На фото: строительство кооперативного дома серии II-57 на проспекте Вернадского в районе метро «Юго-Западная». Москва, конец 60-х.
Обычно в своих текстах я рассказываю про те или иные детали жизни советской жизни и функционирования СССР, как системы. Но сегодня, наоборот, я обращаюсь к читателям с просьбой ответить на один вопрос, связанный с т.н. кооперативными домами в советское время. Среди моих знакомых возникла дискуссия по этому поводу и выяснилось, что один вопрос, связанный с этими домами, нам непонятен. Суть вот в чём.
В советское время жилой фон в городах состоял из трёх частей: частные дома, которые ещё каким-то образом уцелели от былых времён. Даже в черте Москвы было некоторое количество таких домов, а в провинции, особенно в небольших городах, частный жило фонд составлял заметный процент. Правда постепенно людей из этих домов переселяли в квартиры (в этой связи можно смотреть любимый некоторыми фильм «Белые росы»).
Вторая часть городского жилого фонда - это государственные дома. По сути, это скорее первая часть, поскольку большинство домов в советских городах, особенно в крупных, были государственными.
И, наконец, существовали ещё т.н. кооперативные дома, названные так потому, что они были не государственной собственностью, а собственностью тех кооперативов (объединений людей), которые эти дома построили. Кооперативная собственность в СССР считалась разновидностью социалистической собственностью, которая от государственной собственности отличалась меньшей степенью обобществления.
Кооперативная собственность в СССР была достаточно распространённой. Собственно, советские колхозы - это и был кооперативы, только сельскохозяйственные. Но городские ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) создавались с единственной целью: строительство и эксплуатация за своё счёт в городах благоустроенных жилых домов. Первые прообразы ЖКС появились ещё в 20-х годах. Но полноценное движение ЖСК началось благодаря Хрущёву после выхода 1 июня 1962 года постановления ЦК КПСС и Совета министров СССР «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве».
Деятельность ЖСК регулировалась принятым типовым уставом, а членом мог стать любой гражданин, достигший 18-лентего возраста, постоянно проживающий в данной местности, который нуждался в жилье. ЖКСК организовывались при учреждениях или на предприятиях. Для образования ЖСК в Москве требовалось не менее 60 членов. В других городах это число уменьшалось (пропорционально количество жителей в городе). Каждый член ЖСК вносил пай, размер которого не мог быть меньше сметной стоимости отдельной квартиры, размер которой зависел от числа членов семьи, но не мог по закону превышать 60 квадратных метров. Для строительства ЖСК мог на срок 10-20 лет получить в Стройбанке СССР суду в размере до 60-70% от общей стоимости (с последующим погашением). Проценты по кредиту по нынешним временам были просто сказочные - 0,5% годовых. Это, безусловно, было сильной стороной советского законодательства в сфере жилищно-кооперативного строительства.
Специфической тонкостью советских реалий в сфере жилого фонда городов было управление домами. Большая часть городских домов были государственными, и государство каким-то образом должно было обслуживать эти дома, управлять ими, как и любой другой собственностью. Жильцы этих домов не были владельцами квартир, в которых проживали (чего бы там не фантазировали сегодня советские моделисты-конструкторы, сочиняющие сказки о том, что советским людям государство якобы отдавало квартиры в собственность, да ещё бесплатно). Поскольку государство было советским, то есть форма государства представляла из себя т.н. Советы, то и дома принадлежали этим самым Советам народных депутатов. А управлялись они через исполкому Советов, а вернее, через структурные подразделения исполкомов - жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), подчиняющиеся отделам коммунального хозяйства.
Сейчас многие неверное понимают под ЖЭКами некий советский аналог современных управляющих компаний. Однако это в корне ошибочное представление. ЖЭК, собственно, это совокупность всех домовладений, компактно расположенных на некоторой территории. ЖЭК имел единый хозяйственно-финансовый план и единое управление, которое чаще всего и понимается под названием ЖЭК (типовое управление ЖЭКа показано в фильме «Афоня»). Каждый ЖЭК имел свой аппарат и определённое количество сотрудников, задача которых заключалась в обслуживании и ремонте подведомственных домов. Поскольку все дома и все квартиры в этих домах были государственными, то есть, по сути ЖЭК распоряжался и домами, и квартирами в этих домах, то любой ремонт в квартирах жильцы не оплачивали, точно также, как не оплачивали и ремонт в подъезде или подвале. Это была дотационная система - государство само оплачивало все виды ремонта, вплоть до капитального, своего жилого фонда. В разных республиках могли быть свои нюансы, но в целом система обслуживания государственных домов была такой. Именно поэтому советская квартплата была такой низкой.
Но вот кооперативные дома, поскольку они были собственностью не государства, а построившего их ЖСК, государственных дотаций на обслуживание не имели.
