"Российский налоговый курьер", 2006, N 21
Право собственности на приобретенный или вновь созданный объект недвижимости требует государственной регистрации. Но довольно часто такое имущество организация начинает использовать еще до регистрации. Нужно ли в подобных ситуациях включать его в состав объектов по налогу на имущество организаций? Разобраться в этом вопросе вам поможет статья.
К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей (ст. 130 ГК РФ). То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это, например, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Право собственности и другие вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования и т.д.) на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации в Едином государственном реестре прав. Так установлено в п. 1 ст. 131 ГК РФ. При этом права на имущество возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).
Таким образом, право собственности на недвижимое имущество вне зависимости от способа его приобретения (покупка, получение в качестве вклада в уставный капитал, создание собственными силами и др.) возникает только с момента госрегистрации. И прекращается соответственно с момента госрегистрации перехода собственности к другим лицам или прекращения права по другим основаниям.
Напомним, что госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер. Владельцы недвижимости сами обращаются в регистрирующий орган для проведения госрегистрации. Причем сроки подачи таких заявлений законом не установлены.
После подачи заявления государственная регистрация проводится в течение одного месяца. Об этом говорится в п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Поэтому нередко недвижимое имущество (созданное или полученное от других юридических лиц в результате сделок купли-продажи) уже фактически эксплуатируется организацией, а право собственности на него еще не зарегистрировано.
Когда объект недвижимости нужно включать в налоговую базу по налогу на имущество организаций - только после регистрации права собственности на него в установленном порядке или ранее?
Если объект недвижимости создается
Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухучета. Причем включая то имущество, которое передано во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление либо внесено в совместную деятельность. На это указывает п. 1 ст. 374 НК РФ. Исключение - земельные участки и иные объекты природопользования, а также имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, в которых законодательно предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации. Об этом говорится в п. 4 ст. 374 НК РФ.
Итак, основанием для признания недвижимости объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является ее отражение в бухгалтерском учете в качестве основного средства в соответствии с установленным порядком.
Следовательно, вопрос заключается в том, зависит ли отражение объекта недвижимости в бухучете организации в качестве основного средства от факта госрегистрации ее права на это имущество.
Порядок учета организациями (кроме кредитных и бюджетных) объектов основных средств регулируется ПБУ 6/01, Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств (далее - Методические указания).
Обязательные критерии принятия любого актива (включая недвижимое имущество) к бухгалтерскому учету в качестве основных средств определены в п. 4 ПБУ 6/01. Для признания объекта основным средством необходимо одновременное выполнение следующих условий:
- актив предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ (оказании услуг), для управленческих нужд организации либо для предоставления ею за плату во временное владение и пользование (временное пользование);
- актив предназначен для использования в течение длительного времени (свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла);
- последующая перепродажа данного актива не предполагается;
- актив способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
По общему правилу расходы на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, иных материальных объектов длительного пользования, а также прочие капитальные работы и затраты до их оформления актами приемки-передачи основных средств и иными документами (в том числе документами, подтверждающими госрегистрацию объектов недвижимости) учитываются в составе незавершенных капитальных вложений. Об этом говорится в п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н. Согласно Плану счетов для учета указанных затрат предназначен счет 08 "Вложения во внеоборотные активы".
Примечание. А как у банков?
При учете основных средств банки руководствуются Приложением 10 к Правилам ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации. Правила установлены Положением Банка России от 05.12.2002 N 205-П.
В п. 3.1.2 этого Положения сказано, что объекты капитальных вложений до ввода их в эксплуатацию (доведения до пригодности к использованию) не включаются в состав основных средств и нематериальных активов. В бухгалтерском учете затраты по этим объектам отражаются на счете по учету капитальных вложений.
В дебет счетов по учету основных средств указанные суммы списываются на основании документов, определенных законодательством Российской Федерации, после подачи документов на госрегистрацию. Так установлено в п. 3.1.4.3 Положения.
