1. Можно ли продать дом купленный на материнский капитал и взять квартиру в ипотеку, а средства от продажи направить как первоначальный взнос? Доли детям выделены уже. Как это сделать? (Если возможно конечно) и какие первые действия? Спасибо заранее за ответ)
1.1. Да, возможно, но только с согласия органов опеки и попечительства.
1.2. Здравствуйте, это возможно, но необходимо будет получить согласие органа опеки и попечительства. Необходимо найти покупателя на дом. квартиру, которую хотите приобрести, заключить предварительные договоры, подать заявление в орган опеки и приложить к нему документы на дом и квартиру.
2. Можно ли продать дом на материнский капитал купленный, первому ребёнку уже 18,а второй прописан в другом доме, дом стоит 6 лет уже не жилой, жить мы там не хотим?
2.1. Можете, конечно. Просто в отношении имеющейся в нем доли несовершеннолетнего - необходимо будет получать согласие органа опеки.
3. Можно ли продать дом купленный за материнский капитал, а при покупке другой квартиры аформить её на маму. Т. Е. Бабушку.
3.1. Теоретически можно. Но не забывайте у Вас есть обязательство выделить долю в вашей квартире ребенку. Плюс для реализации квартиры необходимо будет видимо согласие органов опеки. Поэтому если решите все сопутствующие вопросы с соблюдением прав ребенка, то можно.
4. Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, если у детей есть доли в другом дом не меньшие по площади, чем в купленном?
4.1. Здравствуйте. Все сделки с долями детей курирует опека. Вам нужно обратиться туда за консультацией с документами. Все зависит от того куда денутся их доли от проданного дома.
5. Можно ли продать дом купленный на материнский капитал без согласия органов опеки и купить дом в другом районе.
5.1. Добрый вечер. К сожалению продать дом купленный за мат капитал без согласия органов опеки и попечительства не получиться.
Спасибо за обращение на сайт.
6. Можно ли продать дом, купленный под материнский капитал (дарения на детей ещё не было), предварительно обеспечить детей жильём и выделить каждому долю (нотариально)?
6.1. Здравствуйте, по обязательству вы обязаны выделить детям доли в приобретенном жилье. Затем сможете продать с согласия органов опеки и попечительства.
Удачи вам и всего наилучшего
6.2. Вы должны были выделить доли детям в доме, приобретённом под материнский капитал. Если вы этого не сделаете, то Вами могут заинтересоваться органы прокуратуры. Вопрос о продаже дома и приобретении нового решается уже с органами опеки и попечительства.
7. Скажите пожалуйста! Можно ли продать дом купленный на материнский капитал? Или когда можно будет это осуществить? Спасибо за ответ!
7.1. Доброго времени суток! Можете, но с согласия опеки. Составляйте договор (составить можете сами) и обращайтесь в Управление Росреестра или его территориальные органы.
7.2. --- Здравствуйте, только с разрешения органа опеки и попечительства сможете его продать. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.
:sm_ax:
7.3. Добрый день! Можно продать, но только дело в том что там должны быть выделены доли всем членам семьи, в том числе и детям, а доли детей можно продать только с согласия органов опеки и попечительства силу ст. 37 ГК РФ.
7.4. Здравствуйте! В данном случае вы можете продать только при согласии органов опеки.
В соответствии с законодательством российской федерации.
8. Можно ли продать дом купленый на материнский капитал. Если предоставить детям другое жилье.
8.1. Можно при условии что другое жилье будет равноценным либо большим по площади. Кроме того в данном случае необходимо разрешение органов опеки. Для получения данного разрешения в орган опеки вместе с заявлением необходимо представить ряд документов основным из которых является предварительный договор купли продажи на приобретаемое жилье.
8.2. Здравствуйте.
Да, можно с разрешения органов опеки.
Можете на счет детям положить деньги, а можете предоставить другое жилое помещение.
Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2016) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"
8.3. Согласно закону вы обязаны выделить доли детям в доме, который куплен на материнский капитал. Продать такой дом можно только с разрешения органа опеки.
9. Скажите пожалуйста можно ли продать дом купленный под материнский капитал и ничего не покупать на эти деньги если у нас есть благоустроенная квартира и во время приватизации детям будут выделены доли.
9.1. ВЫ можете продать этот дом с согласия органов опеки, но помните что деньги за проданный дом, Вам необходимо зачислить на банковский дом детям. Всего доброго.
10. Скажите можно ли продать дом купленный на свои средства + материнский капитал?
10.1. Здравствуйте.
Конечно его можно продать.
Главное выделить детям доли, взять ращзрешение органов опеки и продать.
Удачи Вам и всего хорошего.
10.2. --- Здравствуйте, нет не получится, без разрешения органа опеки и попечительства, точно. :sm_ax: Удачи Вам и всего хорошего.
10.3. Да, можно будет продать, только на продажу долей, которые принадлежат несовершеннолетним детям, нужно согласие в органе опеки получить. Всего доброго!
10.4. Можно продать дом, однако сначала вы обязаны выделить доли детям. Соответственно последующей продажи возможно только с разрешения органа опеки. Орган опеки даст разрешение, если взамен предоставить детям другое жильё
10.5. Здравствуйте!
Теоретически возможно, с согласия всех собственников, если органы опеки и попечительства дадут согласие. Важно обеспечить защиту прав несовершеннолетних детей, которые зарегистрированы в этом доме. Дети не должны остаться без жилья и без регистрации.
11. Если дом куплен на материнский капитал можно ли его продать если есть одна четвёртая доля у бывшего мужа и супруги в разводе и он в добавок сидит.
11.1. Здравствуйте! Продать сможете с согласия опеки. За получением согласия обращайтесь в местный отдел опеки при администрации.
