«Ипотечная амнистия» не вечна. Каков порядок применения ипотечной амнистии? Ипотечная амнистия

По данным аналитиков, в России досрочно погашаются около 40 процентов выданных ипотечных кредитов. «РП-Недвижимость» вместе с экспертами рынка решила вкратце напомнить заемщикам, как осуществляется процесс полного или частичного расчета с банками по ипотечной ссуде.

Перестраховка

Как напоминает руководитель ипотечного центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet Алексей Новиков, условия любой ипотечной программы предполагают, что клиент может в любое время, не имея по кредиту штрафов и ограничений, частично или целиком рассчитаться с финансовым учреждением по жилищному займу. Мораторий или штрафы за досрочное погашение запрещены на законодательном уровне.

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая подтверждает, что досрочное погашение действительно является довольно распространенной ситуацией на ипотечном рынке. «Сейчас средневзвешенный срок кредитования составляет около 15 лет. Хотя заемщики изначально ориентируются на более долгие сроки - свыше 20 лет. То есть покупатели берут кредит «с запасом», но гасят гораздо быстрее. По сути, они перестраховываются и уменьшают платежи за счет чуть большего срока кредитования», - пояснила эксперт.

С коллегой соглашается гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. «Как мы видим, заемщики стали быстрее погашать ипотечные кредиты. Если средний срок кредитования почти у всех банков составляет 20-30 лет, то по статистике сделок, совершаемых в нашей компании, он не превышает 10-12 лет», - говорит она.

По ее словам, штрафные санкции за досрочное погашение существовали до 2009-2010 годов. «В 2010 году банки многие крупные банки, такие как Сбербанк, Возрождение и Газпромбанк, сделали возможным погашение в любой период времени, как частично, так и полностью. За ними последовали и более мелкие игроки рынка», - напоминает Лебедева.

Гасите, как можете

Первый этап в этой цепочке - посещение банка и подача заявления. После этого в соответствии с условиями программы в банке делается перерасчет процентов по кредиту. Технология пересчета практически везде стандартная.

При частичном погашении раньше срока денежные средства вносятся в счет погашения основной части долга. Дальнейшие платежи производятся в соответствии с аннуитетной схемой платежей (равными долями), которую уже давно используют 99 процентов банков. Здесь предусмотрено два варианта. В первом случае может быть сокращен срок кредитования и оставлен такой же платеж, а во втором - пересчитан размер ежемесячного платежа в сторону уменьшения.

В случае, если человек хочет снизить процент, а сумма ежемесячных платежей его устраивает, то выгоднее пересчитать срок кредита. Эксперты Est-a-Tet объясняют это тем, что в первые месяцы и годы в теле ежемесячных отчислений доля процентов составляет около 90 процентов, остальное - плата по основному долгу. По оценкам аналитиков рынка, в результате почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает в первую половину срока. Когда делается перерасчет с уменьшением срока, то проценты сокращаются, а выплаты по телу долга увеличиваются. Таким образом, меняется соотношение двух составляющих платежа.

Если же кредит был взят на значительную сумму с расчетом на продажу имеющегося жилья и возможностью частичного досрочного погашения, а размер платежей серьезно влияет на финансовое положение заемщика, то для него лучше досрочно погасив кредит, снизить платежи, продолжая выплаты при сохраняющемся общем сроке займа. Независимо от выбранного варианта платежей банк обязан предоставить клиенту переработанную схему аннуитетных платежей с изменениями, связанными с суммой и сроком выплат.

При полном досрочном погашении ипотеки заемщик вносит денежную сумму в счет погашения кредитной задолженности, опережая при этом ежемесячный график платежей. Заемщик целиком выплачивает сумму займа и перестает быть должником кредитной организации.

Нюансы

По словам Новикова, не все банки предлагают сразу два варианта «досрочки». Поэтому, если заемщик при оформлении ипотеки уже понимает, что сможет погасить его досрочно, то важно прояснить этот момент.