Таким образом, кредитные организации также включают недвижимое имущество в состав объектов по налогу на имущество после ввода в эксплуатацию и подачи документов на госрегистрацию. Минфин России придерживается того же мнения (Письмо от 01.12.2005 N 03-06-01-04/429).
Напомним, что п. 52 Методических указаний допускает фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче, соответствующие документы переданы на госрегистрацию, принимать к бухучету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. По таким объектам амортизация начисляется в общем порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. При принятии этих объектов к бухучету в качестве основных средств после госрегистрации уточняется ранее начисленная сумма амортизации.
Исходя из изложенного, а также согласно п. 38 Методических указаний организация вправе принять такие объекты недвижимости к бухгалтерскому учету в качестве основных средств еще до госрегистрации прав.
Одновременно данные нормативные документы также определяют, что объект недвижимого имущества уже сформирован в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (сформирована первоначальная стоимость объекта).
Значит, основанием для отражения в бухучете в качестве основного средства (и, следовательно, для признания его объектом налогообложения по налогу на имущество организаций) недвижимого имущества, по которому закончены капитальные вложения, являются следующие факты:
- первоначальная стоимость объекта сформирована;
- объект введен в эксплуатацию <*>;
- поданы документы на госрегистрацию прав собственности на этот объект.
Аналогичная позиция изложена в Письмах Минфина России от 09.08.2006 N 03-06-01-04/154 и от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35. Если первоначальная стоимость построенного объекта недвижимого имущества уже сформирована, то вопрос о ее отражении на балансовом счете 01 не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика. Этот вопрос решается в соответствии с экономической сущностью объекта.
Таким образом, при соблюдении условий, перечисленных в п. 52 Методических указаний, организация с даты подачи документов на госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество обязана принять данный объект к учету в качестве основного средства.
Пример 1 . ЗАО "Альфа" построило здание, ввело его в эксплуатацию 2 октября 2006 г. (оформлен акт N ОС-1а), а документы на госрегистрацию права собственности подало 9 октября 2006 г. Право собственности на здание было зарегистрировано 15 ноября 2006 г.
Первоначальная стоимость здания на момент подачи документов на госрегистрацию права собственности была сформирована и составила 2 000 000 руб. (без учета НДС).
В бухгалтерском учете ЗАО "Альфа" были сделаны такие записи:
Дебет 01-1 Кредит 08
- 2 000 000 руб. - введенное в эксплуатацию здание принято к учету в качестве объекта основных средств после подачи документов на госрегистрацию права собственности.
Как известно, амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения здания в эксплуатацию. А значит, ЗАО "Альфа" будет начислять амортизацию с 1 ноября 2006 г. Первоначальная стоимость здания с момента его ввода в эксплуатацию не меняется, поэтому уточнять суммы амортизации после госрегистрации не нужно.
Предположим, что исходя из срока полезного использования здания, сумма ежемесячных амортизационных отчислений по нему составит 3500 руб. Поэтому с 1 ноября 2006 г. ЗАО "Альфа" ежемесячно до окончания срока полезного использования здания будет делать такую проводку:
Дебет 26 Кредит 02
- 3500 руб. - начислена амортизация по зданию.
Поскольку в составе основных средств здание учтено 9 октября 2006 г., то при исчислении налоговой базы по налогу на имущество организаций его остаточная стоимость будет учитываться начиная с 1 ноября того же года.
Среднегодовая стоимость здания в целях исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций за 2006 г. будет рассчитываться таким образом:
(0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + + + ) : 13 = 459 923 руб.
Если недвижимость приобретается по договору купли-продажи
По сделкам купли-продажи объектов недвижимого имущества следует иметь в виду, что согласно ПБУ 9/99 поступления от продажи основных средств признаются в бухгалтерском учете в порядке, аналогичном порядку признания в бухучете выручки. Иначе говоря, суммы поступлений учитываются при соблюдении следующих условий:
- организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;
- сумма выручки может быть определена;
- имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Такая уверенность имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;
- право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);
- расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
Вопрос о переходе права собственности решается исключительно исходя из норм гражданского законодательства.