11.2. ---Здравствуйте, без согласия мужа и органа опеки и попечительства. Дом не продадите. Удачи Вам, и всего хорошего. :sm_ax:
11.3. Добрый вечер. Дом можно будет продать с разрешения органов опеки. Чтобы их решение было положительным, вам необходимо заручить их тем, что дети не останутся без своих долей (средств от продажи долей) в будущем.
12. Скажите, пожалуйста можно-ли продать дом, который куплен на материнский капитал?
12.1. Здравствуйте. Вы Может ли продать дом, приобретенный за счёт средств материнского капитала c Согласия органов опеки и попечительства.
13. Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал что бы построить дом?
13.1. Можно продать квартиру, но вы обязаны выделить доли детям. Продать квартиру можно только с разрешения органа опеки и попечительства.
13.2. Квартиру продать можно, но для этого потребуется согласие органа опеки, поскольку у детей должны быть доли в квартире. А опека даст согласие только если будут гарантии, что у детей будут доли в новом доме.
14. Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал Идою постройки дома?
14.1. Доброго времени суток! Продать квартиру купленную с использованием средств материнского капитала можно, но только с согласия органов опеки и попечительства.
14.2. Добрый день. После постройки дома и оформления права собственности на ВСЕХ членов Вашей семьи можете продавать. Но на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним, Вам потребуется согласие органа опеки (ст 60 СК РФ , ст. 37 ГК РФ).
15. Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал для постройки дома.
15.1. Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал. Однако для совершения такой сделки придётся получать разрешение органа опеки.
15.2. Здравствуйте Екатерина
Если органы опеки и попечительства письменно разрешат, то сможете продать квартиру
Спасибо, что посетили наш сайт.
Всегда рады помочь! Удачи Вам.
16. Можно ли мне продать комнату купленую на материнский капитал и выделить доли у сестры в доме тоже купленую на материнский капитал.
16.1. Здравствуйте! Нет, Вам нужно выделить доли и только с согласия опеки вы сможете продать комнату. Сестра и ее материнский капитал к вам никакого отношения не имеют. Удачи Вам и всего хорошего!
16.2. Можно ли мне продать комнату купленую на материнский капитал и выделить доли у сестры в доме тоже купленую на материнский капитал.
сначала в любом случае нужно выделять доли в купленном жилье.
17. Собираемся переехать в другой город, можно ли продать дом купленный на материнский капитал и как правильно сделать.
17.1. Сначала нужно получить согласие органов опеки и попечительства, а затем только сможете продать. Удачи Вам и всего всего всего самого наилучшего.
17.2. Здравствуйте.
Продать можно, но необходимо получить разрешение органа опеки на продажу доли несовершеннолетнего ребенка..
18. Можно ли продать. Разменять. Делить или отменить куплю продажу дома купленный на материнский капитал. Дом разделен на 4 равные доли у нас с женой равные доли. А основная доля на детях.
18.1. Здравствуйте! Можете продать дом, приобретенный за счет средств материнского капитала, но только с разрешения органа опеки и попечительства.
19. Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал. А деньги положить детям на счет.
19.1. Здравствуйте! Да, такое возможно, но для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. Обратитесь туда.
19.2. Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал. А деньги положить детям на счет.
Здравствуйте! Все сделки с имуществом, где детям принадлежит доля, только с разрешения органа опеки и попечительства.
19.3. Здравствуйте! Да, это возможно, но исключительно с разрешения органа опеки и попечительства, поскольку доли в праве на данный дом заведомо принадлежат детям (подлежат выделению в собственность детей)
19.4. Добрый день!
Да, возможно
но только с согласия органов опеки
а они могут и не согласиться
сделку можно оформить у любого нотариуса.
20. Можно ли продать дом или квартиру купленные на материнский капитал? Если да,то как?
20.1. Можно, с согласия органа опеки
21. Можно ли продать дом купленный на материнский капитал если ребёнку нет 3 лет?
21.1. Можно с разрешения опеки.
21.2. Получите разрешение органа опеки, затем сможете продать.
22. Можно ли продать дом купленный за материнский капитал? (у детей есть подареное жилье по 1/2 на каждого). Или обязательно надо покупать новый дом в замен этого? Могу ли я потратить вырученные деньги на благоустройство подаренного дома детям?
22.1. Нужно обратиться за разрешением в органы опеки
23. Можно ли продать дом купленный на материнский капитал?
23.1. Здравствуйте! Можно продать, но с разрешения органа опеки.
24. Можно ли продать дом купленный на материнский капитал. Если да,то в каких случаях?
24.1. Можно продать, но с разрешения органа опеки
25. Можно ли продать недвижимость-дом, купленный на материнский капитал?
25.1. можно с согласия органа опеки--ст.37гкрф.
Единая Бесплатная Консультация Юристов
Защита прав потребителей, банкротство, алименты, ЖКХ, наследство
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
26. Можно ли продать дом купленый на материнский капитал если не выделены доли в нем детям? А доли сразу же выделить в квартире детям возможно лиэто зделать?
26.1. Только с разрешения ПФР и органа опеки.
26.2. Это будет нарушением закона. Но так делают.
27. Можно ли продать частный дом, купленный на материнский капитал?
27.1. Добрый день, можно. Возьмите согласие опеки.
Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал? - вопрос не праздный. Ведь всё, что касается прав несовершеннолетних детей, находится под пристальным вниманием государства.
В соответствии со ст.7, 10 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ (далее - Закон) и п.п. 8–13 Правил № 862, материнский капитал можно, в числе прочего, использовать для улучшения жилищных условий семьи:
- купив жильё;
- построив его;
- взяв ипотеку;
- вступив в жилищный кооператив.