Также эксперты отмечают, что в зависимости от условий кредитования в каждом банке есть ограничения по минимальной сумме частичного досрочного погашения. Обычно речь идет о 10 тысячах рублей плюс ежемесячный платеж. Существуют и другие нюансы. Некоторые банки просят заранее приезжать, например, за три дня, и сначала написать заявление, другие готовы сразу принять заявку и сделать перерасчет.

После завершения процедуры досрочного погашения необходимо связаться со своей страховой компанией, чтобы вернуть деньги за оплаченную, но не использованную в полном объеме ипотечную страховку.

Статистика

По данным Банка России, за девять месяцев 2014 года в стране выдано ипотечных кредитов на общую сумму 1,207 трлн рублей. Как говорят эксперты ЦБ, в условиях напряженности на финансовых и валютных рынках общий рост стоимости денег отражается на стоимости фондирования ипотечных кредитов. Это подталкивало банки к увеличению ставок. Активные участники рынка уже повысили ставки по ипотеке в этом году на 0,5-1 процентных пункта.

В августе ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,3 процента. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию прогнозируют, что по итогам года средняя ставка составит 12,5 процента. По информации ЦБ, в абсолютном выражении объем проблемных кредитов (просрочка более 90 дней) вырос за 8 месяцев на 20 процентов до 64,6 млрд рублей.

По данным коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн», весенняя активность заемщиков на рынке ипотеки, связанная с девальвацией рубля, привела к увеличению объема просроченной задолженности по кредитам. С начала объем «плохих» займов составил почти 6 процентов, достигнув пика 1 октября (42 млрд рублей). До этого несколько лет подряд этот показатель неизменно снижался.

До конца года ситуация с просрочкой по ипотеке может еще ухудшиться. С таким прогнозом согласен и заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк. «Политика банков в 2010-2013 годах по снижению требований при андеррайтинге заемщиков формирует условия для ухудшения ситуации с просрочкой в случае значительного ухудшения ситуации на трудовом рынке», - заявил он РБК.

Если будет введен определенный лимит на размер ежемесячных платежей, то может быть запущен новый механизм реструктуризации долга или продлен срок действия договора.
Просто списать неустойки не получится, потерянную прибыль кредитным организациям придется вернуть, и это бремя ляжет на плечи заемщика. Правда, сумма, которую он должен будет выплатить в качестве неустойки, не должна будет превышать сумму сниженных процентов.
В начале физлицо будет выплачивать тело займа, а потом уже выплачивать проценты по кредиту. Такой подход позволит в целом улучшить финансовое состояние и кредиторов, и заемщиков.

Кому простят долги по налогам и кредитам в 2018 году

Цели госпрограммы банковской амнистии Госпрограмма призвана помочь заемщикам выбраться из долговой ямы и выплачивать проценты по кредиту, исходя из суммы реальных доходов; немного сократить финансовую безграмотность населения и прекратить накапливание невозвратных кредитов. Предварительно предусмотрено:

Снижение процентных ставок по действующему кредиту;
аннулирование штрафов и пени после погашения базовой ставки;
лимитирование размеров ежемесячных платежей;
корректировка кредитной истории;
отмена требований досрочного погашения.

Механизм действия Пока что не совсем понятно, как амнистия кредитного долга будет работать в реальности.

Скорее всего, будет детально изучаться кредитная история, и на ее основании будут приниматься какие-то конкретные решения.

Порядок проведения амнистии по кредитам для физических лиц в 2018 году

Яркий пример этого – предновогодние акции по списанию неустойки и сокращению долговых требований в случае частичного или полного погашения просроченной задолженности. Последние новости На очередной ежегодной пресс-конференции Владимир Путин пообещал россиянам «налоговую амнистию».

Простить хотят налоговые долги, которые «не отвечают интересам граждан и бизнеса». На фоне сделанного президентом заявления специалистами снова был поднят еще один наболевший вопрос – закредитованность населения и большая задолженность по кредитам.

Этой проблеме уже несколько лет. В 2014-2015 гг., в период резкого ухудшения экономической ситуации в стране, вопрос серьезно обострился. Уже принятые меры, как, в частности, ужесточение регулирования сферы микрофинансирования, значительного снижения совокупного размера просроченного долга по кредитам и микрозаймам не дали.