Современная система обслуживания домов иная. Каждая квартира в многоквартирном доме (МКД) имеет своего собственника. Соответственно, ремонт внутри такой квартиры сам собственник и оплачивает. При этом, помимо квартир, каждый дом имеет т.н. общедомовое имущество - подъезды, лифты, чердаки, подвалы, кровля и т.п. Это имущество обслуживают обычно коммерческими или муниципальными организациями, которые называются управляющими компаниями. В Москве, например, очень много старых советских домов обслуживают не частные УК, а некий монстр под названием ГБУ «Жилищник». Но разница лишь в форме собственности, а не в принципе работы. Обслуживающая организация (УК, ГБУ Жилищник и т.п.) на коммерческой основе взимает с жильцов и собственников суммы, которые совокупно компенсируют все расходы организации по обслуживанию общедомового имущества, плюс некоторую маржу, которая составляет прибыль компании. Это, кстати, приводит к постоянной ругани между собственниками и управляющими компаниями. Собственник обычно уверены, что УК берут с них много, а сами ничего не делают. УК же в ответ заявляют, что часть собственников вообще ничего не платят и они, УК, несут потери, которые надо как-то компенсировать. В общем, спор старый и, похоже, неразрешимый. Но я сейчас не об этом.
Так вот в чём суть моего вопроса. В советских государственных домах не было такого понятие - общедомовое имущество. Просто потому, что весь дом до последнего кирпича, включая все квартиры, принадлежал государству (Советам) и был собственностью государства.
Но вот с кооперативными домами было, как я выше описал, иначе. Они принадлежали ЖСК. А ЖСК - это объединение пайщиков. И каждый пайщик, получается, был владельцем квартиры, за которую он внёс пай. Однако, с другой стороны, он не был полноценным владельцем. Например, он не мог завещать свою квартиру кому угодно после смерти. Если пайщик умирал, то его наследники, которые не жили с ним, могли претендовать от возмещения им от кооператива пая, но сама квартира переходила кооперативу и кооператив сам решал, что с ней дальше делать (и можно себе представить, какая ругань начиналась между членами кооператива в такие моменты). Но для упрощения будем считать, что член кооператива был полным владельцем своей квартиры (по крайней мере до своей смерти).
Но как быть с лифтами, лестницами, внутриподъездным освещением, подвалами, чердаками и всем прочим, что сегодня идёт в строке «общедомовое имущество». Кто оплачивал обслуживание этой части домов? Взимались ли с членов кооператива какие-то дополнительные суммы, типа как сейчас «на общедомовую собственность» или члены кооператива платили единую сумму, только побольше, чем в государственных домах? И, кстати, насколько вообще выше была квартплата в кооперативных домах по сравнению с государственными? Обращаю внимание: я имею в виду квартплату, а не оплату коммунальных ресурсов (вода, отопление, электричество, газ и т.д.). И кто вообще обслуживал кооперативные дома? Ведь ЖЭКи - это были структуры обслуживания государственных домов, а как с кооперативными? Были ли у кооперативных домов какие-то свои аналогичные структуры или кооперативы заключали договора с ближайшим ЖЭКами? Или была какая-нибудь схема типа современных ТСЖ, когда из числа членов кооператива и рекрутировались те, кто осуществлял обслуживание?
Вот такие вопросы, на которые ни я, ни кто-либо из моих компетентных товарищей ответа дать не смог.
А кроме того возник ещё один попутный вопрос. После исчезновения СССР государство стало избавляться от лишней собственности, обслуживание которой требовало колоссальных денег. И тогда большая часть квартир государством была безвозмездно передана жильцам в собственность (приватизация). Но с кооперативной собственностью государство ничего такого сделать не могла. Ведь кооперативные дома находились в собственности ЖСК, а не государства. Так вот попутный вопрос: каков сейчас статус этих бывших советских кооперативных домов?
Вот такие вопросы. Буду благодарен, если кто-нибудь из читателей даст ответы. Равным образом, если кто-то приведёт ещё какие-то детали по поводу советских ЖСК, тоже было бы интересно. Например, каков был минимальный размер пая в рублях. Сколько приходилось ждать окончания строительства дома с момента создания ЖСК. Ну и т.п.
Одной из важных социальных задач в повышении уровня жизни населения было улучшение его жилищных условий, чему способствовало расширение жилищного строительства, в том числе и за счет возведения кооперативного и индивидуального жилья.
Жилищно-строительная кооперация (ЖСК) начала возникать с середины 1924 г. В 1925 г. насчитывалось 1065 жилищных кооперативов, в том же году был учрежден Центральный банк коммунального хозяйства и жилищного строительства, который кредитовал кооперативы и индивидуальных застройщиков.
В целях привлечения средств самих застройщиков и дальнейшего развития жилищного строительства в июле 1925 г. было принято постановление «О жилищно-строительной кооперации». Жилищно-строительные кооперативы получали через систему коммунальных банков кредиты сроком до 60 лет в размерах до 90% сметной стоимости дома. С 1937 г. строительство кооперативных домов разрешалось только за счет собственных средств кооперативов и без участи банковских кредитов.