Одновременно надо помнить, что в ПБУ 9/99 также предусмотрено, что продавец не может списать данный объект с баланса и признать выручку от его реализации в бухучете до перехода прав на него. Поэтому основанием для перевода покупателем в состав основных средств приобретенного объекта недвижимого имущества, первоначальная стоимость которого сформирована, является факт государственной регистрации.
Аналогичное разъяснение приведено в Письме Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35.
Обратите внимание! Как не стать "без вины виноватыми"
Конечно, обидно платить за чужую недобросовестность. Если партнер по сделке уклоняется от подачи заявления и документов на госрегистрацию перехода к вашей организации прав на недвижимое имущество, вы можете обратиться в суд. И тогда госрегистрация будет проведена на основании решения суда. Это предусмотрено в п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ.
Следовательно, если организация приобретает недвижимое имущество по договору купли-продажи, то она учитывает его в составе основных средств на дату государственной регистрации прав на него (то есть в день внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав). Ведь в отличие от тех случаев, когда объект недвижимости создается организацией собственными силами или с привлечением подрядчиков, при покупке недвижимого имущества право собственности переходит к покупателю от предыдущего обладателя. То есть существует вероятность того, что возникнут противоречия между правами, заявляемыми покупателем, и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также другие основания для отказа в государственной регистрации прав. Таким образом, подача заявления на госрегистрацию в этом случае еще не будет означать, что право собственности будет зарегистрировано.
Пример 2 . ЗАО "Альфа" приобрело здание (торговый павильон) у ООО "Гамма" и 25 сентября 2006 г. полностью оплатило его в сумме, предусмотренной договором, - 1 899 800 руб. (в том числе НДС - 289 800 руб.).
Согласно акту о приеме-передаче по форме N ОС-1а, подписанному сторонами 2 октября 2006 г., ООО "Гамма" передало ЗАО "Альфа" указанный объект. После этого ЗАО "Альфа" сразу же приступило к фактическому использованию здания.
Организации 9 октября 2006 г. подали в регистрирующий орган заявления и документы на госрегистрацию перехода к ЗАО "Альфа" права собственности на недвижимое имущество. Госрегистрация была произведена 31 октября 2006 г.
В бухгалтерском учете ЗАО "Альфа" были сделаны следующие записи:
Дебет 60 Кредит 51
- 1 899 800 руб. - перечислена предоплата по приобретаемому зданию;
Дебет 08 Кредит 60
- 1 610 000 руб. (1 899 800 руб. - 289 800 руб.) - отражено приобретение объекта основных средств;
Дебет 19 Кредит 60
- 289 800 руб. - отражена сумма НДС по приобретенному зданию;
Дебет 01 Кредит 08
- 1 610 000 руб. - принято к учету в качестве объекта основного средства эксплуатируемое здание, право собственности на которое зарегистрировано;
Дебет 68 Кредит 19
- 289 800 руб. - предъявлена к вычету сумма НДС по приобретенному зданию.
Предположим, что сумма ежемесячных амортизационных отчислений по нему составит 4328 руб. Поэтому с 1 ноября 2006 г. ЗАО "Альфа" ежемесячно до окончания срока полезного использования здания будет делать такую проводку:
Дебет 26 Кредит 02
- 4328 руб. - начислена амортизация по торговому павильону.
Поскольку в составе основных средств здание учтено 31 октября 2006 г., то в расчет налоговой базы по налогу на имущество организаций его остаточная стоимость включается начиная с ноября того же года.
Среднегодовая стоимость помещения в целях исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций за 2006 г. будет рассчитываться так:
(0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + 0 + + + ) : 13 = 369 541 руб.
