Альтернати́ва (фр. alternative , от лат. alternatus - другой ) - необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.
Альтернативная купля-продажа квартиры - единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.
Обычно в слэнге используют сочетание "альтернативная продажа", так как покупка всегда "обычная".
Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть "социально незащищенным собственникам").
Нотариальная форма договора
Сделки с несовершеннолетними или опекаемыми собственниками проводятся только в нотариальной форме. Продажа долевой собственности также только в нотариальной форме. Покупка в долевую собственность возможна в простой письменной форме.Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки "прописаны" по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.
Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.
Схема альтернативной продажи
Есть "верхний покупатель" с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько "верхних покупателей" (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или "другие покупатели" (если они покупают квартиру в цепочке).
"Нижние продавцы" только продают квартиры и получают деньги из ячеек.
"Средние" одновременно и продают, и покупают с вариантами:
- с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами - ипотека, субсидия;
- высвобождением денег или
- уложиться в деньги от продажи.
Сделки- "паровозы" являются именно альтернативными : в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.
При увеличении числа участников сделки сложность резко возрастает
Мне известно о сделке-"паровозе", в которой участвовало 16 квартир. Обычно же риэлторы стараются ограничить число участников до такого, когда вся ситуация поддается хорошему контролю: на моей практике в одной сделке участвовало 5 квартир плюс покупатель, а на сделку пришло около 20 человек, собственников и риэлторов.Особенности проведения альтернативных сделок
Особенность такой сделки - единовременная регистрация и продажи, и покупки . Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.
Обстоятельства, при которых покупка может разрушиться
Риски: обесценивание валюты, отказ продавцов понравившейся квартиры от продажи, отсутствие одного из участников сделки и другие.Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы . Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.
Зарегистрированные собственники квартиры
В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.
ОБЫЧНЫЙ срок ЮРИДИЧЕСКОГО освобождения составляет 14 дней, обязательно указывается в договоре купли-продажи и не зависит от фактической передачи квартиры по акту.
Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые "пользователи")
Пользователи - лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.
И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи , то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. "Пользователи" могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.
Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.
Условия альтернативной сделки регулируются также условиями доступа к содержимому банковских ячеек
Многие существенные вопросы сделки, и выписка пользователей в том числе, решаются вне текста договора купли-продажи, и регулируются условиями доступа к банковским ячейкам при взаиморасчетах.Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.
При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.
Опека с несовершеннолетними собственниками
Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.
Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире "внутри семьи" через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.
Альтернатива при ПРОДАЖЕ
ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:
- Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
- Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты , так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
- Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
- Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью - покупка или дарение.
МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:
- Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
- Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.
Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление - залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.
Альтернатива при ПОКУПКЕ
ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:
- Больший выбор вариантов на рынке (против одной "свободной" выставляется 2-4 "альтернативных")
- или выигрыш по цене , потому что "свободные" квартиры несколько дороже альтернативных.
- Участие в сделке профессиональных риэлторов , которые "сглаживают неровности" отношений.
- Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке - дополнительная проверка "юридической чистоты" объектов. Но не гарантия!
- Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных "несобственников").
МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:
- Высокие риски "невыхода" на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
- Высокие риски повышения цены перед сделкой. "Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс." - такое можно услышать от риэлтора продавца.
- Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.
Важно! Передача квартир после сделки производится в порядке, обратном движению денег
Так как люди переезжают в купленную и СВОБОДНУЮ квартиру, то последним из всех переселяется ВЕРХНИЙ покупатель. Это следует учитывать при планировании сделки.ОЦЕНКА РИСКОВ по альтернативной продаже
По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.
В статье мы поможем вам разобраться в особенностях альтернативных сделок и расскажем, как к ним подготовиться.
Что такое альтернативная сделка
Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.
Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.
На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.
Особенности проведения альтернативной сделки
Сбор цепочки
Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.
Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.
Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.
Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
Подписание договоров
Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.
Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.
- Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
- Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.