Кому спишут и простят долги по кредитам в 2018 году

Законодательное собрание еще только обсуждает, каким образом должна действовать эта программа, чтобы на самом деле облегчить для граждан кредитную нагрузку, но в то же время обеспечить банкам возврат выданных средств с теми процентами, которые необходимы для получения прибыли и полноценного функционирования кредитных организаций. Пока что обсуждение идет по поводу установки следующих механизмов действия программы:

При установке лимитов на годовые проценты по имеющимся займам кредитные организации будут вынуждены пересмотреть установленный график платежей в случаях, когда фактический процент окажется завышенным.
В этом случае может быть 2 пути: один из них будет подразумевать реструктуризацию задолженности, а другой – рефинансирование.

Кредитная амнистия для физических лиц, примут ли закон в 2016-2018 году

Закон о кредитной амнистии 2018 – что уже известно?

Главная
Новости
Депутаты готовят закон о кредитной амнистии в 2018 году

20 Ноября 2017 кредиты, кредитная история, долги Депутаты готовят закон о кредитной амнистии в 2018 году – документ может быть принят уже в ближайшее время. Члены партии КПРФ анонсировали проект закона о кредитной амнистии в 2018 году («О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), направленный на помощь заемщикам банков и микрофинансовых организаций.
Если документ будет принят Государственной думой, то закон может заработать уже в январе 2018 года. Однако стоит отметить, что кредитная амнистия не предполагает полного прощения всех долгов и кредитов заемщика, закон дает заемщику возможность рассчитаться со своими кредиторами, «не нахватать» новых догов и не испортить свою кредитную историю.

Будет ли амнистия к 9 мая 2018 года и для кого

Дальше разговоров тогда дело так и не пошло, никто никому никаких долгов не простил, и изменения законодательства так в силу и не вступили. Вот уже более трех лет существует предложение депутатов от КПРФ, предусматривающее такие положения, как:

реструктуризация долга в рамках новых условий кредитования;
снижение ставок;
изменение условий выдачи кредитов.

На кого рассчитана долговая амнистия Необходимо отметить, что далеко не все должники могут рассчитывать на какие-либо льготы с принятием закона о кредитной амнистии в 2018-2019 годах.

Во-первых, неизвестно, будет ли принят закон в ближайшие годы, во-вторых, механизм действия пока сырой и детально не проработанный, а потому не стоит ожидать многого. В условиях экономического кризиса это лучше, чем ничего, но не стоит надеяться, что каждому спишут его долги.

Будет ли кредитная амнистия для физических лиц в 2018 году?

Внимание

Главная Финансы Кредиты Население России погрязло в долговых кредитах, задолженность перед банками достигает баснословных сумм, а потому кредитная амнистия в 2018-2019 году – это необходимое условие для нормального развития банковского сектора. Сложная экономическая ситуация, введение санкций со стороны США и ЕС, обвал национальной валюты, присоединение Крыма в 2014 году – все это факторы нестабильности финансового сектора, обусловившие разработку законопроекта о кредитной амнистии ещё в 2015 году.

Инфо

Будет ли кредитная амнистия в 2018 году Эксперты отрасли считают, что закон о кредитной амнистии просто необходим. Сейчас проект находится на доработке в Комитете Государственной Думы по финансовому рынку, и есть вероятность, что он будет принят и вступит в силу с первого января 2018.

Закон о кредитной амнистии 2018 – что уже известно?

Если человек временно лишился постоянного дохода, но находится в поиске работы, и в течение нескольких месяцев должен ее найти, то он может написать заявление на имя руководителя отделения банка, где он получал кредит. В этом случае потребуется представить документальные доказательства причин утери постоянного дохода.

Подача заявления на реструктуризацию задолженности.

Этот способ актуален тогда, когда доход человека существенно снизился на неопределенный срок. Банк может пересмотреть срок кредитования, вследствие чего изменится ежемесячный платеж в меньшую сторону.