Жилище, полученное с привлечением средств маткапитала, в обязательном порядке должно находиться в общей собственности:
- лица, владеющего сертификатом;
- мужа (жены);
- всех детей.
Размер долей определяется по соглашению. Когда собственниками становятся исключительно дети получателя сертификата, законность приобретения подвергается сомнению (Письмо нотариальной палаты (ФНП) № 216/06-11 от 07.02.2013).
Можно ли продать приобретённые указанными способами квадратные метры? – Закон не запрещает делать этого. Но необходимо соблюдение ряда обязательных условий, направленных на защиту интересов маленьких граждан. Одним из таких условий является разрешение органов опеки. Без разрешния Органов опеки и попечительства (ООП) зарегистрировать сделку в Росреестре невозможно.
Срок, когда разрешение является действительным, законом не обозначен. Его проставляет в документе сотрудник ООП. Как правило, он равен трём месяцам.
Правовое регулирование
ООП сопровождают все операции, касающиеся объектов недвижимого имущества, когда в них участвуют дети до 18 лет, являющиеся собственниками.
В своей работе они руководствуются:
- ГК РФ:
- ст. 28, очерчивающей дееспособность малолетних детей,
- ст. 37, посвящённой распоряжению имуществом находящихся под опекой,
- ст. 292, рассказывающей о правах членов семьи собственников жилья;
- СК РФ: ст. 60, регулирующей права детей на имущественные ценности;
- Законом об опеке № 48-ФЗ от 24.04.2008: ст. 21, предписывающей обязательность получения разрешений на сделки, сопряжённые с правами детей на имущество.
Как продать правильно?
Условия продажи различаются в зависимости о того, достигли дети 18 лет или нет. В первом случае разрешение на реализацию недвижимости дают все собственники в виде письменного документа. Во втором нужно идти в отдел опеки и брать разрешение.
Выдача разрешения возможна, если:
- каждый маленький ребёнок, имеющий долю, получит в новом жилище равноценную долю;
- площадь другого жилья будет не меньше, чем площадь продаваемого, или же доля ребёнка в приобретаемом доме превысит принадлежавшую ему ранее.
Получить разрешение ООП можно только тогда, когда нет ущемления детских прав: жилищные условия могут быть улучшены или сохранены на прежнем уровне.
Последовательность шагов для получения разрешения ООП
- Подобрать жильё, соответствующее нормам закона, охраняющим права детей.
- Внимательно ознакомиться со списком документов и начать их сбор (о том, что должно входить в пакет, рассказано ниже).
- Подать заявление в ООП на выдачу разрешения.
- Получить разрешение опеки.
- Оформить предварительные договоры по реализации и покупке недвижимости.
- Представить их в опеку не позже одного месяца со дня получения её согласия.
Для того, чтобы подтвердить выполнение необходимых условий, нужно оформить предварительные договор купли-продажи домов, указав в них, в том числе, характеристики, касающиеся детских долей и площади недвижимости.
Они представляются в ООП в продолжение одного месяца после получения разрешения. При пропуске срока придётся обращаться за санкцией опеки повторно (Письмо Минобразования № 09-М от 02.02.1995). В предварительных договорах должна быть указана одна и та же дата заключения окончательных договоров, так как дети не могут оставаться без жилья в промежутке между продажей старого дома и покупкой нового жилья.
Дом, приобретённый на средства маткапитала, можно продать в любое время, но с учётом получения разрешения и представления предварительных договоров - в течение месяца.
Необходимые документы
К заявлению, направляемому в ООП, о получении разрешения на продажу дома рассматриваемым способом, нужно приложить такую документацию, как:
- Свидетельство о заключении брака.
- Подтверждение стоимости объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого) - справку БТИ.
- Предварительные договоры покупки и продажи жилья.
- Паспорта родителей и детей, достигших 14 лет.
- Свидетельства о рождении детей до 14 лет.
- Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по услугам ЖКХ в доме, предназначенном к продаже.
- Документы, подтверждающие право на недвижимость:
- выписку из ЕГРП;
- договор купли-продажи;
- свидетельства о праве собственности.
- Согласие детей после 14 лет на реализацию долей, находящихся в их собственности.
Обычно специалисты ООП требуют, как подлинники, так и копии документов.
После изучения документации сотрудниками отдела опеки проводится собеседование с участием родителей и детей старше14 лет. Нередко представители местной администрации выезжают для осмотра будущей покупки, чтобы проконтролировать соблюдение жилищных прав детей.
Дополнительные документы
Помимо указанной выше документации может понадобится и дополнительная.
- Обязательство о выделении долей. Одним из таких случаев является покупка дома с обременением. Обременение - это ограничение, которое налагается на имущество, например, при ипотеке, когда дети не являются собственниками при её оформлении. При покупке такого дома родители должны представить в ООП обязательство о том, что детям будут выделены доли в нём в срок, не превышающий 6 месяцев с момента, когда обременения будут сняты. Оно в обязательном порядке заверяется нотариально.
- Согласие банка. Если дом покупался с привлечением средств по ипотечному кредиту, который на момент реализации недвижимости не погасился, необходимо согласие банка на переход обязанности по его закрытию на нового собственника.
Исключения
- Покупка дома меньшей площади. Это возможна только в ситуации, когда деньги, которые могут быть получены от реализации предыдущего жилья, планируется направить на восстановление здоровья ребёнка.
- Покупка без предоставления долей детям.
Разрешается при условии, что им будет выплачена компенсация. Её величина должна быть сопоставима со стоимостью доли, подлежащей отчуждению. Расчёт делается на дату осуществления сделки.При этом нужно выполнить следующие условия:
- Деньги переводятся на счёт в банке на имя ребёнка - лицевой или депозитный.
- Они находятся там до его восемнадцатилетия.