Передача денег
Передача денег по договорам купли-продажи проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.
Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.
Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье « ». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности. Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях.
Регистрация сделок
Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.
После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам. Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире.
Справочная информация! Раньше в Москве и других регионах альтернативная сделка из нескольких квартир попадала к одному регистратору. Он видел связь между сторонами договоров на основании ст. 157 ГК РФ и при юридических проблемах с одной из квартир приостанавливал регистрацию перехода права на всю недвижимость в цепочке. Сейчас в столице регистрация происходит по округам. Это значит, если одна квартира находится в ЮЗАО, а другая – в САО, они будут регистрироваться разными ответственными лицами. В таком случае в договорах купли-продажи сослаться на ст. 157 ГК РФ не получится.
Налоги при альтернативных сделках
Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.
- Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
- Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.
Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео
Риски при альтернативной сделке купли-продажи
Несогласованность между сторонами. Выход одного участника из сделки может разрушить цепочку или сильно затормозить ее. Отказаться от сделки человек может по различным причинам: разногласия в цене квартиры, времени передачи недвижимости и пр. В итоге нужно искать замену выбывшему участнику, что займет еще какое-то время. В худшем случае другие участники могут начать выходить из сделки под влиянием стресса и перспективы дополнительного ожидания. Чтобы снизить вероятность потери времени, перед внесением аванса обговорите все условия сделки:
- способ расчетов – все стороны должны быть платежеспособны и согласны использовать выбранный вид оплаты;
- банк – воспользуйтесь советами юристов или риелторов, выбирайте банки из топ-10 или специализированные банки, которые занимаются сделками с недвижимостью;
- участие риелторов и юристов – заранее обсудите со своим риелтором и юристом особенности оплаты их труда;
- участие нотариуса – уточните наличие обременений у покупаемой недвижимости и в случае, когда в сделке участвуют, например, несовершеннолетние дети, обратитесь к нотариусу – только он имеет право удостоверить договор купли-продажи.
Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи. Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.
Нереализуемая альтернатива. Иногда цепочка не складывается по разным причинам. Вот две основные:
- Неадекватные требования одной из сторон – например, один из продавцов хочет квартиру с европейской отделкой за небольшие деньги или договорился о покупке недвижимости, на которую у него не хватает денег.
- Слишком сложная схема – реализовать альтернативную сделку сложно из-за большого количества участников или цепочки купли-продажи с ответвлениями. Риелтор помогает оценить возможность реализации цепочки, поэтому без привлечения специалиста альтернативные сделки проводятся редко.
Пример. Андрей хочет купить трехкомнатную квартиру. Он нашел продавца Виктора, который взамен намерен приобрести две однушки. Одну из двух квартир Виктор нашел. Эта недвижимость – тоже часть альтернативной сделки, потому что ее продавец Вероника сама ищет новое жилье и съехать не может. Вторую квартиру Виктор еще ищет. Из-за сложной схемы Андрей прождет полгода, а потом выйдет из сделки.
Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться. Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке. В такой ситуации получение денег продавцом затягивается, потому что в условиях договора купли-продажи часто прописывается возможность забрать оплату только после регистрации всех сделок в цепочке. Чтобы избежать рисков, мы рекомендуем тщательно проверять все документы перед подачей на регистрацию. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристам. Они оценят условия сделки и всю документацию. О других рисках читайте в нашей статье « ».
Какие документы нужны для оформления купли-продажи
Обязательные документы
- Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
- Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
- Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
- Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
- Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
- Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.
Желательно, но не обязательно
- Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
- Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
- Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
- Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.
Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.
- Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
- Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.
Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.
Одной из самых сложных операций на рынке недвижимости является альтернативная сделка, представляющая собой, по сути, обмен квартирами, но с одним нюансом - оформление происходит через их приобретение и продажу, с подписанием соответствующего договора. Сложность заключается в том, что в ней участвует более двух сторон, и реализация разных объектов (то есть их документальное оформление) происходит в одно и то же время. Услуги риэлтора по альтернативной сделке купли-продажи квартиры в Москве помогают избежать серьезных рисков, неизбежно возникающих в подобных сложных случаях.