Но нужно знать о том, что ни одна кредитная организация не будет делать это себе в убыток, поэтому дополнительно будет увеличена итоговая сумма переплаты. Однако данный шаг поможет своевременно без просрочек и штрафных санкций расплатиться со взятым обязательством.

Амнистия по кредитам для физических лиц в 2018 году

Большинство добросовестных заемщиков не может выплатить основную часть кредита, а штрафные санкции только способствуют увеличению последующего долга. Кредиторы несут не меньшие убытки, чем заемщики. Это еще одно доказательство того, что кредитная амнистия в 2018-2019 году становится необходимостью.
Банковская статистика по просроченным кредитам Если опираться на сведения Центробанка России, то в середине 2018 года задолженность по кредитам составила порядка 10 903 триллиона рублей. Эта громадная сумма – яркое свидетельство того, сколько граждан нашей страны попали в долговую кабалу. Такие долги затрагивают интересы не только физлиц, но и финансовых организаций, которые, действуя по старинке, создали замкнутый цикл, из которого нет адекватного выхода. Будет ли кредитная амнистия для населения своевременным спасением — прогнозировать сложно.

Амнистия по ипотеке 2018

Доля просроченных кредитов Размер задолженности в млн.рублей Общий объём выданных кредитов ТРАСТ 19 47,15% 44 941 95 309 Русский стандарт 10 42,69% 61 437 143 906 Росгосстрах 44 39,53% 9 004 22 779 МТС-Банк 35 35,28% 14 998 42 507 Бинбанк 43 31,65% 7 498 23 688 МДМ Банк 40 27,24% 8 481 31 133 Восточный Экспресс 13 24,91% 29 945 120 210 Альфа-Банк 5 24,46% 56 366 230 409 ФК Открытие 11 23,55% 30 379 129 023 Кредит Европа 30 22,13% 10 884 49 192 Важно! Получите кредит онлайн! Займер — Моментальные онлайн займы! Одобрение заявки за несколько секунд! Денежные средства мгновенно переводятся на банковскую карту! Займи Просто — Без комиссий! Без справок! Без посещения офиса Без поручителей! Что такое амнистия по кредитам Если с 1 января кредитная амнистия в 2018-2019 году вступит в силу, это точно не будет означать, что заемщикам можно вообще не возвращать те деньги, которые они заняли.

Наши сограждане активно берут кредиты, а когда не могут их погасить - сталкиваются с необходимостью оплаты штрафов и пеней за просрочку. В результате, погасить долг становится еще сложнее, т.к. в первую очередь погашаются начисленные штрафные санкции, и только потом «тело» кредита. Выходом из этой ситуации могла бы стать кредитная амнистия, однако, получить ее могут далеко не все желающие.

Что это такое

Многие думают, что кредитная амнистия – это списание долгов по кредитам. На самом деле, это не совсем так. В большинстве случаев, под термином «кредитная амнистия» понимается программа, предложенная коммунистами в 2015 году в т.н. «антиростовщическом» законе. В рамках этого документа предполагалось вменить в обязанность банков и МФО удаление данных о просрочках клиентов, которые погасили кредит.

Кроме этого, вводилось ограничение для кредиторов на право требования немедленного погашения долга и начисленных процентов, штрафов и пеней, а сама сумма платежа по займу не должна была превышать размер, установленный законом. Рассчитывать на кредитную амнистию могли только люди, которые испытывали реальные финансовые трудности при погашении ссуды.

Внедрение этих инициатив, по мнению коммунистов, позволило бы защитить граждан России от начисления непомерно высоких штрафов и пеней и, таким образом, облегчить погашение ими долга, а заемщикам, которые хоть и погасили кредит, но ранее имели просрочки - открыть доступ к новым займам. К сожалению, документ все еще находится на доработке, и перспективы принятия его пока неясны.

Стоит отметить, что вопрос проведения кредитной амнистии поднимался не только КПРФ– в рамках предвыборной компании 2016 года ЛДПР предлагали просто списать все долги (не уточняя, за чей счет будет проходить такая акция), а «Справедливая Россия» - за счет гособлигаций выкупать невозвратные займы и потом уже, по решению специальной комиссии, прощать или реструктуризировать задолженность.

