Стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Важно проводить различия между понятиями «стоимость», «затраты» и «цена». Стоимость обычно анализируется с точки зрения возможного покупателя и является мерой того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки. Цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках. Термин «цена» также используется для обозначения «запрашиваемой цены» продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки.
Существует много видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем стоимость может быть разделена на две широкие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Стоимость в обмене.
Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее также называют иногда объективной стоимостью , поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Обычной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость . Рыночная стоимость - это идеальный стандарт, который не всегда достижим. По этой причине цена сделки часто не совпадает с обоснованной рыночной стоимостью.
По определению, одобренному Международным комитетом по стандартам оценки и Европейской группой ассоциаций оценщиков, рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
«Расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена - наилучшая из достижимых по разумным соображениям для продавца и наиболее выгодная из достижимых по разумным соображениям для покупателя.
При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости.
«...За которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок, ожидает завершения сделки на дату оценки, все прочие элементы которой удовлетворяют определению рыночной стоимости.
«...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате, и эта дата, в которую, как считается, имеет место гипотетическая продажа и поэтому обычно она отлична от даты, когда оценка фактически подготовлена. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущие состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата отчета об оценке могут различаться, однако вторая не может предшествовать первой. Определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны в сделке по рыночной стоимости.
«...Между заинтересованным покупателем...» относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, уплаты которой от него требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать уровень рыночной стоимости выше достижимого по разумным соображениям.
«...И заинтересованным продавцом...» - подразумевается продавец, который не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на открытом рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника актива во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» - это гипотетический собственник.
«...В результате коммерческой сделки...» - коммерческой является сделка между сторонами, у которых нет никаких особых или специальных взаимоотношений (таких, как, например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены не характерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.
«...После проведения надлежащего маркетинга...» означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы имущество привлекло к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки.
«...При которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо...» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении суждений задним числом на более позднюю дату. Не обязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами, которые ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.
«...И без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одну из них не вынуждают и не заставляют совершать сделку.
Данное определение рыночной стоимости имеет одинаковый смысл и форму с определением, уже рассмотренным нами при изучении закона об оценочной деятельности.
Стоимость в пользовании.
Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Поскольку стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее часто называют субъективной стоимостью.
Одним из часто упоминаемых видов стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость. Инвестиционная стоимость – это стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие «типичного» покупателя или «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица. Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объектов, последствия налогообложения.
2. собственная стоимость
3. рыночная стоимость +
4. ликвидационная стоимость
3. балансовой стоимостью
Что из нижеперечисленного не соответствует определению ликвидационная стоимость
1. стоимость, рассчитанная по конкретному факту
2. разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности
3. стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности
4. стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства
5. стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора +
Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это
1. принцип полезности
2. принцип прогрессии и регрессии
3. принцип соответствия
4. принцип замещения +
5. Соблюдение какого из нижеследующих условий является необязательным при определении наилучшего и наиболее эффективного способа использования недвижимости
1. на данном рынке существуют достаточные экономические возможности для обоснования предложенного использования
2. предложенный вариант использования соответствует существующим или возможным нормам зонирования
3. население района не возражает против предложенного использования +
4. топография соответствует или может быть приведена в соответствие с предлагаемым вариантом использования
6.Несмотря на то, что прошлые показатели и настоящее состояние предприятия являются важными при оценке бизнеса, именно будущее придаст бизнесу экономическую стоимость. Данной утверждение является отражением принципа
1. ожидания +
2. замещения
3. альтернативности
4. будущей продуктивности
Если бизнес приносит нестабильно изменяющийся поток доходов, какой метод целесообразно использовать для его оценки
1. метод капитализации дохода
2. метод избыточных прибылей
3. метод дисконтированных денежных потоков +
4. метод чистых активов
Для подхода к оценке бизнеса базовым является экономический
Принцип замещения
2. затратный подход
3. сравнительный подход +
4. все перечисленное
5. доходный подход
Чем выше оценка инвестором уровня риска, тем большую ставку доходности он ожидает
1. верно +
2. неверно
Диверсификация приводит к снижению совокупного риска, который берут на себя инвесторы, принимая конкретное инвестиционное решение. Какой из приведенных ниже компонентов совокупного риска может быть снижен путем соответствующей диверсификации