Что собой представляет альтернативная схема
Это - одновременная купля-продажа нескольких объектов недвижимости. Законом определена и другая возможность - обмен жилья. Но она касается только тех случаев, когда собственником квартиры является государство, а сами они находятся в социальном найме. В таких случаях особенно тяжело подобрать подходящие варианты, и практически всегда одна из сторон требует доплаты.
Поэтому на практике альтернатива чаще всего означает, что собственник одной из них продает свою недвижимость и одновременно покупает другую. Собственник второй квартиры будет продавать свое жилье и одновременно покупать третий объект. Например, в собственности у человека есть трехкомнатная квартира, но он хочет купить две однокомнатные. Владелец одной из них собрал определенную сумму и после реализации своей собственности планирует купить двухкомнатную квартиру. Таким образом, заключается сложная сделка, в которой происходит одновременный процесс купли-продажи сразу по четырем договорам. А вот участников в этой цепочке в данном случае будет всего три, хотя на практике возможны и более сложные варианты.
Для всех участников процесса важно знать, как проходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры, порядок действий при этом. Но самостоятельно заниматься этим вопросом очень сложно. Гораздо лучше, когда альтернативная сделка по квартире в Москве осуществляется через опытного специалиста. С ним заключают риэлторский договор. Конечно, в таком случае у сторон возникают дополнительные расходы. Зато снижается финансовый риск, которым сопровождается такая покупка или продажа.
Данная тема посвящена купле-продаже таких объектов как недвижимость. Чаще всего (практически в 80-90% случаях) люди продают свои квартиры ради того, чтобы купить более подходящее жилье. Поэтому официально существует тип продажи «альтернатива». Что это такое на самом деле?
Давайте посмотрим, какое значение имеет это слово, что оно представляет собой в реальной жизни и стоит ли соглашаться на подобный вариант. Кроме того, в статье перечислены многие нюансы, возникающие при продаже городской квартиры с помощью сделки «альтернатива», а также в форме свободной продажи.
Что такое "альтернатива" в продажах?
Сначала желательно рассмотреть слово «альтернатива», которое означает «похожий вариант». Еще можно назвать этот термин «аналогом». Выходит, что речь идет о продаже своей собственности, но при этом нужно приобрести аналогичный, похожий объект/товар и также стать его собственником (при этом проданный объект/товар переходит в собственность покупателя).
Позднее мы разберем очень подробно тип продажи «альтернатива»: что это такое, особенности сделки каковы, соглашаться ли. А сейчас рассмотрим примеры.
Примеры объектов продажи альтернативным способом
Многие из нас слышали фразу, например: «А у тебя есть еще альтернатива?» То есть речь идет о, так сказать, культурном обмене, если иметь в виду куплю-продажу. Допустим, что собственник проживает в однокомнатной квартире площадью 38 кв. метров в московском районе Северное Бутово. Но обстоятельства сложились так, что нужно переехать на север столицы или в ближайшее Подмосковье, например в Зеленоград или Химки. То есть человеку нужно переселиться с юга Москвы на север столицы. Но только квартира должна быть примерно с теми же параметрами и с той же ценой. И желательно, чтобы рядом была та же инфраструктура. Допустим, пенсионеру важно, чтобы рядом были поликлиника, парк и аптека, а молодым родителям нужно отдать детей в школу и детский садик. То есть меняется только географическое положение проживания, но не объекты социальных нужд/инфраструктура (школы, аптеки и т. д.). Вот что значит тип продажи «альтернатива».
Такой термин практически не применяется в продаже автомобилей, дачи или гаража. Потому что, как правило, людям не приходится искать место для проживания. Ведь зачастую, продав квартиру, бывшие хозяева остаются в прямом смысле на улице. Но если имеется иная недвижимость или есть у кого остановиться, то в принципе сделку «альтернатива» составлять не нужно, достаточно просто найти похожее жилье и купить.