Да, В.В. Путин и другие политики активно поддерживают эту идею, однако пока все это остается только обещаниями. Многие заемщики сегодня интересуются – будет ли все же принят законопроект? По нашему мнению, учитывая президентские выборы, вероятность его принятия в 2018 году достаточно высока, однако на данный момент решения такого еще нет.

А пока закон о кредитной амнистии депутатами не принят - все остается по-прежнему: кредитные организации могут начислять проценты по кредитам до бесконечности и требовать погашения долга в один день, а заемщики, которые, хоть и погасили свой долг (пусть и с большим трудом) имеют безнадежно испорченную кредитную историю.

Однако, на самом деле, не все так плохо. Несмотря на отсутствие такого закона, некоторые банки все же идут на встречу заемщиков, списывая иногда не только начисленные штрафные санкции, но даже часть долга. Да и кредит получить в прошлом проблемному заемщику сегодня не так сложно – для такой категории клиентов сегодня действуют специальные программы по «исправлению» кредитной истории.

Ну, а если вернуться к кредитной амнистии, которую предлагают банки, то, обычно, речь идет, либо о единоразовом погашении части долга с последующим списанием остатка, либо о реструктуризации кредита с изменением графика платежей и списанием штрафов и пеней. Если решение согласовано, процедура достаточно простая - клиент подписывает документы, делает платеж и банк списывает задолженность.

Однако, не все клиенты изначально готовы идти на переговоры с банком, некоторые из них всячески уклоняются от сотрудничества. В этом случае, финансовые учреждения вынуждены информировать проблемных заемщиков о наличии подобной возможности в открытом доступе. Оформляются подобные предложения в финансовых учреждениях отдельным продуктом либо проводятся в формате акций.

Кто может стать участником акции

Не стоит забывать, что, используя подобные схемы погашения кредитов, банки несут определенные убытки, поэтому, процедура кредитной амнистии применяется, преимущественно, только в тех случаях, когда у кредитора отсутствуют другие варианты возврата долга. Исходя из этого, неудивительно, что отбор участников таких акций проводится очень строго.

Список требований к участникам акций по списанию задолженности в каждом банке разрабатывается самостоятельно, и зависит от текущего состояния кредитного портфеля финансового учреждения, ожиданий по его изменению и ряда других факторов, которые, по большей части, не предаются публичной огласке. Единственное условие, которое является обязательным – это наличие у должника просрочки.

Принимая решения о списке участников акции для должников, прежде всего банки готовы предложить списать долг добропорядочным заемщикам, которые в силу сложившихся обстоятельств (потеря кормильца, снижение уровня дохода, потеря работы и т.д.) не имеют возможности выполнять обязательства перед кредитной организацией.

Стоит отметить, что банки четко разграничивают заемщиков, которые по тем или иным причинам не могут выполнить взятые на себя обязательства, и мошенников, отсекая их в первую очередь. Для принятия положительного решения по вопросу прощения долга в рамках акции должнику следует предоставить подтверждающие факт ухудшения финансового состояния документы.

Условия акций банков для должников

Как мы уже говорили выше, закон о кредитной амнистии не был принят, поэтому, банки самостоятельно принимают решение о возможности применения кредитной амнистии и ее условиях. Большинство финансовых учреждений предпочитают решать данный вопрос с клиентом индивидуально, однако, есть и такие, которые применяют подобную схему погашения массово, в рамках акций для должников.

Из ТОП-10 банков по кредитованию частных лиц (по данным Frank Research Group) для физических лиц предлагают процедуру кредитной амнистии четыре финансовых учреждения - ВТБ24 , Альфа-Банк , МКБ и Хоум Кредит . Два банка - Восточный Экспресс и Дельта Кредит не применяют подобную схему погашения никогда. Остальные кредитные организации от комментариев по данному вопросу отказались.