- Мать или отец могут тратить их только в исключительных случаях с разрешения опеки.
- Есть возможность не покупать новую недвижимость
, продав старую, если родители могут наделить детей равноценными долями взамен отчуждаемых в другом доме. Он не обязательно должен находиться в собственности отца с матерью. Это могут быть прочие близкие родственники. Здесь также имеются условия:
- Одинаковым должно быть количество предоставляемых квадратных метров, а не долей.
- Если выделяется доля меньшая, то это должно быть уравновешено большей стоимостью одного квадратного метра.
Важные нюансы
- Продажа дома, приобретённого на материнский капитал (МК), может быть осуществлена и в том случае, когда детям ещё не выделены доли в нём.
- Дети, которые могут родиться в последующем, приобретают права на долю в жилище, приобретённом на средства МК. В связи с этим в соглашении, где определяются доли, всегда предусматривается оговорка о том, что доли каждого участника могут быть уменьшены в пользу вновь появившегося на свет ребёнка.
- При продаже нужно уплатить подоходный налог, если дом был куплен меньше, чем 3 года назад - до 01.01.2017 или меньше, чем 5 лет назад - при приобретении после этой даты . Когда приобретение и реализация дома, купленного на материнский капитал, происходят в продолжение одного календарного года, а члены семейства ещё не реализовали право на налоговый вычет при покупке жилья, они не платят НДФЛ.
- Если родители официально не оформили брачные отношения, то отец не может предъявлять претензий на долю в доме, купленном с использованием МК. При его продаже в новом жилище доля также не выделяется.
Выводы
- Продать дом, приобретённый с использованием средств материнского капитала, возможно! Для этого нужно получить разрешение органов опеки (если есть несовершенные дети).
- Разрешение выдаётся с учётом соблюдения жилищных прав ребёнка в продолжение двух недель с момента написания заявления. Органы опеки уделяют внимание не только количеству квадратных метров, но и степени благоустройства жилья и его техническому состоянию.
- Основными свидетельствами соблюдения детских прав являются:
- соответствие новых условий проживания прежним или их улучшение;
- получение не достигшими 18 лет детьми имущественных прав или выплата им компенсации с выделением доли, соответствующей отчуждаемой;
- представление в ООП всей необходимой документации и получения разрешения на продажу.
- При соблюдении указанных условий сотрудники опеки не вправе дать отказ на продажу дома. Возникновение сложностей возможно, когда родители хотят приобрести строящийся дом, поучаствовать в долевом строительстве. При таких вариантах право собственности оформляется только после ввода жилья в эксплуатацию. Другим препятствием является покупка дома в ипотеку - банк неохотно заключает подобные сделки.
Приобретение недвижимого имущества по государственным программам предусматривает множество правил. И во многом они затрагивают не только процедуру покупки, но и дальнейшую эксплуатацию.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
В России существует несколько особенностей того, как можно продать дом, купленный за материнский капитал (МК) в 2019 году. Ведь в этой ситуации обязательно защищаются права всех членов семьи.
Первоначальные понятия
Если родители приобретают жилое помещение с участием средств по семейному капиталу, необходимо учитывать все особенности данной процедуры.
Дело в том, что в ходе приобретения обязательным условием выступает распределение долей в жилом помещении между всеми членами семьи.
Это делается для того, чтобы у детей была возможность иметь собственное жилье — точнее, долю в нем. Конечно же, запрета на продажу жилья, купленного в условиях данной программы, быть не может.
Однако есть ряд ограничений в данном плане. Несмотря на то, что можно продать дом купленный на материнский капитал, сделать это не всегда просто.
Основные понятия
Разбор этой непростой темы следует начать с терминологической базы:
Для чего это нужно
Существует несколько причин, по которым семья может принять решение о продаже жилья. Основными бывают такие варианты:
- необходимость улучшить условия проживания;
- возможность расширить жилую площадь;
- переезд в другой регион.
В любом случае, который стал причиной для необходимости продажи недвижимости, которая входит в жилой фонд, необходимо учитывать все правила осуществления этой процедуры.
Фото: как использовать материнский капитал для погашения ипотеки
Поскольку обязательным условием будет согласование продажи недвижимости с государственными органами контроля.
Законодательная база
В ходе рассмотрения этой темы нужно опираться на Федеральный закон №256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”.
Этот документ устанавливает все правила по использованию сертификата. В этом законе можно найти следующие положения:
- статья 6 — какой размер выплаты;
- статьи 10, 11, 12, 13 — говорят о вариантах распоряжения денежными средствами;
- статья 5 устанавливает правила выдачи сертификата.
Письмо Минобразования под номером 09-М “О защите жилищных прав несовершеннолетних” говорит о том, как проводится продажа недвижимости.
Ограничивает возможность продавать жилье и Гражданский кодекс Российской Федерации. В статьях 28 и 37 оговаривается процедура распоряжения имуществом детей. Такая же информация содержится в Федеральном законе “Об опеке и попечительстве” в статье 21.
Как продать дом, купленный под материнский капитал
Улучшения жилищных условий могут стать причиной для продажи жилья или проведения обмена. Но нужно знать, как продать дом если он куплен на материнский капитал.
Поскольку здесь существует четкое разграничение по возможностям продажи:
Главные условия сделки
Наиболее сложным вариантом продажи жилья будет наличие несовершеннолетних детей, которые имеют долевые права собственности.
Поскольку сами они не имеют права в полной мере распоряжаться недвижимостью, их защитниками выступают органы опеки.И главным условием для того, чтобы купить квартиру за деньги семейного капитала становится распределение долей на всех детей в семье. Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала можно .
Контролирующие органы могут дать разрешение на продажу или обмен недвижимостью только на условиях соблюдения прав детей.