Особенно широкое развитие ЖСК получили после принятия постановления Совета Министров СССР от 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» и 1964 г. возобновилось кредитование ЖСК. Стройбанк СССР предоставлял кредиты ЖСК в размере до 60% сметной стоимости строительства на срок 10-15 лет с погашением ежегодно равными долями. За пользование кредитом взималось 0,5%.
В 1965-1973 гг. кооперативное жилищное строительство было на сравнительно высоком уровне. В 1982 г. Совет Министров СССР принял постановление «О жилищно-строительной кооперации», которое разрешило банку предоставлять ЖСК кредит в размере до 70% стоимости строительства. Для ЖСК районов Крайнего Севера, Дальнего Востока Сибири и в шахтерских поселках размер кредита увеличивался до 80% сметной стоимости строительства. Первоначальный взнос для вступающих в кооператив составлял 20-30% стоимости квартиры. Полученная ссуда погашалась в течение 25 лет. В практике было предусмотрено использование средств фондов экономического стимулирования предприятий и организаций для покрытия части первоначального взноса членам ЖСК. Эти средства предприятия могли предоставить своим работникам в порядке оказания безвозмездной помощи, например, работникам, проработавшим не менее 5 лет, а молодым семьям – не менее 2 лет.
Нужно отметить, что предприятия, строя дома с привлечением банковских кредитов, затем передавали их своим работникам с оплатой на условиях рассрочки платежа. И после передачи построенного дома в собственность работника кредит приобретал характер потребительского кредита в товарной форме.
В денежной форме выступали кредиты, например, на капремонт и строительство индивидуальных жилищ, домов. Кредит на строительство индивидуальных жилых домов с надворными надстройками предоставлялся застройщикам в размере до 3000 руб. Погашение кредита производилось в течение 10 лет, начиная с пятого года после окончания строительства дома. А отдельным категориям граждан (колхозникам, жителям Крайнего Севера) кредит предоставлялся до 6000 руб. на 15 лет с погашением, начиная с третьего года после получения кредита.
После принятия постановления «О дополнительных мерах по увеличению производства сельскохозяйственной продукции в личных подсобных хозяйствах граждан» от 1981 года Госбанк СССР стал предоставлять кредиты членам садовнических товариществ на приобретение или строительство садовых домиков и благоустройство садовых участков. Кредит был размеров до 3000 руб. с погашением в течение 10 лет, начиная с третьего года после получения кредита.
На начало 1985 года на долю кредита на индивидуальное и кооперативное строительство приходилось примерно 55% ссудной задолженности по основным видам потребительского кредита.
Если сейчас поговорить с людьми, которым больше 50-ти о жилье, то можно услышать фразу «Я получил квартиру в таком то году ». Для сегодняшних молодых людей такая фраза звучит странно. Но многие забывают, что во времена СССР граждане жили в арендованных квартирах. Собственником таких квартир было государство или предприятие. Малым исключением были ЖСК и частный сектор. Но и там было множество ограничений.
В основном было четыре возможности обзаведения жильем – получить государственную квартиру , построить дом , купить кооперативную квартиру и получить жилье от родителей по месту прописки .
В отношении кооперативов все почти просто – в организации, на предприятии или в городе, районе создавался жилищный кооператив. Этот кооператив получал ссуду от государства или предприятия, на который строил дом. Желающие приобрести жилье (из членов этой организации, предприятия) вступали в этот кооператив, выплачивая вступительный пай и ежемесячные взносы. Из членов кооператива создавалась очередь на получение жилья. По окончании строительства дома квартиры распределялись между очередниками, которые продолжали выплачивать взносы – до возмещения Ссудодателю затрат на строительство квартиры. В некотором смысле, это было похоже на современную ипотеку, однако с важным отличием – не было грабительского ссудного процента.
Но даже После выплаты взносов квартира не становилась собственностью жильца, она оставалась в коллективной собственности ЖСК, ее можно было продать только члену этого кооператива, причем только по решению общего собрания. Как правило в кооперативе формировалась внутренняя очередь на улучшение жилищных условий и очередность в этой очереди была важнее вашего взаимного желания. Поэтому можно было лишь вернуть вступительный взнос, да и то с вычетом износа.
Однако, кооперативное строительство составляло всего 7-10% от требовавшегося в СССР, и естественно, все желающие приобрести жилье через кооперативы не могли, на вступление в них были огромные очереди. В начале 80х годов попытались улучшить положение – в рамках госпрограммы «Каждой семье – отдельную квартиру » было организовано около 100000 жилищных кооперативов, однако в связи с последующей перестройкой и другими изменениями в стране, многие из них были достроены только уже к концу 90х, так что людям пришлось больше 10-и лет ждать получения своего жилья и зачастую серьезно доплачивать.
Кроме кооперативов, жилье строили сами жители. Особенно сильно индивидуальное строительство было развито в начале 50х годов. После войны в стране сложилось очень тяжелое положение с жилищным фондом, особенно в городах, подвергавшихся бомбежкам или входивших в зону военных действий. За счастье считалось получить комнату в общежитии, на уж в коммуналке – тем более. Жилищно-строительный комплекс был изначально не рассчитан на массовое строительство жилья, по этой причине, особенно в небольших городах, всем желающим семьям стали выдавать в аренду участки под постройку индивидуальных домов. Получить тогда такой участок было несложно, и это поощрялось. Достаточно было предоставить сведения о составе семьи, месте жительства и работы претендента, и написать заявление, и вопрос решался в считанные дни. Размер участка был разным в зависимости от конкретных условий - в более-менее крупных городах -4-6 соток, в райцентрах и небольших городках и поселках могло быть и 10-15 соток.
Однако, построить что попало на этом участке было нельзя: надо было получить в горисполкоме, у архитектора, проект на дом (обычно предлагалось несколько типовых вариантов на выбор), или представить на утверждение проект предполагавшегося к строительству дома. После утверждения проекта на строительство можно было получить беспроцентную ссуду на строительство, которая могла составлять до 70% необходимой суммы и подлежала погашению в течении 10-15 лет. Но был один неприятный момент, если вам вдруг взбредало в голову сменить место работы, то кредит следовало погасить в течении 6 месяцев.
Расходование ссуды контролировалось, контролировалось также,откуда брались материалы для строительства – два раза в год проверялись документы на все строиматериалы и изделия (накладные, оплаченные счета и т.д.). Документы должны были хранится у владельца дома до погашения ссуды. Построенный дом (но не земля под ним) являлся индивидуальной собственностью владельца и мог быть продан им любому желающему по договорной цене, либо оставлен в наследство или подарен по его усмотрению. Если конечно у нашего счастливого наследника было желание в нем прописаться. Владеть жильем, но не прописываться в нем было нельзя.
Но уже в 60х годах, в связи с развитием государственного жилищного строительства, получить участок под индивидуальное строительство стало затруднительно, выдавались они большим семьям, заслуженным людям, и по большому блату – своим людям. Даже работникам партийно-советских органов получить такой участок в более – менее крупных городах было практически невозможно.
После смерти Брежнева, при Андропове также была сделана попытка расширить индивидуальное строительство, но к началу 90х она также потерпела крах – участки стали не выдавать, а продавать, и простым людям они стали еще менее доступными.
С этого момента начинается основной способ обзаведения жильем в СССР – получению жилья в аренду от государства или предприятия в порядке очереди.
Государственное жилье было ведомственным и исполкомовским, то есть, получить его можно было на производстве (через ведомство, из его жилого фонда) или по месту жительства – по очереди в рай-горисполкоме. Ведомственное жилье получали работники достаточно крупных предприятий и организаций, по месту жительства – работники небольших городских или районных организаций, не имеющих своего жилого фонда, а также некоторые категории людей, которым жилье давалось по отдельным законам (Герои СССР и приравненные к ним, женщины, награжденные медалью «Мать-героиня, заслуженные работники искусств и так далее).
Порядок постановки на учет в принципе, был почти одинаков – необходимо было собрать справки о составе семьи, имеющемся жилье, характеристику с места работы заявителя, и представить все это вместе с заявлением в жилищную комиссию исполкома или предприятия. На комиссии рассматривались документы претендента на получение жилья, и выносилось решение о его постановке на учет или в отказе. Отказать могли в том случае, если на одного члена семьи в имеющемся жилье приходилась площадь, большая, чем положено по норме при постановке на очередь – в 70х годах нормой было 7 кв.метров на человека, а в 80х — 9 кв.метров. Некоторым категориям граждан полагалась дополнительная площадь как то преподавателям с ученым званием, архитекторам, но не всем, а только членам союза.
При этом следует иметь ввиду, что норма определялась из так называемой жилой площади – площади жилых помещений, без учета подсобных – то есть, площади кухни, санузла, прихожей и так далее в учет не брались. Именно поэтому в советских планировках стремились их максимально уменьшить.
После вынесения решения о постановке на учет, если это было ведомственное жилье, человеку сообщалось о принятом решении и под каким номером он поставлен в очередь, если же он становился в городскую очередь – документы направлялись в исполком.
Из чего составлялся жилой фонд предприятия? Всем крупным предприятиям разрешалось строить за свой счет жилье для своих работников. При этом учитывались многие факторы – важность данного предприятия, наличие у него жилищного фонда, перспективы развития предприятий, необходимость привлечения дополнительных работников, и так далее. Возможные сроки получения жилья зависели также от многих факторов – на некоторых предприятиях необходимо было ждать получения жилья несколько лет, на других можно было получить квартиру в течении года-двух и даже за несколько месяцев. К примеру, в Москве или другом крупном городе получить квартиру было очень трудно – ждать приходилось десятилетиями, а на периферии, особенно при строительстве новых предприятий можно было получить жилье очень быстро, вплоть до нескольких дней после устройства на работу.
