативные правовые акты, устанавливающие перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание в одной квартире граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях Приложение 3. Таблицы определения размера безвозмездных субсидий для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, имевших на 1 января 2005 г. право на льготы при предоставлении жилого помещения

Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. N 29
"Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения"

С изменениями и дополнениями от:

24 января 2007 г., 18 июня, 24 сентября 2008 г., 27 января, 8 сентября 2010 г., 2 марта, 5 октября 2011 г., 27 июня, 14 ноября 2012 г., 29 мая, 19 июня, 6 ноября 2013 г., 29 января, 2 июля 2014 г., 14, 28 декабря 2016 г., 20 февраля 2019 г.

Настоящий Закон устанавливает порядок и условия предоставления жилых помещений из жилищного фонда города Москвы или помощи города Москвы в приобретении жилых помещений в собственность указанным в настоящем Законе категориям жителей города Москвы, а также регулирует отношения по осуществлению полномочий Российской Федерации в области обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, переданных для осуществления органам государственной власти города Москвы. Действие настоящего Закона не распространяется на правоотношения, связанные с обеспечением права на жилые помещения жителей города Москвы, состоящих на жилищном учете в организациях.

Мэр Москвы

Ю.М. Лужков

Закон принят в целях приведения московского законодательства в соответствие с нормами, содержащимися в Жилищном кодексе РФ.

Установлены порядок и условия предоставления жилых помещений жителям города Москвы из жилищного фонда города Москвы или помощи города Москвы в приобретении жителями города Москвы жилых помещений в собственность.

Жилые помещения предоставляются на основании решений органов исполнительной власти города Москвы жителям города Москвы, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях. Жители города Москвы, не признанные таковыми, могут быть обеспечены жилыми помещениями из жилищного фонда города Москвы по решению Правительства Москвы или в соответствии с городскими жилищными программами.

Жители города Москвы, принятые на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года (до вступления в силу Жилищного кодекса РФ), сохраняют право на улучшение жилищных условий. После 1 марта 2005 года жители г. Москвы имеют право быть признанными нуждающимися в жилых помещениях (а не в улучшении жилищных условий), но только в порядке и по основаниям, установленным федеральным законодательством и Законом г. Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения".

Также в Законе определены условия, основания и порядок признания жителей города Москвы нуждающимися в жилых помещениях. Жители г. Москвы признаются нуждающимися в жилых помещениях при условии, что они проживают в г. Москве не менее 10 лет на законных основаниях и являются малоимущими. Одним из оснований признания нуждающимися в жилых помещениях может являться несоответствие размера площади жилого помещения учетной норме (учетная норма установлена данным Законом в размере 10 квадратных метров на человека для отдельных квартир и 15 - для коммунальных). Нуждающимися в жилых помещениях признаются также граждане, проживающие в жилых помещениях, признанными непригодными для проживания, и некоторые другие категории граждан.

Регламентирован порядок обеспечения городом Москвой права жителей города Москвы на жилые помещения. Вне очереди жилые помещения предоставляются детям-сиротам, лицам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонта и др. Установлена норма предоставления площади жилого помещения - 18 квадратных метров на одного человека. Размер площади жилого помещения, предоставляемого на семью, зависит от состава и численности семьи.

Жители города Москвы, нуждающиеся в жилых помещениях, имеют право на улучшение жилищных условий путем предоставления жилых помещений из жилищного фонда города Москвы по договору социального найма или по договору безвозмездного пользования. Кроме этого, закреплено право на приобретение жилых помещений в собственность, в том числе с рассрочкой платежа и использованием заемных (кредитных) средств.

Во избежание злоупотреблений со стороны жителей города Москвы своим правом на улучшение жилищных условий Законом установлено правило, согласно которому при умышленном совершении действий, влекущих ухудшение жилищных условий, граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях по истечении пяти лет после совершения ими таких действий.

Закон также содержит перечень стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве.

Настоящий Закон в соответствии с Конституцией Российской Федерации, гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации, Уставом города Москвы устанавливает условия и порядок обеспечения прав граждан при переселении, освобождении жилых помещений (жилых домов) на основании решений исполнительных органов государственной власти города Москвы, а также предоставления жилых помещений, возмещения (компенсации) либо выкупной цены собственникам.

Статья 1. Освобождение жилых помещений (жилых домов) и переселение граждан из жилых помещений (жилых домов) в городе Москве

1. Освобождение жилых помещений (жилых домов) - это юридическая и фактическая передача жилого помещения (жилого дома), свободного от любых обременений и прав третьих лиц, городу Москве или уполномоченному им лицу. Освобождение жилых помещений (жилых домов) производится при:

   1) переселении граждан из жилых помещений (жилых домов) в другие жилые помещения в порядке, установленном настоящим Законом;
   2) предоставлении безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность;
   3) предоставлении компенсации в денежной форме или выкупной цены.

2. Переселение граждан из жилых помещений (жилых домов) в городе Москве производится путем предоставления им жилых помещений взамен освобождаемых в порядке, установленном настоящим Законом.
3. Освобождение жилых помещений и переселение граждан из жилых помещений (жилых домов) оформляются путем заключения соответствующих договоров либо соглашений с собственниками, нанимателями и пользователями жилых помещений.
4. Освобождение жилых помещений (жилых домов) и переселение граждан из жилых помещений (жилых домов) в городе Москве производятся по основаниям, указанным в федеральном законодательстве и настоящем Законе.