Основными правилами отчуждения такой недвижимости считаются:
- сохранение прав детей на долевое владение имуществом — нужно предоставить подтверждение в виде приобретения в собственность нового жилья или подтверждение о заключении новой сделки;
- новая жилая площадь должна соответствовать той же площади или быть больше — увеличение может отразиться в плане распределения долей для них.
В том случае, когда органы опеки дают свое согласие на проведение сделки, родители получают письменный документ.
Только при его наличии можно осуществить отчуждение недвижимости — с побуждениями сохранить или улучшить условия проживания.
Не прописав детей
Оформляя недвижимость по сертификату при рождении второго ребенка, законодательство не обязывает прописывать детей в данной недвижимости.
Их может прописать у себя родственник семьи. Регистрация у детей может быть в любом месте — но вместе с родителями.
Единственное, что делают родители — выделяют им доли в квартире, на которые они имеют право. В таком случае при продаже и покупке нового жилья можно не проводить прописку, а просто выделить долевые права собственности.
Это главное условие — чтобы ребенок мог претендовать на жилье и имел возможность распоряжаться им.
При разводе
В случае расторжения брака, каждый из супругов имеет право на получение доли жилья. Это может быть как номинальное разделение жилья, так и фактическое.
Так, если это дом, то его просто делят на двух хозяев. Если же бывшие супруги хотят разъехаться, то есть два варианта:
- выплата стоимости доли супругу;
- купить другой дом или два отдельных.
В любом из вариантов супруг может претендовать только на свою долю. И здесь нужно учитывать интересы детей. Тот из супругов, с которым остаются дети получает их доли в жилье.
Если детей делят поровну, то и доли распределяют так же. И до совершеннолетия ребенка распоряжаться долевыми правами будет родитель и органы опеки.
Риски для продавца
Единственным риском, с которым может столкнуться семья — аннулирование договора и сделки по продаже жилья. Так происходит по нескольким причинам.
Основная состоит в том, что родители не выделяют изначально детям доли в жилье — как того требует законодательство страны.
После этого сложно будет получить разрешение на продажу жилья. Если же не совершить разделения в новой недвижимости также может быть много спорных ситуаций.
К примеру, если по достижению совершеннолетия ребенок захочет получить средства по долевым правам с родителей, проводить эту операцию можно будет только в суде с поднятием старых документов по сделкам.
И здесь могут попасть под аннулирование те договора и новые хозяева жилья теряют собственное жилье и средства.
Особенности сделки без органов опеки
Этот вариант продажи жилой недвижимости может быстро осуществляться на основании достижения детьми-собственниками 18 лет.
Тогда главным условием будет получение от них согласия на продажу недвижимости. В качестве подтверждения граждане получат документ от органов опеки и попечительства.
И только при его наличии проводится продажа недвижимости. Если его нет, то сделку в других органах — при оформлении договора купли-продажи, совершить сделку не получится.
Если же дети не достигли 18 лет, продать дом без получения разрешения от органов опеки не получится. Этот этап является обязательным, поскольку защищает права ребенка на жилье.
Обязанности при покупке новой недвижимости
Главное обязательство, которое родители берут на себя при покупке нового жилья — предоставить в нем равноценные доли детям.
В данном случае могут возникнуть трудности, связанные с новой недвижимостью. Так, органы опеки могут отказать в продаже жилья, если новая жилая площадь покупается в или еще не достроена.
Жилье должно соответствовать таким критериям:
- всем нормам для проживания в ней детей;
- выгодно заменять предыдущие квадратные метры — как в размерах, так и по стоимости;
- обеспечение прав детей на использование жилья в полной мере.
В условиях оформления кредита последний пункт выполнить невозможно. Поскольку в случае наличия ипотеки есть риски изменения финансового положения, что приведет к конфискации имущества.
Требования при постройке другого жилья
Активность первой волны покупки жилого пространства при помощи давно снизила свои обороты, и многие семьи задумались о расширении.
Но и здесь не обошлось без трудностей – подлежит ли продаже подобная недвижимость?
В общем, да, но необходимо уделить особое внимание нескольким нюансам, обязательным к соблюдению.
Правила продажи такого жилья
Чтобы продать жилье, купленное с использованием материнского сертификата, необходимо изучить ограничения, информацию о которых можно почерпнуть из Федерального закона № 256, датированного концом 2006 года, а также Гражданского и Жилищного Кодексов.
В первую очередь нужно запомнить, что перепродать недвижимость можно только спустя 5 лет владения , так как иначе придется заплатить 13% налог государству.
После изучения законодательной базы можно отправляться в отдел опеки и попечительства местной администрации для получения одобрения на продажу. Срок рассмотрения заявления и оформления соответствующей бумаги – 10 дней.
Расстаться с имеющимся жилым пространством можно только при наличии нового . Еще один важный момент – площадь, приходящаяся на каждого из детей не должна быть меньше, чем в предыдущем варианте. Можно только расширять пространство.
Агенты недвижимости для осуществления подобных сделок оформляют фиктивные расписки, как от продавца, так и от покупателя, что позволяет законным образом произвести необходимые манипуляции.
Для начала нужно найти покупателя и взять у него задаток . В договоре купли-продажи обычно оговаривается полная компенсация данной суммы в случае получения отрицательного ответа от органов опеки и попечительства, запрещающего проведение сделки. Возврат денежных средств не предполагает наложение каких-либо штрафных санкций, так как сделка расторгается ввиду решения третьей стороны, являющейся государственным органом.
После того как покупатель найден, можно приступать к поиску подходящего для себя варианта жилья и составлению аналогичного договора купли-продажи.
В документе необходимо сразу оговорить доли детей , иначе в дальнейшем придется все переделывать и дополнительно оплачивать услуги нотариуса.