Кроме обычной очереди, на предприятиях и в исполкомах были так называемые льготные очереди – в них ставили так называемых льготников. Состоявшие в этих очередях получали жилье намного быстрее, чем обычные очередники.
Исполкомовский жилой фонд состоял из домов, имевшихся на балансе исполкома и строящихся для него, а также для города каждое предприятие (в том числе ЖСК) должно было отдавать 10% от построенного им жилья. Порядок и нормы получения жилья от города был практически такой же, как на предприятии, однако очереди там были обычно намного длиннее.
Хочется рассмотреть два вопроса, обычно поднимаемые при обсуждении жилищных проблем в бывшем СССР.
Первый касается самой возможности получения жилья, и имеет два противоположных суждения: одни заявляют, что жилье в СССР получить было практически невозможно, другие - что это было вполне реально, жилье давали достаточно быстро. Как ни парадоксально, но оба эти утверждения верны. Очень трудно, а иногда и практически невозможно было получить жилье или расширить жилплощадь работникам небольших организаций, не имеющих собственного жилого фонда, находящихся в крупных городах – различных НИИ, проектных институтов и так далее. В то же время на строительстве новых заводов, электростанций, в новых городах на периферии получить квартиру было нетрудно. Но и сменить работу в этих городах было сложно. СССР таким образом привязывал работников к предприятиям не только пропиской, но и жильём.
Второй вопрос касается злоупотреблений при распределении жилья. Конечно, злоупотребления были, а в конце 80х были уже многочисленные факты незаконного выделения квартир за деньги. При этом надо учесть, что для партийных функционеров обычно строились отдельные дома. Не вдаваясь в рассуждения, насколько это этично, стоит сказать только, что дома эти были более благоустроенными, чем жилье для простых людей, и даже по этой причине функционеры не очень-то и просили жилье в обычных домах.
Жилье можно было получить от родителей по наследству только в том случае если вы были прописаны в нем. Во всех прочих случаях жилье вы получить по наследству не могли или получали его с обременением в виде обязательной сдачи вашего нынешнего обиталища. Тут были лазейки. Например можно было развестись и прописаться под этим соусом к престарелым родственникам - после их смерти вы становились владельцем их жилья.
В СССР существовало еще служебное (временнное) жилье, в котором жили, например, военные, или работники ЖЭКов. Именно служебными квартирками в нежилом фонде привлекали дворников в Москву. Через 10 лет службы квартира безакцепно становилась постоянной жилплощадью, поэтому ЖЭКи старались переселять дворников почаще.
В конституцию СССР 77 года вписали «право на жилище» поэтому выселить в никуда в СССР формально не могли, также насильственное переселение было запрещено в в период с 15 сентября по 15 апреля, но выселить в развалюху - никто не мешал. Что и практиковалось.
Конечно же многим знакома эта тема так сказать по практике, но молодое поколение может быть все же узнает из этой статьи чуть больше, чем "в СССР всем раздавали жилье бесплатно". Процесс то был намного сложнее и запутаннее.
Итак, в основном было четыре возможности обзаведения жильем - получить государственную квартиру, построить дом, купить кооперативную квартиру и получить жилье от родителей по месту прописки.
Теперь о них подробнее...
В отношении кооперативов все почти просто - в организации, на предприятии или в городе, районе создавался жилищный кооператив. Этот кооператив получал ссуду от государства или предприятия, на который строил дом.
Желающие приобрести жилье (из членов этой организации, предприятия) вступали в этот кооператив, выплачивая вступительный пай и ежемесячные взносы. Из членов кооператива создавалась очередь на получение жилья.
По окончании строительства дома квартиры распределялись между очередниками, которые продолжали выплачивать взносы - до возмещения Ссудодателю затрат на строительство квартиры. В некотором смысле, это было похоже на современную ипотеку, однако с важным отличием - не было грабительского ссудного процента.
Но даже После выплаты взносов квартира не становилась собственностью жильца, она оставалась в коллективной собственности ЖСК, ее можно было продать только члену этого кооператива, причем только по решению общего собрания.
Как правило в кооперативе формировалась внутренняя очередь на улучшение жилищных условий и очередность в этой очереди была важнее вашего взаимного желания. Поэтому можно было лишь вернуть вступительный взнос, да и то с вычетом износа.
Однако, кооперативное строительство составляло всего 7-10% от требовавшегося в СССР, и естественно, все желающие приобрести жилье через кооперативы не могли, на вступление в них были огромные очереди.
В начале 80х годов попытались улучшить положение - в рамках госпрограммы «Каждой семье - отдельную квартиру» было организовано около 100000 жилищных кооперативов, однако в связи с последующей перестройкой и другими изменениями в стране, многие из них были достроены только уже к концу 90х, так что людям пришлось больше 10-и лет ждать получения своего жилья и зачастую серьезно доплачивать.
Кроме кооперативов, жилье строили сами жители. Особенно сильно индивидуальное строительство было развито в начале 50х годов. После войны в стране сложилось очень тяжелое положение с жилищным фондом, особенно в городах, подвергавшихся бомбежкам или входивших в зону военных действий. За счастье считалось получить комнату в общежитии, на уж в коммуналке - тем более.
Жилищно-строительный комплекс был изначально не рассчитан на массовое строительство жилья, по этой причине, особенно в небольших городах, всем желающим семьям стали выдавать В АРЕНДУ участки под постройку индивидуальных домов. Получить тогда такой участок было несложно, и это поощрялось.
Достаточно было предоставить сведения о составе семьи, месте жительства и работы претендента, и написать заявление, и вопрос решался в считанные дни. Размер участка был разным в зависимости от конкретных условий — в более-менее крупных городах -4-6 соток, в райцентрах и небольших городках и поселках могло быть и 10-15 соток.
Однако, построить что попало на этом участке было нельзя: надо было получить в горисполкоме, у архитектора, проект на дом (обычно предлагалось несколько типовых вариантов на выбор), или представить на утверждение проект предполагавшегося к строительству дома.
После утверждения проекта на строительство можно было получить беспроцентную ссуду на строительство, которая могла составлять до 70% необходимой суммы и подлежала погашению в течении 10-15 лет.Но была одна подлянка, если вам вдруг взбредало в голову сменить место работы, то кредит следовало погасить в течении 6 месяцев.
Расходование ссуды контролировалось, контролировалось также,откуда брались материалы для строительства - два раза в год проверялись документы на все строиматериалы и изделия (накладные, оплаченные счета и т.д.). Документы должны были хранится у владельца дома до погашения ссуды.
Построенный дом (но не земля под ним) являлся индивидуальной собственностью владельца и мог быть продан им любому желающему по договорной цене, либо оставлен в наследство или подарен по его усмотрению. Если конечно у нашего счастливого наследника было желание в нем прописаться. Владеть жильем, но не прописываться в нем было нельзя.
Но уже в 60х годах, в связи с развитием государственного жилищного строительства, получить участок под индивидуальное строительство стало затруднительно, выдавались они большим семьям, заслуженным людям, и по большому блату - своим людям. Даже работникам паритйно-советских органов получить такой участок в более -менее крупных городах было практически невозможно.
После смерти Брежнева, при Андропове также была сделана попытка расширить индивидуальное строительство, но к началу 90х она также потерпела крах - участки стали не выдавать, а продавать, и простым людям они стали еще менее доступными.
И вот теперь мы подошли к основному способу обзаведения жильем в СССР - получению жилья в аренду от государства или предприятия в порядке очереди.
Государственное жилье было ведомственным и исполкомовским, то есть, получить его можно было на производстве (через ведомство, из его жилого фонда) или по месту жительства - по очереди в рай-горисполкоме.
Ведомственное жилье получали работники достаточно крупных предприятий и организаций, по месту жительства - работники небольших городских или районных организаций, не имеющих своего жилого фонда, а также некоторые категории людей, которым жилье давалось по отдельным законам (Герои СССР и приравненные к ним, женщины, награжденные медалью «Мать-героиня, заслуженные работники искусств и так далее).
Порядок постановки на учет в принципе, был почти одинаков - необходимо было собрать справки о составе семьи, имеющемся жилье, характеристику с места работы заявителя, и представить все это вместе с заявлением в жилищную комиссию исполкома или предприятия. На комиссии рассматривались документы претендента на получение жилья, и выносилось решение о его постановке на учет или в отказе.
Отказать могли в том случае, если на одного члена семьи в имеющемся жилье приходилась площадь, большая, чем положено по норме при постановке на очередь - в 70х годах нормой было 7 кв.метров на человека, а в 80х- 9 кв.метров. Некоторым категориям граждан полагалась дополнительная площадь как то преподавателям с ученым званием, архитекторам, но не всем, а только членам союза.
При этом следует иметь ввиду, что норма определялась из так называемой жилой площади - площади жилых помещений, без учета подсобных - то есть, площади кухни¸санузла, прихожей и так далее в учет не брались. Именно поэтому в советских планировках стремились их максимально уменьшить.
После вынесения решения о постановке на учет, если это было ведомственное жилье, человеку сообщалось о принятом решении и под каким номером он поставлен в очередь, если же он становился в городскую очередь - документы направлялись в исполком.
Из чего составлялся жилой фонд предприятия? Всем крупным предприятиям разрешалось строить за свой счет жилье для своих работников. При этом учитывались многие факторы - важность данного предприятия, наличие у него жилищного фонда, перспективы развития предприятий, необходимость привлечения дополнительных работников, и так далее.
Возможные сроки получения жилья зависели также от многих факторов - на некоторых предприятиях необходимо было ждать получения жилья несколько лет, на других можно было получить квартиру в течении года-двух и даже за несколько месяцев.
К примеру, в Москве или другом крупном городе получить квартиру было очень трудно - ждать приходилось десятилетиями, а на периферии, особенно при строительстве новых предприятий можно было получить жилье очень быстро, вплоть до нескольких дней после устройства на работу.
Кроме обычной очереди, на предприятиях и в исполкомах были так называемые льготные очереди - в них ставили так называемых льготников. Состоявшие в этих очередях получали жилье намного быстрее, чем обычные очередники.
Исполкомовский жилой фонд состоял из домов, имевшихся на балансе исполкома и строящихся для него, а также для города каждое предприятие (в том числе ЖСК) должно было отдавать 10% от построенного им жилья.
Порядок и нормы получения жилья от города был практически такой же, как на предприятии, однако очереди там были обычно намного длиннее.
Хочу здесь рассмотреть два вопроса, обычно поднимаемые при обсуждении жилищных проблем в бывшем СССР.
Первый касается самой возможности получения жилья, и имеет два противоположных суждения: одни заявляют, что жилье в СССР получить было практически невозможно, другие — что это было вполне реально, жилье давали достаточно быстро. Как ни парадоксально, но оба эти утверждения верны.
Очень трудно, а иногда и практически невозможно было получить жилье или расширить жилплощадь работникам небольших организаций, не имеющих собственного жилого фонда, находящихся в крупных городах - различных НИИ, проектных институтов и так далее.
В то же время на строительстве новых заводов, электростанций, в новых городах на периферии получить квартиру было нетрудно. Но и сменить работу в этих городах было сложно. СССР таким образом привязывал работников к предприятиям не только пропиской, но и жильём.
Второй вопрос касается злоупотреблений при распределении жилья. Конечно, злоупотребления были, а в конце 80х были уже многочисленные факты незаконного выделения квартир за деньги. При этом надо учесть, что для партийных функционеров обычно строились отдельные дома.
Не вдаваясь в рассуждения, насколько это этично, скажу только, что дома эти были более благоустроенными, чем жилье для простых людей, и даже по этой причине функционеры не очень-то и просили жилье в обычных домах.
И последнее.Жилье можно было получить от родителей по наследству только в том случае если вы были прописаны в нем. Во всех прочих случаях жилье вы получить по наследству не могли или получали его с обременением в виде обязательной сдачи вашего нынешнего обиталища.
Тут были лазейки. Например можно было развестись и прописаться под этим соусом к престарелым родственникам — после их смерти вы становились владельцем их жилья.
В СССР существовало еще служебное (временнное) жилье, в котором жили, например, военные, или работники ЖЭКов. Именно служебными квартирками в нежилом фонде привлекали дворников в Москву. Через 10 лет службы квартира безакцепно становилась постоянной жилплощадью, поэтому ЖЭКи старались переселять дворников почаще.
В конституцию СССР 77 года вписали "право на жилище" поэтому выселить в никуда в СССР формально не могли, также насильственное переселение было запрещено в в период с 15 сентября по 15 апреля,но выселить в развалюху — никто не мешал. Что и практиковалось.
Больше 30 лет прошло с тех пор, как Россия свернула с пути строительства коммунизма, а многие наши соотечественники до сих пор оглядываются назад. Мол, тогда жить было лучше. И медицина была бесплатная, и зарплаты стабильные, и квартиры давали бесплатно. Однако не стоит забывать, что очередники зачастую десятилетиями дожидались бесплатного жилья.
Сколько стоил рубль в СССР
Впрочем, рынок недвижимости в СССР тоже был. Можно было быстро получить квартиру, правда, за деньги. В то время, по словам генерального директора агентства Tweed Ирины Могилатовой, существовало несколько схем приобретения . Первая – это обмен с доплатой. Информацию искали в газете – бюллетене по обмену. Если квартира менялась на лучшую по площади или району, вносилась доплата. Допустим, комнаты меняли на однокомнатные квартиры, однокомнатные – на «двушки» и «трешки». Как в фильме «По семейным обстоятельствам», длинные цепочки по обмену просчитывали черные маклеры. Хотя, «де юро» это был обмен. Второй вариант быстро справить новоселье – купить кооперативное жилье.
1 советский рубль конца 70-х-начала 80-х годов прошлого века равен 180 современным рублям
Портал «Элитное.РУ» решил выяснить, сколько стоили квартиры на жилья, если пересчитать цены в современных рублях. Для начала о методике расчета. По данным Росстата, в 1985 году средняя зарплата жителя нашей страны составляла 199 руб., а в прошлом году – 36 тыс. (то есть, соотношение советского рубля к нынешнему примерно 1 к 180).
Теперь посмотрим, как за прошедшее время изменились цены на продукты. Например, яблоки во времена СССР стоили порядка 20 коп. за килограмм, сегодня – около 40 руб. Соотношение получается 1:200. Килограмм «Краковской» колбасы продавался за 3,2 руб., в настоящее время эта колбаса стоит примерно 470 (1:147). Картошка в советских магазинах стоила по 12 коп. за килограмм, сегодня – около 20 руб. (1:166). Связь между уровнем зарплат и стоимостью продуктов просматривается. Поэтому остановимся на следующем соотношении: 1 советский рубль конца 70-х-начала 80-х годов прошлого века равен 180 современным рублям.
Квартира в Печатниках за 1 млн рублей
Теперь о стоимости жилья в столице. «Во главу угла вставал вопрос московской прописки, – вспоминает журналист портала «Квартира в Москве» Алла Насонова. – Если ее не было, то цена вопроса доходила до 50 тыс. руб.». На квартиру (как правило, на окраине) уходило порядка 3-7 тыс. руб., а остальные деньги шли на организацию прописки в Москве. Конвертируем эти суммы в современные деньги. Получается, столичная прописка стоила около 8-9 млн руб., а в эту сумму бонусом входило квартира стоимостью в пределах от 500 тыс. до 1,3 млн руб.
Строилось много кооперативных домов, жилье в которых покупали сотрудники торговли и люди, вернувшиеся с заработков из северных регионов
Что можно было купить за 3-7 тыс. советских рублей, если прописка уже имелась? По словам эксперта рынка недвижимости Ирины Помигуевой, за 3,5 тыс. руб. человек мог приобрести в 9-этажном панельном доме в Печатниках. В то время в этом районе строилось много кооперативных домов, жилье в которых покупали сотрудники торговли и люди, вернувшиеся с заработков из северных регионов. Трехкомнатная квартира площадью 53 кв. метра в этих домах стоила 8,1 тыс. руб.
«Кооперативные дома сдавались с : на полу – паркет или немецкий линолеум, двери были оклеены пленкой под дерево, а в ванной комнате и на кухне была уложена керамическая плитка, – продолжает Ирина Помигуева. – Практически во всех квартирах были встроенные шкафы, а в некоторых даже встроенные кухни, что по тем временам считалось роскошью». Двухкомнатную квартиру в Бибирево площадью 46 кв. метров можно приобрести примерно за такие же деньги – 5,5-6 тыс. руб.
Жилищные кредиты в СССР
Квартиры, вспоминает издатель журнала «Новостройки» Алена Шевченко, продавались в рассрочку: первый взнос составлял около 30%, а оставшуюся сумму жильцы выплачивали в рассрочку. Жилищные кредиты часто были беспроцентными, но максимальная ставка по ипотеке в СССР не превышала 2%, а срок возврата, как правило, составлял 10-15 лет. «За двухкомнатную квартиру в районе метро «Щелковская» стоимостью около 6 тыс. руб. мои родители платили в месяц порядка 50 руб., – продолжает Алена Шевченко. – Это составляло меньше трети зарплаты моей мамы, которая в то время работала главным бухгалтером».
Во времена СССР, замечает управляющий партнер агентства ZIP Realty Евгений Скоморовский, местоположение жилья считалось не таким важным фактором, как сегодня. Зато серьезное значение придавалось таким параметрам как количество комнат, планировкам и материалам. Например, очень ценились кирпичные дома. «"Трешка" в кирпичном доме на Ленинском проспекте стоила 14 тыс. руб. (около 2,5 млн руб. в современных ценах – ред.), – замечает Ирина Помигуева. – И это было роскошное жилье!».
Не менее роскошная трехкомнатная квартира площадью 85 кв. метров в кооперативном «профессорском» доме, расположенном на юго-западе столицы, по словам основателя проекта «Ё-жилье» Натальи Павловой-Катковой, стоила около 12,5 тыс. руб. Если ориентироваться на современную классификацию, то эти квартиры можно отнести к бизнес-классу. Конечно, такого термина в то время не существовало, как, впрочем, и « ».
Самые престижные квартиры в Москве были в сталинских высотках, домах на Кутузовском проспекте
Однако элита была. Партийная, творческая. Была и элитная недвижимость. Самые престижные были в сталинских высотках, домах на Кутузовском проспекте, Тверской улице, Фрунзенской и Ростовской набережных. И это жилье в СССР тоже выходило на рынок. «Один мой приятель в конце 80-х годов получил гонорар за книгу в немецких марках, – рассказывает заместитель гендиректора «РСГ-Академическое» Филипп Третьяков. – Ему предложили за 5-6 тыс. марок купить двухкомнатную квартиру в доме, где располагается книжный магазин «Москва», правда, он отказался».
В современных реалиях такой отказ выглядит крайне непрактично. Но тогда ценность жилья была совершенно другой. Зачем платить, если полстраны получает квартиры совершенно бесплатно?! Например, одним из символов роскоши была машина. «В 75-м году одному из моих друзей посчастливилось стать обладателем автомобиля "Жигули " 3 модели, и ему предложили обменять машину на генеральскую дачу с большим участком в Красково, – вспоминает журналист Андрей Воскресенский. – Он отказался, ведь "дачи есть у всех, а “трешка” – это редкость"».