Статья 2. Права граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве

1. Граждане при переселении из жилых помещений (жилых домов), а также их освобождении имеют право в установленном порядке на:

   1) предоставление благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования или безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность;
   2) предоставление собственникам равноценного возмещения (компенсации) по их выбору в денежной либо натуральной форме в виде предоставления равнозначного жилого помещения;
   3) выкуп у собственников жилого помещения (жилого дома) в связи с изъятием земельного участка;
   4) предоставление жилого помещения по договору краткосрочного найма (договору найма специализированного жилого помещения) на срок проведения капитального ремонта либо реконструкции жилого дома или в иных случаях, установленных законом города Москвы.

2. Собственники, наниматели и пользователи жилых помещений при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве имеют право на получение официальной информации об основаниях, сроках, условиях и порядке переселения и освобождения жилых помещений (жилых домов) в городе Москве, а также на защиту своих прав при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве в соответствии с федеральным законодательством и настоящим Законом.

Статья 3. Право граждан на сохранение района проживания при переселении

1. Гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, или которым жилые помещения (жилые дома) принадлежат на праве собственности, предоставляются благоустроенные жилые помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в собственность в районе проживания. Район проживания - территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. При этом эти районы города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы.
2. Предоставление жилого помещения вне района проживания осу-ществляется на основании письменного заявления граждан.
3. Часть 1 настоящей статьи не подлежит применению в случаях:

   1) переселения граждан в Центральном и Зеленоградском административных округах города Москвы, где переселение осуществляется в границах этих административных округов;
   2) переселения граждан из районов города Москвы, которые в силу исторических, географических и градостроительных особенностей не имеют границ с другими районами города Москвы, где переселение осуществляется в границах административных округов города Москвы, в состав которых входят указанные районы;
   3) предоставления жилых помещений гражданам, подлежащим неотложному отселению в связи со стихийным бедствием, чрезвычайной ситуацией, признанием жилых помещений в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу;
   4) предоставления двух и более жилых помещений, при этом одна квартира предоставляется в районе проживания, за исключением предоставления жилых помещений многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей.

4. В случае предоставления многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей, нескольких жилых помещений, все предоставляемые жилые помещения должны находиться в районе проживания.
5. Требования граждан, не основанные на нормах федерального законодательства и законодательства города Москвы, о предоставлении жилого помещения в конкретном месте, доме, на этаже, по конкретному адресу, с определенным количеством комнат удовлетворению не подлежат.

Статья 4. Основания для освобождения жилых домов

1. Основанием для освобождения жилых домов является правовой акт Правительства Москвы, принимаемый в связи с:

   1) проведением капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если такой капитальный ремонт либо реконструкция не могут быть проведены без освобождения жилых помещений и отселения граждан;
   2) переводом жилого дома, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, в нежилой фонд;
   3) признанием в установленном порядке жилого дома непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу;
   4) изъятием или использованием части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов.

2. В случаях освобождения жилых домов по основаниям, указанным в пунктах 1, 2, 3 части 1 настоящей статьи, и при отсутствии сформированного земельного участка принимается правовой акт Правительства Москвы об использовании земельного участка.
3. Правовой акт Правительства Москвы об изъятии земельного участка принимается при наличии сформированного земельного участка, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.
4. В случаях, указанных в федеральном законодательстве, правовые акты Правительства Москвы об использовании земельного участка принимаются при наличии соответствующего решения общего собрания собственников.
5. Правовой акт об изъятии жилого помещения (жилого дома) в связи с изъятием земельного участка подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
6. Граждане, освобождающие жилые помещения, уведомляются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы о принятом правовом акте письменно в течение двух недель после даты принятия правового акта. Собственник жилого помещения (жилого дома) не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного жилого помещения (жилого дома) должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (жилого дома), о дате осуществленной в соответствии с частью 5 настоящей статьи государственной регистрации такого правового акта уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, принявшим правовой акт об изъятии. Выкуп жилого помещения (жилого дома) до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
7. После принятия правового акта допускаются сделки, предусмотренные федеральным законодательством, в отношении освобождаемого жилого помещения (жилого дома), в том числе приватизация и деприватизация жилых помещений. Собственник жилого помещения (жилого дома), подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации правового акта об изъятии жилого помещения (жилого дома) до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения (жилого дома) может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения (жилого дома) в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения (жилого дома) затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (жилого дома).
8. После принятия правового акта вселение в жилое помещение, занимаемое гражданином по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования, иных граждан в качестве членов его семьи допускается с согласия уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы при условии соблюдения требований законодательства об учетной норме площади на одного человека, за исключением случаев вселения:

   1) несовершеннолетних детей граждан, проживающих по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования;
   2) граждан, за которыми сохраняется право пользования данным жилым помещением;
   3) граждан, за которыми признано право пользования жилым помещением на основании решения суда.

9. Вселение граждан в качестве членов семьи оформляется внесением соответствующих изменений в договоры социального найма, найма, безвозмездного пользования.
10. После принятия правового акта не допускается:

    1) обмен указанных в правовом акте жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы;
    2) изменение договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, за исключением случаев, указанных в части 8 настоящей статьи;
    3) предоставление уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы жилых помещений в жилых домах, подлежащих освобождению.