ВТБ24 , Альфа-Банк и МКБ в рамках кредитной амнистии предлагают при единовременном погашении основной суммы долга списать начисленные по кредиту штрафы и пени. Такая форма амнистии наиболее распространена среди банков, практикующих подобные схемы погашения долга, однако, есть и другие варианты, в рамках которых можно даже погасить кредит с дисконтом (банк Открытие , Хоум Кредит ).

Например, в рамках акции, действующей уже более 3-х лет, Хоум Кредит Банк предлагает приостановить взыскание долга при единовременной оплате 20% суммы кредита. При этом, долг не списывают, а просто перестают требовать, о чем письменно уведомляют заемщика. В результате такой сделки взыскание долга банком прекращается, однако, получить справку об отсутствии задолженности, заемщики все же не смогут.

Важным параметром, который, также, следует учитывать, желающим воспользоваться данным способом погашения просроченной задолженности, является срок возникновения просрочки. Из имеющихся на рынке предложений, минимальный срок просрочки для участия в акциях должника составляет от 1-го месяца (Связь-Банк ) до 1-го года (Хоум Кредит ).

А вот ипотечным заемщикам стоит учитывать, что, даже отдав квартиру банку вместо долга (называется «отступное»), далеко не всегда кредитная организация списывает всю сумму долга. Зачастую, если сумма вырученных денег за продажу квартиры не покрывает остаток задолженности по кредиту, после продажи квартиры должник остается еще должен банку.

Чтобы этого не произошло, обсуждать этот вопрос нужно еще на этапе оформления сделки. К сожалению, ипотечных заемщиков Сбербанка нам порадовать нечем – ипотечную амнистию Сбербанк делает только в исключительных случаях. В этом банке получить кредитную амнистию даже для пенсионеров, которые, обычно, пользуются особыми привилегиями, будет непросто.

Если обратиться к отзывам заемщиков в интернете, то в большинстве случаев, получение кредитной амнистии по ипотеке и в других банках достаточно трудоемкий процесс – должникам приходится, зачастую, идти на явный конфликт с банком, требуя данную услугу взамен на платеж. Однако, в этом случае «игра стоит свеч», т.к. на кону, зачастую, стоят немалые суммы – т.е. попробовать, конечно, стоит.

С другой стороны, никто не гарантирует, что даже при поддержке юристов и в ходе судебного разбирательства необходимое решение будет получено. Нередки случаи, что потратив пару лет на эту суды, в результате долг так и не был списан. В этом случае рекомендуем воспользоваться законом о банкротстве, который позволяет найти выход из этой ситуации даже в самых сложных случаях.

Как видно из приведенных примеров, условия кредитной амнистии в различных финансовых учреждениях могут отличаться весьма существенно, как по сумме списываемого долга, так и по сути самой сделки. Исходя из этого, анализируя предложенный банком вариант погашения долга, следует крайне внимательно ознакомиться со всеми документами, изучить отзывы и проконсультироваться с юристом.

Преимущества и недостатки

Оценивая преимущества и недостатки кредитной амнистии, следует отметить наличие ряда безусловных плюсов от применения подобной процедуры для заемщика:

возможность погашение кредита без оплаты штрафных санкций, либо, с дисконтом;
возможность улучшения кредитной истории должника.

Среди минусов стоит отметить:

необходимость единовременного погашения оставшейся суммы основного долга (либо его части – при погашении кредита с дисконтом) и начисленных процентов;
возможность возникновения ситуации, когда финансовое учреждение отказывается списать часть задолженности (вследствие отсутствия документального оформления сделки);
на основании ст.266 Налогового Кодекса РФ при возникновении просроченной задолженности сроком более 365 дней банк может списать задолженность со своего баланса как безнадежную, в результате чего клиент получает доход (в виде полученного ранее и невыплаченного займа), который подлежит налогообложению;
возможность нарушения условия сделки по досрочному погашению тела кредита по неучтенным заемщикам требованиям кредитора (к примеру, платеж должен быть внесен до 19.00 по московскому времени, а внесен с опозданием в несколько минут), которое привело к отмене кредитором соглашения о прощении долга и т.д.

