В сфере купли-продажи объектов недвижимости такой вид преступления, как мошенничество, очень распространен. В нашей статьей мы расскажем о схемах и способах совершения данных преступных деяний, мерах предосторожности для пострадавших и ответственности для виновных лиц.
Для большинства граждан РФ квартиры или дома являются единственной ценностью, которую при необходимости можно выгодно продать или обменять. Таким обстоятельством дел умело пользуются мошенники, переводя сделку купли-продажи жилья в объект преступления. Согласно статистическим данным только на территории Москвы проводится более 130 000 сделок по купле/продаже жилых помещений, из них 5% являются деятельностью аферистов. Сложно себе представить, сколько обманутых граждан ежегодно можно встретить по всей России. Ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости предусмотрена статьей 159 Уголовного кодекса РФ.
Виды и схемы мошенничества при купле-продаже жилья
По сути, все способы обмана мошенниками продавца или покупателя сводятся к одной цели - присвоить себе квартиру и дом и при этом остаться с деньгами. Рассмотрим более подробно наиболее популярные схемы мошенничества:
- «Многоразовый» товар.
Как правило, к такой схеме мошенничества обращаются аферисты - арендаторы, получившие доступ к квартире в качестве квартиросъемщика. Преступными лицами оперативно подделываются документы собственника жилья, в том числе, паспорта и свидетельства о регистрации, подается объявление о продаже квартиры с ценой, значительно ниже рыночной. Используя данный способ мошенничества, «предприниматели» могут продать одну и ту же чужую квартиру много раз разным покупателям в один день, взяв с них задаток, и просто исчезнуть в неизвестном направлении. При этом, мошенников очень сложно поймать - они имеют несколько поддельных паспортов, умеют профессионально изменить свою внешность и работают всегда в разных районах города.
- Продажа квартиры по фальшивому адресу.
Данная схема применяется к иногородним гражданам, которые недавно переехали из другого города и еще не могут быстро ориентироваться в новой местности. Мошенники арендуют хорошую квартиру в престижном районе, куда приглашают покупателя на ее осмотр, в дальнейшем в документах используется адрес совершенно другой квартиры, например, претерпевшей пожар, цена которой в разы меньше приобретаемой жилплощади. Фактически всегда обман раскрывается уже после того, как покупатель передал деньги мошенникам и имеет на руках зарегистрированные документы на право собственности. В период осмотра мошенники меняют номера квартир и даже номера домов! Адрес подставной квартиры выбирается тщательно и скрупулезно, чтобы даже название улицы и района были созвучны с адресом помещения, которое на самом деле передается в собственность потерпевшему.
- Продажа неприватизированного жилья.
Данная схема очень стара, стоит отметить, что последнее время она стала себя изживать, поскольку неприватизированных квартир становится все меньше, но все-таки еще имеет место быть и пользуется спросом у аферистов. Такой способ несколько сложноват, но для мошенников нет ничего невозможного. Для реализации преступного деяния необходима квартира и паспорт ее владельца, идеальный вариант, когда хозяин объекта находится в длительной командировке, тогда документ подделывается, а его квартира вскрывается и становится объектом преступления. Имея доступ к квартире и паспорту, преступники сначала оформляют приватизацию, а затем «продают» потерпевшему, после того, как появляется реальный владелец квартиры, найти мошенников практически невозможно.
- Продажа квартиры без наследников.
Это один из самых распространенных способов аферы в сфере купли/продажи недвижимости. Мошенники по поддельным документам успевают продать квартиру умершего владельца, ничего не подозревающему покупателю. Вскоре появляются настоящие наследники объекта недвижимости, оспаривают свое право на владение в суде и несостоявшийся покупатель остается без жилья и без денег.
- Аванс как вид мошенничества.
Мошеннические схемы с использованием аванса очень распространенны. Очень часто аферисты, прося выплатить покупателя аванс в виде крупной суммы, аргументируя это, что деньги нужны, чтобы избежать риска отказа покупателя от сделки. Но именно оплата крупного аванса зачастую становится конечной точкой в отношениях между покупателем и «продавцом», поскольку с ней последний и исчезает.
- Подставной покупатель.