Риски для продавца данной недвижимости
Причина, потребовавшая продажи жилья, при приобретении которого использовались государственные деньги, может быть разная. Например, семья решила переехать жить в другой регион или подвернулась возможность обзавестись более комфортабельным жильем за ту же сумму, что стоит старый дом. Законодательство не запрещает продавать подобного рода недвижимость, а так как в оформлении сделок участвует государство, риски минимальны.
Особого внимания заслуживает следующий момент: наличие одного или нескольких несовершеннолетних собственников требует получения разрешения на продажу в органе опеки и попечительства.
Предоставляемые в государственный орган документы должны подтверждать следующие факты
:
- ребенок получает в собственность равнозначную долю в новом доме, в котором полностью соблюдаются санитарные и технические нормы;
- площадь, приходящаяся на несовершеннолетнего члена семьи, не изменится в меньшую сторону, если сравнивать ее с той, что была в старом жилом пространстве.
Особенности сделки купли-продажи
Продажа недвижимости, при приобретении которой был задействован , предполагает осуществление комплекса действий, направленных на защиту интересов несовершеннолетних.
Федеральный закон № 256, в соответствии с нормами которого семья стала обладательницей сертификата, не запрещает продавать, менять или как-то иначе использовать недвижимость, купленную с государственной помощью.
Ограничить переуступку прав может только орган опеки, т.к. для продажи жилого пространства, частью которого владеет несовершеннолетний гражданин, необходимо одобрение опекунского совета.
Гораздо меньше проблем возникает в том случае, если взамен квартиры или дома, купленных с использованием средств маткапитала, приобретается более просторная жилая площадь, а каждый из детей получает аналогичное или расширенное пространство.
Продажа такого дома не ограничена в сроках, правда, нужно помнить о следующих особенностях
:
- если период владения домом составляет менее 5 лет, то государство потребует оплаты (13% от общей величины проданного имущества). Гражданин освобождается от вышеупомянутого налога, если он не воспользовался или продажу и покупку он планирует произвести в пределах одного налогового периода;
- если к моменту продажи недвижимости имеется непогашенный , то сделку невозможно осуществить без согласия банка.
О том, сколько действует разрешение , выданное органом опеки и попечительства, ничего не сказано в законодательстве, но как показывает практика, документы для продажи дома должны быть подготовлены в течение 1 месяца. В случае аннулирования сделки, документ необходимо получить заново.
Следующая последовательность действий является наиболее грамотной для реализации недвижимости, приобретенной за средства материнского капитала:
- Подготовить все необходимые документы на продаваемую жилплощадь и на каждого собственника.
- Собрать бумаги, в которых содержится информация о том, что после осуществления сделки, каждому из детей достанется благоустроенная и достойная площадь в доме.
- Найти предполагаемого покупателя.
- Запастись оформленным и нотариально заверенным предварительным согласием.
- Посетить орган опеки и попечительства с целью получения бумаг, свидетельствующих о достойном проживании несовершеннолетнего в новом жилом помещении.
- При наличии положительного решения оформить сделку с покупателем.
В общем-то, процедура не таит в себе особых сложностей, главное следовать законодательству и полностью собрать необходимый пакет документов.
Обязанность в приобретении нового жилья
Продажа жилплощади, приобретенной с использованием маткапитала, предполагает одновременное приобретение аналогичного или улучшенного (расширенного) пространства.
Т.е. к оформлению сделки можно приступать только после того, как дети будут находиться в благоустроенном месте.
Самая сложная ситуация складывается в том случае, если имела место быть ипотека и одновременно использовался материнский капитал. Отказом чаще всего отвечают, если после продажи жилья планируется повторное оформление . При чем, речь не идет о нарушении каких-либо условий или прав несовершеннолетнего ребенка.
Проведение подобной сделки требует единовременного предоставления доли детям, а новая жилплощадь может быть еще не введенной в эксплуатацию.
Сложность также таится в следующем: подписание ипотечного договора предполагает, что при отсутствии возможности погасить долг, кредитная организация просто забирает себе приобретенную ранее квартиру. Но, это не представляется возможным, если там прописан ребенок. Ввиду данного факта банк часто отвечает отрицательно.
Иногда случается, что владелец при совершении сделки купли-продажи просто не учел все правила и требования. Следовательно, невозможно обойтись без нарушений. Встречаются даже случаи, когда дети прибегают к судебному решению вопроса, так как они лишились положенной доли.
Опасность состоит в том, что может произойти аннулирование сделки . При этом требуется произвести возврат недвижимости и уплаченных за нее денежных средств. Это не представляется возможным только при нарушении определенных сроков. Например, если обнаружение нарушений произошло спустя 3 года (в отношении взрослого).
Также нужно учитывать, что за время проживания в квартире могло случиться проведение ремонта, приобретение новой мебели и т.д. Да и не так-то просто найти новое жилье. Возврат денежных средств по аннулированной сделке порой невозможно осуществить сразу. Вероятнее всего покупатель не располагает такой суммой на счету, так как давно вложил средства в какую-либо другую покупку. Следовательно, финансовая компенсация будет выплачиваться ежемесячно, что может привести к многолетнему расчету. Это не несет никакой выгоды ни для продавца, ни для покупателя.
Особенности покупки новой жилплощади
Самым главным условием, требующим беспрекословного соблюдения, является необходимость предоставления детям аналогичной или увеличенной доли в новом жилье.
Чтобы обойти вышеописанную процедуру, можно произвести перевод денежных средств
, положенных несовершеннолетним, на их личные счета. Денежная компенсация должна быть точной и соответствующей документам. Такой вариант позволяет в дальнейшем оформить кредит или осуществить куплю-продажу.