1. страновой риск
2. операционный (производственный) риск
3. риск, связанный с изменением ставки процента
4. инфляционный риск +
Когда целесообразно использовать метод дисконтированных денежных потоков
1. имеется достаточное количество данных по сопоставимым объектам
2. ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих +
3. ожидается, что будущие денежные потоки приблизительно будут равны текущим
4. можно с достаточной долей достоверности оценить будущие денежные потоки
12.Денежный поток для собственного капитала можно определить следующим образом: Чистая прибыль + износ + прирост собственного капитала - капитальные вложения
Неверно
13.Оценка стоимости собственного капитала по методу стоимости чистых активов получается в результате
1. оценки всех активов компании
2. оценки основных активов
3. ничего из вышеперечисленного
4. оценки всех активов компании за вычетом всех ее обязательств +
14. Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых издержек
1. действительный валовой доход +
2. потенциальный валовой доход
3. платежи по обслуживанию долга
15. Что из нижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении общего коэффициента капитализации
1. премия за риск
2. премия за низкую ликвидность
3. безрисковая ставка +
Премия за управление недвижимостью
Какое из нижеследующих утверждение неправильно
1. коэффициент капитализации для здания включает доход на инвестиции и возврат стоимости инвестиции +
2. норма отдачи включает только доход на инвестиции
3. коэффициент капитализации для земли включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций
4. общий коэффициент капитализации включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций
Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки стоимости земли
1. затратный +
2. рыночный
3. все перечисленные
4. доходный
Существуют следующие виды износы (необходимо выбрать правильный ответ)
физическое устаревание, функциональное устаревание, устаревание по местоположению, внешнее воздействие
физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный износ +
устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание, физическое устаревание, физическое устаревание, долгосрочный износ
Определение стоимости гудвилла исчисляется на основе
1. оценки нематериальных активов
2. оценки избыточных прибылей +
4. всего вышеперечисленного
5. оценки стоимости предприятия как действующего
Что из нижеследующего не является корректировками, применяемыми при оценке объекта методом сравнительного анализа продаж
1. процентная корректировка
2. корректировка экономического коэффициента +
3. долларовая корректировка
4. корректировка по единицам сравнения
Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор
1. делением цены продажи на потенциальный или действительный валовой доход +
2. делением действительного валового дохода на цену продажи
3. делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход
4. делением чистого операционного дохода на цену продажи
22. В какую из статей обычно не вносятся поправки при корректировке баланса в целях определения стоимости чистых активов
1. "Запасы"
2. "Дебиторская задолженность"
3. "Основные средства"
4. "Денежные средства" +
Оценка стоимости миноритарного пакета акций открытого типа может быть получена
2. при использовании метода рынка капитала +
Оценка стоимости контрольного пакета может быть получена
1. при использовании метода рынка капитала и добавлении премии за контроль+
2. при использовании метода дисконтированного денежного потока
3. при использовании метода стоимости чистых активов
4. при использовании метода сделок
Оценка стоимости миноритарного пакета акций компании закрытого типа может быть получена
1. при использовании метода сделок
2. при использовании метода рынка капитала и вычитании скидки за недостаток ликвидности +
3. при использовании метода дисконтированного денежного потока
4. при использовании метода стоимости чистых активов
Лица, заинтересованные в оценке капитала ФПГ
1. правительство
2. инвесторы +
3. налогоплательщики
4. таможенники
Вид стоимости, соответствующий выявлению истинной картины финансового положения ФПГ
1. ликвидационная стоимость +
2. рыночная стоимость
3. балансовая стоимость
4. инвестиционная стоимость
Какой показатель лучше использовать при оценке капитала вновь созданной ФПГ
1. рентабельность акций +
2. дивидендный выход
3. прибыль на акцию
4. цену-прибыль
Что собой представляет капитализация
1. произведение акций, находящихся в обращении, и их рыночной стоимости
2. произведение акций и дивидендов +
3. произведение акций и их балансовой стоимости
4. произведение акций, находящихся в обращении, и прибыли на акцию
Аренда - это
1. вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала
3. + юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях
Агент - это
1. + специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющий членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям
2. брокер, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров
3. лицо, получающее средства с ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях
4. посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя
Недвижимость - это
1. Регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов, не требующий от получателя предпринимательской деятельности
3. +Участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, зданиями и сооружениями
Заемщик - это
1. +лицо, получающее средства с ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях
2. посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя
Брокер - это
1. лицо, получающее средства с ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях
2. +посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя
3. специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющий членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям
4. брокер, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров
Девелопмент - это
2. передача вещи в залог без передачи владения
4. +проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях
Ипотека - это
1. юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях
2. +передача вещи в залог без передачи владения
3. вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала
Инвестиции - это
1. + вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала
2. совокупность сделок с недвижимостью, потоков информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений
3. юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях
4. передача вещи в залог без передачи владения
Левередж - это
1. юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях
2. +рычаг, использование заемных средств для финансирования недвижимости
3. вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала
4. совокупность сделок с недвижимостью, потоков информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений
Рента - это
1. + Регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов, не требующий от получателя предпринимательской деятельности
2. юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях
3. рычаг, использование заемных средств для финансирования недвижимости
4. вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала
Риэлтер - это
1. посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя
2. специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющий членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям
3. +брокер или агент недвижимости, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров
4. лицо, получающее средства с ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях
Рынок недвижимости - это
1. +совокупность сделок с недвижимостью, потоков информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений
2. юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях
3. вложение средств в инвестиционные товары или иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала
Акт передачи - это
1. Документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец продать ее на установленных условиях
2. Документ о передаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество в качестве гарантии выплаты долга
3. Подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне
4. +Док-т, испол-емый иногда вместо закладной в зав-ти от хар-ра закон-ва в отн-нии недвижимости. Удост-ет передачу титула на землю дов. лицу в кач-ве залога, к-рый обесп-ет гарантию выплаты долга на условиях и к-рый возвр-ся после выплаты долга
Закладная - это
1. Подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне
2. Документ, использ-й иногда вместо закладной в завис-ти от хар-ра зак-ва в отнош недвиж. Удостоверяет передачу титула на землю доверенному лицу в качестве залога, кот-й обесп-т гар-ю выплаты долга на усл-х и кот-й возв-ся после выплаты долга
3. Документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец продать ее на установленных условиях
4. + Документ о передаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество в качестве гарантии выплаты долга
Кадастр - это
1. Составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении
2. + Учетный список, налог реестр. Систематич поддерживаемый публ-й реестр сведений об объектах недвиж-и на терр-и страны или ее региона, основанный на топограф-й съемке границ участков недвижимой собств-ти, кот-м присв-ся надлежащие обозн-я
3. Свод государственных законов юридических гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности
4. Составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости на крупномасштабных картах и в документах
Кодекс земельный - это
1. + Свод государственных законов юридических гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности
3. Составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении
Листинг - это
1. +Контракт между собственником недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже недвижимой собственности, а собственник согласен оплатить брокеру комиссионные услуги
4. Подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне
Регистр недвижимости - это
1. Свод государственных законов юридических гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности
2. Составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости на крупномасштабных картах и в документах
3. + Составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении
4. Учетный список, налог реестр. Систематич поддерживаемый публ-й реестр сведений об объектах недвиж-и на терр-и страны или ее региона, основанный на топограф-й съемке границ участков недвижимой собств-ти, кот-м присв-ся надлежащие обозн-я
Регистр поземельный - это
1. Составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости на крупномасштабных картах и в документах
2. +Составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении
3. Учетный список, налог реестр. Систематич поддерживаемый публ-й реестр сведений об объектах недвиж-и на терр-и страны или ее региона, основанный на топограф-й съемке границ участков недвижимой собств-ти, кот-м присв-ся надлежащие обозн-я
4. Свод государственных законов юридических гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности
Реституция - это
1. Совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра, включая при необходимости процедуру кадастровой съемки, с оформлением соответствующих документов
2. Все вышеперечисленное
3. +Восстановление в прежнем правовом имущественном положении возвращение собственности законному владельцу
Эскроу - это
1. Док-т, исполь-мый иногда вместо закладной в зав-ти от хар-ра закон-ва в отн-нии недв-ти. Удостоверяет передачу титула на землю дов-му лицу в кач-ве залога, кот-й обесп-ет гарантию выплаты долга на условиях и к-рый возвр-ся после выплаты долга
2. Документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец продать ее на установленных условиях
3. Документ о передаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество в качестве гарантии выплаты долга
4. *Подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне
Имущественное право - это
1. *Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи имущества в аренду участка недвижимости
2. Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества
3. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.
4. Право владения, пользования распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.
Право собственности - это
1. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.
2. Право владения, пользования распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.
3. Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи имущества в аренду участка недвижимости
4. *Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества
Тендер - это
1. Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества
2. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.
3. * Право владения, пользования распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д
4. Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи имущества в аренду участка недвижимости
Титул - это
1. *Законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую силу
2. Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи имущества в аренду участка недвижимости
3. Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества
4. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д.