Если заявление на госрегистрацию не подано
Напомним, что сроки для подачи заявления на госрегистрацию права собственности на недвижимость законом не установлены. Поэтому бывает, что приобретенный организацией объект основных средств получен ею по акту, его первоначальная стоимость сформирована и он фактически введен в эксплуатацию, но не зарегистрирован. Причем так может длиться довольно долго. В результате не соблюдаются все обязательные условия для перевода указанного объекта в состав основных средств.
В подобной ситуации могут оказаться не только недобросовестные налогоплательщики (которые иногда специально не спешат подавать заявление на госрегистрацию). Дело в том, что если объект недвижимости приобретается (передается) по двусторонней сделке (купля-продажа, взнос в уставный капитал), то такое заявление должны подавать обе стороны. Так установлено в п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ. Исключением являются нотариально удостоверенные сделки. Заявление на регистрацию прав, возникающих на основании таких сделок, может подать нотариус, удостоверивший договор.
Минфин России в Письме от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28 указал следующее. Если объекты недвижимости фактически используются для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд, но права на них длительное время не регистрируются, то стоимость таких объектов надо обязательно включить в налоговую базу по налогу на имущество организаций. Даже если они учитываются не на счетах учета основных средств, а на счете 08. Подобные факты, по мнению Минфина России, должны рассматриваться как уклонение от налогообложения.
Значит, если в ходе контрольных мероприятий налоговая инспекция установит факт уклонения от госрегистрации недвижимого имущества, фактически имеющегося у налогоплательщика и эксплуатируемого им, это будет основанием для начисления не только налога на имущество, но и штрафа за налоговое правонарушение в соответствии со ст. 122 НК РФ.
Ответственность за это налоговое правонарушение наступает не только когда оно совершено умышленно, но и по неосторожности (ст. 110 НК РФ). Поэтому такие негативные последствия могут возникнуть и у тех организаций, которые не обращаются в регистрирующий орган из-за того, что от этого уклоняется другая сторона сделки.
Отметим, что в Письме Минфина России от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28 указывается на отсутствие государственной регистрации прав в течение длительного времени.
В связи с этим возникает вопрос: в какой срок организации надо подать заявление на госрегистрацию прав на недвижимость, чтобы избежать обвинений в уклонении от уплаты налога на имущество организаций?
Ни в законодательстве, ни в официальных разъяснениях государственных органов указаний на это нет. Но исходя из остальных условий принятия объекта недвижимости к учету (п. 52 Методических указаний), можно сделать вывод, что эти условия определяют экономическую сущность объекта. То есть служат доказательством того, что конкретное имущество является основным средством данной организации (она владеет этим объектом и фактически пользуется им в определенных целях). И только условие о подаче организацией заявления на госрегистрацию вызвано требованием законодательства о соблюдении формальностей по возникновению и (или) переходу права собственности.
Напомним, что для расчета налога имеет значение каждый календарный месяц. Дело в том, что в соответствии с п. 4 ст. 376 НК РФ для расчета налоговой базы по налогу на имущество организаций учитывается остаточная стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, на 1-е число каждого месяца налогового (отчетного) периода.
Таким образом, можно предположить, что подавать заявление на госрегистрацию права собственности на недвижимость организации надо в том же месяце, когда этот объект был принят по акту и фактически началась его эксплуатация. То есть когда достигнуты все экономически обусловленные критерии принятия к учету основного средства. Конечно, по разумным причинам отступление от этих временных рамок является допустимым. Например , если это обусловлено сроком, который требуется для сбора документов, необходимых для госрегистрации.
Е.В.Яковлева
Эксперт журнала
"Российский налоговый курьер"
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:
Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет .
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения составляет 3 года .
В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.
Расчет имущественного вычета
1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.
Пример расчета
В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.
Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.
При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а
НДФЛ = (3 000 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:
НДФЛ = (3 000 000 руб. – 2 500 000 руб. ) х 13% = 65 000 руб.