Требования, выдвигаемые к приобретаемой жилой недвижимости
Новая недвижимость должна быть равноценна проданному жилому объекту или быть лучше его
. При этом внимание уделяется квадратным метрам, благоустроенности и др. важным критериям.
Итак, продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, можно, но обеспечив детей новым жилым пространством .
Приобретая новую квартиру, нужно обязательно уточнить у прежнего владельца о наличии у него детей и о том, использовалась ли государственная помощь (мат.капитал) при покупке. Помните, что сделка не предвещает ничего хорошего, если продавец старается всячески избежать предоставления необходимых документов.
Об особенностях продажи жилой недвижимости, купленной с использованием государственных денежных средств, смотрите в следующем видеосюжете:
Семья благополучно распорядилась средствами материнского капитала и приобрела за государственный сертификат себе жилье – квартиру или дом. Однако в жизни порой возникают различные ситуации, когда требуется срочно продавать жилое помещение, купленное на материнский капитал. К таким жизненным обстоятельствам можно отнести, например, смену места жительства или замену жилья на более подходящее. В этих случаях логично возникает вопрос, а можно ли продать дом или квартиру, приобретенную за средства материнского капитала?
Условия законной продажи
Сделка купли продажи жилого помещения, в который были вложены средства материнского капитала законна, если только она совершается с целью улучшения жилищных условий семьи, которой выдавался сертификат материнского капитала. В зависимости от того, расходовались ли средства материнского капитала на строительство или приобретение продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей - зависят условия и способы его продажи.
Так, если к моменту возникновения необходимости продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо лишь получить письменное согласие всех владельцев долей.
Но если участникам долевой собственности не наступило 18-лет, тогда купля продажи должна быть одобрена органом опеки и попечительства, иначе сделка будет считаться незаконной.
Изначально, когда семье выдавался сертификат материнского капитала, главным условием было требование в обязательном порядке оформить приобретаемый дом или квартиру в общедолевую собственность в равных долях на всех членов семьи, включая конечно же всех несовершеннолетних ее членов. И здесь органы опеки и попечительства в силу своих обязанностей полномочий пристально контролируют за соблюдением данного условия, пресекая любые варианты, когда несовершеннолетних в результате каких-либо действий могут лишить прав на приобретаемое за материнский капитал жилье.
Это и есть главная причина, почему для продажи жилья, приобретенного на средства материнского капитала, требуется наличие разрешительного документа органа опеки и попечительства.
Чтобы получить такое разрешение, необходимо представить пакет документов, подтверждающий, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены во время продажи жилья.
Каким образом эти права не будут нарушены?
Права несовершеннолетних будут соблюдены, когда в ходе сделки по продаже будут выполнены два условия:
- 1) за несовершеннолетними совладельцами долей сохранятся их права на имущество в новом либо ином жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого).
А для этого им обязательно должны быть выделены равноценные доли.
- 2) жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади.
Если приобретаемое жилье не больше, чем которое у них было, то доля на детей должна быть увеличена при оформлении на них права собственности. Это будет гарантом того, что жилищные условия и имущественные интересы детей не будут ухудшаться.
Таким образом, дом или квартира, приобретенные с участием государственных средств материнского капитала возможно продать, если опека и попечительство даст на, то разрешение и, если семья улучшит либо сохранит свои прежние жилищные условия (условия сохранения имущественных прав и интересов несовершеннолетних детей).
Через какое время можно продать дом, купленный или построенный за материнский капитал?
В законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 года, регулирующем отношения, связанные с материнским капиталом, не имеется запретов и ограничений на продажу жилья, купленного или построенного за материнский капитал. Главное, чтобы продажа получила одобрение у органа опеки, поскольку такое условие напрямую содержится в статьях 28 и 37 Гражданского Кодекса РФ и в статье 21 закона об опеке.
Что будет, если жилье, приобретенное за материнский капитал, было продано без согласования с органом опеки?
Такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром и семья не сможет оформить на себя право собственности на новое жилье. Сделка будет признана не действительной.
На какой срок выдается разрешение на продажу дома или квартиры органом опеки?
Такого срока в законодательстве не установлено, но сложился порядок, при котором разрешение выдается сроком на 3 месяца. Есть ведомственное письмо Министерства образования (№ 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»), в котором указано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости. Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в опеку за получением повторного разрешения.
И еще есть важные моменты. Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием сертификата можно продать в любое время после покупки, важно следовать следующим правилам.
Если дом или квартира принадлежали семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог! Налог можно не платить, члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.
Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.
Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи?
Если материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, семья обязана представить в отдел опеки и попечительства нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем. Закон не указывает сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, не подлежит отчуждению.
То есть продажа дома или квартиры может случиться в любой момент, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли или нет. В действиях родителей государственными органами не будет усмотрено мошенничество, когда такая сделка получила одобрение органа опеки.
Опека дает письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме.
Другим жильем здесь может выступать жилье, купленное взамен отчуждаемого (квартира или дом). Иным жильем может быть также жилое помещение, уже имеющееся в собственности родителей либо других родственников.
Технология продажи дома, купленного на материнский капитал
И так, мы разобрались, что действующее законодательство не содержит запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних. Такая сделка будет законна, если дети будут обеспечены в другом жилье равнозначными долями.
При одновременной сделке (двум разным сделкам) по купле и продаже жилья между сторонами договоров подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором сразу же прописываются доли, полагающиеся несовершеннолетним. Такой договор либо обязательство о выделении части жилого помещения в собственность несовершеннолетних членов семьи должны быть заверенными нотариусом и предоставлены в орган опеки вместе с заявлением на разрешение купли-продажи.
Как оформить заявление в орган опеки на продажу дома, квартиры?