Доходной стоимости
103. Физический износ - это:
1. * потеря стоимости за счет естественных процессов во время эксплуатации
2. действие факторов извне - изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и тД
3. потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного здания (сооружения) обеспечить полезность по сравнению с новым зданием (сооружением), созданным для таких же целей
104. Метод сравнения продаж наиболее действенен:
1. для недавно построенных объектов
2. для доходной недвижимости
3. *для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации
105.Какой метод не используется при пересчете чистого дохода в текущую стоимость:
Метод прямого сравнения
2. метод дисконтирования денежных потоков
3. метод прямой капитализации
106.Заключительный шаг в процессе оценки:
1. использование трех методов оценки
2. анализ рыночной информации
Согласование результатов
107. В чем уникальность объекта недвижимости:
1. в наборе передаваемых прав
2. в дате постройки
В местоположении
108. Функциональный износ это:
Для доходной недвижимости
3. *для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации
110. Какой правовой документ регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации:
112. Совокупное предложение земли:
1. эластично *
Неэластично
3. абсолютно неэластично
113. Вознаграждение оценщика определяется:
1. заказчиком
2. * государством
3. в зависимости от конечной стоимости оцениваемого объекта
4. в зависимости от затрат времени оценщика и затрат на сбор, обработку и оформление информации
114. Дисконтирование - это:
118. В соответствии с нормативными актами по переоценке основных фондов, какой вид стоимости должен определять эксперт-оценщик:
1. остаточную стоимость
2. рыночную стоимость *
3. остаточную стоимость замещения
С учетом износа
3. затратный
4. рыночный
122. Каким образом может быть охарактеризована "стоимость в пользовании":
1. стоимость для конкретного пользователя
2. наиболее вероятная цена
3. объективная стоимость *?
4. ликвидационная стоимость
123. При оценке стоимости объекта недвижимости в целях страхования риска предпочтение часто отдается:
Затратному подходу
2. рыночному подходу
3. доходному подходу *
124. Верно ли, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше рыночная стоимость:
1. неверно
125. Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания:
1. неверно
2. верно *
126. При оценке влияния местоположения на рыночную стоимость не учитывается:
1. радиус обслуживания учреждениями культурно-бытового назначения
2. **средний размер семьи по населению
3. загрязнение территории
127. Рыночная стоимость объекта это:
1. * мера издержек, необходимых для создания объекта, сходного с оцениваемым
2. сумма, затраченная на покупку сходного объекта в прошлых сделках
Затратный метод
129. Первостепенную роль в определении стоимости земельного участка (землепользования) играет:
1. обеспеченность социальной инфраструктурой
2. наличие удобного подъезда
3. местоположение
Вопрос №2
Изучено несколько предложений объектов на рынке недвижимости:
Таблица 1
Выделенные красным это правильные
1. Какой из нижеприведенных видов стоимости является синонимом понятия "стоимость в обмене"
1. стоимость для конкретного производства
2. собственная стоимость
3. рыночная стоимость +
4. ликвидационная стоимость
2. Стоимость бизнеса для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется
1. инвестиционной стоимостью +
2. стоимостью действующего предприятия
3. балансовой стоимостью
4. обоснованной рыночной стоимостью
Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Несмотря на явное сходство в теории оценки понятие стоимости, затрат и цены принято различать.
Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель готов заплатить за оцениваемую стоимость.
Расходы - это мера затрат, необходимых для того, чтобы создать объект подобный оцениваемого. Расходы влияют на рыночную стоимость, но однозначно ее не определяют. Дорогостоящий объект может иметь низкую полезность и соответственно - невысокую стоимость.
Цена - это исторический факт, который отражает расходы на покупку подобных объектов в прошлых сделках, а также настоящее факт отображения цены предложения продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют собой обоснованную меру стоимости на дату оценки.
Согласно операционными потребностями и функциональному назначению существуют различные модификации стоимости.
Стоимость делится на две широкие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Стоимость в обмене - это цена, которая преобладает на свободном, открытом конкурентном рынке. Она определяется на основе равенства между реальными экономическими факторами, поэтому ее называют объективной стоимости. Наиболее распространенной формой объективной стоимости является рыночная стоимость.
Краеугольным камнем теории оценки является понятие "рыночная стоимость". Под ней понимают высшую денежную сумму (цену), за которую передается имущество (титул собственности) в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и продавцом на действительную дату оценки при соблюдении следующих условий:
Открытости и конкурентоспособности рынка, на котором свободно взаимодействует достаточное количество контрагентов, связанных с продажей и покупкой аналогичных объектов собственности;
Покупатель и продавец оцениваемой собственности четко осведомлены об основных характеристиках недвижимости и состояние рынка, действуют разумно со знанием дела и без принуждения;
Срок экспозиции объекта собственности на рынке должен быть достаточным для привлечения необходимого количества потенциальных покупателей, которые образуют данный сегмент рынка.