Итог

Кредитная амнистия в ряде случаев является реальным способом для должника закрыть кредит перед банком и улучшить свою кредитную историю. При оформлении соглашения по прощению долга заемщику следует особое внимание уделить вопросу документального оформлению сделки. После погашения займа следует получить у кредитора справку, подтверждающую факт закрытия кредита.

Часто от риелторов приходится слышать, что юристы, привлекаемые к сделке, излишне осторожны и в совершении сделки не заинтересованы, т.к. не получают комиссионных от продажи объекта. Именно из-за этого они склонны «умничать», искать пороки в конструкции договора, истории объекта и т.п., показывая тем самым, что они не зря берут деньги с клиента. Не буду спорить, логика здесь есть.
При этом существует и другая сторона медали: желание агента совершить сделку любой ценой тоже не слишком похвально. Приведу свежий пример.
Супруги приобрели землю и дом в кредит. Общая стоимость недвижимости составляла около 15 млн. рублей. Кредит брался в размере 12 млн.
Во время обслуживания кредита произошел несчастный случай – муж погиб. Комплексного ипотечного страхования не было, застрахованы были только стены, но не жизнь заемщика. Супруга осталась с долгом в 12 млн. рублей и детьми, без источника дохода, т.к. не работала.
Она долгое время вела переговоры с банком по поводу выхода из сложившегося положения, понимая, что дом придется продавать, но результата переговоры не дали. Как только прошло полгода с момента смерти мужа, банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на дом и землю. Было вынесено решение суда, согласно которому недвижимость была выставлена на торги со стартовой ценой около 8 млн. рублей (т.к. цены на недвижимость сильно упали).
Женщина запаниковала, т.к. стала опасаться, что стоимости дома не хватит для погашения долга, и обратилась за помощью в агентство недвижимости, в котором ей прежде помогали с покупкой.
Ей пояснили, что сперва будут проведены торги с начальной ценой, установленной судом. Как правило, первые торги срываются, так как покупатели заинтересованы в снижении цены. После этого пристав-исполнитель снижает цену на 15 процентов и назначает повторные торги.
Риелтор дал подробную консультацию и о том, что может произойти далее.
Он сообщил, что согласно п. 4 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке», в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель (в данном случае - банк) вправе оставить за собой заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах.
Агент сослался на п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», согласно которому «если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки , которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается ».
Таким образом, риелтор нарисовал вдове единственный, по его мнению, путь к полному освобождению от долга: срывать первые торги, срывать вторые торги, надеяться, что банк оставит за собой недвижимость, т.к. в этом случае будет списан долг.
Женщина понимала, что сорвать торги – удовольствие недешевое, а денег у нее уже не было. Кроме того, она сильно сомневалась, что без ее вмешательства и после снижения цены торги сорвутся сами собой: комфортабельный дом в хорошем районе много кого мог заинтересовать, да и банки совершенно не заинтересованы в непрофильных активах вроде жилой недвижимости, стараются скорее от нее избавится.
Что же делать?
Риелтор предложил свои услуги. Он рассуждал так: да, за 15 млн. дом уже не продать, но можно попробовать сделать это за 10-11 млн. Он указывал: не нужно ждать результатов торгов, надо продавать дом самим. Даже если выручить 10 млн. рублей это будет лучше, чем если дом продадут на вторых торгах. В этом случае цена может быть, например, такая: 8 000 т.р. – 15 % (1 200 т.р.) = 6 800 т.р. Поскольку общая сумма долга составляла около 12 млн. рублей, то это всего лишь чуть больше половины.
Вдова согласилась и попросила риелтора помочь ей.
Поскольку это был хороший риелтор, он действительно нашел покупателя на дом, который согласился выплатить 11 млн. единовременно.
Женщина получила разрешение от банка на совершение сделки, продала недвижимость и оплатила работу риелтора.
В результате торги не состоялись, банк получил 11 млн. рублей, и остаток долга у женщины составил всего 1 млн. рублей.
Мне хотелось бы, чтобы вы дали оценку действиям риелтора. Я сейчас говорю про то, насколько его работа и совершенная благодаря ему сделка отвечала интересам его клиентки?
На мой взгляд, эта сделка навредила клиентке.
Нетрудно заметить, что риелтор консультировал клиентку исходя из старой, отмененной редакции п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», которую в шутку прозвали «поправкой об ипотечной амнистии».
C 2014 г. остаток долга «убивается», прощается заемщику не только в том редком случае, когда банк оставил за собой выставленный на продажу объект, но и в том случае, когда вырученных от продажи денег не хватило для полного погашения долга. Вот как звучит сегодня эта норма: «…обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя » - в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 169-ФЗ.
Таким образом, если бы все шло своим чередом, и риелтор не вмешивался бы в ситуацию, то женщина вышла бы из этой истории без дома и без долгов. Но, поскольку торги не состоялись, п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» к сложившейся ситуации не применяется, и остаток долга в сумме 1 млн. рублей списан не будет.
Когда женщина узнала, что могла избавиться от долга, она, конечно, стала негодовать и требовать от риелтора полученный им гонорар назад. Возник конфликт.
Почему риелтор руководствовался отмененной редакцией закона – не знаю. Думаю, дело не только в его личном интересе получить комиссию, мог просто ошибиться, да это теперь уже не важно.