Статья 5. Решение об освобождении или изъятии жилых помещений (жилых домов)

1. Уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы на основании правового акта Правительства Москвы принимают Решение по каждому жилому дому, подлежащему освобождению или изъятию, по основаниям, указанным в части 1 статьи 4 настоящего Закона (далее - Решение).
2. В Решении указываются:

   1) основания освобождения или изъятия жилых домов;
   2) жилые дома, подлежащие освобождению либо изъятию;
   3) уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы или лицо, осуществляющее переселение граждан, предоставление жилых помещений и/или выплачивающее возмещение (компенсацию) либо выкупную цену собственнику за жилые дома;
   4) сроки освобождения или изъятия данного жилого помещения (жилого дома);
   5) общая жилая площадь жилого дома, подлежащего освобождению или изъятию;
   6) иные существенные условия освобождения или изъятия данного жилого помещения (жилого дома).

3. Решение является основанием для заключения договоров либо соглашений о предоставлении жилых помещений нанимателям и пользователям жилых помещений, безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность гражданам, состоящим на жилищном учете, о возмещении (компенсации) либо о выкупной цене жилого помещения (жилого дома) с собственниками, освобождающими жилые помещения (жилые дома).

Статья 6. Возмещение (компенсация) либо выкупная цена за жилое помещение (жилой дом) собственника

1. Собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена. Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки.
2. Размер денежного возмещения (компенсации) собственнику должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Денежное возмещение (компенсация) собственнику предоставляется в безналичной форме и используется для приобретения жилого помещения либо в иных целях при наличии у собственника иного жилого помещения, в отношении которого собственник обладает правом пользования либо правом собственности. Возмещение (компенсация) в натуральной форме предоставляется собственнику в виде другого благоустроенного жилого помещения путем заключения договора мены или иного договора, определяющего переход права собственности на жилые помещения. Стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, за исключением случаев, определенных законом.
3. При определении выкупной цены изымаемого у собственника жилого помещения (жилого дома) в связи с изъятием земельного участка в соответствии со статьей 4 настоящего Закона в нее включаются размер рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения (жилого дома), а также все убытки, причиненные собственнику в связи с его изъятием, возмещение которых предусмотрено федеральным законодательством при изъятии жилых помещений. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
4. При согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.
5. При сохранении за собственником права собственности на жилое помещение в жилом доме, подлежащем капитальному ремонту либо реконструкции, при условиях сохранения этого дома в жилищном фонде, а ранее занимаемого жилого помещения - в прежних размерах, собственнику предоставляется по его согласию жилое помещение по договору краткосрочного найма (договору найма специализированного жилого помещения) из маневренного жилищного фонда на срок проведения капитального ремонта или реконструкции в порядке и на условиях, установленных статьей 14 настоящего Закона.

Статья 7. Возмещение (компенсация) собственнику, признанному в качестве нуждающегося в жилом помещении, и членам его семьи

1. Собственнику, а также членам его семьи, освобождающим при переселении жилые помещения (жилые дома) и состоящим на жилищном учете, при их согласии могут быть улучшены жилищные условия без учета даты признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.
2. При улучшении жилищных условий путем заключения договора социального найма, найма, безвозмездного пользования соответственно или предоставления безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность собственник безвозмездно передает городу Москве освобождаемое жилое помещение (жилой дом).
3. Собственникам, намеренно совершившим за последние пять лет гражданско-правовые сделки с жилым помещением, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляется возмещение (компенсация) либо выкупная цена в соответствии со статьей 6 настоящего Закона.
4. При улучшении жилищных условий собственникам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, освобождающим жилые помещения (жилые дома) при переселении, жилые помещения предоставляются по договору мены в порядке, установленном законом города Москвы. По заявлению собственника в порядке, установленном законом города Москвы, ему может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования соответственно либо безвозмездная субсидия для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность.
5. При улучшении жилищных условий собственникам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, освобождающим жилые помещения (жилые дома) при переселении, жилые помещения предоставляются по договору социального найма или безвозмездного пользования в порядке, установленном законом города Москвы.
6. Размер площади жилого помещения, предоставляемого при улучшении жилищных условий, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города Москвы в соответствии с правовыми актами города Москвы. Размер субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность составляет 100 процентов и определяется в соответствии с правовыми актами города Москвы. В результате улучшения жилищных условий собственник и члены его семьи снимаются в установленном законом порядке с жилищного учета.
7. В случае отказа собственника, освобождающего жилое помещение (жилой дом) и состоящего на жилищном учете, от соответствующего закону предложенного варианта улучшения жилищных условий при переселении, ему по его выбору предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена в соответствии со статьей 6 настоящего Закона без снятия его с жилищного учета.

Статья 8. Права членов семьи собственника жилого помещения (жилого дома)

Члены семьи собственника жилого помещения (жилого дома) сохраняют право пользования жилым помещением, предоставленным собственнику в порядке натурального возмещения (компенсации) или приобретенным собственником путем использования денежного возмещения (компенсации) либо выкупной цены, в случаях:

1) если члены семьи собственника, в том числе бывшие члены семьи, имели на момент приватизации равные права пользования жилым помещением, освобождаемым собственником, его приватизировавшим;
2) если между собственником и членами его семьи, в том числе бывшими, заключено соглашение о сохранении за ними права пользования предоставленным жилым помещением;
3) наличия решения суда;
4) если у членов семьи, в том числе бывших, отсутствуют иные жилые помещения (жилые дома) на праве собственности, и освобождаемое жилое помещение (жилой дом) было приобретено собственником до их вселения, и у собственника отсутствует возможность обеспечить их иным жилым помещением;
5) в иных случаях, установленных федеральным законодательством.