Нередки случаи, когда и продавец квартиры становится жертвой мошенников, в данном случае он остается без своей недвижимости, но и денежный средств в полной ее стоимости или частичной не получает тоже.
Как избежать участия в аферах при купле-продаже квартиры
- Тщательно проверяйте каждый документ, представленный для подписания , если есть вопросы, лучше отменить сделку или обратиться за помощью к специалисту.
- Требуйте у партнера сделки копию каждого подписанного документа и его паспорта, отказ должен вас насторожить.
- Пользуйтесь своим правом вносить в договор какие-либо условия, если Вам отказывают в этом, лучше сделку не совершать.
- Никогда не оставляйте свои документы - паспорт, документы на квартиру и другое, в руках посредников. Составление всех документов проводится исключительно при участии обеих сторон сделки.
- Не соглашайтесь указать в договоре купли-продажи квартиры заведомо заниженную стоимость покупки жилья. В случае расторжения сделки, покупателю на руке будет возвращена только та сумма, которая указана в договоре, а не выплаченная по факту.
- Приобретая жилье, рекомендуется проверить, все ли жильцы выписаны из объекта недвижимости на момент совершения сделки. Встречаются случаи, когда продавец «забывает» проинформировать покупателя о том, что в квартире остался прописан несовершеннолетний гражданин или недееспособный инвалид, которых выписать будет достаточно сложно.
- С большой опаской следует относиться к «уговорам» потенциальных продавцов о быстроте совершения сделки или дооформления ее после передачи денег.
- Передачу денежных средств за квартиру лучше осуществлять в присутствии свидетелей, которые могут являться родственниками, друзьями или просто хорошими знакомыми покупателя.
- Не рискуйте и не проводите сделки купли-продажи самостоятельно, привлечение к сделке третьего лица - агентства недвижимости является дополнительной гарантией безопасности как для покупателя, так и для продавца квартиры.
И в заключении хотелось бы напомнить, какие документы необходимы для совершения «чистой» сделки купли/продажи квартиры:
- паспорт владельца квартиры;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий факт собственности;
- выписка из ЕГРП;
- справка о наличии задолженности за коммунальные платежи;
- выписка из домовой книги;
- справка о том, что все жильцы выписаны из реализуемого объекта недвижимости;
- разрешение супруги/супруга и иных родственников на совершение сделки, если они прописаны в квартире;
- справка об отсутствии в квартире незаконных перепланировок;
- информационная справка о том, не является ли дом, где расположена квартира, поставленным на очередь на расселение или снос, если есть подозрение о таковом;
- разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживает несовершеннолетний ребенок;
- в случае, если на сделке присутствует не сам покупатель или продавец, а их доверенное лицо, следует тщательно проверить его или покупку квартиры - не отзывалась ли она, также срок ее действия может быть завершен.
Мошенничество в сфере продажи квартир в последнее время встречается все чаще.
При этом злоумышленники разрабатывают разнообразные схемы по обману доверчивых граждан .
Для того чтобы разобраться с этим вопросом следует изучить популярные схемы обмана, связанного с продажей жилой недвижимости.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :
Обман со стороны покупателя
Обман чаще всего распространен со стороны продавца, но встречаются случаи, когда покупатели совершают нарушение закона с помощью разнообразных схем.
Противоправные действия производят как на первичном, так и на вторичном рынке жилья .
На первичном рынке
Обман со стороны покупателя на первичном рынке жилья часто пресекается опытными юристами, сотрудничающими с застройщиками.
Чаще всего схемы на первичном рынке жилья связаны с наличными средствами, которые покупатель должен внести в качестве первого взноса по ипотеке или же в качестве полной стоимости жилья.
Поэтому компании тщательно проверяют документы и деньги , переданные со стороны покупателя.
На вторичном
Продажа вторичного жилья также сопровождается обманов со стороны покупателей. Чаще всего, когда речь идет о рейдерах, покупающих доли в квартире .
Они приобретают небольшую часть жилого помещения, а в дальнейшем манипулируют иными собственниками помещения.
Их цель вынудить хозяев продать им долю за минимальные средства или же откупиться от новых владельцев квартиры.
Подобные действия проводят под моральным давлением на остальных собственников.
Еще одна распространенная схема — это передача денежных средств за покупку из рук в руки .
Мошенники иногда используют «куклу» вместо настоящих купюр, то есть пачку, содержащие настоящие деньги, но только сверху и снизу, а внутри нарезанную по размеру купюр бумагу.
Наиболее популярный вариант — это применение банковской ячейки. Банковская ячейка также не является надежной. Специалисты отмечают, что для безопасности следует использовать .
Существует обман из-за орфографических ошибок, где покупатель вписывает вместо «задаток» пишет слово «залог», тогда получается, что продавец остается должен ему некоторую сумму, на которую покупатель будет претендовать в дальнейшем.
Аферы со стороны продавца
Продавцы чаще разрабатывают схемы по обману доверчивых покупателей. При этом столкнуться с незаконными действиями можно как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
О мошенничестве в сфере страхования вы можете узнать из нашей .
С новыми квартирами
К основным видам обмана покупателей, желающих приобрести новую квартиру, относят:
- Кооперативные ЖСК
. Подобная схема мошенничества была распространена в двухтысячные годы. Кооператив представляет собой классическую пирамиду, которая пытается удовлетворить интересы пайщиков, от средств, поступающих от новых членов ЖСК. Однако его руководство не возвращает убытки и неустойки. Средство не всегда направляются на строительство жилья, а часто направлено на другие нужды.
Покупатель может вложить немалые средство за жилье, которое может строиться длительное время ил иже вообще никогда не будет возведено.
- Вторая схема строится на привлекательной для покупателя цене . На эмоциональном подъеме человек вносит аванс, а через некоторое время выясняется что фирма, которая рассказывала о будущем жилом комплексе, исчезла.
- В долевом строительстве у застройщика может возникнуть конфликт с субподрядчиком и стройка замораживается. Подобные дела длятся годами, и вернуть средства, уплаченные за покупку недостроенной квартиры, трудно.
Со старым жильем
Противоправные схемы, разработанные для вторичного жилья, встречаются часто, поэтому нужно изучить основные из них, чтобы не попадать на уловку мошенников.
К основным видам обмана относят:
Какой срок грозит за мошенничество в особо крупных размерах? узнайте прямо сейчас.
Мошенничество при сдаче недвижимости в аренду
Несмотря на то, что схемы обмана активно освещаются в интернете, многие арендаторы попадаются на уловки недобросовестных собственников и третьих лиц, участвующих в сделке.
Первый способ предполагает создание субаренды . Хозяин арендованного жилья уверен, что он сдает его только одному человеку.
На самом деле во время аренды арендатор успевает сдавать койко-места в квартире, а также проводить посуточные сделки со сдачей жилого помещения.
Квартира превращается в «ночлежку» . В результате хозяин застает помещение в ущербном виде, а квартиросъемщик пропадает без объяснений.
Многие помещения требуют ремонта, на что хозяин квартиры вынужден согласиться, чтобы удержать арендаторов.
Лица, проживающие в квартире, предлагают не вносить арендную плату, но делать ремонт за свой счет .
Однако этот процесс может тянуться много месяцев, после чего лица, «сделавшие ремонт» не только не приступали к его началу, но и пропали без объяснения причин подобных действий.
Арендатор любым путем желает завладеть правоустанавливающим документом. Например, сочиняет историю, что на работе требуются доказательства проживания по определенному адресу или прочие причины.
Собственник отдает документ, после чего происходит создание подложной дарственной. В подобной схеме всегда замешан круг лиц, но не один человек.
Обман со стороны арендатора не является редкостью, но иногда случаются схемы и со стороны человека, предоставляющего свои квадратные метры в качестве аренды. Они состоят из следующих схем:
Как не попасться на удочку?
Сделки с покупкой недвижимости относят к категории рискованных, поэтому нужно следить за чистотой сделки .
Доверие к продавцу должно присутствовать, но рекомендуется проявить осторожность и проверить следующие документы:
Еще один важный момент — это получение согласия от второго супруга, которое должно быть заверено нотариально. Если его не получить, то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной.
Сделка, где в качестве зарегистрированного в квартире лица является ребенок , предполагает получение разрешения от органов опеки. Без этого документа купля-продажа не может состояться, а аванс может быть оставлен продавцу.
Продавцу жилого помещения не нужно соглашаться на передачу денег из рук в руки , поскольку они могут оказаться фальшивыми или же переданы не в полном объеме.
Как написать заявление в полицию о мошенничестве? помогут вам.
Доказательства
Осуществление сделки по купле-продажи нужно осуществлять с осторожностью.
Однако если были допущены мошеннические действия, нужно предпринять все попытки, направленные на аннулирование сделки .
Доказать факт наличия мошеннических действий можно следующими способами:
- через восстановление картины обмана по цепочке действий;
- предъявив поддельные документы, которые были задействованы в сделке;
- через показания свидетелей по факту противоправных действий;
- через доказательство передачи финансовых средств за квартиру.
Доказать нарушение закона и факт обмана можно через судебное разбирательство. Однако следует собрать как можно больше доказательств, указывающих на обман со стороны продавца или покупателя.
Если суд вынесет постановление о том, что был факт нарушения закона, тогда сделка будет аннулирована, и деньги вернут покупателю . Существует много случаев, когда привлечь к ответственности некого, поскольку недобросовестный гражданин скрывается, забрав с собой финансовые средства.
Мошенничество в сфере продажи недвижимости встречается часто, и избежать его помогут советы профессионалов, к которым следует прислушиваться. Поэтому нужно быть внимательнее и остерегаться нарушителей закона , если речь идет о продаже или покупке недвижимости.
ТОП 5 видов мошенничества с недвижимостью на вторичном рынке:
Автор статьи -
Любая сделка с недвижимостью, и в особенности купля-продажа, всегда связаны с определенным риском. Любой участник такой сделки рискует. Продавец боится что его обманет покупатель, покупатель не доверяет продавцу, ну а третья сторона (риелторы и другие профессионалы) рискуют своей репутацией.
Мошенничество с недвижимостью старо как мир. Наверное, оно возникло тогда, когда появилась первая недвижимость, появились те люди, что решили “нагреть руки” на данной собственности.
Поэтому в сделках с недвижимостью стоит быть особо внимательными и бдительными, и при малейших своих подозрениях останавливать покупку-продажу, пока все не выясните до конца.
Мошенничество с недвижимостью со стороны продавца
Подложные документы
Наиболее часто встречающийся вид мошенничества - это использование лже-документов. Создать полный комплект документов у профессиональных аферистов не составляет труда. Кроме того, мошенники часто пользуются услугами “нотариусов” нечистых на руку (причем, данный “специалист” может даже и не быть профессионалом в правовой сфере).
2) Дубликаты реальных документов
Получить дубликат документа также не составляет особого труда, а значит собрать полный пакет таких документов вполне можно. Аферисты действуют в таких случаях так: они собирают несколько комплектов документов, заключают несколько договоров на продажу (причем данные договоры вполне законны). Причем один договор продавец регистрирует сам (получи при этом всю положенную сумму), а остальные договоры регистрировать должны будут покупатели самостоятельно (при этом “продавец” получает только часть денег после нотариального оформления).
3) Продажа одной квартиры под видом другой.
Такой вид мошенничества уже уходит в прошлое. Но суть его такова: покупателю показывают квартиру (вполне приличную, по хорошей цене), он ее покупает. Но когда он начинает пользоваться обнаруживается, что купили совсем другую квартиру. Обычно в таких случаях аферисты перевешивали номера квартир (и бывало даже таблички с улицами) и показывали покупателям. На самом деле показываемую квартиру никто не продает. Продают “плохую” квартиру по заявленному адресу.
Сейчас такую аферу можно раскрыть, если внимательно изучить документы БТИ, где указано фактическое состояние продаваемой недвижимости.
4) Продажа недвижимости под видом реального продавца.
Никогда не оставляйте свой паспорт и документы на квартиру, если Вы куда-то надолго отлучаетесь. Подделать паспорт легко, достаточно переклеить фотографию и… новый владелец жилья готов!
Воспользовавшись Вашим отсутствием аферисты вполне могут провести сделку по продаже недвижимости. Главное условие успешной мошеннической продажи квартиры здесь - не светить паспортом хозяина недвижимости.
5) Занижение стоимости (якобы для снижения налогооблажения) продаваемого имущества
На деле это означает, что Вы покупаете квартиру по одной цене, а в документах пишется совсем другая цена. И в дальнейшем, продавец находит лазейку для расторжения сделки и возвращает Вам только ту сумму, которая указана в договоре.
6) Аннулирование сделки
Практически любая сделка с недвижимостью возвратна. В течении 3-х лет продавец (или тот кто претендует на недвижимость) через суд моет оспорить правомерность сделки.
Основанием для расторжения сделки может стать “невменяемость” продавца. Для этого ему достаточно лечь в больницу, пройти освидетельствование, которое признает его недееспособным или частично недееспособным. По закону, продавец в течении полугода может расторгнуть сделку, доказав, что он был невменяем. Нередко этим пользуются аферисты, ведь в стране достаточно много владельцев собственности с медицинскими диагнозами (например, шизофрения).
Кроме того, продавец может вернуться в свое жилье, так как у него “изменились обстоятельства” и ему негде жить. При этом он утверждает, что сумму полученную за недвижимость он уже потратил, но готов возмещать со своей зарплаты. Никто не может запретить продавцу отдавать Ваши деньги таким образом, но на деле весь процесс возврата денег затянется на долгие десятилетия.
Претендовать на недвижимость могут и дети (даже уже выросшие), бывшие супруги (не согласные с сделкой), пропавшие родственники, бывшие заключенные, а также недееспособные лица, которые были прописаны в квартире и им негде жить… Для каждой такой категории граждан есть свою юридические лазейки по возврату недвижимости.
Мошенничество с недвижимостью со стороны покупателя
Покупатель тоже может обмануть. Причем он может отдать покупателю “куклу” вместо настоящих денег, а может затребовать вернуть задаток (причем в двойном размере).
Как вместо денег получить простые бумажки?
При передаче наличных денег в момент сделки. Мало кто может похвастаться тем, что может определить хорошо сделанную фальшивку, от настоящих денег.
Безопаснее сделки, где фигурирует безналичный расчет, с фиксированным счетом. Не с ячейкой! В случае ячейки в банке не обязаны знать, что именно там хранится - деньги ли или же простые бумажки, изображающие дензнаки.
2) Аферы с задатком
продавец не успевает вовремя собрать все документы. В ответ покупатель требует возврата задатка, причем двукратного, либо нужно существенно снизить стоимость приобретаемой недвижимости. В договоре о задатке сроки были четко обговорены, и именно на этих сроках настаивали покупатели. Теперь же они настаивают на возврате денег, большей суммы, что выдавали.
Задаток первого покупателя перебивается большим задатком второго покупателя. Потом второй покупатель требует возврата своих денег, причем в двойном размере. Так как продавец уже нарушил условия сделки с первым покупателем. Мошенники могут также апеллировать судом, что дескать покупатель собирался продать квартиру сразу двум людям…
Использование орфографических ошибок и описаний. Так к примеру если слово “задаток” заменить на “залог”, то сделка приобретает совершенно иной характер. Продавец становится должником, ведь залог говорит о том, что продавец должен покупателю некую сумму.
Мошенничество с недвижимостью со стороны третьих лиц (риелторов и других специалистов)
Мошенничество со стороны риелторов или агентств недвижимости более всех на-слуху, ведь как правило такие лица (организации) работают по-крупному. Но бывают случаи, когда обман не столь заметен, когда речь идет о небольших суммах (в таких случаях можно даже и не понять, что на самом деле Вас обманули)
Типичные схемы обмана и уловки по завлечению клиентов от риелторов и агентств недвижимости:
Назвать продавцу заведомо завышенную стоимость продаваемой недвижимости. Здесь работает психологический момент - любой продавец заинтересован в большей выгоде. Агенты же, действительно выставляют объект по завышенной стоимости, но спустя какое-то время просят продавца снизить цену, чтобы нашлись покупатели. И продавец вынужден ставить уже заниженную стоимость, и при этом он продолжает сотрудничать с агентами, которые первоначально говорили о том, что недвижимость стоит намного выше, чем он рассчитывает.