Пример расчета
Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.
Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:
3 300 000 руб. x 0,7 = 2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.
При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:
(2 310 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 170 300 руб.
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
2 Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.
Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.
3 Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы
(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.
4 Представить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.
При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.
Наиболее удобный способ заполнения налоговой декларации и представления ее, а также подтверждающих документов в налоговый орган - в режиме онлайн посредством интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц»
Прежде всего следует уточнить, что означает термин «вещь» в гражданско - правовом смысле, поскольку наши бытовые представления о вещах с юридической характеристикой этого понятия не всегда совпадают.
Право относит к вещам не только неодушевленные предметы (автомобили, предметы одежды и домашнего обихода и пр.), но и живых существ - диких и домашних животных. Невидимые и не всегда осязаемые субстанции, такие как газ, тепловая, электрическая и атомная энергии также являются объектами гражданского оборота.
Объектом права вещь становится благодаря самой важной ее особенности - наличия свойств, способных удовлетворять потребности человека. По этой причине вещи, полезные свойства которых неизвестны либо не изучены на данном этапе развития человеческой цивилизации, либо недоступны (например, космические тела) объектами гражданских прав быть не могут, а это значит, что приобрести на эти объекты невозможно.
Гражданское законодательство России относит к вещам чрезвычайно широкий круг объектов. В него включаются также наличные и безналичные денежные средства, документарные и бездокументарные ценные бумаги, имущественные права (ст. 128 ГК). Все перечисленное охватывается понятием «имущество», поэтому нужно помнить, что понятия вещь и имущество в гражданском праве РФ являются синонимами.
Не все вещи могут свободно приобретаться и отчуждаться, т.е. участвовать в гражданском обороте. По признаку оборотоспособности вещи делятся на неограниченные в обороте (могут быть объектами любых сделок), ограниченные в обороте (для приобретения в собственность таких вещей нужно получить специальное разрешение: оружие, наркотические вещества, яды и др.) и изъятые из оборота , которые не могут быть предметом сделок (реки, моря, дороги, некоторые общественные здания и др.).
Поэтому, приобретая или отчуждая вещь, прежде всего следует определить ее оборотоспособность.
Известно, что некоторые права человека возникают у него с рождения и прекращаются смертью (право на жизнь, здоровье). Право собственности к таким правам не относится, оно приобретается гражданами и юридическими лицами по основаниям, установленным законом.
Закон (ст. 218 ГК) называет несколько оснований (способов) приобретения права собственности.
В пункте 1 первом названной статьи кодекса речь идет о приобретении права собственности на новую вещь, которую лицо изготовило или создало для себя. Собственником такой вещи становится лицо ее создавшее.
Новая движимая вещь может возникнуть путем переработки старой вещи. Право собственности на такую вещь возникает у того лица, кому принадлежат материалы переработки. Если переработчик не является собственником материалов, то собственником новой вещи становится собственник материалов.
Из этого правила есть исключение, которое применяется в зависимости от стоимости переработки. Если эта стоимость существенно превышает стоимость материалов, то право собственности на новую вещь приобретает переработчик, осуществивший переработку вещи для себя. В этом случае переработчик должен возместить собственнику материалов их стоимость. И, наоборот, собственник материалов, который приобрел право на новую (переработанную) вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу. Закон позволяет изменить эти правила договором, заключенным между собственником материалов и переработчиком (п.2 ст.220 ГК).
Названные выше правила не действуют, если речь идет о .
Для создания недвижимого имущества как новой вещи необходимо иметь земельный участок, отведенный для этих целей, предварительно получить разрешение на строительство и осуществлять его с соблюдением градостроительных норм и правил. При игнорировании этого построенное недвижимое имущество (жилой дом, другое строение или сооружение) признается самовольной постройкой.