Статья 9. Оформление обязательств сторон при освобождении жилого помещения (жилого дома), находящегося в собственности

1. Оформление обязательств сторон при освобождении жилых помещений осуществляется путем заключения договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом).
2. До заключения договора, указанного в части 1 настоящей статьи, стороны вправе заключить предварительный договор. Примерная форма предварительного договора утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.
3. Предварительный договор с собственником жилого помещения (жилого дома) заключается в сроки, указанные в Решении.
4. После заключения предварительного договора допускаются сделки с освобождаемым жилым помещением (жилым домом), предусмотренные федеральным законодательством, если иное не предусмотрено предварительным договором.
5. В случае, когда сторонами достигнуто письменное соглашение по всем условиям предоставления возмещения (компенсации) либо выкупа, предварительный договор не заключается.

Статья 10. Договор, определяющий переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа собственнику

1. Договор, определяющий переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, заключается в сроки, указанные в Решении. В случае заключения предварительного договора, договор, определяющий переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, заключается в сроки, указанные в предварительном договоре. Примерная форма договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.
2. Договор, определяющий переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Плата за оформление и государственную регистрацию права собственности на основании договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение (жилой дом) и размер возмещения (компенсации) либо выкупа, осуществляется за счет лица, осуществляющего переселение.
3. На срок оформления договора, определяющего переход права собственности на освобождаемое жилое помещение, проведения государственной регистрации права собственности на предоставленное жилое помещение лицо, осуществляющее переселение, заключает с собственником в случае его согласия договор краткосрочного найма на это жилое помещение. Договор краткосрочного найма является основанием для вселения и проживания в жилом помещении. Договор краткосрочного найма прекращает свое действие с момента государственной регистрации права собственности на предоставленное собственнику жилое помещение.
4. Все разногласия, которые могут возникнуть при выполнении условий договора, решаются путем переговоров между сторонами либо в судебном порядке. При недостижении соглашения сторон о заключении договора вопрос о предоставлении возмещения (компенсации) либо выкупа собственнику жилого помещения (жилого дома) решается в судебном порядке.
5. Ответственность за неисполнение надлежащим образом условий заключенного договора наступает для сторон в соответствии с федеральным законодательством и договором.
6. Жилое помещение (жилой дом) освобождается собственником в сроки, определенные в договоре, но не позднее чем через месяц после:

   1) заключения договора краткосрочного найма;
   2) получения документа о праве собственности на жилое помещение;
   3) получения денежного возмещения (компенсации) либо выкупной цены в полном размере.

Статья 11. Оценка стоимости жилых помещений (жилых домов)

1. Оценка рыночной стоимости жилых помещений (жилых домов) производится в порядке, утвержденном федеральным законодательством, по инициативе одной из сторон профессиональными оценщиками. Расходы по оценке несет лицо, осуществляющее переселение. При повторной оценке расходы несет лицо, не согласившееся с ранее произведенной оценкой.
2. Споры, возникающие в связи с произведенной оценкой рыночной стоимости жилого помещения (жилого дома), а также в связи с установленным размером возмещения (компенсации) либо выкупной цены, решаются в судебном порядке.

Статья 12. Последствия признания многоквартирного жилого дома аварийным

1. В случае признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу в установленном Правительством Российской Федерации порядке уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы, вынесший такое решение, при наличии сформированного земельного участка, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, принимает решение о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу и предъявляет к собственникам жилых помещений данного жилого дома требование о сносе дома в разумный срок.
2. При принятии собственниками помещений в многоквартирном доме решения о сносе жилого дома и новом строительстве на сформированном земельном участке, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, решение собрания собственников помещений направляется в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы для подготовки правового акта Правительства Москвы.
3. При наличии сформированного земельного участка, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, и при невыполнении требований части 1 настоящей статьи жилые помещения в данном жилом доме подлежат изъятию городом Москвой, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы. Также подлежит изъятию городом Москвой земельный участок. Соответственно жилое помещение изымается у собственника городом Москвой путем выкупа. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. При этом выкупная цена должна соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, а также включать все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
4. В случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного жилого дома аварийным, при отсутствии сформированного земельного участка, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, возмещение (компенсация) собственнику производится в порядке и на условиях, определенных статьей 5 настоящего Закона, если у собственника отсутствуют основания на предоставление возмещения (компенсации) в соответствии со статьей 6 настоящего Закона.
5. Сроки, порядок и условия сноса жилого дома определяются в соответствии с федеральным законодательством, нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и нормативными правовыми актами города Москвы.

Статья 13. Переселение граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования

1. Переселение граждан и освобождение жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, осуществляются путем предоставления им другого благоустроенного жилого помещения в жилищном фонде города Москвы соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в предусмотренных законом случаях путем предоставления безвозмездных субсидий для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность.
2. Размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданам по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города в соответствии с правовыми актами города Москвы. Размер субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность составляет 100 процентов и определяется в соответствии с правовыми актами города Москвы.
3. Гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма или безвозмездного пользования, и состоящим на жилищном учете, при их согласии могут быть улучшены жилищные условия без учета даты признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.
4. При улучшении жилищных условий гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи и признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, могут быть предоставлены жилые помещения по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования или безвозмездная субсидия для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность по основаниям и в порядке, установленными законом города Москвы.
5. При улучшении жилищных условий гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи и признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения могут быть предоставлены по договорам социального найма или безвозмездного пользования по основаниям и в порядке, установленными законом города Москвы.
6. При отказе граждан, указанных в части 1 настоящей статьи и состоящих на жилищном учете, от улучшения жилищных условий им предоставляется жилое помещение, равнозначное по общей площади занимаемому жилому помещению, соответственно по договору социального найма, найма или безвозмездного пользования при наличии оснований, установленных законом города Москвы. Такие граждане продолжают состоять на жилищном учете до подхода очереди.
7. При предоставлении жилого помещения гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи, не состоящим на жилищном учете и занимающим жилые помещения менее нормы предоставления площади жилого помещения, установленной законом города Москвы, учитываются наличие иных жилых помещений, принадлежащих гражданам или членам их семей на праве самостоятельного пользования, все гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, а также действия, совершенные за последние пять лет, в том числе вселение иных лиц по месту жительства, в результате которых жилищные условия указанных граждан ухудшились. Перечень действий, повлекших ухудшение жилищных условий, и действий, не являющихся ухудшением жилищных условий, устанавливается законом города Москвы. При наличии у граждан или членов их семей иных жилых помещений, в отношении которых они обладают правом самостоятельного пользования, или совершении ими сделок или действий, в результате которых жилищные условия граждан ухудшились, им предоставляются жилые помещения, равнозначные по общей площади освобождаемым.
8. По заявлению гражданина, признанного нуждающимся в улучшении жилищных условий и освобождающего жилое помещение, занимаемое им по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования, ему может быть предоставлена безвозмездная субсидия для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность.
9. Лицо, осуществляющее переселение, несет расходы по переезду граждан в предоставленное жилое помещение.
10. Жилое помещение, занимаемое по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, освобождается гражданами и членами их семей не позднее чем через месяц после заключения соответствующего договора на предоставленное жилое помещение, если иное не установлено договором.

Статья 14. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции жилого дома

1. При проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения граждан, лицо, осуществляющее переселение, обязано предоставить им на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования жилого помещения либо с сохранением за гражданами-собственниками права собственности на жилое помещение, находящееся в данном жилом доме.
2. Место расположения жилого помещения в маневренном жилищном фонде определяет лицо, осуществляющее переселение.
3. При проведении капитального ремонта или реконструкции жилые помещения в маневренном жилищном фонде предоставляются гражданам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, для временного проживания на основании решения по договору краткосрочного найма (договору найма специализированного жилого помещения) в порядке и на условиях, установленных правовыми актами города Москвы. Собственникам жилых помещений при проведении капитального ремонта или реконструкции жилые помещения в маневренном жилищном фонде могут быть предоставлены по договору краткосрочного найма (договору найма специализированного жилого помещения) в порядке и на условиях, установленных правовыми актами города Москвы, по их согласию, выраженному в заявлении.
4. Переселение граждан в маневренный жилищный фонд для временного проживания осуществляется не позднее чем через месяц после заключения договора краткосрочного найма (договора найма специализированного жилого помещения).
5. Предоставляемые жилые помещения в маневренном жилищном фонде должны отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенными применительно к условиям города Москвы.
6. По истечении срока договора краткосрочного найма, в случае незавершения работ по капитальному ремонту или реконструкции, договор подлежит заключению на условиях ранее заключенного договора либо на иных условиях по соглашению сторон.
7. После завершения капитального ремонта или реконструкции при соответствии размера отремонтированного или реконструированного жилого помещения размеру жилого помещения до ремонта или реконструкции граждане подлежат переселению в ранее занимаемое жилое помещение.
8. При изменении в результате капитального ремонта или реконструкции размера жилого помещения, ранее занимаемого по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, в сторону его уменьшения, в результате чего площадь жилого помещения составит менее учетной нормы на одного человека, либо увеличения, в результате чего общая площадь превысит норму предоставления по договору социального найма, безвозмездного пользования более чем на девять метров на семью либо размер ранее занимаемого жилого помещения по договору найма, граждане подлежат переселению в иное жилое помещение, соответствующее общей площади ранее занимаемого ими жилого помещения, расположенное в соответствии с правилами, установленными статьей 3 настоящего Закона. Размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданам по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города в соответствии с правовыми актами города Москвы. По заявлению гражданина при изменении в результате капитального ремонта или реконструкции размера жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования, в сторону его уменьшения, но не менее учетной нормы на одного человека, с ним может быть заключен соответственно договор социального найма, найма или безвозмездного пользования в отношении занимаемого жилого помещения.
9. В случае изменения в результате капитального ремонта или реконструкции размера жилого помещения, принадлежащего на праве собственности, взаимоотношения сторон определяются дополнительным соглашением. Расходы по переоформлению документов на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности, либо по внесению технических корректировок в правоустанавливающие документы производятся за счет лица, осуществляющего переселение.
10. В случае отказа собственника от возвращения в ранее занимаемое жилое помещение после капитального ремонта или реконструкции в связи с уменьшением либо увеличением размера ранее занимаемого жилого помещения, его переселение осуществляется в соответствии с настоящим Законом.
11. При недостижении согласия сторон по вопросам переселения в жилые помещения маневренного жилищного фонда и возвращения в ранее занимаемое и (или) принадлежащее на праве собственности жилое помещение споры решаются в судебном порядке.

Статья 15. Освобождение арендуемых жилых помещений

Досрочное расторжение договоров аренды жилых помещений и их освобождение производятся в соответствии с федеральным законодательством и договором.

Статья 16. Информирование граждан, освобождающих жилые по-мещения (жилые дома), об их правах и обязанностях

Граждане, освобождающие жилые помещения (жилые дома), информируются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы о правовом акте, на основании которого данный жилой дом подлежит освобождению, о примерных сроках переселения.

Статья 17. Взаимодействие лица, осуществляющего переселение, с гражданами, освобождающими жилые помещения

Граждане, занимающие жилые помещения в освобождаемых жилых домах, имеют право создать совет дома, домовой комитет либо иную общественную организацию в соответствии с федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы, которые вправе:

1) получать полную информацию по всем вопросам, касающимся выполнения правового акта, определившего необходимость сноса, реконструкции или капитального ремонта жилого дома и освобождения жилых помещений в нем;
2) направлять своего представителя для участия в работе жилищной комиссии при соответствующем органе исполнительной власти города Москвы при рассмотрении вопросов, касающихся переселения граждан, проживающих в жилых помещениях, подлежащих освобождению;
3) направлять в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы, принявший правовой акт, свои предложения, касающиеся сноса, реконструкции, капитального ремонта жилого дома.

Статья 18. Вступление настоящего Закона в силу

1. Настоящий Закон вступает в силу через 10 дней после его официального опубликования.
2. Признать утратившими силу со дня вступления в силу настоящего Закона:

   1) Закон города Москвы от 9 сентября 1998 года № 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения»;

   2) Закон города Москвы от 14 января 2004 года № 1 «О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 9 сентября 1998 года № 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения»;

   3) Закон города Москвы от 22 декабря 2004 года № 89 «О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 9 сентября 1998 года № 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения».

Мэр Москвы Ю.М.Лужков

Москва, Московская

городская Дума

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

• проверено сегодня
• кодекс от 01.01.2020
• вступила в силу 01.03.2005

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Сравнить с редакцией статьи от 01.04.2015 01.01.2007 01.03.2005

Изменения ст. 32 ЖК РФ

Упоминания ст. 32 ЖК РФ в юридических консультациях

• какой площади должны предложить квартиру по программе переселения из ветхого жилья и имеет ли значение кол-во комнат и жилая площадь моей квартиры?
  

  27.06.2017 Добрый вечер, Анна. В ст.32 ЖК РФ сказано: 7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества

• аварийное жильё
  

  26.09.2016 , что все окончено, вы имеете полное право обратиться в суд с иском на администрацию, но только при наличии доказательств, что ваши права нарушены, в частности нормы ст.32 ЖК РФ . То есть вам либо низкую выкупную цену предложили, и вы можете доказать, что она не соответствует рыночной стоимости тем более что прошло уже два года. Либо




07.05.2016 Добрый вечер, Надежда Владимировна. В данном случае нужно руководствоваться ст. 32 ЖК РФ : 7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном

• Соглашение с администрацией.
  

  22.10.2015 Добрый вечер, Наталья. При изъятии жилого помещения с собственником жилья заключается соглашение на основании ч.6 ст.32 ЖК РФ : 6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого

• Будет мне предоставлена равноценная площадь по новому месту?
  

  19.08.2015 Проблема в Вашей ситуации есть и не малая, дело в том, что ст. 32 ЖК РФ регламентирует только изъятие именно жилых помещений в аварийном доме, не затрагивая нежилых помещений, т.е. обязанность выкупа нежилых помещений у собственников

• расселение аварийного дома
  

  06.07.2015 Добрый вечер, Евгения. Если квартира находится в собственности, то при выселении применяется ст. 32 ЖК РФ , в частности, в п.6-10 данной статьи сказано: 6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого

• ст 32 ЖК п 7. Включить в убытки аренду, пока не купил новое жильё после аварийного
  

  26.06.2015 убытки связанные с переездом и приобретением нового жилья. Также по согласию собственника, ему могут предоставить новое жилье взамен выкупаемого. В Комментрарии к п.7 ст.32 ЖК РФ сказано: Пункт 7 ст. 32 ЖК РФ установил критерии определения выкупной цены. Помимо рыночной стоимости жилого помещения в нее включаются все убытки, причиненные

• аварийное жилье
  

  28.04.2015 согласны на договор мены,то это вполне законно. Если вас новое жилье устраивает, то можно заключать договор мены. Если не устаравивает, требуйте выплаты выкупной цены. В ст. 32 ЖК РФ указаны права собственника при изъятии помещения: 6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником




26.03.2015 выкупную цену за вашу квартиру и только по вашему согласию могут предоставить иное жилье и, конечно же, предоставить должны не маневренный фонд. Об этом указано в ч. 5 - 9 в ст.32 ЖК РФ

• В каких случаях семья может рассчитывать на увеличение жилплощади при расселении дома?
  

  19.02.2015 учетом рыночной стоимости жилья и затрат в связи с переездом. Другое жилье могут предоставить только по желанию собственника. О данной процедуре подробно указано в ст. 32 ЖК РФ ст. 32 ЖК РФ : 4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении

• квартира в собственности в доме под снос
  

  21.12.2014 Если ваш дом идет по снос, то вам должны уплатить выкупную цену или предоставить другие жилье с зачетом выкупной цены по вашему согласию. Данный вопрос регулируется ст. 32 ЖК РФ : 5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения

• Замена жилья
  

  22.11.2014 пределах иного населенного пункта жилье могут предоставить только с вашего согласия. Для собственников жилья, если предплагается немного другой порядок. Согласно ч.6,7,8 ст. 32 ЖК РФ : 6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство

• предоставление квартиры в замен снесённого жилья.
  

  18.10.2014 Владимир Юрьевич. Таких сроков не предусмотрено. Если ваш дом планируется под снос, то в любом случае вам должны предоставить либо выкупную цену, либо иное жилье. В ст. 32 ЖК РФ указано: 3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в

• Выселение дольщиков
  

  04.10.2014 Добрый день, Гуля. Если это частная риэлторская организация, то Вы не имеете никакого права выселить граждан из их жилья, ведь согласно ст. 32 ЖК РФ это вправе сделать, если изъятие происходит для государственных или муниципальных нужд. Единственное, что Вы можете сделать, это в добровольном порядке договориться

Допускается ли изъятие жилья у собственника? В настоящее время в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ изъятие у собственника жилого помещения возможно только при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Ранее, до введения в действие Жилищного кодекса РФ (т.е. до 01.03.2005), отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы.