Также альтернативой можно считать переезд в другой город или покупку другого типа объекта. Допустим, что человек живет в провинциальном городке, где имеются и квартиры, и частные дома. На данный момент хозяин проживает в двухкомнатной квартире площадью 46 кв. метров. Ему важно, чтобы рядом была остановка, у которой останавливаются маршрутные такси и автобусы, проезжающие рядом с местом его работы. Хозяин хочет купить частный дом за ту же цену, продав квартиру. Но очень важно, чтобы и около нового места жительства была автобусная остановка с маршрутками до места работы.
О недвижимости
Теперь конкретно поговорим о недвижимости. Она бывает нескольких типов. Само слово «недвижимость» означает то, что нельзя переместить, передвинуть с места на место: здание, гараж и даже летний душ на территории дачного участка.
Есть несколько вариантов собственности. Редко, но можно встретить людей, у которых в собственности несколько квартир: одну они когда-то давно купили, в ней и проживают, а другие две жилплощади достались по наследству. Конечно, за ненадобностью можно продать одну из пустующих квартир или обе. При этом человеку не нужно подыскивать подходящий вариант, просто у него будут деньги на руках, которыми он может распорядиться так, как он хочет. И при этом осуществляется свободная продажа. Хозяин должен эти две пустующие квартиры держать желательно без вещей, но хотя бы с косметическим ремонтом, чтобы сильно не занижать цену. Далее мы с вами увидим реальные на деле различия в том, что такое тип продажи «альтернатива» или «свободная», и рассмотрим достоинства, недостатки.
"Альтернатива" и другие комментарии в объявлениях
Если зайти в Интернете на сайты с объявлениями, то можно заметить внизу текста приписки собственников или агентств: «свободная продажа», «альтернатива», «возможен торг», «возможен обмен на однокомнатную квартиру» (если речь идет о владельце частного дома в провинциальном городе).
Ранее мы уже обсуждали, что значит тип продажи «альтернатива». На ЦИАНе, «Авито» или на других сайтах с рекламой квартир есть и такие объявления, в которых продавец не пишет ничего относительно торгов и дальнейшей своей судьбы. Следует отметить, что иногда при желании указывается причина продажи, например переезд в другой город. В данном случае нужно поинтересоваться у владельца, в связи с чем, так как может выясниться, что у человека имеют место быть неприятности, от которых следует избавиться. Допустим, разведенная женщина с ребенком хочет убежать от бывшего мужа-тирана, который каждый день приходит в гости без приглашения и угрожает, прикладывает физическую силу, портит имущество. Возможно, что вы, как будущий хозяин - мужчина крепкого телосложения, способный объяснить нерадивому, что тут больше супруга не живет. В данном случае, конечно, можно приобрести жилье у бедной женщины. Но если же причина более серьезная, хозяин жилья провинился перед кем-то и должен, то от аванса, задатка и тем более сделки лучше отказаться. Также следует проверять, есть ли у продавца долги по налогам и за ЖКХ.
Плюсы «альтернативы»
Теперь следует внимательно изучить достоинства типа продажи «альтернатива». Что это такое вообще, какие гарантии есть для продавца? Как правило, в случае альтернативной продажи составляется двойная сделка, то есть человек в один день продает свою старую квартиру и покупает новое жилье. При этом вырученные средства сразу же переходят к продавцу недвижимости, которую вы приобретаете.
Такая схема обычно безопасна в плане того, что деньги не пропадут, а вы не останетесь без крыши над головой. При этом можно сразу после заключения сделки собирать вещи и переселяться в новую квартиру. Конечно, могут быть и нюансы, связанные с тем, что предыдущим хозяевам нужно дать время на сборы.
О свободной продаже
Стоит затронуть немного тему свободной продажи, чтобы понять разницу как при заключении сделки, так и при получении вырученных средств/приобретении нового жилья.
Под свободной продажей может подразумеваться:
- наличие у хозяина другого жилья;
- пустая квартира;
- отсутствие прописанных в ней граждан.
Разумеется, подобный подход - это огромный плюс для многих потенциальных покупателей по сравнению с типом продажи «альтернатива», что означает: покупаю и сразу заселяюсь со своими вещами, будь то мебель или одежда.
Минусы «альтернативы»
Несмотря на замечательные достоинства, есть очень большой минус, который противоречит достоинству. Связан он с тем, что выстраивается цепочка из продавцов и покупателей недвижимости. Давайте разберемся, что это за цепочка.
Допустим, у вас стоит на продажу квартира. Вы планируете купить такую же, но в другом районе и по цене чуть ниже, чтобы остались лишние средства. К вам пришел потенциальный покупатель, которому ваша жилплощадь подошла. Но он не может ее пока купить, потому что еще не продал свою квартиру. То есть вас уже двое ожидающих. Тем временем вы присмотрели себе новый дом, который вас устроил. И его хозяин ожидает, когда вы продадите свою квартиру. Допустим, что у вашего покупателя появился свой покупатель и он продал квартиру. Появились деньги. Он является первым звеном в цепочке, вы - второе звено, а владелец вашего будущего дома - третье. Возможно, у третьего тоже есть свой покупатель. Таким образом, заключается сделка со всеми в одно время. Но подобное мероприятие может и сорваться:
- отказ одного из участников от сделки;
- внезапные уважительные причины;
- серьезное заболевание или смерть.
Поэтому сложно предугадать, как пройдет массовая сделка.
Есть и другой минус - это покупка «кота в мешке». У вас может не оказаться времени на то, чтобы проверить, является ли квартира юридически «чистой», нет ли социально опасных соседей, не затапливает ли сверху регулярно. Поэтому многие опытные и честные риелторы и опытные покупатели/продавцы говорят: «лучше не связываться». Тип продажи «альтернатива» хорош только в двух взаимосвязанных случаях: всего двое-трое участников сделки и возможность заранее проверить квартиру.
Опыт простых людей
Если спросить тех, кто уже продавал и покупал жилье, о том, как лучше поступить, то наверняка ответы будут разными. Дело в том, что все зависит от ситуации и количества участников. Поэтому лучше заранее познакомиться с понравившимися объектами, проверить на "чистоту" хозяев, если вы предпочитаете тип продажи «альтернатива». Что это такое, отзывы и реальные примеры представлены выше. Также рекомендуется поспрашивать опытных в этом деле людей, объяснив всю ситуацию.
С риелтором или без
Зачастую люди спрашивают о том, с агентом или лучше самостоятельно продать жилье. Если вы рассчитываете на свободную продажу, то можно и самим, но при этом нужно обратиться к юристу или в МФЦ, чтобы заключить сделку.
Но без помощи риелтора не обойтись, если тип продажи «альтернатива». Что это такое с юридической точки зрения? Это сложный процесс, который нужно контролировать тщательно, вовремя замечать ошибки.
Стоит ли соглашаться на «альтернативу»?
Зачастую при планировании продажи старой квартиры и сразу покупке новой люди задаются вопросом о том, как же поступить. А некоторые даже не знают, что такое тип продажи «альтернатива». Этот вариант могут предложить агенты недвижимости.
Что касается согласия, то желательно заранее познакомиться с продавцами квартиры, проверить, есть ли у жилплощади долги, нет ли прописанных граждан, которые отказываются от продажи.
Нужно ли писать тип продажи в объявлениях?
Очень часто в объявлениях можно встретить «альтернатива», но не факт, что человек согласен на двойную или множественную сделку. Возможно также, что имеется в виду совершение двух разных сделок, но почти одновременно. А стоит ли писать, решает только продавец. Зачастую данная приписка помогает найти потенциального покупателя, особенно если жилье находится в средней ценовой категории и с приемлемыми условиями проживания.
Вы узнали о типе продажи квартиры «альтернатива», что это такое и каковы его достоинства и недостатки. Помните о том, что важнее всего - «чистота» сделки.
Тип продажи альтернатива, что это такое и как себя обезопасить при такой сделке? Какие риски несет покупка квартиры при таком типе сделки? Ведь не каждый риэлтор сможет доступно объяснить, что значит тип продажи альтернатива.
Особенности различных типов продажи квартир
Самыми распространенными типами сделок при операциях купли-продажи недвижимости являются:
- чистая (прямая, свободная) продажа,
- альтернативная продажа.
Если с первым типом реализации недвижимости все понятно из названия, а именно, что квартира продается и покупатель платит за нее деньги, а продавец их получает и распоряжается ими по своему усмотрению без каких-либо условий. То со вторым типом продажи не все так однозначно, ведь сразу не понятно, что означает тип продажи альтернатива и какие это влечет за собой последствия для всех участников сделки.
Продажа по альтернативной сделке означает, что продавая свою недвижимость, хозяин квартиры на полученные средства одновременно приобретает себе другое жилье. При этом все сделки происходят в один день и практически деньги на руки продавец и покупатель (в одном лице) не получает.
Данный вид сделок - это плюс или минус?
Альтернативная продажа - это по сути тот же договор мены в советские времена. На сделки купли-продажи по альтернативному типу приходится до 80% всех операций с недвижимостью. Все это обусловлено тем, что процесс накопления денег на покупку новой квартиры - достаточно долгий и иногда просто невыполнимый. При этом иметь собственное жилье хотят все. Вот тут то и приходит на помощь альтернативная сделка.
Главное, в процессе альтернативной купли-продажи - найти покупателя на продаваемое жилье, а потом, соответственно, надвижимость, которую можно будет купить на вырученные средства от проданной квартиры. Грамотно спланировав все этапы, можно совершить достаточно выгодную сделку для каждой из сторон купли-продажи.
К плюсам альтернативной реализации недвижимости можно отнести:
- доступность всего жилья, выставленного на рынке недвижимости,
- свобода выбора подходящего по требованиям и параметрам объекта,
- продажа Вашей недвижимости происходит только при согласованном подборе альтернативной квартиры, что выступает своего рода страховкой от непредвиденных ситуаций.
Однако у данного типа продажи есть и свои минусы, которые стоит учитывать, а именно:
- высокая сложность,
- необходимость полной согласованности всех объектов цепочки,
- возможность разрушения цепочки в любой момент, при исключении какого-либо звена,
- непрозрачность сделки.
Как не попасть впросак?
Досконально изучив особенности сделки и зная, что такое тип продажи альтернатива, можно обезопасить себя от различных непредвиденных ситуаций.
Для этого на этапе поиска необходимой недвижимости, нужно понять, что вы хотите получить после проведения всех сделок, а также учесть сопутствующие расходы. В решение этих вопросов входит и квалифицированная оценка независимого эксперта состояния и цены продаваемой недвижимости.
Следующий этап - поиск возможного покупателя, которого можно найти как самостоятельно, так и обратившись в риэлторскую компанию. Найдя такого клиента нужно заключить с ним соответствующий договор и получить задаток за продаваемое жилье.
Дальше происходит поиск альтернативной недвижимости, проведение необходимых предпродажных процедур и сбор недостающих документов. Заключительным этапом является проведение всех сделок, причем это может быть осуществлено одномоментно. Данный этап предполагает проведение денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, доступ к которой получают продавцы только после правильного оформления всей документации.
Иногда альтернативная сделка купли-продажи может превратиться в несколько мелких. Но такое возможно только при наличии всех необходимых документов, а также проведении ряда процедур, к примеру, по выписыванию из квартиры жильцов до совершения самой сделки.
В любом случае, выбор типа сделки всегда принадлежит покупателю и только ему решать, как поступить, что получить максимальную выгоду.