Для любой сделки по продаже квартиры, дома или иной жилплощади, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение и согласие органов опеки и попечительства. Без этих документов продажа жилья невозможна и будет неправомерной, договор будет аннулированным. Законами РФ охраняются интересы и права детей, поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью подлежат строгому контролю и проверкам. При продаже дома или квартиры, доли в которых принадлежат несовершеннолетним детям, обязательно приобретение нового жилья, которое по площади не меньше и по условиям проживания не хуже проданного. Для получения согласия и разрешения органа опеки, подается соответствующее заявление. Если этого не делать при продаже жилья, опека обращается в суд с иском о признании продажу незаконной и о привлечении родителей к мерам ответственности, предусмотренным действующим законодательством.
Подача документов
Перед оформлением сделки по продаже жилья собственник обязан подать письменное заявление с уведомлением о своём намерении в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение и согласие. В этом документе, помимо уведомления о продаже, следует указать, что все права, а также интересы несовершеннолетнего ребенка будут соблюдены. Составляется заявление собственноручно в присутствии сотрудника опеки.
Наряду с заявлением и документами сотрудник органа опеки обязан побеседовать с родителями и детьми (которым исполнилось 14 лет) с составлением отчета о результатах собеседования.
К заявлению, с просьбой разрешить продажу жилья, нужно приложить следующие документы: паспорта родителей или опекунов, свидетельство о браке или его расторжении, свидетельство о рождении несовершеннолетних детей, документ материнского капитала, документы о приобретённой жилплощади, где будут предоставлены доли несовершеннолетним детям, документы на продаваемую недвижимость (свидетельство права собственности; кадастровые и технические паспорта и планы; выписку о стоимости жилья), справку об отсутствии долгов, выписка из домовой книги, паспорта детей, которые достигли 14 лет, письменное их согласие на продажу принадлежащей ему доли, справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости, предварительные договоры купли-продажи.
Если несовершеннолетние не указаны в договоре на приобретение жилья качестве сособственников, необходимо нотариальное обязательство о наделении их долями в будущем.
Помимо собеседования представители органа опеки осуществляют посещение по адресу предполагаемого проживания семьи на предмет изучения качества приобретаемого жилого помещения и соблюдения интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения обналичивания средств материнского капитала через покупку и продажу ветхого жилья.
От имени малолетних детей, которым на момент продажи квартиры не исполнилось четырнадцати лет, действуют их родители, усыновители или официальные опекуны. После достижения четырнадцатилетнего возраста ребенок должен участвовать в сделке лично, но при этом родители должны дать на это письменное согласие.
Если дети после продажи квартиры остаются с родителями, разрешение и согласие органов опеки и попечительства можно получить только, если вместо проданного объекта недвижимости приобретается равноценная квартира или дом.
Для того, чтобы с максимальной вероятностью решение опеки было положительным важно соблюсти следующие простые условия
- показать инспектору отдела опеки чистоту намечающейся сделки, убедить его, что вы нашли заблаговременно подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу, так и на покупку жилого помещения;
- в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно.
После получения согласия органа опеки, сделку можно будет реализовать провести в любое удобное время.
Иногда родители пытаются сократить время и не упустить выгодную сделку при продаже и купле жилья и многим рискуют. Они продают квартиру, не дожидаясь разрешения опеки, покупают новое жильё, регистрируют в нём детей и только после этого, подают отчёт органам опеки. Нередко органы опеки не соглашаются с такими действиями и оспаривают сделку в судебном порядке с печальными для продавца и покупателя недвижимости результатом.
Можно ли продать сертификат материнского капитала?
Интернет сейчас пестрит объявлениями о покупке и продаже материнского капитала. На самом деле эти сделки государство признает незаконными. Закон существенно ограничивает возможности потратить материнский капитал. Обладатель сертификата не получает эти деньги ни наличными ни безналично на расчетный счет или банковскую карточку и поэтому снять их и потратить или продать невозможно.
Сертификат запрещено обналичивать, иными словами получить за него тем или иным способом реальные денежные купюры.
Известно, что использовать средства материнского капитала на три конкретные цели: на улучшение жилищных условий (приобретение, строительство жилого помещения, уплата первоначального взноса, погашение основного долга при получении кредита, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья); на образование детей в любом образовательном учреждении на территории РФ, имеющих право на оказание платных образовательных услуг; на формирование накопительной части трудовой пенсии матери, являющейся владелицей сертификата. И важно напомнить, что распоряжаться материнским капиталом как правило можно после трех лет с момента рождения ребенка. Исключение было прописано в новом федеральном законе, касающееся оплаты по кредитным договорам на приобретение или строительство жилья. До этого момента мамам при наличии материнского капитала ничего не оставалось, как ждать три года и только потом направлять его на погашение кредитных обязательств.
Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал?
Дети в семье, которая расплачивалась за приобретаемое и строящееся жилье средствами материнского капитала получают право собственности на часть жилого помещения. Это относится и к его покупке за счет средств сертификата (в том числе по ипотечному кредиту) и к его строительству или реконструкции.
В любом варианте сделка по продаже дома, в который ранее был привлечен материнский капитал, требует обязательного согласия органа опеки. Лишь в одном случае их одобрение не обязательно, это когда реконструированный или построенный дом за материнский капитал начали продавать после того как детям, которым выдавался сертификат материнского капитала, стали уже взрослыми, то есть достигли 18 лет. В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья - или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется. Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка.
При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же описанные ранее правила, что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, сособственниками которой выступают дети.
Из всего сказанного, можно сделать следующие выводы:
- Приобретенный, реконструированный или построенный на средства материнского сертификата жилой дом можно продать в любое время.
- При его продаже должны соблюдаться требования, установленные законом и направленные на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи.