«РБК-Недвижимость» разбирается, кто, как и зачем объединяет квартиры сегодня
Перепланировка в квартире (Фото: ИТАР-ТАСС/ Михаил Фомичев)
Объединение нескольких квартир в одну получило распространение в 1990-2000-е годы. Таким образом люди пытались улучшить свои жилищные условия. Сейчас подобрать квартиру большой площади не проблема, особенно в новостройке. Тем не менее и сегодня люди продолжают покупать смежные квартиры для их объединения, однако уже с другими целями.
Покупатели стараются прибегнуть к объединению квартир в нескольких случаях. «Например, если нужна многокомнатная квартира, но в новом жилом комплексе или нет предложений такой комнатности, или не устраивают планировки существующего предложения. Другой случай — на лестничной клетке соседи продают квартиру, а покупатель как раз хочет расширить свою жилплощадь. Третий вариант — клиент хочет жить в самом центре, скорее даже на определенном «пятачке», где нет новых домов, зато есть варианты в старых домах», — рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.
Риелторы выделяют два вида соединения квартир: горизонтальный и вертикальный. Каждый способ имеет свою специфику и свои сложности, но в обоих случаях требуется обязательный проект перепланировки, который может разработать специализированная проектная компания. Она же будет заниматься согласованием проекта в соответствующих инстанциях. При желании хозяин квартир может заняться согласованием самостоятельно, но проект должен быть составлен специалистами.
Горизонтальный способ заключается в объединении нескольких расположенных рядом квартир на одном этаже. «Раньше в этих случаях часть коридора-тамбура отгораживалась металлической перегородкой от остальной площадки, кусочек прихваченной лестничной клетки приватизировался — и все. Площадь всех квартир использовалась как единая», — объясняет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. Для объединения квартир таким образом необходимо получить согласие большинства соседей — собственников жилья в доме, поскольку лестничные площадки являются общедомовой территорией.
Проект объединения двух зеркальных квартир (Фото: Дизайнер Ирина Фефелова)
Проблемы, как правило, создает желание новых хозяев перекроить планировки: перенести кухню или объединить ее с гостиной, расширить санузел, пробить новые дверные и даже оконные проемы в стенах. Согласно действующим нормативам, кухни и санузлы — так называемые «мокрые» зоны — категорически запрещено переносить с места на место в многоэтажных домах или переводить из статуса «жилое» в статус «нежилое». Новые проемы в стенах — особенно несущих, — сделанные без инженерного проекта, без расчета нагрузок, без компенсирующего усиления конструкции угрожают безопасности здания.
Вертикальный способ применяется, когда собственник пытается объединить несколько квартир на двух этажах. В этом случае проемы делаются уже не в стенах, а в потолке и перекрытиях. «Самый, пожалуй, памятный для меня случай тех времен, когда люди купили четыре квартиры на двух этажах, потратили огромные деньги для того, чтобы соединить уровни лестницей, и получили двухуровневые апартаменты. В 17-этажном панельном доме в «глубоко» спальном районе города. С сегодняшней точки зрения, согласитесь, просто абсурд», — вспоминает Михаил Куликов. Получить согласование государственных контролирующих органов на такой проект сейчас практически невозможно, утверждают риелторы.
В хрущевках примеров объединения квартир почти нет, отмечают специалисты. «В панельном доме в принципе сложно произвести объединение, поскольку запрещен снос капитальных конструкций. К тому же это еще и невыгодно, ведь в будущем никто не захочет покупать дорогую многокомнатную квартиру в панельном доме. За те же деньги можно купить многокомнатную квартиру в монолитной новостройке или «сталинке». Чаще всего квартиры объединяют в дореволюционных домах и «сталинках». Особенно популярно это было в начале 2000-х годов, до начала массового строительства монолитного жилья бизнес-класса в Москве», — рассуждает Алексей Бернадский.
Что запрещено при объединении квартир
- менять местами «мокрые» зоны (ванные, кухни) с жилыми
- уменьшать вентиляционные шахты
- расширять туалетную комнату (часто она при входе) в большую постирочную
- «вносить» кухню и столовую в жилое по плану помещение
- располагать спальную комнату под туалетными комнатами верхних соседей и, соответственно, над туалетными комнатами нижних соседей
- расширять «мокрые» зоны
- изменять и демонтировать стояки
- присоединять балконы и лоджии
Нередко объединить несколько квартир в одну решают покупатели жилья в новостройках, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. В массовых сегментах, если клиента не устраивают планировки многокомнатных квартир, он может приобрести несколько смежных объектов для дальнейшего объединения. В некоторых жилых комплексах застройщики заранее предусматривают такую возможность, и в экспликации планировок содержатся варианты объединения.
Многие из тех, кто когда-то не пожалел немалых средств и усилий на объединение квартир, теперь прилагают не меньше усилий, чтобы от них избавиться, констатируют опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. Такие объекты неликвидны, поскольку давно морально устарели — и по планировочным решениям, и по техническим характеристикам. Собственникам приходится опять разъединять собранные когда-то квартиры и пытаться продать их по отдельности.
Требования к разъединению квартир также существенно ужесточились. В первую очередь это касается объектов на первых этажах, которые в прежние времена переводили в нежилой фонд с «нарезкой» на отдельные комнаты с отдельными входами — такие данные приводят риелторы «Инком-Недвижимости». Действия же без согласования могут повлечь за собой гражданскую, административную и даже уголовную ответственность. «Городские власти в последние годы вообще не приветствуют размещение каких-то коммерческих структур в жилых домах. Во-первых, их деятельность мешает жильцам — запахами, шумом и прочими неудобствами. А во-вторых, на карте Москвы построено достаточно специализированных точек торговли, всевозможных ТРЦ, площади которых заполнены далеко не на 100%», — объясняет Михаил Куликов.
Дизайнер Ирина Фефелова:
— Перед тем как купить две и более квартиры с целью объединения, я рекомендую посоветоваться с опытным дизайнером или архитектором, имеющим в портфолио не менее 20-50 таких проектов. Также полезно проконсультироваться с представителем компании, которая займется созданием проекта вашей перепланировки. Если покупка уже состоялась и приобретенные объекты зеркальные, необходимо понимать, что ощущение соединенных квартир останется. На примере видно, что они разделены между собой несущей перегородкой. А значит, демонтировать ее мы не можем, только проем не более 1,2 тыс. мм и только с согласованием.
В данном варианте кухня и ванная комната в левой квартире остаются на прежнем месте (это правильно), а вот в правой квартире вместо указанной на плане кухни мы показываем расположение хозяйской спальни. Но с учетом того, что квартира находится на последнем этаже дома, перепланировку можно согласовать. В других случаях это было бы невозможно.
При объединении двух- и более квартир хозяева мечтают в одной части общей площади сделать кухню, а в другой — все спальни и гостиные. Но это неправильно. Ванные должны остаться ванными или туалетными комнатами, а вот жилые помещения (комнаты) можно объединять в пределах правил. В семьях, где живут два и более поколений, можно объединять квартиры, тем самым обустраивая и отдельные зоны, и общее пространство. Это объединяет семью и не дает возможности двум хозяйкам толкаться на одной кухне.
Две смежные квартиры в одном доме могут быть объединены по горизонтали или по вертикали. По горизонтали объединяются смежные квартиры, расположенные на одном этаже, по вертикали – расположенные друг над другом. Поскольку объединение квартир является, по сути, перепланировкой, вам никак не обойтись без оформления разрешительной документации, а для этого вам потребуется заказать проект перепланировки в организации, имеющей для этого необходимую сертификацию и состоящую в членах СРО. Сразу же можно сказать, что, если горизонтальный вариант согласовать еще представляется возможным, вертикальный – почти никогда, редкие случаи касаются только объединения квартир, расположенных на последнем и предпоследнем этажах.Самовольное объединение квартир грозит не только административной, но и уголовной ответственностью, кроме того, жилищная инспекция может потребовать восстановления планировки квартир в прежнем виде.
Объединение квартир предполагает переустановку инженерных сетей и оборудования, включая канализацию, водоснабжение и электричество, а также внесение изменений в планировку, все они должны быть отражены в техническом паспорте жилого помещения. Процедура получения разрешения на объединение квартир может длиться достаточно долго – от 2-х месяцев до полугода вам нужно будет потратить только на это.
Необходимые документы
Для оформления разрешения на объединение двух квартир, вам следует собрать пакет документов, который вы будете предъявлять в инстанции: органы местного самоуправления, санитарно-эпидемиологическую службу, управляющую компанию, пожарную службу, газовую и государственную жилищную инспекцию.Вам следует заручиться и оформить письменное согласите своих соседей на переустройство и объединение квартир. Этот документ, согласно законодательству, не входит в список обязательных, но поможет снять многие вопросы.
Вам потребуется:
- технические паспорта на обе квартиры с приложением поэтажных планов БТИ;
- выписки из домовой книги;
- копии финансово-лицевых счетов квартир;
- оригиналы и копии свидетельств на право собственности на квартиры;
- согласие всех собственников данных квартир на их объединение.
Этот пакет документов будет являться основанием для разработки проекта перепланировки и получения технического заключения о ее возможности от проектировщиков. Для оформления разрешения вам также необходимо будет получить заключение СЭС, пожарной и газовой инспекции; согласующие документы от местного органа самоуправления, управляющей компании и жилищной инспекции. После окончания объединения вы получите акт приема передачи на объединенную квартиру, технический паспорт БТИ и новое свидетельство о праве собственности на нее.
Объединение двух квартир - сложный и трудоемкий процесс, требующий значительных материальных затрат. Возможны различные варианты объединения квартир как находящихся на одном этаже, так и находящихся на разных этажах. И здесь не обойтись без специалистов БТИ, которые вносят соответствующие изменения в свою архивную базу. Скрыть производство работ в любом случае вам не удастся. Всегда найдутся бдительные соседи, которые доложат куда следует.
Вам понадобится
- - правоустанавливающие документы;
- - технический паспорт;
- - разрешения.
Инструкция
Если вы являетесь собственником квартир, подлежащих объединению, то никаких проблем не будет. Если собственники помещений разные, то тогда добейтесь от них нотариального согласия на данное переустройство и в дальнейшем обеспечьте их личное присутствие при оформлении различных документов (или оформите нотариальные доверенности от каждого собственника жилья).
Обратитесь в специализирующуюся на данном вопросе фирму (они есть в каждом городе), получите необходимую консультацию, заплатите соответствующую сумму и просто ждите результата. Главное - это сэкономит вам время и избавит вас от дальнейших ненужных проблем.
Если же вы решили данным вопросом заняться сами, то помните, что процесс объединения занимает очень много времени (до полугода), должен проводиться заблаговременно и потребует от вас больших затрат ваших сил и нервов.
При объединении квартир можно сэкономить на оплате коммунальных платежей. Так как в этом случае сохраняется понятие единственного жилья.
Различают объединение квартир:
- По вертикали (на разных этажах);По горизонтали (на одном этаже).
Какое бы объединение вами
ни было задумано,
до начала ремонтных работ переустройство придется согласовать.
Это очень важный этап, поскольку без согласования ваша квартира,
какой бы современной она
ни была, теряет значительную часть рыночной стоимости, по причине того, что утрачивает юридическую значимость. Поэтому без согласования перепланировки квартиры вы
не сможетеее выгодно продать, застраховать, завещать, заложить.
Необходимо также учитывать что
во время проведения масштабных ремонтных работ возникают конфликты
с соседями, которые очень беспокоятся
о своей безопасности, да
и шум перфоратора большого восторга
у нихне вызывает.
Поэтому не особо не удивляйтесь, почему это вдруг участкового так заинтересовала перепланировка вашей квартиры, что он буквально каждый день приходит к вам в гости дабы проверить как у вас дела?
Уладить этот вопрос способно только предъявление разрешения на перепланировку. Если же разрешения на рукахнет – со стороны участкового да и соседей возможны жалобы в многочисленные инстанции, вплоть до судебных исков.