Рыночная стоимость как идеальный стандарт не всегда может быть достижимой, поэтому реальная рыночная цена сделки часто существенно отличается от рыночной стоимости.
Особым случаем применения как базы оценки рыночная стоимость объекта при условии существующего использования, то есть при условии предположение, что при неблагоприятной возможности, его дальнейшее использование будет происходить таким же образом, что и на дату оценки.
С учетом степени рыночности стоимости объекта выделяют нерин- кову стоимость и нерыночной нормативно-расчетную стоимость, которые формируются на основе методик и нормативов утвержденных соответствующими государственными учреждениями (например, при начислении налогов, страховых взносов, пошлин и других).
Ликвидационная стоимость - это денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи оцениваемой собственности в очень короткий срок для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением ее рыночной стоимости.
Залоговая стоимость - это оценка по рыночной стоимости имущества (имущественных прав) как средства повышения гарантии обеспечения обязательств при ненадлежащем исполнении условий договора и ликвидации возможных от этого неблагоприятных имущественных последствий.
Страховая стоимость - базируется на стоимости замещения (воспроизводства) объекта оценки в целом или отдельных его элементов, подверженных риску разрушения (уничтожения). На основе страховой стоимости определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.
Арендная стоимость - расчетная величина стоимости объекта оценки, используемая для определения норматива арендной платы. В качестве базы арендной стоимости преимущественно выступает (принимается) рыночная стоимость и рыночная стоимость недвижимости при существующем использовании.
Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) - это мера ценности собственности отдельного пользователя или группы пользователей, является составной частью действующего предприятия без учета наиболее эффективного ее использования и величины денежного эквивалента от возможной продажи. Поскольку стоимость собственности в пользовании удовлетворяет потребности конкретного пользователя то ее часто называют субъективной стоимости.
Наиболее распространенным проявлением стоимости в пользовании есть инвестиционная стоимость . Под ней понимают стоимость объекта недвижимости определенную в конкретных условиях, цели и результативности инвестирования.
Балансовая стоимость - это отраженная в бухгалтерской отчетности первоначальная стоимость активов проиндексирована на дату последней переоценки и уменьшенная на сумму амортизационных отчислений.
Налоговая стоимость - это стоимость, которая рассчитывается в соответствии с порядком, определенным законодательством о налогообложении собственности.
Стоимость замещения - это совокупность затрат в текущих рыночных ценах на создание нового функционального аналога, который имеет эквивалентную с оцениваемым объектом полезность.
Стоимость воспроизводства - это совокупность затрат на создание таких же, или очень похожих материалов новой точной копии объекта оценки при учете существующих рыночных цен на дату оценки.
Остаточная стоимость замещения - есть суммарной величине рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании и стоимости замещения расположенных на участке зданий и сооружений за вычетом всех видов их износа (обесценения). Эта разновидность стоимости замещения используется как база оценки объектов недвижимости специального назначения, не имеют рыночного спроса.
Утилизационная стоимость - это денежный эквивалент, который ожидается получить от продажи выбывающих материальных активов или их составляющих компонентов для альтернативного использования. Эту стоимость также называют окончательной ликвидационной стоимостью .
Скраповая стоимость - это вторичная стоимость совокупности материалов которую можно получить при разрушении (ликвидации) объекта оценки.
Таможенная стоимость - это эквивалент стоимости импортированных объектов, которая используется для расчетов пошлины, сборов и других таможенных и связанных с ними платежей.
Каждый из перечисленных видов стоимости или в обмене, то в использовании, имеет свою область применения и ограничения.
Выбор той или иной модификации стоимости зависит от особенностей объекта, поставленной цели и порядка оценки.
Читайте также:
|
Стоимость обмена носит объективный характер и служит проведению операций с недвижимостью на рынке: покупке, продаже, передачи в залог, сдаче в аренду и другим функциям. К стоимости обмена относят:
Рыночную;
Ликвидационную;
Страховую;
Арендную и пр.
Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.
Ликвидационная стоимость – денежная сумма, в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения, представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.
На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородности.
Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если:
На дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
Период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
Состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е. не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
При определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.
Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.
Утилизационная (скраповая) стоимость – стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.
В зависимости от характера аналога различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Под стоимостью воспроизводства принято понимать стоимость объекта собственности, создаваемого по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемый, но по ныне действующим ценам. Стоимость замещения определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений. По мере развития рыночных отношений предусмотрен переход к исчислению налога от рыночной или кадастровой стоимости, как это принято в развитых странах. Например, в Испании, для целей налогообложения производится периодическая (один раз в 8 лет) ревизия кадастровой стоимости всех единиц недвижимости муниципалитетов для приведения ее в соответствие с рыночной стоимостью.
Глава 3. ВИДЫ СТОИМОСТИ, ПРИНЦИПЫ И ПРОЦЕДУРЫ ЕЕ ОЦЕНКИ
Стоимость. Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения.
Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью - способностью вещей содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение - и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость - того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами не возможно удовлетворить наши потребности”.
Во-вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.
В-третьих, стоимость связывается также с относительной редкостью вещей: для того чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т. е. потребность в таких вещах должна превышать их наличие (предложение).
В-четвертых, вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость, рассматриваемая как категория обмена, характеризует привлекательность вещи как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.
В-пятых, существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо свойства самой вещи и (или) отношение людей к ней, а с другой стороны, что претерпела изменение ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.
Стоимость в пользовании . Стоимость вещи с точки зрения Ю человека, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей, называют стоимостью в пользовании. Стоимость вещи в пользовании для конкретного человека определяется его индивидуальными вкусами, взглядами, пристрастиями, симпатиями и антипатиями. Разные люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи, имеют разные Планы и ожидания относительно ее будущего использования. Существует множество других обстоятельств, в силу которых Стоимости в пользовании одной и той же вещи для разных людей могут существенно различаться.
Стоимость в обмене . Стоимость, рассматриваемую в связи отчуждением вещи и проявляющуюся в форме цены при Обмене этой вещи на другие вещи или деньги, называют стоимостью в обмене или меновой стоимостью. Поскольку в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, в дальнейшем мы будем говорить об обмене вещи на деньги, т. е. о продаже.
Отличие стоимости в обмене от стоимости в пользовании заключается в том, что стоимость в пользовании есть характеристика вещи с точки зрения ее конкретного обладателя (реального или потенциального) и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость в обмене, напротив, объективируется только при продаже вещи и тем самым основывается на суждениях, по крайней мере, двух сторон, участвующих в сделке. Более того, стоимость в обмене обычно рассматривается не просто в рамках некоторой конкретной сделки между конкретными лицами, но как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Поэтому термины “стоимость в обмене” и стоимость” часто используются как синонимы.
Даже если вещь имеет самую высокую стоимость в пользовании для некоторого конкретного лица, это само по себе не означает, что стоимость этой вещи в обмене будет столь же вы сока: стоимость в обмене зависит от того, насколько высоко оценивается полезность вещи рынком. По образному выражению А. Маршалла, “не следует полагать, что собственник передаваемых благ, когда он их передает, всегда может выручить всю денежную стоимость, которую они для него составляют. Например, хорошо сшитый костюм может вполне стоить цены, назначенной дорогим портным, так как заказчик считает его для себя необходимым и не в силах заставить портного сшить его за меньшую цену, но сам заказчик не сможет продать его и за полцены”
Стоимость и цена . Термин “цена” часто используют как си л стоимости в обмене, хотя это разные понятия. В дальнейшем будем понимать цену как определенную денежную сумму, передаваемую покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется с собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой реальной или предполагаемой сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещи в пользовании для конкретных покупателя и продавца.
Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене - это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.
Экономическая теория, однако, утверждает, что независимо от того, как различаются и как изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и этот закон - стоимость вещи, В Связи с этим конкретные изменения цен в конечном счете, связаны с изменениями стоимости вещей, а в более общей форме - соотношением спроса и предложения.
Точно так же температура воздуха, устанавливающаяся в каждый конкретный день, теоретически может оказаться СКОЛЬ угодно высокой или низкой, но никто не станет отрицать наличия общей закономерности, описывающей как диапазон возможных значений температуры, так и ее изменения СО временем. Эта закономерность определяется географическим положением местности, скоростью и направлением господствующих ветров и другими фундаментальными факторами.
Стоимость и затраты . Понятия “стоимость” и “затраты” также не совпадают. для того чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном жилом районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости - огромна.
Стоимость, безусловно, связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода в оценке.
Рыночная стоимость . Она относится к числу конкретных определений в рамках категории стоимости в обмене и широко используется в качестве законодательно установленного стандарта не только в оценке недвижимости, но и в других сферах оценки.
Согласно распространенному определению рыночная стоимость - это цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести.
Более полно уяснить глубокий смысл этого краткого определения можно в сопоставлении с определениями рыночной стоимости, принятыми в других странах. Так, в стандартах профессиональной оценочной деятельности” США рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, за которую имущество могло бы быть продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий справедливой сделки, когда и покупатель, и продавец действуют благоразумно и со знанием дела и в предположении, что цена не подвержена каким-либо чрезмерным воздействиям. В этом определении подразумевается, что продажа имущества совершалась бы, а права на него переходили бы от продавца к покупателю на определенную дату в условиях, когда:
1) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;
2) обе стороны в сделке хорошо информированы либо пользуются квалифицированными консультациями и действуют таким образом, чтобы в наибольшей степени удовлетворить собственные интересы;
З) имущество предлагается к продаже на открытом рынке в течение разумно необходимого времени,
4) покупка оплачивается долларами США или эквивалентными им финансовыми инструментами,
5) цена представляет собой нормальную компенсацию за продаваемое имущество, на размер которой не влияют какие-либо специальные финансовые условия или уступки, оказываемые кем бы то ни было, имеющим отношение к сделке
Тем самым рыночная стоимость определяется как результат своего рода “мысленного эксперимента”, проводимого оценщиком, - справедливой гипотетической сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий
· открытость рынка, на котором совершается сделка;
· конкурентность рынка;
· типичная мотивация сторон;
· разумная информированность сторон;
· достаточное время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи;
· использование типичных средств платежа;
· отсутствие необычных финансовых условий сделки.
Под открытостью рынка понимается отсутствие каких- либо серьезных препятствий финансового, правового, технологического или иного характера, которые затрудняли бы или делали невозможным появление на рынке новых покупателей и продавцов и их уход с рынка.
Степень конкурентности рынка определяется числом продавцов и покупателей, степенью стандартизированности (однородности) товара, контроля над ценами со стороны отдельных продавцов и покупателей, открытости рынка, наличием неценовой конкуренции. Диаметрально противоположными моделями рынка являются рынок чистой конкуренции и рынок чистой монополии.
Никакие реальные рынки, в том числе и рынки недвижимости, не являются в полной мере чисто конкурентными или чисто монопольными. Поэтому, определяя рыночную стоимость, необходимо лишь допускать, что гипотетическая продажа оцениваемого объекта происходила бы при той степени конкуренции, которая является нормальной для соответствующего рынка.
Требование типичной мотивации продавца и покупателя в сделке купли-продажи означает, что стороны в первую очередь должны руководствоваться стремлением в наилучшей степени удовлетворить собственные экономические интересы.
Одно из проявлений нетипичной мотивации - так называемое состояние крайней необходимости, в котором может находиться продавец или покупатель. для продавца такая ситуация возможна, например, когда необходимо срочно продать не движимость для получения денег на какие-либо неотложные нужды. Покупатель, не имеющий крыши над головой и лишенный возможности ждать, может согласиться на явно несправедливые условия, чтобы как можно скорее приобрести жилье. Сделки на крайне невыгодных условиях, совершение которых было обусловлено стечением особых обстоятельств, чем воспользовалась одна из сторон, не только не должны рассматриваться в качестве ценовых индикаторов рыночной стоимости, но и могут быть признаны судом недействительными по российскому праву.
Степень информированности сторон о свойствах продаваемого имущества, а также о характере и состоянии рынка существенным образом влияет на оценку продавцом и покупателем полезности имущества Поэтому и продавец, и покупатель должны обладать информацией, нормально необходимой для того, чтобы каждый из них мог с достаточной степенью достоверности оценить размер собственных экономических выгод
Возможна, к примеру, ситуация, когда в центре большого города офисные помещения в среднем стоят вдвое дороже жилых Продавец квартиры, которая может быть без особых затрат переоборудована в офис, может не подозревать о таком способе ее использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т е недооценить продаваемое имущество Именно поэтому необходимым элементом любой оценки является определение наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта
Время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи, должно быть достаточным для того, что бы продавец мог найти покупателя Рынки недвижимости, за исключением, быть может, обширных рынков стандартизированных квартир, имеют свою специфику, определяющуюся уникальностью каждого объекта. Как правило, продажа недвижимости требует достаточно продолжительного времени для того, чтобы продавец мог найти покупателя, а покупатель - продавца Кроме того, покупатель должен удостовериться в юридической “чистоте” продаваемого объекта, провести консультации со специалистами, осмотреть объект и т д
Следовательно, при продаже недвижимости должно быть обеспечено достаточное время для того, чтобы сделка могла со стояться на нормальных условиях. Слишком сделка, вероятнее всего, свидетельствовала бы о нетипичной мотивации или недостаточной информированности одной или обеих сторон
В качестве средства платежа должны использоваться деньги или их общепринятый эквивалент. В противном случае бывает трудно или вовсе невозможно соотнести действительную ценность компенсации, полученной продавцом, с определенной денежной суммой, так как применение различных подходов, методик и переводных курсов может внести значительные искажения в денежную оценку сделки.
Ни одна из сторон и никто другой, имеющий отношение к сделке, не должен предоставлять никаких необычных финансовых условий или уступок. Такие уступки могут предоставляться, например, в сделках между родственниками или любыми другими сторонами, которые помимо рассматриваемой сделки связаны иными обязательствами экономического или внеэкономического характера (материнские и дочерние компании). В частности, не должны использоваться разного рода льготные кредиты, обусловленные политическими, социальными или иными сходными факторами.
Реальные сделки с недвижимостью в той или иной степени испытывают воздействие самых различных факторов, не относящихся непосредственно к рыночным условиям, и редко удовлетворяют в полной мере всем перечисленным требованиям. Однако для того чтобы цена какой-либо конкретной сделки могла считаться хорошим приближением к рыночной стоимости, не требуется абсолютного соответствия всем условиям, приведенным в определении рыночной стоимости. Важно лишь, чтобы отклонения носили нормальный характер и не воздействовали бы чрезмерно на цену сделки.
В силу принципиально неустранимых специфических особенностей, присущих любой реальной сделке с недвижимостью, а также в силу уникальности каждого объекта недвижимости оценщик никогда не утверждает, что оцениваемый объект обязательно будет продан по цене, равной его рыночной стоимости. Оценочное заключение о рыночной стоимости является лишь прогнозом относительно того, какой могла бы с наибольшей вероятностью оказаться цена продажи объекта в определенный момент времени без существенного отклонения от условий, приведенных выше.
Важно понимать, что в определении рыночной стоимости не имеются в виду, какие бы то ни было конкретный продавец или конкретный покупатель оцениваемого имущества: речь идет о гипотетической сделке между типичным продавцом и типичным покупателем - воображаемыми репрезентативными участниками рынка, чьи взгляды и суждения характерны для большинства реальных участников рынка, на котором совершается эта сделка.
Наконец, особо существенно, что оценщик как профессионал, обладающий специальными навыками и познаниями, способен проводить внимательный анализ и делать глубокие выводы о стоимости оцениваемого имущества. Эти выводы, вполне вероятно, будут отличаться от того, как стоимость имущества оценивается рынком. Рынок может, по мнению оценщика, «заблуждается» относительно стоимости имущества, “недооценивать” или, напротив, “переоценивать” его. Тем не менее рыночная стоимость определяется именно рынком, а не самим оценщиком независимо от того, или “не прав” рынок с точки зрения оценщика.
Следовательно, оценивая рыночную стоимость, оценщик: в своем “мысленном эксперименте” мыслить и действовать таким образом, как мыслил бы и действовал типичный частник рынка, продающий или покупающий оцениваемое имущество. Если же оценщик будет руководствоваться собственными взглядами и суждениями, он получит не рыночную стоимость, а нечто совсем другое - ту стоимость, которая стала бы рыночной, если бы рынок состоял преимущественно из профессионалов, подобных самому оценщику.
Инвестиционная стоимость . Она в отличие от рыночной Есть стоимость имущества с точки зрения конкретного реального или потенциального собственника (инвестора), определяются его индивидуальными инвестиционными требованиями, склонностями и предпочтениями и являющаяся поэтому проявлением стоимости в пользовании.
Так, инвестиционная стоимость коммерческого здания, расположенного на оживленной улице в центре города, определяется исходя из того, кто и каким образом использует (либо собирается использовать) это здание, и может быть соотнесена прежде всего с теми доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже (или приобрел при покупке).
Если здание принадлежит преуспевающему врачу, занимающемуся частной практикой и имеющему постоянных богатых клиентов, привыкших из года в год приходить в одно и то же место, инвестиционная стоимость здания для него, вероятно, будет иной, чем для рядового торговца, для которого потери в доходе, вызванные переменой места торговли, будут, скорее всего, незначительны либо их не будет вовсе. По тем же при чинам инвестиционная стоимость имущества для конкретного инвестора может отличаться от его рыночной стоимости как в большую, так и в меньшую сторону, хотя ничто не мешает им совпадать.