Закон не признает право собственности на самовольную постройку за лицом, которое ее осуществило (п.2 ст.222 ГК). Соответственно, распоряжаться самовольной постройкой противозаконно. Ее нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду, а также совершать с самовольной постройкой другие сделки. Более того, закон обязывает лицо, осуществившее самовольную постройку, снести ее за свой счет.
И все же для нерадивых застройщиков предусматривается шанс сохранить за собой право на постройку или возместить ее стоимость. Для этого нужно обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на постройку. Решение суда в большей части будет зависеть от того, кто имеет права собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) на земельный участок, на котором осуществлена постройка - сам застройщик или иное лицо.
Если обладатель права на земельный участок и самовольный застройщик - одно и тоже лицо, то скорее всего суд признает за ним право собственности, при условии, что постройка не нарушает права других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Если самовольный застройщик и владелец земельного участка - разные лица, то иск о признании права собственности может быть подан владельцем земельного участка. В случае признания за ним судом права собственности на постройку, суд обязывает его возместить застройщику расходы на постройку в размере, который определяется судом.
Как видите, рисков и хлопот с самовольной постройкой немало. Чтобы их избежать, застройщику при возведении недвижимости нужно следовать установленным правилам, а приобретателю недвижимости, прежде чем отдать деньги продавцу, необходимо выяснить, не является ли недвижимость самовольной постройкой.
Если имущество уже имеет собственника, то право на такое имущество может быть приобретено другим лицом на основании гражданско - правовой сделки: купли-продажи, мены, дарения и пр. Это самый распространенный способ приобретения права собственности на вещи. Такие сделки совершает каждый из нас ежедневно, покупая, например, продукты питания в магазине.
Право собственности на имущество умершего человека переходит к другим лицам по в соответствии с или .
Реорганизация юридического лица также влечет переход права собственности на принадлежащее ему имущество к правопреемникам - юридическим лицам.
Основанием для приобретения права собственности на недвижимое имущество членом потребительского кооператива является полная уплата им паевого взноса за предоставленные кооперативом гараж, квартиру или иное помещение (п.4 ст.218 ГК).
Выше мы вели речь о способах (основаниях) приобретения имущества в собственность. Теперь попытаемся ответить на вопрос, с какого момента вещь переходит в собственность того или иного лица.
По общему правилу, установленному статьей 223 ГК, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей вещи закон признает ее вручение приобретателю. Фактическое поступление вещи во владение приобретателя закон признает моментом ее вручения, а значит, и моментом перехода права собственности на вещь к приобретателю.
Между тем закон позволяет сторонам договора определить иные условия перехода права собственности на вещь (например, с момента полной оплаты ее цены покупателем).
Правила статьи 223 ГК касаются в основном движимых вещей.
В случаях, когда переход права собственности на вещь подлежит государственной регистрации (а это касается недвижимых вещей), право собственности на вещь у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если законом не установлено иное. Так, член потребительского кооператива приобретает право собственности на недвижимость не с момента его государственной регистрации, а с момента уплаты членом кооператива полного паевого взноса. Необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость возникнет у члена кооператива только тогда, когда он решит совершить с ней сделку (продать, подарить и пр.).
Покупка своего жилья – мечта многих семей. Далеко не все могут позволить себе собственную квартиру, так как стоимость приличной недвижимости, пригодной для жилья, составляет минимум миллион рублей даже в регионе.
Учитывая, что свое жилье иметь важно, государство допускает много способов приобретения квартиры, доступных семьям с обычным доходом. Это и ипотека, и жилищное кредитование, и возможность оформления налогового вычета, и долевое строительство, и многие другие способы.
Плюсы своей квартиры
Приобретение квартиры становится вопросом не только жизнеобеспечения, но и престижа. Ведь купить недвижимость может далеко не каждый, только тот, кто заслужил это своим трудолюбием и кто воспользовался предложенными возможностями.
Несмотря на то что на Западе многим семьям выходит дешевле снимать жилье, чем покупать свое, в нашей стране дело обстоит по-другому.