P.S.
Надо сказать, что упомянутая норма закона об «ипотечной амнистии» очень интересна, и я отлично помню свой прежний процесс по этой же теме ()

P.P.S
22го марта в Самаре состоится мой семинар по вопросу о том, как лучше делить супружескую недвижимость или как ее не делить совсем. По моему мнению, это мой самый интересный материал за все годы:

МОШЕННИЧЕСТВА СУПРУГОВ
при разделе имущества и в сделках с недвижимостью

Понятие общего и личного долга супругов: применение знаний на практике

1. ипотечный кредит как повод исключить недвижимость из общей собственности супругов;
2. случаи, когда личный долг лучше не делить с супругом;
3. родители одного из супругов гасят долг по ипотеке: неожиданные правовые последствия для другого супруга;
4. как быстро оставить жену и ипотеку наедине друг с другом;
5. влияние работы риелтора на перспективы раздела имущества супругов;
6. как при разводе оставить недвижимость за собой (как не создавать долевую собственность);
7. последствия занижения стоимости недвижимости в иске о разделе имущества.

Мошенничества с недвижимостью, совершаемые супругами и членами семьи

1. передача супругами в залог неприватизированной квартиры и присвоение кредитных средств (мошенничество против сотрудников банка);
2. обман покупателя, основанный на отмене ранее совершенного дарения;
3. присвоение крупного задатка – серия мошенничеств супругов;
4. «тайна» нахождения в браке: последствия неосведомленности для покупателя недвижимости;
5. удержание алиментов из дохода плательщика от продаваемой недвижимости – насколько это возможно?
6. неожиданное появление лже-супруга после открытия наследства – способы борьбы с «вдовцом»;
7. неприятные «сюрпризы» от родственников при приватизации квартир;
8. оспаривание залога родителями ребенка на том основании, что на подписание договора ипотеки не было получено согласие органов опеки;
9. дарение после смерти: спасает ли титульное страхование?
10.банкротство не продавца, но его супруги – риски для покупателей недвижимости;
11.плюсы и минусы отчуждения недвижимости без согласия супруга. Имеет ли право Росреестр регистрировать такие сделки, но ставить в ЕГРН отметку об отсутствии согласия супруга?
12.дата расторжения брака в суде и связанные с ней злоупотребления.

Некоторые особенности применения закона к супругам-заемщикам по ипотечному кредиту.

1. принудительное применение к супругам «ипотечной амнистии»;
2. неожиданные последствия просрочки по одному долговому обязательству из двух;

Прочие вопросы, возникающие в семейных спорах

1. генетическая экспертиза родства – на что обратить особое внимание, чтобы не попасть впросак. Материалы судебной практики;
2. неожиданные риски, связанные с использованием мат.капитала при сделках с недвижимостью

Время, место и цены