Забрать оригиналы документов. При заключении договора с фирмой продавец обязуется отдать оригиналы документов. И фактически он уже не может сменить фирму, ведь документы находятся не у него на руках.
Обман и продавца и покупателя. Особенно актуален он был в 2005 -2008 годах. Допустим на недвижимость нашелся покупатель. Он даже внес задаток. И тут риелтор говорит, что цены на недвижимость возросли и теперь нужно будет оплатить большую сумму. Покупатель понимает, что если откажется от покупки, то может потерять данную недвижимость, а пока он будет искать нечто подобное на рынке, то цены могут еще подрасти… В итоге он отдает большую стоимость за недвижимость. Но об этом не знает продавец. Ему на руки отдают ту сумму, которая была определена изначально. А теперь догадайтесь, у кого остается разница?
Очень часто при заключении договоров фирмы требуют некоторую сумму - так называемые “гарантийные обязательства”. И здесь нужно быть предельно внимательными при заключении договоров. Зачастую в договорах указываются такие условия, что вернуть “гарантийку” не представляется возможным.
Мошенничество, которое точно попадает под одноименную статью. Черные риелторы предоставляют в качестве продавца лицо, которое в действительности им являться не может (например, лженаследник, человек который без вести пропал, и другие категории лиц). Сюда же можно отнести и ситуации, когда продавцы и “риелторы” работают заодно.
Как обезопасить сделки-купли продажи. Советы для покупателя, которые не будут лишними.
Опасайтесь людей, которые хотят сделать сделку быстро, в обход всех процедур.
Проверяйте все, что можете проверить . Если Вам рекомендуют какую-то фирму, не спешите идти туда, наведите справки о ней. Будет просто замечательно, если Вы “в живую” пообщаетесь с клиентами данной фирмы. Не лишней будет юридическая проверка всех документов.
Попросите продавца выселить всех жильцов, до оформления сделки-купли продажи.
Пораспрашивайте соседей о той недвижимости, что Вы собираетесь купить. Кто в ней живет. Как часто меняются хозяева. Часто ли там появлялся местный участковый...
Пусть продавец оплатит все коммунальные услуги, абонентские платы. Не лишним также будет попросить у продавца справку о данных выплатах.
Не помешают справки психоневралогического и наркологогического диспансеров на всех собственников недвижимости.
Поинтересуйтесь, нет ли у продавца несовершеннолетних детей, не живут ли в квартире родственники с детьми.
Узнайте, не делалась ли в квартире перепланировка и узаконена ли она.
Не оставляйте всех документов (паспортов, свидетельств …) у третьих лиц.
Будьте осторожны с использованием в договорах заведомо заниженных цен.
При передаче денег позаботьтесь о том, чтобы были свидетели (например, родственники), которые в случае чего смогут засвительствовать в Вашу пользу.
Приобретя жилье сразу же постарайтесь занять его: смените замки. Добейтесь окончательной выписки нежелательных жильцов.
Мошенничества с куплей-продажей недвижимости, к сожалению, не редки. Однако, большинство сделок все же проходит в рамках закона. Поэтому, решившись приобрести/продать недвижимость, Вы рискуете. Но этот риск вполне оправдан. Проявляйте бдительность (и можно сказать даже паранойю) и будьте на чеку. И в случае малейших подозрений останавливайте сделку (до тех пор, пока все сомнения не решаться).
- Осторожно, дети в квартире
- Завещание уже умершего, и такое бывает
- Похожие бизнес-идеи:
Несовершенство законов, неосведомленность или простая невнимательность покупателей при покупке недвижимости, открывают возможности для мошенничества. Такие случаи развода с квартирой встречаются очень часто. Это связано с тем, что приобретение собственности на нашем рынке одним человеком осуществляется в среднем раз в 30 лет, и как такового опыта у покупателя просто не может быть.
Уже не первый год ведется активная борьба с незаконными оборотами с недвижимостью, но «работающих схем» все еще много. Одни из них действуют годами, другие — «одноразовые». Как распознать мошенника и обезопасить себя от внезаконной покупки объекта недвижимости? Знать о возможных рисках означает быть готовым к неожиданностям и не совершить ошибку.
Перед покупкой недвижимости нужно запросить следующую информацию:
- документы устанавливающие права собственника (договор мены, дарения, приватизации, купли-продажи, наследования, свидетельство о праве собственности;
- справку ЖСК. Выдается в комитете муниципального жилья;
- архивную выписку за последние 18 лет (берется в ФМС, старое название — в паспортном столе, по месту регистрации собственника квартиры). Документ покажет, кто и когда был зарегистрирован по данному адресу, а главное, куда и насколько выбыл (армию, тюрьму, дом престарелых и т. п.). «Выбывшие» собственники не утратили свои права! При некоторых обстоятельствах это может аннулировать сделку или привести к востребованию своей части собственности;
- в паспортном столе нужно узнать не закрыта ли по каким-либо причинам прописка в этот адрес. Возможна такая ситуация, что дом может быть поставлен в очередь под снос;
- сверить данные технического паспорта на жилье с данными БТИ;
- сделать запрос в Регистрационную палату о переходе прав собственности по недвижимости. Выписка обеспечит вас полной информацией о всех владельцах жильях, а также всех правовых издержках, которые могли быть ранее;
- выписка из домовой книги (в случае покупки дома);
- копия лицевого счета;
- справка о состоянии коммунальных счетов выбранной квартиры;
- решение комиссии по опеке, если в квартире зарегистрированы дети;
- подтверждение от супруга(и) на согласие передачи прав собственности или отчуждение недвижимости;
- освидетельствование дееспособности продавца, а также разрешение на покупку (если проживают несовершеннолетние дети или лица с ограниченной дееспособностью);
- справка об уплате налога на недвижимость.
Что такое подложные документы
Продажа квартир по «проблемным» или поддельным документам считается одной из самых сложных схем обмана. Принцип мошенничества заключается в следующем: квартира берется в аренду у собственника, который временно отсутствует в стране. С помощью ксерокопии оригинала паспорта собственника изготавливается поддельный «паспорт» с фотографией злоумышленника. «Оригинал» дает право мошенникам получить дубликаты всех документов на жилье и продать его в дальнейшем.
Как правило, данная схема применяется для продажи элитной недвижимости. В результате покупатель просто отдает деньги: доказать что либо в таком случае невозможно и право собственности признается недействительным. Факт подлога самостоятельно определить сложно, поэтому при покупке объекта класса люкс стоит воспользоваться услугами профессионального риелтора. Агентства недвижимости обязаны проверять подлинность документации и несут частичную или полную ответственность за чистоту сделки. Стоит заметить, что афера с паспортом постепенно снижает уровень цены и переходит в класс недвижимости среднего уровня.
Классическая подстава никуда не делась
Сделки с недвижимостью по доверенности относятся к рисковым. Как правило, доверенность на продажу квартиры выдают, если владелец не имеет возможности самостоятельно заниматься продажей. Например, старость или серьезная болезнь собственника могут стать неприятным сюрпризом: недееспособность владельца позволяет оспорить сделку в суде, особенно, если продажа еще находится в стадии оформления.
Иной очень скользкий момент в покупке квартиры по доверенности: владелец отзывает документ и продажа становится недействительной.
Во избежание подобной ситуации, покупателю необходимо лично встретиться с владельцем недвижимости и убедиться, что собственник находится в добром здравии и не собирается оспаривать продажу квартиры. Также, непосредственно перед заключением сделки и передачей средств стоит убедиться, что доверенность все еще действительна. Информация получается у нотариуса, выдавшего документ.
Как не попасть на черного риелтора
Аферы черных риэлторов работают на протяжении десятилетий. Такие люди втираются в доверие к старикам, наркоманам и иным неблагополучным категориям владельцев недвижимости. Вследствие доверительных отношений очень часто люди переписывают свое имущество на черного риелтора. А далее все просто: наследник оспаривает свои права в суде и покупатель остается ни с чем.
Распознать данную схему мошенничества весьма непросто. Для получения достоверной информации о жилье стоит пообщаться с соседями и узнать историю квартиры.
Как не купить квартиру у недееспособного владельца
Продавать недвижимое имущество могут только дееспособные люди. Поэтому при заключении соглашения покупатель должен потребовать справку у продавца о его дееспособности. Выдается документ в психоневрологическом диспансере. В нем должно быть написано, что продавец-владелец имеет право осуществлять сделку с недвижимым имуществом. Справка выдается лично продавцу.
Как распознать мошенника при продаже квартиры - внимательно изучить документ и соглашение. Профессиональный юрист поможет разобраться во всех тонкостях процедуры.
Осторожно, дети в квартире
Зарегистрированные несовершеннолетние в квартире могут также стать причиной признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. Выписать ребенка можно только тогда, когда есть разрешение опекунского совета. Без данного документа права несовершеннолетнего считаются нарушенными. Если представляющий интересы ребенка обратится в суд, покупатель потеряет квартиру. Именно поэтому вы должны узнать, есть ли прописанные несовершеннолетние в квартире и проследить, чтобы их права были соблюдены.
Неожиданный наследник, как не стать жертвой развода по завещанию
Соглашения покупки недвижимости после вступления в наследство являются одними из самых рискованных. Направлений для такого мошенничества существует несколько:
- подложные документы;
- вменяемость наследодателя;
- принудительное оформление наследия.
Также нередко встречается, что спустя полгода появляются «забытые» наследники, например, незаконнорожденные дети. Может быть и преднамеренное скрытие: один из правообладателей не заявляет свои права на владение, а другой - продает дом. В результате таких действий первый участник имеет право оспорить законность соглашения.
Подозрительными выглядят завещания, в которых указываются посторонние люди или один из близких родственников.
Как не купить «кота в мешке», след из 90-х
Данный вид мошенничества заключается в показе одной квартиры, а продается другое жилье. Особенно актуально эта проблема стоит при покупке «интересного» объекта через интернет. Красивые фотографии, безупречный внешний вид, меблировка — и все это по «вкусной» стоимости. Кто об этом не мечтает? На самом деле покупатель получает (в лучшем случае) крышу над головой без заявленных удобств и ремонта.
Избежать аферы можно внимательно изучая соглашение, которое подписывается при заключении сделки. Несмотря на примитивность этой схемы, она все еще с успехом действует, ведь невнимательные покупатели встречаются практически каждый день.
Забудьте о предоплате напрямую в руки
Самая распространенная схема, при которой продавец получает аванс и скрывается. Уловки мошенников для получения предоплаты самые разные:
- гарантия, что квартира уже покупателя;
- большой спрос;
- срочно нужны средства на покупку нового жилья, операцию.
Особенно болезненно данная схема сказывается на покупателях, которые передали аванс прямо в руки продавцу. Забудьте о предоплате, берегите свои деньги и нервы.
Многократная продажа снова в действии
Очень часто забытая схема мошенничества приобретает новую жизнь. Именно это случилось с многократной продажей недвижимости. Изготовленные на качественном печатном оборудовании документы дают возможность мошенникам продавать один и тот же объект по несколько раз. Обнаруживается подвох в момент регистрации квартиры. Именно поэтому мошенники уговаривают отдать средства еще до момента регистрации. В последнее время уловки мошенников на авито активно возобновились. Связано это с затяжной регистрацией недвижимости: от вас просто требуют оплатить покупку. Продавец уверяет, что он покупает новое жилье и хочет получить деньги незамедлительно за продаваемый объект, цена которого занижена и очень привлекательна.
Избежать данной схемы весьма просто - оплачивать покупку квартиры в момент или после регистрации.
Как избежать пожизненной ренты
Риэлтерская компания предлагает жилье по выгодной цене, но без немедленного заселения - это должно настораживать. Покупка недвижимости, в которой проживают пенсионеры, с пожизненной рентой встречаются часто. Суть договора ренты заключается в следующем: покупатель уплачивает часть суммы продавцу и ежемесячно или ежеквартально вносит платеж за недвижимость. При заключении такой сделки существует несколько рисков.