Арендная плата в России довольно велика, к тому же закон выступает однозначно на стороне арендодателей, а не съемщиков.
Арендаторы оказываются не защищены от собственников жилья, их могут выселить в любой момент, поднять им плату, обязать оплачивать ремонт. И если при этом не заключен (а именно так обстоит дело в подавляющем количестве случаев), то нет никакого способа призвать арендодателя к ответу.
Кроме того, арендатору нужно согласовывать каждый шаг по изменению облика квартиры с ее владельцем, приходится выяснять отношения с представителями управляющей компании, если собственник жилья оказывается недобросовестным плательщиком, и т. д.
Приобретение своей квартиры оказывается выгодным не только с психологической точки зрения, но и с экономической. Конечно, зачастую платежи за свою квартиру, если она взята в или кредит, выше, чем потенциальная арендная плата, но эти платежи временные и деньги вкладываются в собственное жилье, а не отдаются дяде.
Как можно купить квартиру
Самый просто способ: накопить деньги. Однако далеко не каждая семья имеет такой уровень дохода, чтобы позволить себе откладывать достаточные суммы, чтобы их хватило на покупку квартиры. Особенно, если учитывать, что недвижимость дорожает, а в кризисные времена теряет в цене не так много, чтобы можно было «воспользоваться моментом».
Поэтому имеет смысл рассмотреть другие способы.
Ипотека
Для получения ипотеки в банке нужно иметь хорошую кредитную историю, достаточный для осуществления платежей доход, а также первоначальный взнос (обычно 10%).
Для получения одобрения со стороны банка можно привлечь созаемщиков (например, родителей), а также поручиться имеющейся недвижимостью или автомобилем, доказать наличие дополнительного дохода (к примеру, проценты с банковского депозита).
Кредит
Этот способ хорошо подойдет для семей, которым ипотека не подошла по тем или иным причинам. Например, не хочется брать ипотеку на длительный срок (ипотека подразумевает «марафонскую дистанцию» на 15–20 лет и за счет этого сокращение суммы ежемесячного платежа), в то время как доход позволяет взять более краткосрочный кредит с повышенной суммой ежемесячного взноса.
Также взятие кредита оптимально, если продается недвижимость меньшей площади и покупается более просторное жилье.
Использование субсидий
Этот способ комбинируется с первыми двумя. Госсубсидии бывают нескольких типов. Например, полученные средства можно использовать в качестве первоначального взноса, как сертификат.
Военный сертификат, напротив, позволяет взять ипотеку на льготных условиях. Третий вид субсидий – помощь в погашении ипотеки. Так, можно оформить на проценты по ипотеке.
Социальные программы
В некоторых регионах запущены программы помощи молодым или многодетным семьям. Так, например, в Башкортостане многодетным семьям выделяют участки под строительство, а в Калининградской области выделяют миллион для покупки жилья.
Нужно поинтересоваться в местном отделе соцобеспечения о наличии таких программ и об их условиях.
Участие в специальных программах софинансирования
Такие программы предлагаются некоторыми банками, в частности Сбербанком. Под участием подразумевается, что семья на протяжении определенного времени (2-3 года) делает взносы, пополняя специальный накопительный счет. После истечения оговоренного срока государство увеличивает на определенный процент накопленную сумму, и ее можно использовать в качестве первоначального взноса.
Долевое строительство
Квартиры на этапе стоят значительно дешевле, иной раз в 3-4 раза ниже среднерыночной цены. К тому же платежи рассредоточены на время возведения дома.
Среди существенных минусов большое количество мошеннических схем, которые применяются при долевом строительстве, из-за чего дольщики оказываются обманутыми, строительство оборачивается долгостроем или вообще замораживается.
Аренда с последующим выкупом
Такой способ крайне редко, но применяется. Платежей в таком случае будет два: первый – в 
качестве арендной платы, второй – в счет будущей покупки квартиры.