Важно понимать, что юридические документы на квартиру должны соответствовать ее фактическому состоянию. Чтобыне было проблем с соседями при авариях, чтобы можно было квартиру застраховать, завещать, продать, заложитьи т. д.
Таким образом, задумавшись об объединении квартир, первое, что вам нужно сделать:
1. Взять поэтажный план в БТИ и обратиться с ним в любую проектную организацию для составления плана проектаи технического заключения;
Специалисты этой организации подскажут вам, возможно ли вообще претворение вашей мечты в жизнь, просчитают требуемые размеры проемов в несущих стенах или межэтажных перекрытиях, определят местоположение стоякови ряд других деталей.
Скажем сразу, что, если объединение квартир по горизонтали допускается, то вертикальное объединение – зачастую попросту невозможно. И только, если проектная организация пришла к выводу, что в вашем конкретном случае такая перепланировка допустима, можно начинать процедуру согласования.
Поэтому рассмотрим только горизонтальное объединение квартир.
Поскольку при объединении квартир нельзя присоединять к
их площади часть тамбура или лестничной клетки, проем
в несущей стене будет располагаться между комнатами.
Но наличие смежных комнат
в новой квартире
вряд ли устроит даже самого неприхотливого заказчика.
Поэтому проем
в несущей стене обычно требуется настолько широкий, насколько позволяет конструкция здания,
в объединяемых помещениях дверные коробки
не устанавливаются,и получившиеся единое пространство служит одновременно гостиной
и столовой.Это оптимальныйвариант, тем более, если рядом
находится кухня.
Поддаваться соблазну устроить кухню
на месте бывшей комнаты
не стоит – это
не разрешено по закону.
За исключением тех случаев, когда квартиры находятся
на первом этажа, или нижерасположенный этаж является техническим.
А вотна месте одной
из кухонь можно устроить
и кладовку, еще одну комнату, кабинет, или дополнительную детскую.
Единственное, чего
не стоит делать при проведении таких работ – полностью ликвидировать инженерные коммуникации.
А вдруг когда-нибудьвы решите объединенную квартиру разделить снова
на две?
Или восстановить кухню
на место, ликвидировав кабинет?
Поэтому самым предусмотрительным решением будет следующее:
- На все системы горячего и холодного водоснабжения ставятся заглушки, счетчики-водомеры обнуляются, и затемвсе коммуникации скрываются за обшивкой из гипсокартона.При этом желательно предусмотреть доступ к счетчикам водоснабжения – так вы всегда сможете доказать, что вода на данной половине квартиры не используется (это целесообразно, если вы хотите уменьшить счетаза коммунальные услуги).Специалисты также не советуют закладывать вторую входную дверь (из тех же соображений – а вдруг в будущемвы решите вновь разделить квартиру на две?).
Поэтому
из второй входной двери можно сделать черный ход, соорудив
в непосредственной близости
от нее кладовку
и другие подсобные помещения.
Очевидным преимуществом объединенной квартиры является наличие двух санузлов. И, если две кухни
в квартиренужны мало кому, то два санузла обрадуют большинство владельцев.
Один из санузлов может быть гостевым или предназначен для детей.
При этом, как
и кухни, санузлы запрещено переносить
на место комнат – так что, если
не хотите лишней головной боли, оставьте их в
их законных границах.
А вот главной проблемной зоной при объединении могут
выступить полы.
При объединении квартир по горизонтали зачастую оказывается, что уровень полов между двумя квартирами различается очень существенно (3-10см), так что заранее заложите
в смету затраты
на устройство новой стяжки
(с целью выровнять перепад высот).
После того, как сделаны проемы, уложена стяжка, выполнены все мыслимые
и немыслимые отделочные работы, объединенную квартиру необходимо будет сдать по акту
сдачи-приемки.Вы получите новый поэтажный план
в БТИ, где вашей новой квартире присвоят
и новый номер.
Теперь дело
за малым – зарегистрировать права собственности
на новую жилплощадь
в органах регистрации –
и вотвы уже полноправный владелец нового,
просторного жилья!