Хотя конституционная гарантия права частной собственности, содержащаяся в части 3 статьи 35 Конституции РФ, более детально регламентируемая в нормах статьи 279-283 ГК РФ, обеспечивала защиту интересов собственника: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Важнейшей юридической гарантией жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является то, что при этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений статьи 32 ЖК РФ, и то, что жилое помещение в этом случае изымается не произвольно, а по причине указанных выше государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 49 Земельного кодекса РФ земельный участок может быть изъят в случаях выполнения международных обязательств РФ, размещения объекта государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, в иных обстоятельствах в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъекта РФ.

Вопрос о том, как на практике обеспечивается изъятие земельного участка именно для «государственных или муниципальных нужд», не всегда решается однозначно, и эти нужды не всегда совпадают с действительными потребностями общества. Встречаются случаи, когда участки изымаются для целей коммерческого строительства. Понятия «нужды» и «цели» часто употребляются в качестве синонимов, хотя однозначность этих понятий не бесспорна. В ЗК РФ указываются такие цели использования земельных участков, как строительство дорог, разработка месторождений полезных ископаемых и т.д. Фактически часто коммерческие организации необходимость получения прав на земельный участок под жилым домом обосновывают достижением указанных целей, обеспечивают принятие решения о сносе дома и осуществляют строительство для своих нужд. Понятно, что такие цели неправомерно подводить под государственные нужды. Правомерным признается изъятие занятого земельного участка только под строительство конкретных объектов государственной или муниципальной значимости (Бюллетень cудебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда за четвертый квартал 2007 года, утвержден постановлением президиума Свердловского областного суда от 05.03.2008).

Изъятие земельного участка для строительства жилых домов не предусмотрено статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей перечень оснований для изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, но в то же время если изъятие осуществляется при реализации государственных программ жилищного строительства, то в этом случае изъятие земельных участков и, соответственно, снос жилья могут быть правомерными. Данное обстоятельство подтверждается и судебной практикой (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.04.2009 № КГ-А40/3140-09).

Ну а если выселение происходит не в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд? Так, например, судьба жилых помещений многоквартирного дома, признанного аварийным, решается в соответствии с положениями части 10 статьи 32 ЖК РФ. Многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу в порядке и по основаниям, предусмотренным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения, имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В Положении определяются требования, которым должно отвечать жилое помещение. Жилым помещением признается жилой дом, квартира или комната. Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием потребовать от собственников помещений в этом доме снести его в разумный срок. В случае если снос не осуществлен в установленный срок, земельный участок подлежит изъятию. Соответственно, каждое жилое помещение в этом доме, принадлежащее на праве собственности, подлежит изъятию в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, изъятие земельного участка является лишь одним из оснований для сноса дома, непригодность жилого дома для проживания вследствие аварийности — другое основание.

По мнению Верховного Суда РФ, если жилые помещения в подлежащем сносу доме принадлежат гражданам на праве собственности, при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении ему иного жилья следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ, т.е. жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.).

Так, например, собственнику жилья, изъятие которого осуществляется для нужд государства или муниципалитета, взамен предоставлено право получить либо деньги в размере выкупной стоимости жилья, либо квартиру с зачетом ее стоимости в выкупную цену. Закон четко определяет, что выкупная цена включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 7 статьи 32 ЖК РФ). По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (пункт 8 статьи 32 ЖК РФ).

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2009 года (утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2009) отмечено, что, применяя положения части 8 статьи 32 ЖК РФ, предусматривающей, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену, необходимо руководствоваться подпунктом «и» пунктом 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. При отсутствии согласия органа местного самоуправления на предоставление гражданину другого жилого помещения взамен изымаемого, суд не может обязать орган местного самоуправления предоставить гражданину такое жилое помещение. В этом случае на орган государственной власти или местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, в силу статьи 32 ЖК РФ может быть возложена обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Так, по конкретному делу об удовлетворении исковых требований префектуры СВАО г. Москвы о выселении И. и З. с предоставлением другого жилого помещения и прекращении их права собственности на жилое помещение суд, руководствуясь статьей 32 ЖК РФ (по аналогии), а также статьей 6 Закона города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», эти требования закона не учел.

Из материалов дела следовало, что ответчик не предлагал выплатить И. выкупную цену изымаемой квартиры, а по поводу переселения в другое жилое помещение она возражала. При рассмотрении дела И. отрицала, что ею был выбран способ возмещения в натуральной форме, т.е. получение другого жилого помещения взамен изымаемого. Доказательства, опровергающие данное обстоятельство, в материалах дела отсутствовали. При таких обстоятельствах у суда не имелось законных оснований для удовлетворения требований, заявленных истцом, принявшим решение об изъятии жилого помещения и переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение, а поэтому решение суда являлось незаконным (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.08.2009 № 5-В09-86).

В то же время, например, при сносе дома лицу, занимающему жилое помещение по договору социального найма, будет предоставлено другое равнозначное жилье (статьи 85-86 ЖК РФ), а собственнику выплатят только денежную компенсацию или согласно части 8 статьи 32 ЖК РФ ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое с зачетом его стоимости в выкупную цену. Не ущемляются ли здесь права собственника? Правомерными ли будут требования собственника по предоставлению ему взамен сносимого жилья не только квартиры не меньшей площади от сносимой, но и возмещения убытков и упущенной выгоды, ведь из-за сноса жилья собственник действительно несет огромные убытки. В части 7 статьи 32 ЖК РФ приведен перечень убытков (не является исчерпывающим): изменение места жительства, временное пользование иным помещением, переезд, поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое помещение, досрочное прекращение своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Но всегда ли может быть разрешена проблема собственника на возмещение убытков, ведь цена изымаемого жилого помещения (даже рыночная), как правило, не может покрыть расходов на приобретение лицом нового жилого помещения. В основном изымаемые жилые помещения расположены в старых домах, которые находятся в ветхом, аварийном состоянии, и их рыночная цена невысока, несоразмерна стоимости жилья даже на вторичном рынке. Именно проблема компенсации собственнику изымаемого жилого помещения понесенных им убытков вызывает наибольшие споры.

Следует согласиться с мнением, что под убытками в целях статьи 32 ЖК РФ не может пониматься разница между стоимостью изымаемого жилья и жилья, необходимого собственнику для приобретения. Вправе ли собственник жилой площади в многоквартирном доме при определении выкупной цены требовать включения в эту цену стоимости принадлежащей ему доли в общей собственности многоквартирного дома или она уже заложена в рыночную стоимость квартиры. Судебная практика сформировалась таким образом, что жилая площадь при сносе дома предоставляется не ниже сносимой площади, при этом стоимостные характеристики судом не учитываются. Законодатель не указывает нигде о равнозначности квартир в стоимостном выражении. Также закон не позволяет одновременно выплачивать одному сособственнику выкупную цену за освобождаемое жилое помещение, а другому предоставлять равноценное жилое помещение (практика: Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16.12.2010 № 33-36735).

Закон города Москвы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» предусматривает, что собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена (статья 6.) Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки. Размер денежного возмещения (компенсации) собственнику должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Денежное возмещение (компенсация) собственнику предоставляется в безналичной форме и используется для приобретения жилого помещения либо в иных целях при наличии у собственника иного жилого помещения, в отношении которого собственник обладает правом пользования либо правом собственности. Возмещение (компенсация) в натуральной форме предоставляется собственнику в виде другого благоустроенного жилого помещения путем заключения договора мены или иного договора, определяющего переход права собственности на жилые помещения. Стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, за исключением случаев, определенных законом (Определение Московского городского суда от 11.04.2011 по делу № 4г/5-3222/11).

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 13.03.2007 № 167-ПП «О Положении о предоставлении денежного возмещения собственнику, освобождающему жилое помещение» денежное возмещение за выкупаемое городом жилое помещение выплачивается на основании гражданско-правового договора, заключаемого с собственником жилого помещения. В данном Положении указано, что максимальный размер возмещения с учетом предоставляемой субсидии не может превышать нормативную стоимость жилого помещения, размер которого соответствует минимальному размеру площади жилого помещения для семьи данного состава и численности.

Обратим внимание на то, что Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 02.07.2009 № 14, которым разъяснил, как применять положения статью 32 ЖК РФ, каких-либо рекомендаций по применению пункта 7 статьи 32 ЖК РФ не дал, посчитав, что в нем содержится исчерпывающий перечень возможных убытков собственника при изъятии его жилого помещения. Верховный Суд РФ лишь указал на необходимость проведения экспертизы для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения (статья 79 ГПК РФ), но эти требования общеизвестны и не являются особенностью применения статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, нормы законодательства, регулирующие юридическую процедуру выкупа жилого помещения у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных и муниципальных нужд, нуждаются в изменении, а определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в строгом соответствии с конституционными нормами о равноценности такого возмещения.

И наконец, хотелось бы сказать о следующем. Отсутствие четкой правовой регламентации положений о выкупной цене порождает споры между собственниками и органами, принявшими решение о сносе жилья. В каком же порядке, например, должны быть урегулированы гражданско-правовые и жилищно-правовые отношения между собственником подлежащего сносу жилья в случае сдачи в аренду земельного участка под строительство или в собственность коммерческой, созданной для извлечения прибыли, организации? Жилищно-правовой нормы, конкретно регулирующей указанное правоотношение, в жилищном законодательстве не имеется. Однако согласно статье 7 ЖК РФ жилищное законодательство допускает аналогию закона, если определенные жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним.

В связи с тем что вопросы изъятия жилья при передаче (на любых условиях) земельного участка коммерческой структуре под коммерческое строительство в ЖК РФ отсутствуют, то решающую роль будет играть соглашение между сторонами. Это значит, что если стороны пошли на достижение соглашения, то при этом они не обязательно могут использовать только гражданско-правовые нормы, но и добиться соглашения на основании действующего законодательства в целом. При подготовке и заключении соглашения между участниками жилищного правоотношения законодатель предоставляет каждой стороне свободу выбора. Поэтому собственнику сносимого жилья при подписании различного рода соглашений и договоров очень важно выбрать такое решение, которое в данной ситуации окажется наиболее выгодным для него и его семьи. Закон такую возможность собственнику жилищного помещения, подлежащего сносу, предоставляет. Как было сказано выше, осуществить снос жилого помещения без согласия собственника коммерческая структура не вправе только потому, что изъятие жилого помещения законодательно допускается только для государственных и муниципальных нужд.

См.: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

См.: Санитарные правила и нормы (СанПиН) 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 19.10.2001; Санитарные правила и нормы (СанПиН) 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000.

См.: Седлова Е.В. «Обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд» // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 6.

См.: Пысина Г.А. О защите прав собственников жилья // Российская юстиция. 2007. № 2.