Разновидность такой аренды: рента с пожизненным содержанием. Например, семья ухаживает за пожилой женщиной, и между ними заключен договор, суть которого сводится к следующему: арендаторы полностью содержат владелицу жилья и оплачивают все ее счета, но после ее смерти квартира переходит им в собственность.
Таким образом, есть немало способов приобрести свою недвижимость, не имея на руках достаточного количества средств. Нужно тщательно изучить каждую возможность, взвесить все достоинства и недостатки – и действовать.
Как оформить покупку недвижимости
?Необходимо это сделать в соответствии с
требованием законодательства. Поэтому прежде чем покупать — познакомьтесь с тем, как оформить покупку недвижимости
правильно, ведь недостаточно право собственности приобрести еще в обязательном порядке его нужно зарегистрировать в Росреестре. Статья обновлена 14.01.2018
г
Разберемся подробно.
Объекты недвижимого имущества и права на них контролируются государством. Такие правила! И эти правила необходимо принять безоговорочно.
Чтобы объект недвижимости мог продаваться, сначала необходимо установить факт существования этого объекта, то есть пройти процедуру кадастрового учета с присвоением кадастрового номера.
На объекты недвижимости, не прошедшие кадастровый учет, невозможно оформить право собственности.
Объект недвижимости, на который не зарегистрированы права — невозможно продать или купить.
Регистрацией объектов недвижимости и прав на них занимается Росреестр.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отражены все законные объекты и права на них.
Как правильно оформить покупку недвижимости
Если вы убедились, что объект недвижимости состоит на кадастровом учете (ему присвоен кадастровый номер) и права на него ранее были зарегистрированы и нет их обременений — можно оформлять сделку купли-продажи.
Вам необходимо оформить право устанавливающие и право подтверждающие документы на объект недвижимости.
- Право устанавливающие документы Вы готовите самостоятельно, эти документы описывают вашу сделку купли-продажи.
- Право подтверждающие документы Вам выдает Росреестр.
Поскольку вы квартиру (другой объект недвижимости) покупаете — устанавливать ваши права на нее будет Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.
Моментом наступления права собственности — является подписание Договора купли-продажи и Акта приема-передачи всеми участниками сделки, именно тогда эти документы получат высшую юридическую силу. Но в некоторых сделках в обязательном порядке необходимо удостоверить договор купли-продажи у нотариуса:
- если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный
- если продаваемая недвижимость оформлена в долевую собственность
Такие договоры составляет нотариус.
Читайте статью:
С 01.03.2013 года Договор купли-продажи не регистрируется Росреестром, а переход права от Продавца к Покупателю подлежит регистрации.
- Моментом подтверждения права собственности на квартиру является внесение записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости -ЕГРН.
И единственным доказательством зарегистрированного права с 02.01.2017 г является наличие записи об этом в ЕГРН.
Как оформить покупку недвижимости. Законность сделки
- Законность купли-продажи полностью лежит на участниках сделки. Росреестр не несет ответственности за законность сделки.
- Если сделка удостоверяется нотариусом — за законность сделки отвечает нотариус.
Как оформить покупку недвижимости. 1 этап
Для подготовки пакета документов для сделки необходимо время:
- выписаться из квартиры — до 2-3 недель
- заказать выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений на объект недвижимости — 5 рабочих дней
- подготовить нотариальное согласие супруга на продажу, если недвижимость приобреталась в браке
- подготовить разрешение на продажу из органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный — до 30 дней
Поэтому чтобы скрепить договорные отношения между Продавцом и Покупателем — составляется
Как оформить задаток при покупке недвижимости
Обеспечить выполнение условий договора можно путем передачи задатка, оформив его и
- После подготовки полного пакета документов составляется и подписывается Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.
- Деньги за квартиру передаются в порядке, прописанном в Договоре купли-продажи. О способах расчета читайте в статье: